Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Новый дом», мэрии города Новосибирска о признании объектов недвижимости общим долевым имуществом собственников домовладений, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объекты общего имущества, права общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Новый дом», мэрии г. Новосибирска о признании объектов недвижимости общим долевым имуществом собственников домовладений, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объекты общего имущества, права общей долевой собственности на земельный участок.

В обоснование исковых требований указал, что xx.xx.xxxx года между ТОО «Новый дом» и АОЗТ «ГСД ЛТД» был заключен договор о совместном освоении территории индивидуальной коттеджной застройки в жилом квартале по ... в Заельцовском районе. Согласно условиям договора стороны обязались совместно действовать для достижения общей цели, которой является организация коттеджного строительства на выделенных АОЗТ участках. При этом, согласно условиям договора, АОЗТ «ГСД ЛТД» внесло на расчетный счет ТОО долевое участие в инженерном обеспечении по внеквартальным сетям сумму в размере 8 млн. рублей.

Предметом договора от xx.xx.xxxx между АОЗТ «ГСД ЛТД» и ТОО (ООО) «Новый дом» являлась совместная деятельность по организации коттеджного строительства (п. 1.1) и обеспечении проектных и предпроектных работ инженерного обеспечения индивидуальной жилой застройке по ... (п. 1.2). Геодезический отвод земельных участков в натуре на основе схемы генплана и разбивочного чертежа и получение Государственного акта __ на право пользования землей выполнены ООО «Новый дом» на условиях выполнения обязательств, предусмотренных п. 2.1 Договора от xx.xx.xxxx.

ООО «Новый дом» является правопреемником ТОО «Новый дом». При этом ООО «Новый дом» является правообладателем земельного участка с кадастровым номером __ общей площадью <данные изъяты> га в Заельцовском районе г. Новосибирска (ш. Мочищенское) для строительства коттеджей на основании Государственного акта от xx.xx.xxxx на бессрочное (постоянное) пользование для строительства коттеджей в Заельцовском районе.

За период времени с xx.xx.xxxx года до настоящего времени ООО «Новый дом», привлекая денежные средства граждан, за счет добровольно принятых на себя участниками Проекта обязательств по созданию объектов инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры жилой застройки, в границах территории жилой застройки по ... созданы объекты общего имущества, которое является общей долевой собственностью всех собственников индивидуальных жилых домов (ИЖД) по ... в Заельцовском районе.

Все индивидуальные жилые дома жилой застройки в границах исходного земельного участка с кадастровым номером __ по ... (по Генплану), строительство которых осуществляют физические лица самостоятельно, объединены единой сетью инженерно-технического обеспечения и транспортной инфраструктуры, которая создается за счет добровольно принятого на себя обязательства по долевому участию в Проекте по освоению этой территории.

На условиях участия в Проекте за счет собственников индивидуальных жилых домов (ИЖД) созданы сети коммуникаций, предназначенные для обслуживания жилых домов, и дороги (проезды) в границах жилой застройки по ... (по генплану), которые соединены технологически, имеют единое назначение и предназначены для их последующего совместного использования.

В состав общей долевой собственности (общего имущества жилой застройки по ...) входят созданные за счет инвесторов сети водопровода, сети канализации, сети газопровода, сети электроснабжения (строймеханизмы), линия электропередач для бытовых нужд, щебеночные дороги на песчаном основании, на общую сумму 137 193 189, 12 рублей 12 копеек.

Конкретная доля участия в создании и в праве на общее имущество жилой застройки рассчитывается из отношения стандартного земельного участка (по генеральному плану xx.xx.xxxx кв.м. +- <данные изъяты> кв.м.), принадлежащих одному собственнику, к общему количеству стандартных земельных участков (146), для которых созданы объекты и сооружения общего имущества жилой застройки.

Таким образом, все объекты общего имущества жилой застройки - внутриквартальные и внеквартальные сети инженерных коммуникаций, въездной участок и щебеночные дороги на песчаном основании созданы за счет добровольно принятых на себя участниками инвестиционной деятельности обязательств по созданию объектов жилой застройки.

Общее имущество жилой застройки создано за счет вложений граждан, привлеченных ООО «Новый дом» для создания объектов недвижимости, в границах одного исходного земельного участка, объединено единым назначением, предназначено и приспособлено для обеспечения энергоресурсами индивидуальной жилой застройки.

Таким образом, собственнику объекта индивидуального жилого строительства в жилой застройке по ... в Заельцовском районе принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество жилой застройки.

xx.xx.xxxx года между ООО «Новый дом» и ФИО2 заключен договор инвестирования __ Согласно п. 1.3., договор заключен в целях реализации Проекта совокупности организационно-технических мероприятий, работ по созданию инвестиционных объектов на Земельном участке, указанном в п. 1.7. настоящего договора с использованием инвестиций.

Согласно п. 1.8. Застройщик - ООО «Новый дом», обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства путем осуществления юридических и фактических действий, в том числе организация инженерного обеспечения, включая внутриквартальные сети коммуникаций, благоустройства, сети электроснабжения, водоотвод, основные подъездные пути и т.д.

Инвестор ФИО2 свою долю участия — <данные изъяты> от общей суммы внесения инвестиций выполнила, полностью оплатив строительство сетей коммуникаций. Таким образом, в рамках обеспечения земельного участка ФИО2 необходимыми коммуникациями, а также построенного в дальнейшем жилого дома.

xx.xx.xxxx между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель), заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого Продавец передал в собственность, а Покупатель принял объект индивидуального жилого строительства (объект незавершенного строительства), расположенный по адресу: г. Новосибирск, ..., участок __ по ул.__ (по генплану) в Заельцовском районе и земельный участок кадастровый номер __. Объект принадлежал Продавцу на праве собственности на основании договора инвестирования __ от xx.xx.xxxx и расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: Новосибирская область, город Новосибирск, ....

Согласно ответу на обращение ТСЖ КП «Березовая роща», созданном в указанном коттеджном поселке, Прокуратурой Новосибирской области проведена проверка законности действий ООО «Новый дом». В ходе проверки установлена принадлежность объектов электросетевого хозяйства коттеджной застройки по ... г. Новосибирска ООО «Новый дом», рекомендовано обратиться для разрешения конфликта в суд.

Поскольку в настоящее время в отношении ООО «Новый дом» Арбитражным судом Новосибирской области введена процедура банкротства - В. управление, возникла угроза нарушения права истца в качестве собственника в праве общей долевой собственности на сети коммуникаций и земельный участок в виде совершения юридически значимых действий в виде перехода прав на спорное имущество к иному лицу, истец вынужден обратиться в суд для признания права и пресечения угрозы нарушения права собственности (том 1 л.д. 2-8, 84-90).

На основании изложенного истец просит суд (том 2 л.д. 51-54):

- признать общим долевым имуществом собственников домовладений, расположенные в границах жилой застройки по ... в Заельцовском районе г. Новосибирска на земельном участке с кадастровым номером __ объекты недвижимости:

- Сети электроснабжения для строймеханизмов (временная схема) со следующими характеристиками: КЛ-10кВ - 2.700 м.п.; 1 КТПН; КЛ-0.4кВ - 85 м.п.; ВЛ-0.4кВ - 300 м.п.;

- Сети водоснабжения со следующими характеристиками: 4921 м.п. труб, 70 водопроводных колодцев;

- Сети канализации со следующими характеристиками: самотечная - 4484 м.п., напорная - 1418 м.п., 1 КНС, 176 канализационных колодцев. 1 камера гашения напора;

- Щебеночные дороги на песчаном основании со следующими характеристиками: по ул. ... от ул. ... до ул. ... длина <данные изъяты> кв.м., ширина дорожного покрытия <данные изъяты> м, по ул. ... от ул. ... до ул. ... длина <данные изъяты> м, ширина дорожного покрытия <данные изъяты> м, по ... от ... до ... м, ширина дорожного покрытия <данные изъяты> м, по ... от ... до ... м, ширина дорожного покрытия <данные изъяты> м, по ... от ... до ... м, ширина дорожного покрытия <данные изъяты> м, по ... от ... до ... м, ширина дорожного покрытия <данные изъяты> м, по ... от ... до ... м, ширина дорожного покрытия <данные изъяты> м, по ... от ... до ... м, ширина дорожного покрытия <данные изъяты> м, по ... от ... до ... м, ширина дорожного покрытия <данные изъяты> м, по ... от ... до ... длина <данные изъяты> м., ширина дорожного покрытия <данные изъяты> м,- общей площадью дорожного полотна <данные изъяты> м.кв, ... общей длиной <данные изъяты> м.п., шириной <данные изъяты>- общей площадью дорожного полотна <данные изъяты> м.кв., а также <данные изъяты> м.п. кюветов, <данные изъяты> м.п. водопропускных труб;

- Коттеджная и высокоплотная застройка микрорайона по ул. ... в Заельцовском районе г. Новосибирска, газопровод высокого давления подземный к коттеджной застройке по ... в Заельцовском районе г. Новосибирска (подземный газопровод высокого давления Д 108; Д 219 - протяженностью <данные изъяты> м.п.);

- Сети газоснабжения со следующими характеристиками: внутриплощадочный газопровод низкого давления I очередь к коттеджной застройке по ... в Заельцовском районе г. Новосибирска (газопровод низкого давления: подземный Д 219, Д 159, Д 89, Д 76, Д 57 - протяженностью 1445,5 м.п., надземный Д 89, Д 76, Д 57 - протяженностью 1172 м.п.; Задвижки Ду 200 - 2 шт., Ду 80 - 4 шт.); газопровод высокого давления - 1678 м.п.; электрохимзащита подземного газопровода высокого и низкого давления;

- Электрические сети для бытовых нужд жилой застройки по ... в Заельцовском района г. Новосибирска со следующими характеристиками: две ячейки __ и __ в РП 9-950, КЛ-10кВ - 4205 м.п.; 7 КТПН; ВЛИ-0,4кВ - 3174 м.п.. уличное освещение, электроснабжение КНС;

- Земельный участок с кадастровым номером __ расположенный по адресу: Новосибирская обл., город Новосибирск, ....

Указать в решении суда, что постановленное решение является основанием для постановки на кадастровый учет указанных в настоящем пункте объектов недвижимости.

- признать за ФИО1 право собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные объекты общего имущества жилой застройки по ... в Заельцовском районе г. Новосибирска на земельном участке с кадастровым номером __ указать в решении суда, что постановленное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о регистрации права общей долевой собственности за ФИО1 на указанные в настоящем пункте объекты недвижимости.

- признать за ФИО1 право на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером __ расположенный по адресу: Новосибирская обл., город Новосибирск, ..., указать в решении суда, что постановленное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о регистрации права общей долевой собственности за ФИО1 на указанные в настоящем пункте объекты недвижимости.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в свое отсутствие.

Представители истца ФИО3, ФИО4 в судебном заседании доводы, изложенные в иске, с учетом принятых уточнений, поддержали в полном объеме, просили удовлетворить иск. Пояснили, что по ряду споров между ответчиком ООО «Новый дом» и собственниками домовладений в жилой застройке Центральным районным судом г. Новосибирска и Заельцовским районным судом г. Новосибирска был установлен ряд обстоятельств, имеющих значение для данного гражданского дела, в том числе преюдициальное значение по спору между ФИО1 и ООО «Новый дом», а потому данные решения следует учитывать при разрешении настоящего дела. В частности, решениями установлено наличие права собственности ФИО1 на спорное имущество. В силу наличия спора о праве между сторонами, способом защиты права в данном случае является признание права за истцом. В настоящее время, в силу отсутствия прав собственности истца на спорное имущество, осуществить постановку на кадастровый учет спорных объектов он не имеет возможности, поэтому истцу необходимо в судебном порядке признавать свои права на спорное недвижимое имущество, а затем в порядке, установленном действующим законодательством, посредством организации кадастровых работ и подготовки межевого плана обращаться за постановкой на кадастровый учет с одновременной регистрацией прав на объект недвижимости. Таким образом, постановка на кадастровый учет может быть осуществлена только при регистрации права собственности на участок по решению суда.

Представители ответчика ООО «Новый дом» Афишина А.К., ФИО5 внешний управляющий ООО «Новый дом» Иванов К.Л. в судебном заседании иск не признали, представили письменные возражения на исковое заявление (том 1 л.д. 54-57, том 2 л.д. 64-66, 78-82), которые сводятся к тому, что индивидуальные жилые дома в границах исходного земельного участка созданы (создаются) участниками проекта самостоятельно и за свой счет и при условии выполнения соответствующих правил по технологическому подключению присоединяются к коммуникациям жилой застройки. Коммуникации не являются самостоятельным объектом, а являются частью жилой застройки, поэтому получение отдельного разрешения на ввод в эксплуатацию указанных сетей не требуется. ООО «Новый дом», являясь равноправным субъектом инвестиционной деятельности, осуществляет организацию по созданию коммуникаций жилой застройки, а также обеспечивает за счет совместных инвестиций сохранение, содержание и эксплуатацию коммуникаций жилой застройки - до завершения проекта и определения собственниками ИЖД способа управления коммуникациями жилой застройки. Коммуникации являются принадлежностью единого объекта капитального строительства - Жилого поселка по ... Заельцовского района. Коммуникации жилой застройки, въездной участок и щебеночные дороги на песчаном основании, как принадлежность к объекту капитального строительства объединены единым назначением, предназначены и приспособлены для обеспечения энергоресурсами индивидуальных жилых домов, находящихся на территории жилой застройки. Сети инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства: «Жилой поселок по ... Заельцовского района» не являются самостоятельным объектом, а являются частью объекта капитального строительства: всей жилой застройки, в состав которой входят индивидуальные жилые дома, подключенные к этим сетям в соответствии с правилами технологического присоединения. Таким образом, в рассматриваемом случае есть главная вещь жилой застройки – это индивидуальные жилые дома и их принадлежность - сети коммуникаций, предназначенные для инженерно-технического обеспечения всех жилых домов объекта капитального строительства: «Жилой поселок по ... Заельцовского района».

Наружные сети коммуникаций жилой застройки являются сложным неделимым объектом, принадлежностью жилых домов (коттеджей), которые следуют судьбе главной вещи. Сети инженерно-технического обеспечения и транспортной инфраструктуры жилой застройки как сложная неделимая вещь не могут быть разделены на части и зарегистрированы по долям на праве собственности ни за истцом, ни за другими собственниками индивидуальных жилых домов.

В настоящее время ООО «Новый дом» свои обязательства по строительству коммуникаций выполнило в полном объеме. Сети инженерно-технического обеспечения были построены и полностью готовы к их технологическому подключению при условии выполнения собственниками индивидуальных жилых домов технических условий. Между ООО «Новый дом» и поставщиками энергоресурсов заключены соответствующие договоры, частично подписаны акты технологического присоединения.

Таким образом, при отсутствии в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму сетей инженерно- технического обеспечения индивидуальных жилых домов, факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом не означает приобретения доли в праве собственности на сети инженерно-технического обеспечения, но при этом не умаляется право пользования как принадлежностью ими при надлежащем технологическом подключении (присоединении).

В судебное заседание представитель ответчика – мэрии г. Новосибирска не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Согласно представленному отзыву на иск, просит в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку истцом не представлены доказательства, подтверждающие постановку сетей электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения, щебеночной дороги на учет в качестве объектов недвижимого имущества. Также не представлены доказательства в обоснование доводов о том, что им понесены расходы на создание указанных объектов. Согласно договору инвестирования от xx.xx.xxxx__ результатом инвестиционной деятельности является индивидуальный отдельно стоящий жилой дом. По условиям данного договора Застройщик обязан был передать Инвестору именно объект индивидуального жилищного строительства, что и осуществлено ООО «Новый дом». Истец приобрёл в собственность объект незавершённого строительства и земельный участок с кадастровым номером __. Иные объекты ФИО2 истцу не продавались. Земельный участок с кадастровым номером __ не является собственностью ООО «Новый дом» и общим долевым имуществом собственников жилого поселка. Он предоставлен ООО «Новый дом» в постоянное (бессрочное) пользование и относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена (том 1 л.д. 95-96, 147-148).

Представитель третьего лица ТСЖ «Коттеджный поселок «Березовая Роща» в судебное заседание не явился, судом принимались меры для его надлежащего извещения.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, в период с xx.xx.xxxx года по xx.xx.xxxx год ТОО (ООО) «Новый дом» осуществлялась подготовка площадки для строительства индивидуальных жилых домов и организация проектных и предпроектных работ по инженерному обеспечению индивидуальной коттеджной застройки, в том числе: отвод земельного участка, геодезический отвод с закреплением его на местности, получение государственного акта на бессрочное пользование землей, выполнение топографо-геодезических работ, инженерногеологических изысканий, проектирование генерального плана застройки, сбор исходных данных, в том числе технических условий, проектирование инженерного обеспечения застройки, включая внутриквартальные и внеквартальные сети коммуникаций, благоустройства, проведение согласования проекта (п. 1.1., 1.2.1.3., 2.1. Договора от xx.xx.xxxx). Проведение работ подтверждено представленными ответчиком в материалы дела документами.

Не оспаривалось сторонами, что все индивидуальные жилые дома жилой застройки в границах исходного земельного участка с кадастровым номером __ по ..., строительство которых осуществляют инвесторы самостоятельно, объединены единой сетью инженерно-технического обеспечения и транспортной инфраструктуры, которая создается за счет обязательств инвесторов по долевому участию в проекте по освоению территории. На условиях долевого участия за счет общей суммы инвестиций ООО «Новый дом» и собственников индивидуальных жилых домов созданы сети коммуникаций, предназначенные для обслуживания жилых домов, и дороги в границах жилой застройки по ..., которые соединены технологически, имеют единое назначение и предназначены для их последующего совместного использования.

Также не оспаривалось, что ООО «Новый дом» осуществил необходимые практические действия по организации коттеджного строительства и по созданию объектов общего имущества жилой застройки по ... в Заельцовском районе, предусмотренной Генеральным планом города Новосибирска.

xx.xx.xxxx между ООО «Новый дом» (застройщик) и ФИО2 (инвестор) заключен договор инвестирования __ по условиям которого инвестор производит инвестирование в целях осуществления проекта по созданию в срок до xx.xx.xxxx результата инвестиционной деятельности – жилого дома или незавершенного строительством жилого дома на части земельного участка __ по ... (п. 2.1). Согласно п. 3.1 данного договора размер инвестиций определен сторонами ориентировочно в сумме 4 000 000 рублей, в том числе 1 157 900 рублей – инвестиции, предоставляемые инвестором застройщику (том 1 л.д. 10-15).

Согласно п. 4.3.1 договора инвестирования ООО «Новый дом» обязалось осуществить и организовать работы по строительству внешних и внутренних сетей электроснабжения, водопровода, канализации: работы по строительству внеквартальных и внутриквартальных телефонизации, объектов общего пользования, благоустройству, организацию обустройства подъездных путей.

В соответствии с п. 1.9 указанного договора, инвестор обязался, помимо вложениям инвестиций, осуществить строительство отдельно стоящего жилого дома и подключить его к источникам водоснабжения, канализации, электроснабжения, других коммуникаций, а также выполнить иные юридические и фактические действия, необходимые для достижения результата инвестиционной деятельности.

Согласно п. 4.1.7 указанного договора, инвестор обязан выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, в том числе те, которые установлены действующим законодательством.

На условиях п.п. 3.1, 3.2 Договора __ инвестор ФИО2 внесла целевые денежные средства в размере 1 157 900 рублей на организацию работ по осуществлению Проекта и строительство внешних и внутренних сетей водоснабжения, канализации, газоснабжения, устройство временного дорожного покрытия и сетей электроснабжения (для строймеханизмов).

На условиях п. 3.3.2 Договора (с учетом доп. соглашения __) на строительство щебеночной дороги на песчаном основании ФИО2 оплачено еще 174 746 руб.

Работы по содержанию и эксплуатации созданных в жилой застройке сетей коммуникаций (до дня подключения жилого или незавершенного строительством дома к коммуникациям) и объектов общего пользования (дороги, проезды) осуществляются Застройщиком ООО «Новый дом» за счет общей суммы инвестиций, определенной при заключении договоров инвестирования ориентировочно и в предварительном размере (п. п. 3.1, 3.2., 4.3.1 договора), при этом, дата осуществления технологического подключения к сетям напрямую зависит от фактических и юридических действий Инвестора (его правопреемником).

Начиная со дня подключения объекта ИЖС к коммуникациям и до определения собственниками способа управления объектами капитального строительства на исходном Земельном участке, - содержание и эксплуатация внешних и внутренних коммуникаций жилой застройки и дорог общего пользования осуществляются на основании отдельного договора, заключенного с Застройщиком, с ежемесячной оплатой (п. 3.4. п. 4.5 Договора инвестирования).

Таким образом, из условий договора инвестирования следует, что результатом инвестиционной деятельности каждого из участников Проекта является жилой дом с количеством этажей не более чем три, со всеми необходимыми техническими условиями и коммуникациями, создаваемый Инвестором на части земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м до xx.xx.xxxx (п. 1.4, п. 4.1.6 договора инвестирования).

Основные финансовые обязательства по Договору инвестирования __ от xx.xx.xxxx, в том числе, в части создания сети электроснабжения (за исключением вложения инвестиций в строительство сети постоянного электроснабжения для бытовых нужд жилой застройки (п. 3.3.2 Договора инвестирования) ФИО2 выполнила.

С участием инвестиций ФИО2 на территории исходного земельного участка по ... (по генплану) в Заельцовском районе г. Новосибирска, а также за его пределами - до точек технологического присоединения сетей жилой застройки к централизованным сетям г. Новосибирска, созданы следующие объекты общего имущества:

- сети водоснабжения - 4921 м.п., 70 водопроводных колодцев;

- сети канализации - (самотечная - 4484 м.п., напорная - 1418 м.п.), 1 КНС, 176 канализационных колодцев, 1 камера гашения напора;

- сети газоснабжения - (низкого давления - 2617,5 м.п., высокого давления - 1678 м.п.), электрохимзащита подземного газопровода высокого и низкого давления;

- сети электроснабжения (строймеханизмы), КЛ-10 кВ 2700 м.п.; 1 КТПН; КЛ- 0,4кВ 85 м.п.; ВЛ-0,4кВ -300 м.п.;

- сети электроснабжения (для бытовых нужд), КЛ-10 кВ 4205 м.п.. ВЛ-0 4 кВ 3174 м.п., 8 КТПН;

- щебеночные дороги на песчаном основании - 32180 м.кв., 5660 м.п. кюветов,384 м.п. водопропускных труб.

Согласно акту приема-передачи от xx.xx.xxxx ООО «Новый дом» передал, а ФИО2 приняла объект индивидуального жилищного строительства по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., __ стр., площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта – 6% (том 1 л.д. 16).

На л.д. 119-122 (том 1) имеются акты приема-передачи, согласно которым ООО «Новый дом» передало, а Инвестор ФИО2 приняла оконченные работы по строительству сете водопровода, сетей газопровода высокого и низкого давления, сетей электроснабжения, а также работы по строительству дорог с щебеночным покрытием по песчаному основанию в коттеджной застройке по ....

xx.xx.xxxx между ФИО2 и истцом ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер А, степень готовности 6%, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ... по ул. __ (по Генплану), расположенный на земельном участке по адресу: г. Новосибирск, ..., а также земельного участка, на котором расположен вышеуказанный объект индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м. (том 1 л.д. 19-23).

Данный объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права (том 1 л.д. 39-40).

Все указанные обстоятельства были также установлены вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Новосибирска от <данные изъяты> по гражданскому делу __ по иску ФИО1 к ООО «Новый дом» о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения, процентов (том 1 л.д. 29-38), которым также установлено, что ФИО1 является правопреемником ФИО2 по договору инвестирования__ от xx.xx.xxxx.

На момент перехода к ФИО1 прав на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом, обязательства одной из сторон договора – инвестора ФИО2 были исполнены только в части исполнения финансовых обязательств, но не в части создания жилого дома на участке.

В соответствии с актами от xx.xx.xxxx определены границы раздела собственности сети водоснабжения, канализации, газопровода, балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности дороги со щебеночным покрытием по песчаному основанию (том 1 л.д. 23-26).

xx.xx.xxxx между ООО «Новый дом» и ФИО1 был заключен договор __ «на эксплуатацию и содержание в надлежащем техническом состоянии коммуникаций жилой застройки».

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 1 статьи 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу ч. 1, ч. 2 ст. 246 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Конституционным Судом РФ 10.11.2016 принято постановление N 23-П "По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина ФИО6", в котором разъяснено, что отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством. Учитывая принадлежность большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам, права на них согласно пункту 2 статьи 8.1, статье 219, пункту 2 статьи 223 и пункту 1 статьи 234 ГК РФ, пункту 2 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. В силу приведенных законоположений государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры (инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д.) завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости.

По смыслу положений части 4 статьи 136 и части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, участником отношений по созданию и приобретению обслуживающего индивидуальные жилые дома имущества в интересах собственников этих домов может являться созданное ими и обладающее самостоятельной правосубъектностью товарищество собственников жилья, которое в указанном случае представляет в регистрирующий орган соответствующие правоустанавливающие документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество согласно положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статьи 17 и 25).

Истец, приводя в обоснование своих доводов указанную позицию Конституционного Суда РФ, полагает, что в Постановлении № 23-П прямо указано на необходимость регистрации прав на недвижимое имущество в виде общего имущества индивидуальных жилых домов. Учитывая наличие между истцом и ответчиком спора о праве на данное имущество, созданное за счет инвестиций ФИО2, у истца возникло право на обращение в суд для реализации своего права в виде регистрации права собственности на недвижимое имущество (долю в коммуникациях и земельном участке).

Ответчик же полагает, что в указанном постановлении Конституционным Судом РФ разъяснено, что закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на сети инженерно-технического обеспечения коттеджного поселка, а, следовательно, приобретение истцом у ФИО2 земельного участка с объектом незавершенного строительства не означает приобретения им доли в праве собственности на коммуникации.

Суд полагает, что поскольку в рассматриваемом деле истец свои обязательства по договору как инвестор (п. 1.9. договора) до настоящего момента не исполнил, он не вправе требовать признания права собственности на долю в коммуникациях жилой застройки в силу ст. 218 ГК РФ и земельный участок, в том числе и с учетом разъяснений, данных Конституционным судом РФ в Постановлении № 23-П от 10.11.2016.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в ст. 12 ГК РФ и не является исчерпывающим. Так, согласно абз. 13 данной статьи права, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом. При этом использование других способов защиты права допускается ГК РФ только при наличии прямого указания закона.

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако, избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Квалификация договора определяется не названием, а его содержанием и целью которую преследуют его участники при исполнении обязательств. При квалификации договорного обязательства, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

Применяя названные положения, следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей регулирования отношений сторон договора. То есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовали стороны заключая договор.

Исходя из условий договора инвестирования, а также договора купли-продажи недвижимого имущества от xx.xx.xxxx, истец добровольно принял на себя обязательства по созданию результата инвестиционной деятельности – жилого дома на земельном участке __ по ул. __ (по ген. плану застройки), однако до настоящего времени жилой дом со всеми необходимыми разрешениями, техническими условиями, коммуникациями, подключенный к источникам водоснабжения, канализации, электроснабжения, телефонизации, то есть как результат инвестиционной деятельности, истцом не построен, что не оспаривается и самим истцом.

Соответственно, до настоящего времени спорными коммуникациями как частью Проекта (согласно договору инвестирования) истец не владеет и не пользуется в связи с неисполнением им принятых обязательств по договору инвестирования, касающихся постройки индивидуального жилого дома и подключения его к коммуникациям, поскольку, как указано выше, вложение инвестиций в строительство коммуникаций есть только часть обязательств, принятых инвестором на себя в соответствии с договором инвестирования.

По мнению суда, право истца требовать признания права инвестора на капитальные вложения в объеме доли в праве общей долевой собственности на спорные коммуникации не может быть основано только на факте уплаты его правопредшественником ФИО2 денежных средств ООО «Новый дом» по договору инвестирования, а зависит также и от содержания и от исполнения договора инвестирования в виде достижения его результата согласно пункту 1.4 – возведения инвестором индивидуального отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, со всеми необходимыми разрешениями, техническими условиями, коммуникациями, создаваемого по адресу: г. Новосибирск, жилая застройка по ..., дом __ по ул. № I (по генплану), на части земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Более того, по мнению суда, при невыполнении истцом всех условий договора инвестирования и одновременно при выполнении ответчиком его условий, нельзя говорить о том, что действиями ответчика нарушены права истца, и эти права подлежат восстановлению в судебном порядке путем предъявления иска о признании права.

Таким образом, иск не подлежит удовлетворению, поскольку самим истцом не выполнены обязанности инвестора в полном объеме.

Кроме того, суд считает необходимым указать следующее.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с иском о признании права собственности может обратиться лишь лицо, во владении которого находится спорный объект.

В настоящем деле истец не владеет и не пользуется спорными коммуникациями, поскольку индивидуальный жилой дом им не построен, к спорным коммуникациям не подключен, то есть исковые требования о признании права собственности заявлены лицом, не владеющим спорным имуществом.

Суд учитывает, что вещно-правовой характер способа защиты позволяет определить иск о признании права собственности как внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретным требованием о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Требования же истца вытекают из обязательственных отношений с ответчиком в рамках осуществления совместной деятельности, то есть в рамках договора инвестирования, и не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска, в том числе, о признании права собственности. В случае, когда между сторонами имеют место обязательственные отношения, законом предусмотрены другие способы защиты прав обеих сторон, тогда как, использование истцом вещно-правового способа защиты возможно при внедоговорных отношениях, когда стороны спора не имеют иной связи, кроме самой вещи.

При указанных обстоятельствах иск о признании права собственности на спорные коммуникации не подлежит удовлетворению, поскольку удовлетворение такого требования в любом случае не приведет к восстановлению какого-либо права истца на спорный объект, так как не обеспечивает возможность соединение права и фактического владения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении иска к ООО «Новый дом», мэрии города Новосибирска о признании объектов недвижимости общим долевым имуществом собственников домовладений, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объекты общего имущества, права общей долевой собственности на земельный участок.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Решение в окончательной форме изготовлено 01.11.2017.

Судья Т.Б. Кудина