Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Новый город» к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области, ФИО1 о признании межевого дела и сделки купли-продажи земельного участка недействительными, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, погашении записи в реестре и свидетельстве о государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Новый город» обратилось в суд с иском к Администрации города Костромы, ФИО1 о признании межевого дела, сформированного в отношении земельного участка, расположенного по адресу: ... сделки купли-продажи данного земельного участка недействительными, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, погашении записи в реестре и свидетельстве о государственной регистрации права собственности, указав, что ООО «Новый город» является застройщиком двух жилых домов, расположенных по адресу: .... Объекты недвижимости в настоящее время построены. Согласно проекта, согласованного в Управлении градостроительства и архитектуры города Костромы, к жилым домам подведена проезжая дорога общего пользования, которая проходила, в том числе, через вновь образованный земельный участок по ... в ..., граничащий с участками по .... Под дорогой проходят коммуникации водоснабжения, водоотведения, газоснабжения для обеспечения жизнедеятельности жилых домов № по .... В dd/mm/yy им стало известно о том, что в dd/mm/yy ответчик ФИО1 оформил в свою собственность земельный участок по адресу ..., который ранее не использовался никем, и на котором в период выдачи разрешений на строительство и прокладку сетей и до настоящего времени не было фактически никаких строений. Поскольку ранее по участку проложены сети водо - газоснабжения и водоотведения для обеспечения многоквартирных домов № и существует дорога общего пользования, истец считает, что заключение договора купли-продажи земельного участка между ФИО1 и Администрацией города Костромы нарушает права и законные интересы ООО «Новый город», поскольку продажа в собственность земельного участка значительно затрудняет пользование земельным участком истца, а также неограниченного кругом лиц, включая участников долевого участия в строительстве домов по ..., при эксплуатации дороги общего пользования и обслуживания (ремонта) сетей водо-снабжения, водоотведения, газа и т.д., расположенных под дорогой. Перед оформлением права собственности ФИО1 осуществил межевание территории. При этом, межевание земельного участка по ... выполнено в нарушение правил проведения межевания территорий, так как на межевом плане не учтены имеющиеся коммуникации и дорога, которые переданы в собственность ФИО1 без установления ограничений (обременении). В досудебном порядке ООО «Новый город» обратилось с заявлением в Администрацию города Костромы, об установлении публичного сервитута. Однако, Администрация города Костромы отказала в установлении, указав на необходимость установления частного сервитута. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от dd/mm/yy г., ФИО1 является собственником ... жилого дома площадью ... кв.м. Фактически по данному адресу жилой дом отсутствует, поскольку был снесен. Таким образом, в dd/mm/yy ФИО1 утратил право собственности на объект недвижимости. Поскольку в момент предоставления земельного участка объект недвижимости отсутствовал, данный земельный участок не мог быть продан без объявления конкурса. Договор купли продажи земельного участка является ничтожной сделкой.

В исковом заявлении ООО «Новый город» просит: признать недействительным межевой план земельного участка по адресу: ... в части передачи в собственность ФИО1 участка земли, занятого дорогой и коммуникациями; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от dd/mm/yy №, заключенный с ФИО1 с момента заключения; прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок, общей площадью ... кв.м. и на объект недвижимого имущества - жилой дом общей площадью ... кв. м., расположенные по адресу: по адресу: ...; погасить запись в реестре регистрации прав на указанное недвижимое имущество.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены: Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

В ходе рассмотрения дела, была произведена замена ненадлежащего ответчика Администрации города Костромы на Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, к участию в деле в качестве 3-го лица привлечено Управление территориального планирования, городских земель и муниципального имущества Администрации города Костромы.

В судебном заседании представитель ООО «Новый город» ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, в обоснование иска о признании недействительным договора купли-продажи спорного земельного участка пояснил о том, что на момент совершения сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ... объект недвижимости (жилой дом) был разрушен, а права собственника недвижимого имущества, в силу ст. 235 ГК РФ утрачены. Поскольку продажа спорного земельного участка должна была осуществляться Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области на конкурсной основе, заключенный между сторонами договор купли-продажи земельной участка от dd/mm/yy является ничтожной сделкой. ООО «Новый город» было лишено возможности приобрести данный земельный участок на конкурсной основе, что повлекло за собой нарушение прав и законных интересов Общества.

Ответчик ФИО1 в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ФИО1 - ФИО3 иск не признала, суду пояснила о том, что жилой дом и земельный участок по адресу: ... были приобретены ФИО1 на законном основании, данные сделки соответствуют требованиям гражданского и земельного законодательства, не нарушают прав и законных интересов ООО «Новый город». Межевание спорного земельного участка выполнено в dd/mm/yy т.е. задолго до приобретения истцом земельного участка по адресу: .... Принадлежащие ООО «Новый город» и ФИО1 земельные участки не являются смежными.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО4 иск не признала, суду пояснила о том, что предоставление земельных участков под объектами незавершенного строительства либо объектами, находящимися в разрушенном состоянии осуществляется в двух случаях: если данные объекты выбыли в порядке приватизации из государственной, муниципальной собственности согласно Федеральный закон от 21.12.2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», и в случае если земельные участки переоформляются из права постоянного бессрочного пользования либо иного вещного права в собственность или в аренду граждан. В данной ситуации, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости (жилой дом) от юридического лица ОАО «<данные изъяты>» к ФИО1, в силу ст. 35 ЗК РФ, перешло право постоянного бессрочного пользования земельным участком. ФИО1, оформляя права собственности на земельный участок, фактически воспользовался предоставленным ему правом на переоформление права постоянного бессрочного пользования на право собственности в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Договор купли-продажи спорного земельного участка от dd/mm/yy заключен в соответствии с нормами действующего законодательства и не нарушает чьих-либо прав и законных интересов.

Представители 3-х лиц: Администрации г. Костромы - ФИО5, Управления территориального планирования, городских земель и муниципального имущества - ФИО6 полагали, что исковые требования ООО «Новый город» не подлежат удовлетворению, поскольку указанные истцом обстоятельства не являются основанием для признания межевого дела и сделки купли-продажи земельного участка недействительными.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав и оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 70 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» для кадастрового учета необходимо предоставление межевого плана (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).

Согласно ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9 ст. 38).

В силу ст. 39 и 40 приведенного Закона, местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с правообладателями смежных земельных участков. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: собственности; пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования, аренды.

Частью 5 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ст. 64 Земельного кодекса РФ установлено, что споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке.

В ходе рассмотрения дела установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: ... был предоставлен в dd/mm/yy ОАО «<данные изъяты>» на праве бессрочного (постоянного) пользования землей, что подтверждается свидетельством № от dd/mm/yy г.

В dd/mm/yy на основании технического задания ОАО «<данные изъяты>», специалистами МУП города Костромы «<данные изъяты>» были выполнены работы по межеванию данного земельного участка и сформировано землеустроительное дело. Впоследствии земельный участок по адресу: ..., общей площадью ... кв.м. кадастровый номер № был поставлен на уточненный кадастровый учет.

При проведении землеустроительных работ специалистами МУП города Костромы «<данные изъяты>» каких-либо нарушений требований закона не допущено, границы земельного участка согласованы с владельцами смежных земельных участков, межевой план утвержден в установленном порядке уполномоченным на то должностным лицом, что подтверждается материалами межевого дела, планом и описанием границ земельного участка, актом согласования границ с подписями.

Как видно из имеющихся в деле документов, ООО «Новый город» было зарегистрировано в государственном реестре юридических лиц dd/mm/yy г., то есть спустя 6 лет после установления местоположения границ спорного земельного участка. Право собственности на земельный участок по адресу: ... возникло у ООО «Новый город» dd/mm/yy г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, запись регистрации № от dd/mm/yy

На дату осуществления кадастровых работ земельного участка адресу: ..., строительство жилых домов по адресу: ... истцом не осуществлялось, какие-либо инженерные сети на спорном земельном участке отсутствовали. Кроме того, спорный земельный участок не является смежным с участком, расположенным по адресу: ....

В судебном заседании установлено, что разрешение на строительство жилого дома № (по ГП) ул. ... № от dd/mm/yy было выдано не истцу, а другому юридическому лицу ООО «Новый город» (<данные изъяты>).

Разрешения на строительство жилых домов № № (по ГП) ... №; № выданы Администрацией города Костромы ООО «Новый город» (<данные изъяты>) dd/mm/yy Прокладка сетей водоснабжения и водоотведения для обеспечения жилых домов по адресу: ... через спорный земельный участок была осуществлена ООО «Новый город» в dd/mm/yy г., что подтверждается справкой МУП «Костромагорводоканал» от dd/mm/yy

Согласно письму Администрации города Костромы № от dd/mm/yy г., ООО «Новый город» за разрешением на проведение земляных работ для прокладки сетей на земельном участке по адресу: ... не обращалось, проект прокладки сетей к строящимся многоквартирным домам по адресу: ... в Управление на согласование не представлялся.

Таким образом, довод представителя ООО «Новый город» о том, что при межевании спорного земельного участка в dd/mm/yy не были учтены имеющиеся на данном участке коммуникации и дорога общего пользования, является несостоятельным и опровергается материалами дела.

На основании изложенного, требование истца о признании межевого плана земельного участка по адресу: ... недействительным, удовлетворению не подлежит.

Оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, погашении записи в реестре и свидетельстве о государственной регистрации права собственности также не имеется.

Судом установлено, что dd/mm/yy ФИО1 приобрел по договору купли-продажи у ОАО «<данные изъяты>» жилой дом, расположенный по адресу: ..., что подтверждается договором купли-продажи от dd/mm/yy и свидетельством о государственной регистрации права от dd/mm/yy Данный договор никем не оспорен, и не признан недействительным.

dd/mm/yy между ФИО1 и Департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью ... кв.м. для эксплуатации жилого дома, который был зарегистрирован в ЕГРП dd/mm/yy г.; регистрационная запись №. Регистрации договора предшествовала регистрация права собственности ОАО «<данные изъяты>» на данный объект недвижимости.

В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 129 Гражданского кодекса РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке к другому лицу оно
приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой
зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования, на тех же
условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Поскольку спорный земельный участок по адресу: ... с кадастровым номером № был сформирован именно в тех границах, в которых он существует исключительно для эксплуатации индивидуального жилого дома, ответчик ФИО1 имел право использовать данный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и ОАО «<данные изъяты>».

Пунктом 3 ст.35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со ст. 15 ч. 1 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Поскольку ФИО1 являлся собственником объекта недвижимости, который был расположен на спорном земельном участке, он имел исключительное право на приобретение данного участка в собственность.

Тот факт, что на момент совершения сторонами сделки dd/mm/yy г., объект недвижимости (жилой дом) находился в разрушенном состоянии (согласно справке БТИ имелся фундамент строения), не свидетельствует о недействительности сделки купли-продажи земельного участка.

Статьей 39 Земельного кодекса РФ установлено, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, вправе продлить этот срок.

Факт истечения установленного ст. 39 ЗК РФ периода, сам по себе не может являться основанием для прекращения прав на земельный участок.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Учитывая, что ООО «Новый город» стороной оспариваемой сделки не является, в отношении спорного земельного участка, переданного в собственность ответчику, истец не был наделен какими-либо правами, поэтому при формировании земельного участка и передаче его в собственность ФИО1, права ООО «Новый город» нарушены не были, поскольку преимуществом перед последним на предоставление спорного земельного участка в собственность истец не обладал. Кроме того, как пояснил в судебном заседании представитель истца, в настоящее время квартиры в жилых домах, расположенных на земельном участке по адресу: ..., переданы в собственность жителям домов, поэтому права юридического лица ООО «Новый город» ничем не нарушаются.

Таким образом, исковые требования ООО «Новый город» удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194 - ст. 198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области, ФИО1 о признании межевого дела, сформированного в отношении земельного участка, расположенного по адресу: ..., сделки купли-продажи данного земельного участка недействительными, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, погашении записи в реестре и свидетельстве о государственной регистрации права собственности, ООО «Новый город» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Юдина О.И.