Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственной «Строй Сити» к ФИО1 о признании недействительным соглашения об отступном, встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственной «Строй Сити» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Строй Сити» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи от 20.08.2018 г. недействительным соглашения об отступном и переводе долга, в котором просил суд признать недействительным Соглашение об отступном и переводе долга от 01.04.2021 г., заключенное между Обществом с ограниченной ответственностью «Строй сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ФИО1 (далее - Соглашение от 01.04.2021).

Свои исковые требования истец ООО «Строй Сити» мотивирует тем, что между ФИО1 (Кредитор) и ООО «Строй Сити» (Должник) было заключено Соглашение от 01.04.2021 г., предметом которого является прекращение обязательства Должника перед Кредитором, возникшего из Договора строительного подряда от 01.10.2017.

Истец полагает, что Соглашение от 01.04.2021 является недействительной сделкой, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Также в соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Федерального закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В нарушение вышеуказанных требований письменное согласие на отчуждение недвижимого имущества и на перевод долга у АО «РЭМ», являющегося залогодержателем и кредитором, не получено, что свидетельствует о недействительности самого Соглашение от 01.04.2021 по основаниям, предусмотренным ст. 173.1 ГК РФ.

Ответчиком ФИО1 в суд подано встречное исковое заявление, в котором он просит признать за ним право собственности на нежилое помещение кадастровый 000, площадью 718,1 кв. м., расположенное по адресу: (...)(...)., обязать ООО «Строй Сити» передать ему указанное нежилое помещение, зарегистрировать переход права собственности по Соглашение от 01.04.2021 от ООО «Строй Сити» к ФИО1 на указанное нежилое помещение, погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости № 77:05:0001012:7693-77/005/2017-4 от 19.04.2017 о государственной регистрации права собственности ООО «Строй Сити» на указанное нежилое помещение, взыскать с ООО «Строй Сити» в пользу ФИО1 неустойку в размере 0,1% от стоимости недвижимого имущества, подлежащего передаче в качестве отступного, составляющей 150 000 000 рублей, за каждый день просрочки с 11.06.2021 г. до момента подписания сторонами акта приема-передачи указанного недвижимого имущества, перевести с ООО «Строй Сити» на ФИО1 долг по договору купли-продажи недвижимого имущества № 13-П от 15.04.2017 г. в размере 18 843 229,26 руб.

Возражая против первоначального иска ООО «Строй Сити» ФИО1 указывает, что заключение сделок с имуществом, обремененным залогом, не запрещено, поскольку не относится к юридически значимым действиям по распоряжению имуществом в отсутствие акта передачи имущества, в отношении которого такая сделка совершена. Оспариваемая сделка в части перевода долга совершена под отлагательным условием. Условия соглашения о переводе долга вступают в силу только после получения письменного согласия АО «РЭМ» на перевод долга, в то время как все Соглашение от 01.04.2021 вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

Таким образом, отсутствие на момент заключения оспариваемого Соглашение от 01.04.2021 предварительного письменного согласия на перевод долга со стороны АО «РЭМ» не свидетельствует о недействительности самого соглашения об отступном и не нарушает права и законные интересы данного третьего лица.

Представители третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве), надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились и не предоставили суду доказательства уважительности причин своей неявки.

Представитель третьего лица – АО «РЭМ» в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о нем, сведений о причинах неявки не представил.

В судебном заседании представитель ООО «Строй Сити» – Ч.Д.А. поддержал исковые требования, просили их удовлетворить, возражал против встречного иска, в его удовлетворении просил отказать.

Представитель ФИО1 – Б.Г.А. в судебном заседании возражал против исковых требований ООО «Строй Сити», просил в удовлетворении исковых требований отказать, поддержал встречные исковые требования ФИО1, просили их удовлетворить в полном объеме.

Суд, руководствуясь ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей ООО «Строй Сити» – Ч.Д.А., представителя ФИО1 – Б.Г.А., исковые требования ООО «Строй Сити» считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО1 – подлежащими полному удовлетворению.

Из материалов гражданского дела следует, что 01.10.2017 г. ФИО1 (Подрядчик) и ООО «Строй Сити» (Заказчик) был заключен договор строительного подряда.

В соответствии с п.1.1 указанного Договора от 00.00.0000, Подрядчик обязуется в установленный Договором срок выполнить своим иждивением (из своих материалов, собственными силами и средствами) работы по ремонту и отделке нежилого помещения, принадлежащего Заказчику на праве собственности, расположенного по адресу: (...)(...), в соответствии с условиями настоящего Договора и Приложениями к нему, а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат работ и уплатить обусловленную Сметой работ (Приложение №1) цену.

В соответствии с п. 3.1 Договора, стоимость подрядных работ была определена сторонами в сумме 27 768 000 рублей.

Пунктом 3.2 Договора было установлено, что оплата по настоящему Договору осуществляется в течение 3-х календарных дней с момента подписания Сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ.

Пунктом 5.1 Договора за нарушение Заказчиком срока оплаты установлена неустойка в размере 0,01 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 50% от суммы просроченного платежа.

В силу п. 1.3 Договора, подрядные работы должны были быть выполнены в срок не позднее 1 апреля 2018 г.

Согласно представленным материалам, ФИО1 в полном объеме были выполнены работы, являвшиеся предметом Договора строительного подряда от 01.10.2017 г., о чем 01.04.2018 г. был составлен Акт сдачи-приемки выполненных работ, подписанный сторонами договора подряда.

В результате выполнения ФИО1 обязательств по договору строительного подряда (ремонтных и отделочных работ) увеличилась стоимость имущества, находящегося у ООО «Строй Сити» на праве собственности. Увеличение стоимости имущества влечет возникновение у собственника обязанности по ее оплате в силу положений, предусмотренных статьей 210 ГК РФ.

Означенные обстоятельства подтверждаются необходимыми первичными документами, сторонами не оспариваются и не опровергаются.

Из материалов дела следует, что в нарушение п. 3.2 Договора, оплата выполненных работ заказчиком ООО «Строи Сити» в установленный 3-дневный срок произведена не была. В дальнейшем заказчик длительное время уклонялся от оплаты выполненных работ по договору подряда. Таким образом, ООО «Строй Сити», не затратив собственных средств, произвело улучшения собственного имущества за счет средств ФИО1

01.04.2021 г. сторонами договора подряда было заключено Соглашение об отступном и переводе долга в целях прекращения обязательств, вытекающих из договора строительного подряда от 01.10.2017 г.

В силу пункта 1 статьи 407, статья 421 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. При этом правила об отступном не исключают, что в качестве отступного будут выполнены работы, оказаны услуги или осуществлено иное предоставление. Стороны вправе согласовать условие о предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства.

В соответствии с п.1.2 Соглашения от 01.04.2021 сторонами было определено, что общая задолженность Должника перед Кредитором составляет 30 803 042,4 руб., в том числе - 27768000 руб. – основной долг по Договору строительного подряда от 01.10.2017, 3 035 042,40 руб. - неустойка, предусмотренная п. 5.1 Договору строительного подряда от 01.10.2017 за период просрочки оплаты выполненных работ на 1093 дня (с 05.04.2018 г. по 01.04.2021 г.).

В соответствии с п. 1.3 Соглашения от 01.04.2021, стороны пришли к соглашению о прекращении обязательства ответчика ООО «Строй-Сити» предоставлением отступного в форме передачи в собственность ФИО1 нежилого помещения кадастровый 000, расположенного по адресу: (...), (...), площадью 718,1 кв. м принадлежащего ООО «Строй Сити» на праве собственности.

Пунктом 2.1 Соглашения от 01.04.2021 предусмотрено, что в течение 70 календарных дней с момента его подписания ООО «Строй Сити» передает в собственность ФИО1 по акту приема-передачи в качестве отступного вышеуказанное недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2.2 Соглашения от 01.04.2021, стоимость передаваемого в качестве отступного недвижимого имущества была определена сторонами в сумме 150 000 000 рублей.

Суд полагает, что указанная стоимость недвижимого имущества в сумме 150 000 000 рублей соответствует сложившейся рыночной стоимости на аналогичные нежилые помещения, поскольку данная стоимость добровольно определена сторонами по сделке, ими не оспаривается и никаких доказательств, указывающих на ее несоответствие рыночной стоимости, не представлено.

В соответствии с п. 2.4 Соглашения от 01.04.2021, стороны определили, что превышение стоимости недвижимого имущества, над обязательствами должника подлежит компенсации ФИО1 следующим образом.

Сторонами определено, что на момент подписания Соглашения от 01.04.2021 ответчик имел задолженность перед Акционерным обществом «РЭМ» по договору купли-продажи № 13-П от 15.04.2017 г. недвижимого имущества, являвшегося предметом Соглашения, в общей сумме 18 843 229,26 руб.

Стороны договорились, что в соответствии со ст. 391 ГК РФ, ООО «Строй Сити» с согласия АО «РЭМ» переводит свои обязательства, возникшие из договора купли-продажи № 13-П от 15.04.2017 г., на ФИО1, который становится обязанным перед АО «РЭМ».

При этом существующие обязанности ООО «Строй Сити» по отношению к АО «РЭМ» по договору купли-продажи № 13-П от 15.04.2017 г. прекращаются с момента вступления в силу данного Соглашения.

В соответствии с п. 2.4.3 Соглашения от 01.04.2021, ответчик ООО «Строй Сити» обязался получить письменное согласие АО «РЭМ» на перевод долга, без которого Соглашение в части перевода долга не имеет юридической силы.

В свою очередь, ФИО1, согласно п. 2.4.3 Соглашения от 01.04.2021, обязуется в срок до 01.09.2028 года уплатить ООО «Строй Сити» денежные средства в сумме 100 353 728 рублей равными платежами с периодичностью один раз в два месяца.

На момент подписания Соглашения от 01.04.2021 г. недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность ФИО1, находится в залоге у АО «РЭМ» в силу регистрации в его пользу обременения в виде ипотеки в силу закона сроком на 5 лет, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) № 77:05:0001012:7693-77/005/2017-7 от 19.04.2017.

Сторонами определено, что в целях выполнения требований ч.2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ответчик ООО «Строй Сити» до момента подписания Сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества должен был обеспечить получение письменного согласия на его отчуждение у АО «РЭМ», являющегося залогодержателем.

Согласно исследованным судом материалам, ФИО1, в целях исполнения обязанности, предусмотренной п. 2.4.2 Соглашения от 01.04.2021, произвел перечисление денежных средств в общей сумме 2 300 000 руб. в адрес ООО «Строй Сити» следующими платежами: 03.06.2021 г. – 2 000 000 руб.; 07.06.2021 г. – 300 000 руб.

В свою очередь ООО «Строй Сити» не представлено доказательств, подтверждающих выполнение им своих обязательств, предусмотренные п. 2.1 Соглашения от 01.04.2021 г., в части передачи в собственность ФИО1 по акту приема-передачи недвижимого имущества, предусмотренного соглашением в качестве отступного.

Из материалов дела следует, что в нарушение условий 2.4.3 Соглашения от 01.04.2021 г., ООО «Строй Сити» не получило письменное согласие АО «РЭМ» на перевод долга. Также в нарушение п. 2.5 Соглашения от 01.04.2021 г. ООО «Строй Сити» не получил письменное согласия на его отчуждение у АО «РЭМ», являющегося залогодержателем.

При оценке доводов иска, заявленного ООО «Строй Сити», о недействительности оспариваемого соглашения суд исходит из следующего.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (п. 2 ст. 391 ГК РФ, п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Также в соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Федерального закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Однако, невыполнение указанных обязательств ответчиком и отсутствие письменного согласия АО «РЭМ» на перевод долга по договору купли-продажи и на отчуждение в пользу ФИО1 имущества, обремененного ипотекой, не свидетельствует о недействительности самого Соглашения от 01.04.2021.

Суд исходит из того, что заключение сделок с имуществом, обремененным залогом, не запрещено, поскольку не относится к юридически значимым действиям по распоряжению имуществом в отсутствие акта передачи имущества, в отношении которого такая сделка совершена.

В силу ч.1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Кроме того, необходимо учесть, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из этого, заключение договора об отступном в отношении имущества, обремененного залогом, является правомерным, нелегитимными могут быть признаны только действия по фактической передаче в собственность другого лица имущества, распоряжаться которым в силу ипотеки собственник самостоятельно не может.

В данном случае передачи имущества, обремененного залогом не состоялось, поскольку ООО «Строй Сити» уклонилось от подписания акта приема-передачи, что свидетельствует об отсутствии нарушений прав и законных интересов залогодержателя.

По смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

В соответствии с 2.4.3 Соглашения от 01.04.2021 г., данная сделка в части перевода долга совершена под отлагательным условием. Условия соглашения о переводе долга вступают в силу только после получения письменного согласия АО «РЭМ» на перевод долга, в то время как все иные условия Соглашения вступают в силу с момента его подписания Сторонами.

Таким образом, отсутствие на момент заключения Соглашения от 01.04.2021 г. предварительного письменного согласия на перевод долга со стороны АО «РЭМ» не свидетельствует о недействительности самого соглашения об отступном и не нарушает права и законные интересы данного третьего лица.

Кроме того, возможность получения письменного согласия АО «РЭМ» на перевод долга и отчуждение имущества, обремененного ипотекой, возможно последующем, в том числе в ходе рассмотрения настоящего спора.

Верховным судом РФ в п.п. 53-55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если иное прямо не следует из закона или иного правового акта, статья 157.1 ГК РФ применяется к любому согласию третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на совершение гражданско-правовой сделки.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (пункт 4 статьи 157.1 ГК РФ). Если третье лицо или соответствующий орган, действующий от имени публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, не ответили на запрос стороны сделки в разумный срок (пункт 2 статьи 157.1 ГК РФ), считается, что в даче согласия отказано. Однако указанное обстоятельство не препятствует в дальнейшем выражению согласия на совершение сделки или ее последующему одобрению.Согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия. При этом согласие третьего лица может быть адресовано любому из контрагентов сделки.

Согласно пункту 3 статьи 157.1 ГК РФ согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

Таким образом, не исключено одобрение сделки, совершенной сторонами в части перевода долга и отчуждения недвижимого имущества, третьим лицом в ходе рассмотрения настоящего спора.

Исходя из вышеизложенного, суд оценивает представленный АО «РЭМ» отзыв на встречное исковое заявление ФИО1 в качестве последующей дачи согласия на совершение сделки, в связи с чем, оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, предусмотренных статьей 173.1 ГК РФ, не имеется.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора судом установлены признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом со стороны истца ООО «Строй Сити».

В соответствии с ч.5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В данном случае заявляя иск о признании недействительным Соглашения от 01.04.2021 г. ООО «Строй Сити» действует недобросовестно, поскольку вопрос о необходимости получения письменного согласия третьего лица на отчуждение недвижимого имущества и перевод долга был урегулирован сторонами соглашения.

Обязанность получения указанного письменного согласия была возложена именно на ООО «Строй Сити», которое безосновательно уклонилось от исполнения указанной обязанности.

После заключения оспариваемого Соглашения ООО «Строй Сити» принимало платежи от ФИО1, предусмотренные Соглашением от 01.04.2021, при этом, не заявляя о его недействительности и не возвращая полученные денежные средства.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом, суд полагает, что требования ООО «Строй Сити», которое действует недобросовестно, не должны получить удовлетворения.

При оценке доводов встречного искового заявления суд принимает во внимание следующее.

В соответствии со ст. 137 ГПК РФ, ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Исходя из требований ч.2 ст. 31 ГПК РФ, встречный иск предъявляется в суд по месту рассмотрения первоначального иска.

Статьей 138 ГПК РФ предусмотрено, что судья принимает встречный иск в случае, если удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска, между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

В данном случае встречное исковое заявление ФИО1 к ООО «Строй Сити» отвечает требованиям ст. 137-138 ГПК РФ, в связи с чем, принято судом.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в названном Кодексе.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Оценивая соответствие избранного ФИО1 способа защиты нарушенных прав характеру нарушения, суд исходит из того, что он в полной мере соответствует характеру сложившихся правоотношений и в полной мере способен обеспечить восстановление нарушенного права истца по встречному иску.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. При этом при формулировании требования, основания иска должны соответствовать его предмету.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ в качестве способов защиты гражданских прав предусмотрено признание права и прекращения или изменения правоотношения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с ч.3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», если по соглашению сторон в качестве отступного передано недвижимое имущество, однако должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на этот объект, кредитор вправе потребовать осуществления такой регистрации (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 551, абзац второй пункта 1 статьи 556 ГК РФ).

Кроме того в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

В силу подп. 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В связи с вышеизложенным, требования встречного иска о признании права собственности, об обязании передать недвижимое имущество, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переводе долга по договору купли-продажи недвижимого имущества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению требования встречного иска о взыскании неустойки по договору.

В соответствии с ч.1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 Соглашения от 01.04.2021 г., в случае непередачи недвижимого имущества, являющегося отступным, в установленный срок ФИО1 вправе взыскать с ООО «Строй Сити» неустойку в размере 0,1% от стоимости непереданного имущества за каждый день просрочки.

Взыскание неустойки не освобождает сторону, нарушившую Соглашение, от исполнения обязательства в натуре.

Период взыскания договорной неустойки в данном случае определятся с момента возникновения обязанности передать имущество, то есть с 11.06.2021 г. до момента полного исполнения обязанности передать отступное.

Размер неустойки подлежит расчету исходя из стоимости недвижимого имущества, определенной в размере 150 000 000 рублей.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом ООО «Строй Сити» по первоначальному иску и истцом по встречному иску ФИО1 при подаче встречного искового заявления была уплачена государственная пошлины в сумме 6000 рублей и 1 200 рублей соответственно.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с тем, что истцу по первоначальному иску отказано в удовлетворении заявленных требований, а требования истца по встречному иску удовлетворены, соответственно расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 200 рублей взыскиваются с истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ООО «Строй Сити» в пользу ФИО1

В соответствии со ст. 212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным.

С учетом того, что несвоевременное исполнение настоящего решения может повлечь причинение существенного материального ущерба как истцу по встречному иску - ФИО1, так и третьему лицу - АО «РЭМ», как хозяйственному обществу с участием публичного образования – г. Москва, вследствие возможной просрочки исполнения ФИО1 обязанности по внесению периодических платежей в рамках договора купли-продажи недвижимого имущества № 13-П от 15.04.2017 г., что в свою очередь, повлечет необходимость уплаты процентов по договору в повышенном размере и применения штрафных санкций по договору в виде начисления пени за просрочку платежей, суд полагает необходимым обратить настоящее решение к немедленному исполнению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить встречные исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственной «Строй Сити» о признании права собственности.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение кадастровый 000, площадью 718,1 кв. м., расположенное по адресу: (...)(...).

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Строй сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) передать ФИО1 нежилое помещение кадастровый 000, площадью 718,1 кв. м., расположенное по адресу: (...)(...).

Зарегистрировать переход права собственности по Соглашению об отступном и переводе долга от 01.04.2021 г. от Общества с ограниченной ответственностью «Строй Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ФИО1 на нежилое помещение кадастровый 000, площадью 718,1 кв. м., расположенное по адресу: (...)(...), указав, что решение суда является Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве основанием для регистрации права собственности ФИО1 на данный объект недвижимого имущества.

Погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости № 000 от 19.04.2017 о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Строй Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>)на нежилое помещение кадастровый 000, площадью 718,1 кв. м., расположенное по адресу: (...)(...).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строй Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 неустойку в размере 0,1% от стоимости недвижимого имущества, подлежащего передаче в качестве отступного, составляющей 150 000 000 рублей, за каждый день просрочки с 11.06.2021 г. до момента подписания сторонами акта приема-передачи указанного недвижимого имущества.

Перевести с Общества с ограниченной ответственностью «Строй Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на ФИО1 долг по договору купли-продажи недвижимого имущества № 13-П от 15.04.2017 г. в размере 18 843 229,26 руб.

Обратить решение суда к немедленному исполнению.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственной «Строй Сити» к ФИО1 о признании недействительным соглашения об отступном – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский районный суд в течение месяца.

Мотивированное решение составлено 22.09.2021 года.

Председательствующий: