Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Шлотгауэр СА, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ООО «Строительная фирма «Томскстрой», ФИО2 о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Строительная фирма «Томскстрой», ФИО2 о признании договора недействительным, указывая в обоснование своих требований, что дата обезличена г. между ней и ООО «СФ «Томскстрой» был заключен договор на долевое участие в строительстве номер обезличен, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства по строительству и сдаче в эксплуатацию офисно - торгового комплекса в МКР «Центр-2» по адресу: адрес обезличен (2 и 3 очередь строительства), а истец принимает участие в части финансирования строительства нежилого помещения, площадью 100, 81 кв.м., расположенного на первом этаже комплекса и обозначенного в проекте под литерой П.Т.П.. При этом п. 1.2 договора предусмотрено, что точные технические характеристики помещения будут определены после проведения технической инвентаризации. Ответчик должен был начать строительство в дата обезличена закончить строительство и сдать комплекс в эксплуатацию не позднее дата обезличена Ответчик обязался передать истцу нежилое помещение по акту после приемки комплекса госкомиссией.

Общая сумма договора составила /___/ рублей. На основании заявления истца от дата обезличена г. и в соответствии с локальной сметой номер обезличен истец отказался от некоторых видов работ, в связи с чем, общая сумма по договору уменьшилась на /___/ рублей и составила /___/ рублей.

Всего истцом по договору было уплачено /___/ рублей, в т.ч. /___/ (квитанция к ПКО номер обезличен от дата обезличена г.); /___/ руб. (кассовый чек от дата обезличена г.); /___/ руб. (кассовый чек от дата обезличена г.); /___/ руб. (кассовый чек от дата обезличена г.); /___/ руб. (кассовый чек от дата обезличена г.); /___/ руб. (кассовый чек от дата обезличена г.); /___/ руб. (кассовый чек от дата обезличена г.). Таким образом, свои обязательства по договору истец выполнил.

Первоначально истец заключал соглашение номер обезличен от дата обезличена г. на долевое участие в строительстве офисно - торгового комплекса в МКР «Центр-2» по адрес обезличен (II-III очередь) с ОАО В соответствии с указанным соглашением истец уплатил в ОАО /___/ рублей по квитанции от дата обезличена адрес обезличен 1.6 соглашения предусмотрено, что стороны после корректировки проекта оформляют договор на долевое участие в строительстве под этим же номером.

дата обезличена г. между ОАО ООО «СФ «Томскстрой» и ФИО1 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей (замене стороны в обязательстве), в соответствии с которым на ответчика были переведены права и обязанности ОАО вытекающие из соглашения номер обезличен от дата обезличена г.

Согласно п.3 соглашения к ответчику перешли обязанности ОАО перед истцом, а также права требования к истцу в объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода прав. Поскольку к указанному моменту истец уже исполнил свои обязанности частично на сумму /___/ рублей и соответствующие платежные документы были переданы ответчику, считает, что истец правомерно засчитывает указанные денежные средства в счет оплаты за помещения по Договору на долевое участие в строительстве номер обезличен от дата обезличена г.

В дата обезличена дом был сдан в эксплуатацию. Специализированной организацией проведена техническая инвентаризация, изготовлен технический паспорт на объект, по данным которого истцу подлежит передаче нежилое помещение, общей площадью 112, 1 кв.м., в том числе помещения под номерами на поэтажном плане 9, 10, 11, 12, 13, 18, расположенные на 1 этаже здания по адресу: адрес обезличен Несоответствие фактической и проектной площади нежилого помещения вызвано различными системами учета общей площади, используемыми ФГУП «Ростехинвентаризация» и застройщиком.

Исходя из п. 1.2 договора стороны предусмотрели возможность изменения площади и при этом не ставили условия о том, что при изменении площади подлежит перерасчету цена договора.

Увеличение площади произошло в результате того, что ранее в общую площадь помещения не была включена площадь балконов. Поскольку истец своими силами и средствами демонтировал входные группы на два балкона, их площадь входит в общую площадь помещений.

Ответчик свои обязательства по передаче истцу помещения в сроки, установленные договором (дата обезличена.) не исполнил.

В ходе рассмотрения в Арбитражном суде исков к ОАО «СФ Томскстрой» представитель ответчика представил документы, из которых следует, что дата обезличена г. УФРС по ТО зарегистрировало право собственности ФИО2 на нежилое помещение №9 на поэтажном плане, площадью 9, 7 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: адрес обезличен, т.е. на одно из помещений, которые подлежат передаче истцу по договору на долевое участие в строительстве номер обезличен от дата обезличена г. Как следует из представленного ответчиком акта - приема-передачи нежилого помещения, указанное помещение передано ФИО2 дата обезличена г., т.е. после возбуждения арбитражным судом ТО дела по иску ИП ФИО1.

Таким образом, имеет место двойная продажа уже реализованного объекта долевого строительства - нежилого помещения №9 на поэтажном плане, площадью 9, 7 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: адрес обезличен.

Считает, что заключенный между истцом и ООО «СФ «Томскстрой» договор следует квалифицировать как договор объединения инвестиционных усилий для создания объекта, т.к. по его условиям одна сторона обязуется передать в собственность другой стороны помещение, а вторая сторона приняла на себя обязательство по финансированию строительства в сумме, эквивалентной стоимости объекта.

До заключения с истцом договора долевого участия ООО «СФ «Томскстрой» являлось собственником имущественных прав на инвестиционный объект (объект долевого строительства). Заключив указанный договор, ООО «СФ «Томскстрой» произвело отчуждение своего имущественного права ФИО1

Таким образом., ООО «СФ «Томскстрой», не являясь собственником имущественных прав на инвестиционный объект, не могло им распорядиться повторно. Договор, заключенный между ответчиками дата обезличена г., совершен без учета ранее возникших обязательств на тот же инвестиционный объект (помещение №9), установленный договором на долевое участие в строительстве номер обезличен, заключенный дата обезличена г. между истцом и ООО «СФ «Томскстрой».

Просит признать недействительным договор на долевое участие в строительстве нежилого помещения по адресу: адрес обезличен номер обезличен от дата обезличена г., заключенный между ФИО2 и ООО «СФ «Томскстрой».

В процессе рассмотрения дела истец представила ходатайство о взыскании с ответчиков в равных долях расходов на оплату услуг представителя в размере /___/ рублей.

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием представителя У.

Представитель истца У., действующая на основании доверенности от дата обезличена г., поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении..

По обстоятельствам дела пояснила, что довод ответчиков о том, что в договоре на долевое участие в строительстве от дата обезличена г. не были согласованы права истца на спорное помещение - необоснован. При сопоставлении плана нежилых помещений, где помещения, подлежащие передаче истцу, обозначены литерой «ПТП», представленного истцом и листа из проекта номер обезличен, представленного Ответчиком, и поэтажного плана объекта по состоянию на дата обезличена г., выполненного ФГУП «Ростехинвентаризация», видно, что планы совпадают.

Исходя из техпаспорта не нежилые помещения по адрес обезличен (подъезд 1 и 2) по состоянию на дата обезличена г., выданного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» дата обезличена г., нежилое помещение, являющееся предметом договора от дата обезличена г. и подлежащее передаче истцу, имеет следующие характеристики: нежилое помещение, общей площадью 112, 1 кв. м под номерами на поэтажном плане 9, 10, 11, 12, 13, 28, расположенные на 1 этаже здания по адресу: адрес обезличен).

Следовательно, помещение №9, площадью 9, 7 кв.м. подлежит передаче истцу.

Указанное обстоятельство установлено решение арбитражного суда Томской области по делу номер обезличен от дата обезличена г., вступившим в законную силу дата обезличена г., и в силу ч.3 ст. 61 ГПК РФ не подлежат доказыванию вновь.

Согласно п.1.2 договора, инвестор (истец) принимает участие в части финансирования строительства нежилого помещения, площадью 100, 81 кв.м., расположенного на первом этаже комплекса и обозначенного в проекте под литерой «П.Т.П.». Точные технические характеристики помещения будут определены после проведения технической инвентаризации. Общая сумма договора составила /___/ рублей. На основании заявления истца и в соответствии с локальной сметой истец отказался от некоторых видов работ, в связи с чем, общая сумма по договору уменьшилась на /___/ рублей и составила /___/ рублей. Истец свои обязательства по договору исполнила, уплатив /___/ рублей.

Увеличение площади помещения произошло в результате того, что ранее в общую площадь помещения не была включена площадь балконов. Поскольку договором не предусмотрено, что в связи с увеличением общей площади помещения по данным технической инвентаризации Инвестор обязан произвести доплату, следовательно, такую доплату ответчик не вправе требовать.

Как следует из ответа ответчика на претензию истца от дата обезличена г., истцом во исполнение договора уплачено /___/ рублей. В объяснениях, данных в ОБЭП ОМ №3 УВД по г. Томску дата обезличена г. директор Б. подтверждает, что в период с дата обезличена г. (с учетом внесенной в дата обезличена суммы в /___/ рублей) ФИО1 были внесены в кассу денежные средства в размере /___/ рублей. Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением арбитражного суда ТО от дата обезличена г. и не подлежат доказыванию вновь.

С учетом того, что последняя оплата долевого взноса произведена истцом дата обезличена г. (/___/ руб.), заявление истца от дата обезличена г. о выдаче справки о полной оплате (где истец указала на готовность доплатить /___/ руб.), на которое ссылается ответчик, не опровергает доводы истца о полной оплате долевого взноса по договору.

Считает, что ответчики подписали договор на долевое участие в строительстве после дата обезличена г., датировав его дата обезличена г. На это указывают следующие обстоятельства: в дата обезличена. договор долевого участия на спорное помещение был подписан со С,, именно он обращался весной дата обезличена в ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» с заявкой на изготовление кадастрового паспорта; в ответе от дата обезличена г. на претензию истца ответчик требует произвести доплату в течение 10 дней и указывает, что иначе часть помещения будет продана, т.е. подтверждает, что на момент подготовки ответа помещение еще никому не продано.

В объяснениях, данных в ОБЭП ОМ №3 УВД по г. Томску дата обезличена г. директор Б. указывает, что ФИО2 предложено приобрести помещение №9, площадью 9, 7 кв.м. после отказа ФИО1 доплатить /___/ рублей, договор с ФИО2 от дата обезличена г. был заключен «задним числом» в дата обезличена

Ответчик ФИО2, действующая одновременно в качестве представителя ответчика ООО «СФ «Томскстрой» на основании доверенности от дата обезличена г., исковые требования не признала. Поддержала письменный отзыв, согласно которому при совершении спорной сделки сторонами не нарушены требования ст.ст. 128, 129, 209 ГК РФ.

Предметом договора номер обезличен от дата обезличенаг. не являлось распоряжение недвижимым имуществом со стороны ООО «СФ «Томскстрой» и совершение каких-либо действий в отношении имущества, поскольку на момент совершения сделки недвижимое имущество по указанному адресу не было создано, не введено в эксплуатацию и права на него не были зарегистрированы за кем-либо в установленном порядке. В соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию административно-жилой комплекс (2-ая очередь строительства), расположенный по адресу: адрес обезличен был введен в эксплуатацию дата обезличена г.. Следовательно, ст.ст. 209, 168 ГК РФ применению не подлежат.

На момент заключения спорного договора у истца отсутствовало право на спорное помещение.

Решение Арбитражного суда от дата обезличена г. не может иметь преюдициального значения в части прав истца на спорное помещение №9, площадью 9, 7 кв.м, поскольку ФИО2. не была привлечена к участию в деле в качестве ответчика и третьего лица, а требование о передаче истцу помещения № 9, площадью 9,7 по адрес обезличен не рассматривалось по существу. Кроме того, в материалы дела А номер обезличен в Арбитражный суд Томской области истцом была представлена не выкопировка из проекта административно- жилого комплекса по адрес обезличен (вторая очередь), на котором под литерой «ПТП» указано помещение площадью 100,81 кв.м., предназначавшееся истцу, а ксерокопия рабочего проекта, подлинник которого вообще отсутствует у сторон. Ссылка на технический паспорт необоснованна, т.к. в нем содержатся сведения по состоянию на дата обезличена то есть до момента заключения спорного договора между ответчиками.

В соответствии с пунктом 1.2. договора номер обезличен на долевое участие в строительстве от дата обезличенаг., ФИО1 принимала участие в части финансирования строительства нежилого помещения площадью 100, 81 кв., но не 112,1 кв.м., которое образовалось в результате строительства по состоянию на дата обезличенаг.

В этом договоре не были согласованы права истца на нежилое помещение, площадью 9, 7 кв.м., номер на поэтажном плане 9, расположенное в осях 10-11; А-Д на первом этаже с отдельным входом по адресу: адрес обезличен. Данное помещение не входит в общую площадь нежилых помещений по договору номер обезличен от дата обезличена г., которые предназначены для истца, а именно 100, 81 кв.м..

По данным техпаспорта на объект БТИ нежилые помещения под номерами 9, 10, 11, 12,13, 28, расположенные на первом этаже по адресу: адрес обезличен составляют 112, 1 кв.м. Разница составляет 11, 29 кв.м., из которых нежилое помещение под №9 имеет площадь 9, 7 кв.м. и отдельный вход.

На дата обезличена г. данное помещение не было кем-либо оплачено, истец отказалась приобрести и оплатить данное помещение, при таких обстоятельствах Застройщик, как собственник прав на построенное им нежилое помещение под №9, площадью 9, 7 кв.м. по адрес обезличен реализовал свое право на отчуждение прав на данное помещение по договору номер обезличен от дата обезличена г. третьему лицу, не нарушив права истца на получение в собственность нежилых помещений, площадью 100, 81 кв.м.

Фактически за истцом на дата обезличена г. были зарезервированы нежилые помещения под №10, 11, 12, 13, 28, общей площадью 102, 4 кв.м., что не нарушало прав и законных интересов истца, закрепленные в договоре номер обезличен от дата обезличена г.

Считает, что застройщик имел право отчуждать права на нежилое помещение, площадью 9, 7 кв.м., номер на поэтажном плане 9, расположенное на осях 10-11;А-Д на первом этаже с отдельным входом по адресу: адрес обезличен без согласования сделки с истцом, поскольку у истца отсутствуют права на данное нежилое помещение по договору от дата обезличена г. номер обезличен.

Довод истца о том, что ему подлежат передаче нежилые помещения, площадью 112, 1 кв.м., а не 100, 81 кв.м. без доплаты 11, 29 кв.м. является несостоятельным, не соответствующим требованиям ст. 423 ГК РФ. Согласно п.1.2 Договора инвестор принимает участие в части финансирования строительства нежилого помещения площадью 100, 81 кв.м., общая сумма договора составляет /___/ руб. из расчета /___/ рублей за 1 кв.м. площади помещения. Следовательно, договор является возмездным.

Из представленных истом первичных документов по оплате следует, что она
оплатила ООО «СФ «Томскстрой» по договору всего за 69,47 кв.м. по состоянию на дата обезличенаг. (ввод дома в эксплуатацию). По этой причине в ответ на заявление от дата обезличенаг. ей не была выдана справка о полной оплате за 100, 81 кв.м. и не было передано нежилое помещение площадью, 100, 81 кв.м. по акту приема- передачи для регистрации права собственности на вновь созданное нежилое помещение

Ссылки истца на п.1.2 Договора в части того, что точные характеристики помещения будут определены после проведения технической инвентаризации, в обоснование того, что 11, 29 кв.м. подлежат передаче безвозмездно, противоречат ст. 423 ГК РФ, природе инвестиционного договора, п.п. 1.2, 2.1, 3.2.1 Договора номер обезличен от дата обезличена г.

Пункт 1.2 Договора касается обязанности инвестора осуществить частичное финансирование строительства нежилого помещения, площадью 100, 81 кв.м.. При этом договор не предусматривает обязанность застройщика передать инвестору конкретное индивидуально-определенное помещение с указанием его площади, либо порядка её определения.

В договоре не определено, что является долей инвестора, на которую будет оформлено право собственности после завершения строительства.

Проект под литерой П.Т.П., на который имеется ссылка в п. 1.2 договора не был приложен к договору от дата обезличена г. как неотъемлемая его часть, не был согласован сторонами, не заверен печатью и подписью застройщика.

На момент заключения данного договора у застройщика не было правоустанавливающих документов, разрешающих ему строительство офисно -торгового комплекса в МКР «Центр» по адресу: адрес обезличен (2 и 3 очереди), не был подготовлен и утвержден проект на строящийся объект.

В договоре не указана площадь нежилого помещения, которое застройщик должен передать истцу, его местоположение; не конкретизировано, чему должно соответствовать нежилое помещение. Таким образом, истец вправе требовать передачи в собственность нежилого помещения, площадью 100, 81 кв.м в здании по адрес обезличен при условии оплаты общей суммы по договору в размере /___/ рублей. Истец не выполнила обязанностей по договору номер обезличен от дата обезличена г. по оплате общей суммы в размере /___/ рублей в соответствии с п.2.1 за 100, 81 кв.м.

Указанная в договоре сумма является фиксированной и изменению не подлежит, за исключением случая, когда стоимость строительно-монтажных работ увеличивается на 20%. Необоснованным является довод истца, что общая сумма по договору уменьшилась на /___/ рублей в соответствии с локальной сметой номер обезличен и заявлением истца, поскольку стороны не внесли изменения в п. 2.1 договора в части уменьшения общей суммы по договору. Указанная смета является недопустимым доказательством в подтверждение изменения (уменьшения) общей суммы по договору, поскольку она относится к офисам в осях номер обезличен по ж/д адрес обезличен не распространяется на оси 10-11, в которых расположено помещение №9). Данная смета содержит перечень работ, которые не были предусмотрены договором от дата обезличена г. и соответственно не входили в общую сумму по договору ( так, исключаются работы по отделке внутренней поверхности потолков 100 кв.м., однако, такие работы не были включены в объем работ, равно как улучшенная штукатурка стен).

Считает недопустимыми доказательствами соглашение номер обезличен от дата обезличена г., заключенное ФИО1 в ОАО (признан банкротом в 2004 г.), соглашение о передаче прав и обязанностей от дата обезличена г., так как первое соглашение было заключено между ОАО и ФИО1 до создания ООО «СФ «Томскстрой» в качестве юридического лица. Предметом данного соглашения являлись другие нежилые помещения по сравнению с указанными в Договоре номер обезличен от дата обезличена г., а именно, нежилые помещения площадью, 100 кв.м., второй этаж, выход на адрес обезличен договору от дата обезличена г. с ООО «СФ «Томскстрой» площадь нежилых помещений составляет 100, 81 кв.м., они должны быть расположены на первом этаже, имеют выход на адрес обезличен.

Таким образом, трехстороннее соглашение от дата обезличена г. распространяется на Соглашение от дата обезличена г., т.е. на помещения площадью 100 кв.м., расположенные на втором этаже с выходом на адрес обезличен и к договору номер обезличен от дата обезличена г. не имеют отношения.

Соглашение о зачете суммы в размере /___/ рублей между сторонами не заключалось, зачет на данную сумму не был произведен, поскольку между сторонами не разрешен вопрос о правах инвестора на нежилое помещение, площадью 100 кв.м., расположенное на втором этаже с выходом на адрес обезличен по соглашению номер обезличен от дата обезличена г., заключенному с ОАО «Томскстрой», соглашению о передаче прав и обязанностей от дата обезличена г. В пункте 5 Соглашения от дата обезличенаг. содержится обязательство ОАО «Томскстрой» оплатить ООО «СФ «Томскстрой» /___/ рублей (за ФИО1) либо передать имущество на ту же сумму в течение трех дней после подписания настоящего соглашения. Однако, такое доказательство истцом не представлено.

Существенные условия договора номер обезличен от дата обезличенаг. между сторонами были согласованы по состоянию на дата обезличенаг., о чем свидетельствует заявление ФИО2 от дата обезличенаг. о заключении с ней договора долевого участия на нежилое помещение, площадью 10-20 кв.м., акцептом ответчика данного предложения с указанием стоимости долевого взноса и местоположения.

Договор номер обезличен от дата обезличенаг. со С, был подписан ООО «СФ «Томскстрой» для целей взаимодействия с органами БТИ, оформления кадастрового паспорта на изолированное помещение № 9 по указанному адресу: и расторгнут в дата обезличена Перед передачей нежилого помещения под номером 9, площадью 9, 7 кв.м. по адрес обезличен ФИО2 дата обезличенаг. был сформирован пакет документов в соответствии с требованиями законодательства для представления в УФРС по Томской области, но это не значит, что документы оформлены «задним числом», как ошибочно записаны показания директора Б. сотрудником милиции.

На основании изложенного просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица С, в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Согласно письменному отзыву, исковые требования считает необоснованными, поскольку ООО «СФ «Томскстрой» имело право заключить договор номер обезличен от дата обезличена г. с ФИО2 в отношении нежилого помещения №9, площадью 9,7 кв.м. на первом этаже по адрес обезличен в связи с тем, что данное помещение не являлось предметом договора номер обезличен от дата обезличена г. и указанная площадь не была оплачена ФИО1 по рыночной цене /___/ руб. кв.м. по состоянию на дата обезличена г. По договору, заключенному с ФИО1, ей предназначалось 100, 81 кв.м., а не 112, 1 кв.м.. С ним договор номер обезличен от дата обезличена г. был заключен по предложению учредителя ООО «СФ «Томскстрой» Ш., чтобы он вместо ФИО2 ходил на собрания дольщиков и выполнял действия с исполнением данного договора, оформлением кадастрового паспорта в БТИ. ФИО2 помогла ему трудоустроиться в кооператив «Томскстрой» бухгалтером осенью 2007 г, предлагала работать её помощником, совместно они решают организационные вопросы по созданию общественной организации инвалидов с детства. ФИО2 в 2008 г. оказывала услуги организации, зарегистрированной в г. Санкт - Петербург. По этой причине было оформлено два договора (на её имя и на его). Денежные средства по договору он не оплачивал. После оформления кадастрового паспорта в дата обезличена. договор номер обезличен от дата обезличена г. был с ним расторгнут.

Через директора ФИО3 предлагала ФИО1 оплатить нежилое помещение, площадью 9, 7 кв.м. в дата обезличена После отказа ФИО1 ФИО2 исполнила договор от дата обезличена. № номер обезличен и оформила право собственности на данное помещение.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно статье 168 ГК РФ, сделка не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Пункт 1 статьи 167 ГК РФ предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В судебном заседании установлено, что между ООО «СФ «Томскстрой» (Застройщик) и ФИО1 (Инвестор) дата обезличена г. заключен договор номер обезличен на долевое участие в строительстве, предметом которого является участие сторон в строительстве офисно - торгового комплекса в МКР «Центр-2» по адресу: адрес обезличенII и III очередь строительства), с подготовкой документов для оформления права собственности на долю Инвестора после завершения строительства.

На основании разрешения Департамента строительства и архитектуры администрации г. Томска №номер обезличен от дата обезличена г. объект строительства - административно-жилой комплекс, 2-ая очередь строительства, расположенный по адресу: адрес обезличен введен в эксплуатацию.

После окончания строительства и введения объекта недвижимости в эксплуатацию нежилое помещение, являющееся предметом договора, истцу передано не было, в связи с чем, она обратилась в Арбитражный суд Томской области.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Томской области от дата обезличена г. на ООО «СФ «Томскстрой» возложена обязанность по передаче ИП ФИО1 по акту приема-передачи нежилых помещений под номерами 10,11,12, 13, 28, общей площадью 102, 4 кв.м., расположенные на 1-ом этаже здания по адресу: адрес обезличен (2-ая очередь).

В процессе рассмотрения указанного дела истцу стало известно о том, что одно из помещений (№9), подлежащее передаче ей по договору от дата обезличена г., отчуждено ООО «СФ «Томскстрой» ФИО2 по договору номер обезличен на долевое участие в строительстве нежилого помещения по адресу: адрес обезличен от дата обезличена г.. дата обезличена г. последней получено свидетельство о государственной регистрации права на указанное помещение. Считая, что указанное помещение входит в состав подлежащего передаче ей по договору на долевое участие в строительстве номер обезличен от дата обезличена г. нежилого помещения, что ООО «СФ «Томскстрой» не имело право его отчуждать, истец обратилась с настоящим иском.

Возражая исковым требованиям, доводы ответчиков сводятся к незаключенности договора номер обезличен от дата обезличена г., к неоплате истцом площади помещения в части, превышающей согласованную в договоре, наличие у ООО «СФ «Томскстрой» права на отчуждение спорного помещения.

Как следует из материалов дела, на момент заключения оспариваемого договора ООО «СФ «Томскстрой» не имело право распоряжения отчужденным помещением. Данный вывод обосновывается следующим.

По условиям договора номер обезличен от дата обезличена г. Инвестор (ФИО1) принимает участие в финансировании строительства нежилого помещения, площадью 100, 81 кв.м., расположенного на первом этаже комплекса и обозначенного в проекте под литерой П.Т.П. При этом п.1.2 договора предусмотрено, что точные технические характеристики помещения буду определены после проведения технической инвентаризации Комплекса специализированной организацией.

В договоре указаны все существенные условия, в т.ч. цена (/___/ рублей, из расчета /___/ рублей за 1 кв.м.), порядок оплаты, сроки, права и обязанности сторон, ответственность. При этом п.2.1 предусмотрено, что указанная цена является фиксированной и не подлежит изменению, за исключением случая, когда стоимость строительно-монтажных работ (согласно заключению ОГУП «Управление государственной вневедомственной экспертизы градостроительной и проектной документации Томской области) увеличится более чем на 20%.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда РФ от дата обезличена г. установлено, что договор номер обезличен от дата обезличена г. является заключенным, ИП ФИО1 надлежащим образом исполнены обязательства по оплате помещения (л.9, 10 решения).

Согласно ч.3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Суд не принимает во внимание довод ответчика ФИО2, являющейся одновременно представителем ответчика ООО «СФ «Томскстрой» о том, что она не участвовала в деле, рассмотренным арбитражным судом Томской области, в связи с чем, решение арбитражного суда Томской области не может иметь преюдициального значения.

Стороны исследуемого договора участвовали при рассмотрении дела Арбитражным судом Томской области, предметом же настоящего иска является договор от дата обезличена г., заключенный между ФИО2 и ООО «СФ «Томскстрой».

Так, на основании заявления ФИО1 об отказе от некоторых видов работ от дата обезличенаг., Застройщиком произведен перерасчет цены договора и директором ООО «СФ «Томскстрой» утверждена локальная смета номер обезличен на исключаемые работы л.д. 24).

Учитывая представленные суду платежные документы на общую сумму /___/ рублей (квитанция номер обезличен от дата обезличена г., кассовые чеки и приложения-расшифровки от дата обезличена г., от дата обезличена г., дата обезличена г., дата обезличена г., дата обезличена г., дата обезличена г., где основанием указан взнос на долевое участие по договору номер обезличен от дата обезличена г. в строительстве офисно - торговых помещений, а также жилого дома по адрес обезличен), ИП ФИО1 в полном объеме исполнила обязательства по оплате цены договора с учетом произведенного перерасчета.

Суд критически оценивает довод представителя ответчика о том, что /___/ рублей ФИО1 было внесено в кассу ОАО а не ООО «СФ «Томскстрой». Действительно, дата обезличена г. между ОАО и ФИО1 заключено соглашение номер обезличен на долевое участие в строительстве офисно -торгового комплекса в МКР «Центр-2» по адрес обезличен (2-ая и 3-яя очередь); стоимость 1 кв.м. общей площади определена в размере /___/ рублей. Во исполнение п. 1.5 соглашения ФИО1 внесено /___/ рублей по квитанции к приходному кассовому ордеру номер обезличен от дата обезличена г.

На основании соглашения, заключенного дата обезличена г. между ОАО «Томскстрой», ООО «СФ «Томскстрой», ФИО1, ОАО «Томскстрой» с согласия ФИО1 переводит права и обязанности, вытекающие из соглашения номер обезличен от дата обезличена г. ООО «СФ «Томскстрой»; для чего передает все документы, удостоверяющие имеющиеся обязанности и права требования, в т.ч. соглашение от дата обезличена г., платежные документы, свидетельствующие об исполнении ФИО1 обязанности по оплате долевого участия в строительстве, предусмотренной п.1.5 соглашения.

Довод представителя ответчика о том, что соглашение содержит противоречивые сведения относительно местонахождения помещения, не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Из буквального толкования соглашения от дата обезличена г. следует однозначный вывод о том, что предметом соглашения является строительство Обществом 2-ой и 3-ей очереди Административно- торгового комплекса в МКР «Центр-2» по адресу: адрес обезличен для оформления права собственности на долю Участника после завершения строительства. За нежилые помещения по указанному адресу истцом был внесен и взнос в размере /___/ рублей, что следует из квитанции от дата обезличена г..

В преамбуле договора номер обезличен от дата обезличена г. имеется ссылка на то, что он заключен в соответствии с соглашением на долевое участие в строительстве номер обезличен от дата обезличена г. и соглашением о передаче прав и обязанностей от дата обезличена г., прилагаемых к договору.

С учётом положений ч.2 ст. 431 ГК РФ, исходя из представленной в материалы дела переписки между сторонами договора (в частности, в ответе на претензии от дата обезличена г. директор ОО «СФ «Томскстрой» однозначно признавала факт оплаты ФИО1 суммы в размере /___/ рублей), суд приходит к выводу, что п. 2.2 договора от дата обезличена г. об оплате Инвестором 300 000 рублей в день заключения договора следует понимать как зачет Застройщиком указанной суммы, ранее уплаченной ОАО «Томскстрой», учитывая и дату заключения соглашения о передаче прав и обязанностей.

Что касается довода представителя ответчика о том, что истцом не представлены доказательства передачи денежных средств ОАО «Томскстрой» ООО «СФ «Томскстрой», то как следует из соглашения от дата обезличена г. правоотношения по передаче прав и обязанностей возникли между двумя юридическими лицами, ФИО1 лишь дала согласие. Более того, согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования. ООО «СФ «Томскстрой» признается оплата ФИО1 ОАО «Томскстрой» /___/ рублей, следовательно, требования, касающиеся передачи указанной суммы в рамках соглашения, должны быть адресованы ОАО «Томскстрой».

Довод представителя ответчика ФИО2 о том, что ИП ФИО1 не исполнено требование ООО «СФ «Томскстрой» об оплате указанного в Договоре от дата обезличена г. помещения, площадь которого увеличилась, суд считает необоснованным. В соответствии с указанным договором цена является фиксированной, изменению не подлежит, тогда как площадь (технические характеристики) подлежали уточнению. Следовательно, требование Застройщика об оплате за увеличившуюся площадь, являлось незаконным. По тем же обстоятельствам несостоятелен довод представителя истца в части отсутствия у ответчика обязанности передать увеличившуюся площадь нежилого помещения на 11, 29 кв.м. безвозмездно.

В судебном заседании судом обозревалась выкопировка из проекта административно-жилого комплекса по адрес обезличен (вторая очередь), на котором литерой «П.Т.П.» указано помещение, общей площадью 100, 81 кв.м. и план административно-жилого комплекса по адрес обезличен номер обезличенАС. Сопоставив указанные документы, суд не находит различий, что позволяет прийти к выводу о том, что данные документы являются планами одного и того же помещения.

Довод представителя ответчика о том, что в представленных истцом документах указан различный адрес помещений, суд оценивает критически, поскольку из договора от дата обезличена г., платежных документов, плана строения, ответа директора ООО «СФ «Томскстрой» от дата обезличена г. на претензию следует, что речь идет об одном объекте недвижимости; адрес объекта, указанный в договоре от дата обезличена г. и адрес объекта, введенного в эксплуатацию, совпадают; судя по -переписке между ФИО1 и ООО «СФ «Томскстрой» последним признавалось исполнение ФИО1 обязательств по указанному договору.

Факт просрочки исполнения ФИО1 своей обязанности по договору (в части несвоевременного внесения денежных средств) суд не оценивает как не имеющий отношения к делу. Несмотря на просрочку, Застройщик не выдвигал требования о расторжении договора в одностороннем порядке.

Свидетельством о государственной регистрации права от дата обезличена г. подтверждается, что в настоящее время собственником нежилого помещения, общей площадью 9, 7 кв.м., номера на поэтажном плане 9, расположенного на первом этаже здания по адресу: адрес обезличен является ФИО2. Право собственности возникло на основании договора номер обезличен на долевое участие в строительстве нежилого помещения по адресу: адрес обезличен от дата обезличена г., дополнительного соглашения к Договору номер обезличен от дата обезличена г. на долевое участие в строительстве нежилого помещения по адресу: адрес обезличен.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что дата обезличена г. ООО «СФ «Томскстрой» одновременно заключило два договора на долевое участие в строительстве нежилого помещения по адресу: адрес обезличен с разными лицами -со С, номер обезличен и с ФИО2 номер обезличен. Из указанных договоров следует, что доле каждого из них соответствует нежилое помещение за номер обезличен, расположенное на первом этаже здания по адресу: адрес обезличен. Суд оценивает указные договоры, исходя из их существа и целей и соглашается с мнением истца о том, что оспариваемый договор заключен «задним числом». На это указывают следующие обстоятельства.

На момент заключения указанных договоров площадь помещения под номер обезличен, расположенного в административно-жилом комплексе по адресу: адрес обезличен, составляла 9, 7 кв.м., что подтверждается техническим паспортом по состоянию на дата обезличена г.. ООО «СФ «Томскстрой» в один день заключает разные договоры на это помещение с разными людьми, указывая в одном договоре общую площадь объекта - 12, 0 кв.м. (номер обезличен), в другом 9, 7 кв.м. (номер обезличен). Помещение не может быть одновременно разной площадью. Кроме того, как следует из выписки из Единого Адресного реестра г. Томска от дата обезличена г. жилому строению, имевшему адрес: адрес обезличен - дата обезличена г. был присвоен адрес: адрес обезличен. В связи с чем, вызывает сомнение необходимость заключения дата обезличена г. дополнительного соглашения с ФИО2.

Имеющееся в материалах дела соглашение о расторжении договора номер обезличен от дата обезличена г. со С, в связи с неоплатой договора противоречит справке от дата обезличена г. о том, что С, полностью выполнил обязательства по указанному договору по оплате /___/ рублей, отсутствии претензий по оплате. При этом сам С, в отзыве утверждает, что денежные средства по данному договору он не вносил.

Согласно пояснениям ответчика ФИО2, договор на долевое участие в строительстве был заключен со С, в целях взаимодействия с БТИ, в дата обезличена. был расторгнут; при этом она утверждает, что в дата обезличена она выдавала доверенность на имя С, на представление её интересов при заключении такого договора, а в дата обезличена г. узнала, что договор заключен не с ней (протокол от дата обезличена г.). Данные пояснения позволяют утверждать о том, что договор на долевое участие в строительстве в дата обезличена должен быть заключен между ООО «СФ «Томскстрой» и ФИО2, от имени которой действовал бы С,, однако, С, заключил договор от своего имени, таким образом, на день заключения договора (дата обезличена г.) ФИО2 не было известно о том, что договор заключен от имени С,. Кроме того, поскольку договор от её имени должен был заключать С,, дата обезличена г. она не могла лично подписать договор, узнала в дата обезличена..

Кроме того, о не существовании оспариваемого договора на дата обезличена г. свидетельствует ответ ответчика на претензию истца, где требует произвести доплату и указывает, что иначе часть помещения будет продана.

Учитывая, что дом дан в эксплуатацию в дата обезличена., при наличии на тот момент договора на долевое участие в строительстве ничто не мешало ФИО2 оформить право собственности, свидетельство ею же получено лишь дата обезличена г..

Суд считает договор, заключенный между ООО «СФ «Томскстрой» и ФИО2, ничтожным и в силу того, что по условиям договора номер обезличен от дата обезличена г. ООО «СФ «Томскстрой» доли в строительстве не имело, право распоряжения ООО помещениями этим договором не предусмотрено. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни помещений в них. Учитывая общую площадь (с учетом увеличения) помещений, являвшихся предметом договора от дата обезличена г. суд считает, что предметом договора, заключенного с ФИО2 явилось помещение, право требования на которое возникло у ФИО1 по договору от дата обезличена г. и которое было уже оплачено ФИО1 Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства.

О ничтожности договора от дата обезличена г., заключенного между ООО «СФ «Томскстрой» и ФИО2 свидетельствует отсутствие государственной регистрации этого договора

Так, согласно ч.3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. от 16.10.2006 г., действовавшей на 28.05.2008 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. О необходимости государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве свидетельствует и ст. 25.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На дату заключения договора между ОО «СФ «Томскстрой» и истцом гражданское законодательство не предусматривало обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, поскольку в нарушение п. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» оспариваемый договор не зарегистрирован в порядке, предусмотренном ст. 25.1 ФЗ от 21.04.1997 г. №1222-ФЗ, то в силу ст. 165 ГК РФ он является ничтожной сделкой.

На основании изложенного, договор долевого участия в строительстве номер обезличен, заключенный дата обезличена г. между ООО «СФ «Томскстрой» и ФИО2, является ничтожной сделкой, стороны данной сделки должны быть возвращены в первоначальное положение.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с чем, с ответчиков в равном размере в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере /___/ рублей.

Истцом заявлено требование о возмещении расходов на оплату услуг представителя в размере /___/ рублей, что подтверждается договором на оказание услуг номер обезличен от дата обезличена г., счетом номер обезличен от дата обезличена г., квитанцией от дата обезличена г., номер обезличен от дата обезличена. С учетом требований п. 1 ст. 100 ГПК РФ, принимая во внимание обстоятельства дела, уровень его сложности, продолжительность его рассмотрения, требования разумности и справедливости, суд считает достаточным взыскать в возмещение расходов на оплату услуг представителя /___/ рублей. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчиков в равных долях.

Руководствуясь ст. 194-98 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор номер обезличен от дата обезличена г. на долевое участие в строительстве нежилого помещения по адресу: адрес обезличен, заключенный между ООО «Строительная фирма Томскстрой» и ФИО2.

Настоящее решение является основанием для прекращения (погашения) записи номер обезличен от дата обезличена г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с ООО «Строительная фирма Томскстрой», ФИО2 в пользу ФИО1 в равных долях расходы по уплате государственной пошлины в размере /___/ рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере /___/ рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через районный суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий: Т.А. Исупова