Гражданский кодекс часть 1

Тобольский городской суд Тюменской области в составе председательствующего судьи Галютина И.А., при секретаре Османовой З.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Свои требования он мотивировал тем, что по договору купли-продажи квартиры, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Тобольский нефтехимический комбинат» и ФИО2 (мать истца), ФИО3 (отец истца, умер в ДД.ММ.ГГГГ г.), действующим за себя и за своего несовершеннолетнего сына -ФИО4 (в настоящее время ФИО5) Р.Р., покупатели приобрели в собственность в равных долях по <данные изъяты> доле каждому трехкомнатную квартиру <адрес>. В соответствии с требованиями действующего законодательства договор удостоверен нотариально и зарегистрирован в БТИ г. Тобольска ДД.ММ.ГГГГ под №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 по договору дарения, удостоверенному нотариусом, подарил ему <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на эту квартиру. Таким образом, он по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в возрасте четырех лет, являлся собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Тобольский нефтехимический комбинат» и ФИО2, ФИО3, действующим за себя и за своего несовершеннолетнего сына ФИО4 (в настоящее время ФИО5) Р.Р., подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.п.1 и 2 которого ФИО3 исключен из числа покупателей, и с момента подписания соглашения законным представителем несовершеннолетнего ФИО6 считалась ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Тобольский нефтехимический комбинат» и ФИО2 подписан передаточный акт спорной квартиры. Одновременно с подписанием дополнительного соглашения продавец составил и передал покупателям заявление о регистрации сделки и переходе права собственности на квартиру к ФИО2 и ФИО7 Впоследствии после достижения им совершеннолетия, то есть после 2010 г., оригиналы всех перечисленных документов ответчик передала ему. Он достоверно знал, что является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Недавно он случайно обнаружил копию свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ№, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, ответчик является единоличным собственником спорной квартиры. Выяснилось, что договор дарения в установленном порядке в БТИ г. Тобольска не зарегистрирован. Дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ, составленное ДД.ММ.ГГГГ, также не предоставлялось для государственной регистрации, о чем ему не было известно, поскольку на момент заключения сделки он являлся несовершеннолетним. Для восстановления нарушенного права он обратился к адвокату за оказанием юридической помощи по составлению искового заявления, которое было составлено на основании перечисленных документов, но не успел подать изготовленное исковое заявление в суд, так как попал в больницу (в стационар), по возвращении из которой обнаружил, что все перечисленные документы пропали. Доступ в квартиру имела только ответчик. Восстановить удалось только договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор дарения долей от ДД.ММ.ГГГГ и дубликат искового заявления адвоката, в котором подробно описаны все документы. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между ОАО «Тобольский нефтехимический комбинат» и ФИО2, является недействительной сделкой, по следующим основаниям. В соответствии с п.8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№ продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. В нарушение этого условия договора на момент заключения оспариваемой сделки ОАО «Тобольский нефтехимический комбинат» не являлось собственником квартиры <адрес>, поскольку ранее оно произвело ее отчуждение по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен с соблюдением требований ст.550 ГК РФ, действовавшей на момент совершения сделки: заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, удостоверен нотариально. В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности от продавцов к покупателям в порядке, предусмотренном ст.551 ГК РФ, зарегистрирован в БТИ г. Тобольска ДД.ММ.ГГГГ под №. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнен сторонами, о его наличии достоверно известно ответчику, подписавшей его. Оспариваемый договор является недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ. В связи с этим истец просил признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ№ купли-продажи квартиры <адрес> заключенный между ОАО «Тобольский нефтехимический комбинат» и ФИО2, применив последствия недействительности сцепки; погасить запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ о праве единоличной собственности ФИО2 на квартиру <адрес>; определить доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, по <данные изъяты> за ФИО2, за ФИО3, за ФИО7; возложить обязанности на Управление Росреестра по Тюменской области зарегистрировать переход права собственности от ФИО3 к ФИО8 по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>.

Представитель истца ФИО9 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала по основаниям, изложенным в иске, пояснила, что договор от ДД.ММ.ГГГГ№ является оспоримой сделкой. Регистрация перехода права по нему подтверждена справкой из БТИ. Переход права произошел после оплаты. Передаточный акт в 2003 г. подписан по договору от ДД.ММ.ГГГГ№. Истец узнал, что не является собственником квартиры, в 2018 г., обратился к адвокату. Мать выселила его из спорной квартиры. В 2017 г. принято решение о признании его утратившим право пользования этой квартирой. Договор дарения доли в праве собственности не зарегистрирован, только удостоверен у нотариуса. Оснований для расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ№ не было. За просрочки предусмотрены пени, а не расторжение договора. Кроме того, из справки об оплате следует, что оплата происходила ежемесячно с несущественными нарушениями. По выписке из БТИ право собственности истца сохранилось до сих пор. Его право не оспорено. На требования собственника срок исковой давности не распространяется (ст.208 ГК РФ). Он не утратил право собственности.

Представитель ответчика ФИО10 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в возражениях, пояснила, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ№ право собственности не могло перейти к покупателям до полной оплаты. В 1997 г. отец не мог подарить долю, которая ему не принадлежала. В 1997 г. в БТИ не могло быть зарегистрировано право на эту квартиру. После помещения ФИО3 в места лишения свободы ФИО2 не могла оплачивать за квартиру, договор от ДД.ММ.ГГГГ№ расторгнут. Когда ее пытались выселить, она заняла деньги и выкупила эту квартиру. Есть справка 2003 г. об оплате. ФИО2 признала истца утратившим право пользования квартирой в 2017 г. после того, как он уже пять лет проживал в однокомнатной квартире, которую ему приобрела мать. У истца не забирали документы на квартиру, это он их забрал. О том, что квартира не принадлежит в долях троим собственникам, он знал с самого начала. Совершеннолетия он достиг в 2010 г. Он мог ранее обратиться с требованиями о признании договора недействительным. Он пропустил срок исковой давности. С момента, когда он мог узнать о нарушении своих прав, прошло 9 лет. Документов, что договор от ДД.ММ.ГГГГ№ расторгнут, нет. Есть две противоположные справки БТИ о принадлежности квартиры. В техническом паспорте на квартиру 2003 г. указано, что собственник ОАО «ТНХК». Это подтверждает, что его право собственности ни к кому не перешло. У истца не могло возникнуть право собственности, так как квартира не была полностью оплачена. Ст.208 ГК РФ в данном случае неприменима. По данному требованию срок исковой давности 3 года.

Истец, ответчик ФИО2, представитель ответчика Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

На основании ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п.2 ст.8 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (с 01.03.2013).

На основании ст.491 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из свидетельства о рождении (л.д.15) следует, что ФИО6 родился ДД.ММ.ГГГГ, его родители: ФИО3, ФИО2

Из свидетельства о перемене имени (л.д.16) следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 переменил фамилию на Адамов.

Из свидетельства о перемене имени (л.д.17) следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 переменил фамилию на Королёв.

Из свидетельства о смерти (л.д.18) следует, что ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Из архивной справки № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20) следует, что в документах архивного фонда выявлен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Документы, содержащие сведения о дополнительном соглашении к договору купли-продажи, передаточные акты, заявления о регистрации сделки на право собственности по ОАО «ТНХК» на хранение в госархив не поступали. Документы архивного фонда «Городская нотариальная контора г. Тобольск» имеются на хранении только до 1985 г., в связи с чем представить дубликат договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным.

По договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21), заключенному между ОАО «Тобольский нефтехимический комбинат» (продавец) и ФИО2 и членами ее семьи: ФИО3, действующим за себя и за своего несовершеннолетнего сына ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (покупатели), продавец передает во владение и пользование покупателям жилое помещение <адрес> (п.1); полная стоимость проданного жилого помещения составляет 48069000 руб. (п.2.1); покупатели обязаны внести плату за неоплаченную площадь квартиры в течение 9 лет, оплачивая ежемесячными долями путем удержания из заработной платы, внесения в кассу ОАО «ТНХК» или по желанию работника производится полная оплата за выделенное жилье (п.3.1); право собственности на жилое помещение у покупателей возникает с момента окончательного расчета за квартиру (п.3.3); договор подлежит регистрации в БТИ после окончательного расчета за квартиру (п.4.8). Договор удостоверен у нотариуса. В договоре отсутствует подпись представителя продавца, подтверждающая, что оплата за квартиру произведена полностью.

В поступившей по запросу суда копии этого договора из ГКУ ТО «Центр хранения учетно-технической документации» (л.д.69) есть отметка о регистрации договора в БТИ ДД.ММ.ГГГГ№, но также отсутствует подпись представителя продавца, подтверждающая, что оплата за квартиру произведена полностью.

По договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22), удостоверенному нотариусом Тобольского нотариального округа ФИО12, ФИО3 подарил ФИО6 в лице законного представителя ФИО2, <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>. Отметки БТИ о регистрации на экземпляре договора нет.

Из выписки из реестровой книги о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23) квартира <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежала ФИО2, ФИО3, ФИО6 на основании договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ. Доли в праве у собственников не указаны.

По информации АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.78) по данным архива на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект капитального строительства <адрес>, не зарегистрировано, ограничения (обременения) не зарегистрированы.

Доказательства расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ не представлены.

Вместе с тем, по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.89-90) ОАО «ТНХК» (продавец) продает ФИО2 (покупателю) квартиру <адрес> (п.1); квартира принадлежит покупателю на основании распоряжения Администрации г. Тобольска от ДД.ММ.ГГГГ№ (п.2); полная стоимость квартиры составляет 63000 руб. (п.3); покупатель оплачивает стоимость приобретаемого жилого помещения в течение пяти лет с момента заключения договора ежемесячно равными долями от полной стоимости квартиры путем внесения оплаты в кассу ОАО «ТНХК» (п.4); покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после регистрации настоящего договора в Тобольском филиале Тюменской областной палаты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.5); продавец гарантирует, что до подписания договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре под арестом (запрещением) не состоит (п.8).

Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.92) во исполнение условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ№ ОАО «ТНХК» сдало ФИО2, а ФИО2 приняла квартиру <адрес>, которая является предметом купли-продажи по договору между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ.

Из справки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.98) следует, что оплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ№ произведена полностью. Финансовых и иных претензий стороны друг к другу не имеют.

Из извлечения из технического паспорта на квартиру <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.99-100) следует, что ее единоличным правообладателем является ОАО «ТНХК».

ДД.ММ.ГГГГ представитель ОАО «ТНХК» З. и ФИО2 обратились в Тобольский филиал Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тюменской области о регистрации права собственности на основании распоряжения Главы Администрации г. Тобольска № от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№ и переход права собственности на квартиру <адрес> (л.д.80-81).

Распоряжением Администрации г. Тобольска от ДД.ММ.ГГГГ № 19 (л.д.97) утвержден акт приемки в эксплуатацию, в том числе 54-квартирного жилого дома <адрес> ОАО «ТНХК» (л.д.93-96).

Из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24), выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25-26) следует, что собственником квартиры <адрес>, является ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ№, переход права зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Тобольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (л.д.40-41), вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 признан утратившим право пользования этой квартирой.

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В качестве основания для признания договора от ДД.ММ.ГГГГ№ недействительным истец указал, что ОАО «ТНХК» не являлось собственником квартиры, так как ранее продало ее по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку договор от ДД.ММ.ГГГГ№ заключен до ДД.ММ.ГГГГ, суд применяет редакцию ГК РФ, действующую до 01.09.2013 (п.3 ст.3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии со ст.166 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (п.2).

На основании ст.168 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Вопреки доводу представителя истца регистрация договора от ДД.ММ.ГГГГ в БТИ ДД.ММ.ГГГГ не является регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателям, поскольку доказательства полной оплаты стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не представлены. Как следует из копий этого договора, находящихся в архиве и в ГКУ ТО «Центр хранения учетно-технической документации», продавец не подтвердил факт полной оплаты стоимости квартиры.

В связи с этим суд соглашается с доводом представителя ответчика ФИО2, что в 1997 г. право собственности на эту квартиру не возникло ни у ФИО3, ни у истца, ни у ФИО2 До полной оплаты стоимости квартиры ее собственником оставалось ОАО «ТНХК».

Поэтому суд не принимает во внимание выписку из реестровой книги о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23) о правах ФИО2, ФИО3, ФИО6 о правах на спорную квартиру.

Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не представлено.

Справка об оплате квартиры <адрес> (л.д.194), на которую ссылается представитель истца как на доказательство отсутствия оснований для расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждает лишь факт оплаты, которая по данным ОАО «ТНХК» произведена в июле 2003 г.

И договор от ДД.ММ.ГГГГ, и договор от ДД.ММ.ГГГГ№ заключены с ФИО2 В связи с этим, учитывая, что оплата за квартиру произведена только в 2003 г., квартира передана по акту от ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности на эту квартиру к ФИО2 обоснованно зарегистрирован.

Поскольку переход права собственности к истцу на эту квартиру никогда не был зарегистрирован в установленном порядке, договор от ДД.ММ.ГГГГ№ не может быть признан недействительным.

Кроме того, заслуживает внимания довод представителя ответчика о пропуске ФИО1 срока исковой давности.

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ№ для ФИО1 истек ДД.ММ.ГГГГ – дня, когда истек трехлетний срок после достижения им совершеннолетия. Исковое заявление поступило в Тобольский городской суд ДД.ММ.ГГГГ (л.д.4) по истечении указанного срока.

В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.304).

Так как ФИО1 никогда не был собственником квартиры, ст.208 ГК РФ, как верно отметила представитель ответчика, в данном случае не применяется.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении взаимосвязанных требований о признании недействительным договора № от ДД.ММ.ГГГГ, погашении записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ о праве собственности ФИО2 на спорную квартиру, определении долей в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, по <данные изъяты> доли за ФИО2, за ФИО3, за ФИО7 необходимо отказать.

Договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию. Поэтому несмотря на его удостоверение нотариусом никакие правовые последствия для его сторон не возникли.

Следовательно, в удовлетворении требования о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области обязанности зарегистрировать переход права собственности от ФИО3 к ФИО8 по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, также необходимо отказать.

Другие доказательства суду не представлены.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении требований к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о признании недействительным договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры по <адрес>; погашении записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ о праве собственности ФИО2 на квартиру <адрес>; определении долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, по <данные изъяты> доли за ФИО2, за ФИО3, за ФИО7; возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области зарегистрировать переход права собственности от ФИО3 к ФИО8 по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Тобольский городской суд Тюменской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья И.А. Галютин

Решение в окончательной форме изготовлено 26.07.2019.