Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-160/17 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «МегаСтрой Инвест», Закрытому акционерному обществу АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» о признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, снятия обременения в виде залога, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с заявленными требованиями, ссылаясь на то, что 29 марта 2013 года между ней и ООО «МегаСтрой Инвест» заключен договор № 5/6-30 участия в долевом строительстве. Согласно указанному договору истцу должна была быть передана двухкомнатная квартира в первой секции на 10 этаже расчетной площадью 67,0 кв.м в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, 21 квартал, <адрес> договора – 3550640 рублей. 27 августа 2013 года между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к указанному договору, согласно которому цена договора изменена – стоимость 1 кв.м составляет 56994 рубля, а общая цена - 3818598 рублей, при этом 2000640 рублей и 17958 рублей оплачивает истец, а 1800000 рублей вносится за счет кредитных средств, предоставляемых истцу по кредитному договору <***> от 27 августа 2013 года, заключенного с ЗАО АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК». 14 ноября 2013 года по передаточному акту ФИО1 застройщиком передана двухкомнатная квартира по адресу: <адрес>, общей площадью по кадастровому паспорту 65,3 кв.м, по обмерам БТИ (с учетом лоджий) – 66,2 кв.м. По данному акту застройщик имеет обязательство перед истцом по возврату суммы а размере 45594,20 рублей за уменьшение площади квартиры. На момент подписания акта приема-передачи квартиры истец оплатила ответчику общую сумму в размере 3800640 рублей, что на 250000 рублей больше установленной цены договора от 29.03.2013. Как следует из акта приема-передачи от 14.11.2013 истцу фактически передана квартира площадью 66,2 кв.м, что меньше проектной на 0,8 кв.м. Таким образом, переплата по договору долевого участия в строительстве составляет 292395,49 рублей (3800640 рублей (оплата по платежным поручениям) – (66,2 кв.м х 52994,63 рубля (цена 1 кв.м по договору)). Расчет переплаты, предусмотренный дополнительным соглашением № 1 от 27.08.2013, не может быть принят во внимание, поскольку условия дополнительного соглашения, предусматривающие уменьшение проектной площади квартиры при необоснованном увеличении первоначальной стоимости квадратного метра ущемляют права граждан как потребителей, приводят к увеличению стоимости квадратного метра площади квартиры и лоджии. Дополнительное соглашение № 1 недействительно, так как содержит условия, в соответствии с которыми изменение характеристики квартиры и лоджии, заключающиеся в увеличении безосновательного увеличения цены квадратного метра, являются недействительными. Подлежащий передаче дольщикам объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта, ущемляет права потребителя. Следовательно, истец понесла убытки в связи с оказанием услуги с нарушением требований нормативных актов в размере 292395,49 рублей. Кроме этого, в силу ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами за период с 15.11.2013 по 12.12.2016 (1124 дня) просит взыскать 100421,61 рублей. Квартира, подлежащая передаче истцу в собственность, изначально определена договором участия в долевом строительстве от 29.03.2013, создана в натуре. Однако, так как квартира находится в залоге у Банка, то по сути Банком наложен запрет на осуществление регистрационных действий в отношении спорной квартиры. Поэтому, просила признать за ней право собственности на объект недвижимости по адресу: <адрес>, и обязать ЗАО АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» снять обременение в виде залога в отношении указанной квартиры. Так как истец за период с ноября 2013 года по декабрь 2016 года был лишен возможности владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой, вынужден неоднократно посещать офис ответчика, отпрашиваться с работы, брать отгулы, терять время на ожидание в очередях посетителей в офисах ответчика, нервничать в связи с нежеланием ответчика решать проблему, волокитой и уклонением работников ответчика от четких ответов на вопросы о сроках, когда застройщик передаст документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру, то эти лишения и нравственные страдания причинили ей моральный вред, который она оценивает в 100000 рублей.

В дальнейшем в суд поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором ФИО1 указала, что 29.03.2013 между ООО «МегаСтрой Инвест» (по договору - застройщик) и ФИО1 (по договору - участник) заключен договор № ИВ=5/6-30 участия в долевом строительстве. 25.05.2013 между сторонами подписан акт приема - передачи услуг по агентскому договору, который имеет тот же номер и туже дату, что и договор участия в долевом строительстве. Агентского договора с тем же номером и в туже дату между сторонами не заключалось. Согласно ч.2 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме. Согласно ч.1, ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Агентский договор считается заключенным с момента его подписания обеими Сторонами. В силу ч. 1 ст. 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В соответствии с ч. 1 ст. 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Согласно ч. 1 ст. 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. В силу ст. 1006 ГК РФ, принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Из акта приема - передачи услуг по агентскому договору № ИВ-5/6-30-а от 29.05.2013 года невозможно установить, какие конкретно услуги оказаны истице в рамках Договора. Размер стоимости услуг и порядок уплаты определены разделом 3 договора № ИВ-5/6-30 от 29.03.2013 составляет 15% от цены договора и с принципалом не согласовывалась. Цена договора установлена в размере 3 550 640,00 рублей. Срок действия договора не установлен. При рассмотрении настоящего спора подлежат применению положения главы 52 ГК РФ (далее - ГК РФ) об агентировании. В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В силу ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Вместе с тем, предъявляя требование об уплате принципалом агентского вознаграждения, агент должен доказать факт выполнения поручения принципала в предусмотренном условиями договора порядке. В рамках настоящего иска истец настаивает на взыскании с ответчика агентского вознаграждения в размере 532596,00 рублей, мотивируя свои доводы ссылками на договор долевого участия в строительстве жилья. При удовлетворении заявленных требований истца о взыскании понесенных убытков по незаключенному агентскому договору, закономерен вывод об отсутствии доказательств исполнения ответчиком агентского договора и наличия оснований для взыскания денежных средств. На основании п. 1 ст. 1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала (п. 2 ст. 1008 ГК РФ). При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. Однако отчетов и (или) иных надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих исполнение договора со стороны агента, истцу не предоставлено. Акт от 25.05.2013 года обоснованно не может быть принят в качестве надлежащего доказательства исполнения ответчиком своих обязательств. Подписание указанного акта применительно к ст. 1008 ГК РФ составление отчета агента подменить не может. Условиями договора иное не предусмотрено. В нарушение п. 2 ст. 1108 ГК РФ доказательств несения принципалом расходов на заявленную сумму в связи с исполнением поручения (отчет о выполнении поручения с оправдательными расходными документами) ответчик не представил. Акт от имени ООО «МегаСтрой Инвест» подписан не директором, а ФИО2, действующей на основании доверенности № 95 от 30.12.2012 года. Между тем, условием действительности гражданско-правовой сделки, в числе прочего, выступает совпадение действительной воли участника отношений с его волеизъявлением, а проставление подписи лица на документе удостоверяет волеизъявление уполномоченного органа или лица на совершение сделки. В силу п. 1 ст. 53 ГК РФ и п. 5 ст. 185 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами, или через представителей, действующих на основании доверенностей, выданных названными органами. В акте от 25.05.2013 года присутствует ссылка на номер и дату доверенности, на основании которой ФИО2 была уполномочена на совершение юридически значимых действий от имени ООО "МегаСтрой Инвест". Доверенность, выданная ответчиком указанному лицу и подтверждающая его полномочия на совершение сделок, в материалы дела не представлена. Доказательств того, что указанный акт был подписан в период, ФИО2 исполняла обязанности директора общества, ответчик при подписании акта не представил. Установление факта подписания акта неуполномоченным лицом свидетельствует об отсутствии волеизъявления стороны, от имени которой акт подписан неуполномоченным лицом, на его подписание и юридическое оформление содержащейся в акте информации в качестве основания для возникновения соответствующих прав и обязанностей сторон. Доказательств, свидетельствующих об одобрении данной сделки уполномоченным органом ответчика (п. 2 ст. 183 ГК РФ), не имеется. Перечисление истцом ответчику денежных средств в размере 532596,00 рублей, не может быть расценено в качестве одобрения подписания акта от имени ответчика неуполномоченным лицом и, как следствие, намерение ООО "МегаСтрой Инвест" получить указанные в договоре суммы в полном объеме, поскольку такие условия платежей сторонами не согласованы, а также с учетом фактических дат заключения договора, подписания акта, дат перечисления денежных средств. Поэтому никаких последствий, в том числе и обязанности истца по уплате агенту вознаграждения в указанном размере такой акт не влечет. Равно как и не может расцениваться в качестве юридически действительной оговорка в п. 4 акта об отсутствии у сторон претензий друг к другу относительно выполнения условий агентского договора. Тем более что агентский договор в письменном виде между сторонами заключен не был. Отсутствуют доказательства исполнения ответчиком своих обязательств применительно к предмету агентского договора. Договор долевого участия в строительстве, заключенный между истцом и ответчиком, в качестве доказательства факта исполнения ответчиком обязательств по агентскому договору не является. Договор не содержит указания, ссылки на порядок его заключения либо его заключение посредством исполнения обязательств ответчиком. Оценив документы, представленные ответчиком, считаем, что право на агентское вознаграждение ответчиком не доказано, а произведенная оплата за услуги застройщика являются убытками истца. Так как до настоящего времени не установлено надлежащее исполнение услуг, за которые ответчиком получено вознаграждение, в размере 532596,00 рублей являются убытками понесенными истцом. В соответствии со ст. 395 ГК на сумму убытков подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средства по ставке ЦБ РФ. С ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 532 596,00 рублей. Расчет с указанием начальной и конечной даты периода, период просрочки: с 13.08.2013 по 14.02.2017: 1282 дня.

Формула расчета: СЗ * (СРг % / 360) * дней

Сумма за 1 день просрочки: 532596,00 * (11% / 360) = 162,74 руб.

Расчет:

532596,00 * ((11 / 100) / 360) * 1282 дня = 208 629,69 рублей.

По договору участия в долевом строительстве:

Период просрочки: с 15.11.2013 по 14.02.2017: 1188 дней

формула расчета: СЗ * (СРг % / 360) * дней

Сумма за 1 день просрочки: 292 395,49 * (11% / 360) = 89,34 руб.

Расчет:

292 395,49 * ((11 / 100) / 360) * 1188 дней = 106 139,56 рублей. На основании изложенного, Просила признать за ней право собственности на квартиру площадью 66,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. Взыскать с ответчика ООО «МегаСтрой Инвест» убытки в размере 532596 рублей по агентскому договору и 292395,49 рублей по договору участия в долевом строительстве, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 208629,69 рублей и 106139,56 рублей соответственно, компенсировать моральный вред в сумме 100000 рублей и взыскать штраф в размере 50% от суммы присужденной судом. Обязать ответчика ЗАО АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» снять обременение в виде залога в отношении указанной квартиры.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца по доверенности от 20 апреля 2016 года ФИО3 в судебное заседание, назначенное на 10 часов 14 февраля 2017 года, по ее ходатайству путем проведении посредством видеоконференцсвязи через Падунский районный суд г. Братска Иркутской области, не явилась. Направила по электронной почте 14 февраля 2017 года ходатайство об отложении судебного заседания в связи с ее занятостью в другом процессе. Просила не рассматривать указанное гражданское дело в отсутствие представителя истца.

Суд, изучив заявленное ходатайство, учитывая мнение представителя ответчика ЗАО АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» ФИО4, отказал в удовлетворении ходатайства об отложении слушании дела, признав причину неявки представителя истца в судебное заседание не уважительной.

Представитель ответчика ООО «МегаСтрой Инвест» ФИО5 в судебное заседание, не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании иск не признал, представил письменные возражения, в которых указал, что истцу со стороны ООО «МегаСтрой Инвест» по договору участия в долевом строительстве № ИВ-5/6-30 от 29.03.2013 и дополнительному соглашению № 1 к данному договору по акту приема-передачи квартиры от 14.11.2013 передан объект недвижимого имущества и возвращены излишне уплаченные денежные средства за уменьшение площади квартиры в размере 45595,20 рублей. Следовательно, действие договора прекращено. Ответчик выполнил все взятые на себя обязательства. Получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.10.2013. Подал в Росреестр документы на построенный дом. Таким образом, препятствий для регистрации права собственности истца нет. Дольщик должен был предоставить на государственную регистрацию только договор участия в долевом строительстве и акт приема-передачи, которые у нее имеются. Все другие дольщики свои права собственности зарегистрировали, препятствий не было. Кроме того, он обратил внимание суда на то, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку квартира передана ФИО1 14 ноября 2013 года, а иск заявлен в декабре 2016 года.

Представитель ответчика ЗАО АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» ФИО4 в судебном заседании требования ФИО1 в части обязания Банка снять обременение в виде залога в отношении указанной квартиры не признала, пояснив, что сумма кредита не погашена в полном объеме. Последний платеж от истца поступил 04.04.2016, в связи с чем Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращения взыскания на квартиру, который и был удовлетворен Таганским районным судом г. Москвы 30 ноября 2016 года. Решение вступило в законную силу. По остальными требованиям, заявленным ФИО1, оставила решение на усмотрение суда.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц по имеющимся материалам.

Выслушав объяснение представителя ответчика ЗАО АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК», изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 29 марта 2013 года между ФИО1 и ООО «МегаСтрой Инвест» заключен договор №-5/6-30 участия в долевом строительстве. Согласно указанному договору истцу должна была быть передана двухкомнатная квартира в первой секции на 10 этаже расчетной площадью 67,0 кв.м в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, 21 квартал, <адрес>.

Пунктом 3.6 Договора предусмотрено, что в период его действия при уменьшении/увеличении расчетной площади квартиры по результатам обмера БТИ, цена Договора подлежит изменению.

27 августа 2013 года между сторонами подписано Дополнительное соглашение № 1 к договору №-5/6-30 участия в долевом строительстве, по которому изменены пункты 3.1, 3.2.1 и 3.2.2, касающиеся цены договора, цены одного квадратного метра квартиры и порядка оплаты.

31 октября 2016 года в адрес ФИО1 ООО «МегаСтрой Инвест» направлено уведомление о завершении строительства жилого дома, уменьшении площади ее квартиры по обмерам БТИ, и предложении подписать акт приема—передачи.

14 ноября 2013 года ФИО1 и ООО «МегаСтрой Инвест» подписали акт приема-передачи квартиры, которой присвоен почтовый адрес: <адрес>, а также соглашение о возврате дольщику 45595,20 рублей за уменьшение площади квартиры с 67,0 кв.м до 66,2 кв.м.

19 ноября 2013 года платежным поручением № 717 денежная сумма в размере 45595,20 рублей перечислена на расчетный счет ФИО1 в ОАО «Сбербанк России» г. Москва.

Кроме этого, в материалы дела представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU-50325000-26/13 от 03 октября 2013 года, которому присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства.

Из пункта 8.3 договора №-5/6-30 участия в долевом строительстве, заключенного сторонами, следует, что он действует до момента исполнения сторонами взятых на себя в соответствии с договором обязательств.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что как со стороны ФИО1, так и со стороны ООО «МегаСтрой Инвест», полностью исполнены все взятые на себя обязательств по договора №-5/6-30 участия в долевом строительстве, после перечисления денежных средств истцу 19 ноября 2013 года.

Доводы стороны истца о том, что дополнительное соглашение № 1 от 27 августа 2013 года, подписанное сторонами, не соответствует требованиям закона и является недействительным, суд находит не состоятельным, поскольку из общих принципов гражданского законодательства, провозгласившего свободу договора, каждая сторона вправе самостоятельно согласовывать условия договора. Суд также учитывает, что фактически данный договор исполнен 14 ноября 2013 года, то есть на момент обращения в суд (12 декабря 2016 года иск направлен в суд по почте) истцом пропущен трехлетний срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ.

Учитывая, что никакого агентского договора между сторонами не заключалось, что также указано в уточненном исковом заявлении, оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков в размере 532596 рублей по агентскому договору и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 208629,69 рублей не имеется.

Рассуждения представителя истца о незаконности заключения агентского договора, его недействительности, по мнению суда, основаны на неверном понимании норм материального права, аналогии права, а также противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела.

Из представленных документов видно, что ФИО1 после 14 ноября 2013 года, даты передачи ей квартиры, имела возможность осуществить государственную регистрацию права, которой не воспользовалась исключительно по своей инициативе.

В судебном заседании 24 января 2017 года представитель истца по доверенности ФИО3 пояснила, что ФИО1 не может оформить в собственность квартиру, так как она находится в залоге у Банка. Она также не смогла пояснить, обращалась ли ФИО1 в органы государственной регистрации и получила ли отказ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец после подписания акта приема-передачи квартиры 14 ноября 2013 года за регистрацией права собственности не обращалась, и связывает нарушение своего права на владение, пользование и распоряжение лишь с тем, что квартира находится в залоге у ЗАО АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК».

Учитывая, что суд пришел к выводу о законности подписанных между ФИО1 и ООО «МегаСтрой Инвест» договора №-5/6-30 участия в долевом строительстве от 29.03.2013 и дополнительного соглашения № 1 к договору от 27.08.2013, следовательно, нет оснований и для взыскания неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда с ответчика ООО «МегаСтрой Инвест», который надлежащим образом и в срок исполнил взятые на себя обязательства. Аналогичных требований к ЗАО АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» истцом не заявлено.

В соответствии с ч.1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Учитывая, что ФИО1 исполнила взятые на себя по договору №-5/6-30 участия в долевом строительстве от 29.03.2013 обязательства в полном объеме, оплатив стоимость квартиры, суд полагает возможным признать за ней право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, учитывая, что до настоящего времени она не зарегистрировала свое право собственности в установленном законом порядке.

Суд не находит законных оснований для удовлетворения требований ФИО1 к ответчику ЗАО АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» о снятии обременения в виде залога, поскольку истцом кредитный договор с банком не оспаривается, и не представлено никаких доказательств надлежащего исполнения со стороны истца условий данного договора.

Между тем, представитель ЗАО АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» представил в судебное заседание решение Таганского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2016 года, вступившего в законную силу 10 января 2017 года, из которого следует, что задолженность ФИО1 по кредитному договору <***> от 27.08.2013 по состоянию на 17.06.2016 составляла 1808046,44 рубля, из которых 1624804,15 рублей просроченный основной долг, просроченные проценты – 51340,25 рублей, неустойка – 131902,04 рубля.

Учитывая, что в удовлетворении требований ФИО1, вытекающих из защиты прав потребителей отказано, не имеется оснований и для взыскания штрафа за нарушения прав потребителя.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «МегаСтрой Инвест», Закрытому акционерному обществу АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» о признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, снятия обременения в виде залога, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, <данные изъяты>, право собственности на <адрес>.

В удовлетворении требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «МегаСтрой Инвест», Закрытому акционерному обществу АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» о взыскании денежных средств, снятия обременения в виде залога, компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Ивантеевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: С.Н. ГУРКИН

решение в окончательной форме

изготовлено 01 марта 2017 года