Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ОПТТОРГ» о признании незаключенным договора, применении последствий незаключенности договора и взыскании денежной суммы,

у с т а н о в и л:

12.12.2019 г. ФИО2 обратился в суд с указанным иском к ООО «ОПТТОРГ», который обосновал следующим образом.

13.12.2016 г. между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО2 был совершен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78 в отношении объекта долевого строительства - квартиры (жилого помещения), состоящего из 1-ой комнаты, находящейся в многоквартирном доме (подъезд № 6) на 5 этаже, с условным номером 81, по адресу: <...> позиция 1. При этом по приходному кассовому ордеру № 801 от 13.12.2016 г. ФИО2 внес в кассу ООО «ОПТТОРГ» денежную сумму в размере 800 000 рублей в целях исполнения им договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78. Однако договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78 следует признать незаключенным (в силу ст. 420, 432 ГК РФ), в связи с тем, что данный договор не прошел государственную регистрацию в нарушение ст. ст. 131, 433 ГК РФ, а также п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Кроме того, с учетом положений ч. 1 ст. 4 и п.п. 1) ч. 4 ст. ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78 отсутствуют все выше перечисленные, установленные законом, точные основные технические характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать конкретный объект долевого строительства (квартиру), являющийся предметом сделок, и подлежащего передаче ФИО2 (как участнику долевого строительства) застройщиком в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Более того, в нарушение ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78 не содержат такое необходимое существенное условие договоров участия в долевом строительстве как способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, которое прямо предусмотрено частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. Согласно ч. 5 ст. 4 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. При этом незаключенным является любой гражданско-правовой договор, в том числе и договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, не содержащий хотя бы одного из существенных его условий. Таким образом, отсутствие в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, ранее перечисленных существенных условий договоров долевого участия, предусмотренных Федеральным законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, свидетельствует о несогласованности между сторонами всех существенных условий совершенной между ними сделки, в частности, предмета сделки в виде подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства конкретного объекта долевого строительства (с указанием всех его основных технических характеристик), что в силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 4 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ свидетельствует о незаключенности договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78.

На основании изложенного, с учетом объяснений стороны истца, данных в судебном заседании, ФИО2 просил суд: признать незаключенным договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, совершенный между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО2 в отношении объекта долевого строительства - квартиры (жилого помещения), состоящего из 1-ой комнаты, находящейся в многоквартирном доме (подъезд № 6) на 5 этаже, с условным номером 81, по адресу: РСО-Алания, <...> позиция 1; применить последствия незаключенности договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, совершенного между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО2 в отношении объекта долевого строительства - квартиры (жилого помещения), состоящего из 1-ой комнаты, находящейся в многоквартирном доме (подъезд № 6) на 5 этаже, с условным номером 81, по адресу: РСО-Алания, <...> позиция 1; взыскать с ООО «ОПТТОРГ» в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 800 000 рублей, внесенных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, совершенного между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО2

Истец ФИО2, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки в суд не сообщил, при этом направил в суд своего представителя ФИО3, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от 22.05.2019 г., который в судебном заседании исковые требования ФИО2 поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в самом исковом заявлении. Вместе с тем, представитель истца в суде дополнительно пояснил, что признание незаключенным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, совершенного между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО2, влечет применение последствий незаключенности данного договора в виде взыскания с ООО «ОПТТОРГ» в пользу ФИО2 денежной суммы в размере 800 000 рублей (внесенной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78) и являющейся неосновательным обогащением со стороны ООО «ОПТТОРГ» в силу ст. 1102 ГК РФ.

Ответчик ООО «ОПТТОРГ», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило, о причинах неявки своего представителя в суд не сообщило, возражений на иск ФИО2 в суд не представило, при этом согласно выписке из ЕГРЮЛ от 25.09.2020 г. ООО «ОПТТОРГ» является действующим юридическим лицом (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 24.06.2014 г., ИНН: <***>; КПП: 151301001), расположенным по адресу: 362045, РСО-Алания, <...>).

В силу п. 1 ст. 48, ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное дело с участием представителя истца ФИО2, в отсутствие истца ФИО2 и представителя ответчика ООО «ОПТТОРГ».

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Вместе с тем, по приходному кассовому ордеру № 801 от 13.12.2016 г. ФИО2 внес в кассу ООО «ОПТТОРГ» денежную сумму в размере 800 000 рублей в целях исполнения им договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, что подтверждается подлинником квитанции к приходному кассовому ордеру № 801 от 13.12.2016 г., выданной ООО «ОПТТОРГ» на имя ФИО2

Согласно ответу Управления Росреестра по РСО-Алания от 17.09.2020 г. исх. № 05-37/2730 (на запрос ФИО2 от 11.09.2020 г.) в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78 между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО2, и какие-либо сделки (договоры участия в долевом строительстве) в отношении объекта долевого строительства: квартиры с условным номером 81, по адресу: <...>.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 18.08.2020 г. № КУВИ-002/2020-13544909 в ЕГРН отсутствуют сведения в отношении квартиры (жилого помещения) № 81 по адресу: <...>

Более того, согласно выписке из ЕГРН от 18.08.2020 г. № КУВИ-002/2020-13545096 в ЕГРН отсутствуют сведения в отношении квартиры (жилого помещения) № 81 по адресу: <...> позиция 1.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусмотрено, что названный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 4 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78 является незаключенным, в связи с тем, что данный договор не прошел государственную регистрацию в нарушение ст. ст. 131, 433 ГК РФ, а также п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Кроме того, согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ: Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 2 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ объектом долевого строительства для целей применения названного закона является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

При этом в силу п.п. 1) ч. 4 ст. ст. 4 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Однако в указанном договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78 отсутствуют все выше перечисленные, установленные законом, точные основные технические характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать конкретный объект долевого строительства (квартиру), являющийся предметом сделок, и подлежащего передаче ФИО2 (как участнику долевого строительства) застройщиком в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Более того, в силу ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен дополнительно содержать, в частности, следующие существенные условия данной сделки: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Однако договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78 не содержат такое необходимое существенное условие договоров участия в долевом строительстве как способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, которое прямо предусмотрено частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Согласно ч. 5 ст. 4 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

При этом незаключенным является любой гражданско-правовой договор, в том числе и договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, не содержащий хотя бы одного из существенных его условий.

Таким образом, отсутствие в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, ранее перечисленных существенных условий договоров долевого участия, предусмотренных Федеральным законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, свидетельствует о несогласованности между сторонами всех существенных условий совершенной между ними сделки, в частности, предмета сделки в виде подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства конкретного объекта долевого строительства (с указанием всех его основных технических характеристик), что в силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 4 указанного Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ свидетельствует о незаключенности договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78.

При таких обстоятельствах следует признать незаключенным договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, совершенный между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО2 в отношении объекта долевого строительства - квартиры (жилого помещения), состоящего из 1-ой комнаты, находящейся в многоквартирном доме (подъезд № 6) на 5 этаже, с условным номером 81, по адресу: <...> позиция 1.

Вместе с тем, признание судом незаключенным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, с учетом того, что указанная сделка была частично исполнена одной стороной (участником долевого строительства ФИО2), в силу закона влечет за собой соответствующие правовые последствия незаключенности данной сделки, в виде возвращения сторон сделки в первоначальное положение, существовавшее до совершения этой сделки, в частности, путем возложения на стороны обязанности по возврату всего полученного ими по незаключенной сделке.

При этом как установлено судом и не оспаривалось сторонами, объект долевого строительства - квартиры (жилого помещения), состоящего из 1-ой комнаты, находящейся в многоквартирном доме (подъезд № 6) на 5 этаже, с условным номером 81, по адресу: <...> позиция 1, являвшийся предметом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, по соответствующему передаточному акту во владение участника долевого строительства ФИО2 от застройщика ООО «ОПТТОРГ» не поступал, что исключает необходимость возврата ФИО2 указанного объекта во владение ООО «ОПТТОРГ».

Кроме того, договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78 не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, что исключает необходимость внесения каких-либо изменений в ЕГРН.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Поэтому по смыслу ст. 8 ГК РФ незаключенная сделка не влечет правовых последствий и не порождает для сторон возникновение прав и обязанностей, за исключением тех, которые связаны с ее незаключенностью, в частности, в виде возврата сторонами всего полученного по такой сделке.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 1102 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой 60 ("Обязательства вследствие неосновательного обогащения"), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1103 ГК РФ: Поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Как установлено судом, и не оспаривалось сторонами, ответчик ООО «ОПТТОРГ» не выполнил условие договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78 в установленный договором срок после строительства многоквартирного дома и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать в собственность ФИО2 по передаточному акту объект долевого строительства: квартиру (жилое помещение), состоящее из 1-ой комнаты, находящейся в многоквартирном доме (подъезд № 6) на 5 этаже, с условным номером 81, по адресу: <...> позиция 1.

Вместе с тем, суд исходит из того, что признание договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78 незаключенным не является основанием для отказа в возврате исполненного по такому договору в качестве неосновательного обогащения.

Поэтому денежная сумма в размере 800 000 рублей, внесенная ФИО2 в кассу ООО «ОПТТОРГ» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, является неосновательным обогащением со стороны ООО «ОПТТОРГ» (ст. 1102 ГК РФ), подлежащая возврату в пользу ФИО2

При этом помимо договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, признанного незаключенным, судом не установлено каких-либо иных правовых оснований для законного удержания ООО «ОПТТОРГ» денежной суммы в размере 800 000 рублей, исключающих ее возврат ФИО2

Следовательно, денежная сумма в размере 800 000 рублей, внесенная ФИО2 в кассу ООО «ОПТТОРГ» в счет исполнения им договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, в настоящее время неправомерно удерживается ООО «ОПТТОРГ».

Поэтому суд приходит к выводу о необходимости применить последствия незаключенности (частично исполненного) договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, совершенного между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО2, в виде взыскания с ООО «ОПТТОРГ» в пользу ФИО2 неосновательного обогащения в размере 800 000 рублей (ст. 1102 ГК РФ), внесенных ФИО2 в кассу ООО «ОПТТОРГ» в счет исполнения им договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ОПТТОРГ» о признании незаключенным договора, применении последствий незаключенности договора и взыскании денежной суммы, удовлетворить.

Признать незаключенным договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, совершенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ОПТТОРГ» и ФИО1 в отношении объекта долевого строительства - квартиры (жилого помещения), состоящего из 1-ой комнаты, находящейся в многоквартирном доме (подъезд № 6) на 5 этаже, с условным номером 81, по адресу: РСО-Алания, <...> позиция 1.

Применить последствия незаключенности договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.12.2016 г. № 78, совершенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ОПТТОРГ» и ФИО1 в отношении объекта долевого строительства - квартиры (жилого помещения), состоящего из 1-ой комнаты, находящейся в многоквартирном доме (подъезд № 6) на 5 этаже, с условным номером 81, по адресу: РСО-Алания, <...> позиция 1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ОПТТОРГ» (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: ..., ИНН: <***>; КПП: 151301001), расположенного по адресу: 362045, РСО-Алания, <адрес> А) в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 800 000 рублей, внесенной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ...№, совершенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ОПТТОРГ» и ФИО1.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания, через Советский районный суд <адрес> РСО-Алания, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.Т. Гагиев