Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании инвестиционного договора договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ИП ФИО2 о признании инвестиционного договора договором долевого участия в строительстве.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен инвестиционный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры на 6 этаже в подъезде №«...» общей площадью 50,81 кв.м., в многоквартирном жилом <адрес> по ул. МОПР в <адрес> согласно условиям которого, ФИО2 взял на себя обязательство передать в собственность ФИО1 двухкомнатную квартиру на 6 этаже в подъезде №«...» общей площадью 50,81 кв.м., в многоквартирном жилом <адрес> по ул. МОПР в <адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.п. 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ полная стоимость квартиры составляет 1 625 920 рублей. Свои обязательства по оплате принятого права требования истцом ФИО1 выполнены в сумме 1 200 000 рублей в установленный срок, что подтверждается актов передачи денежных средств ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 и 2.7 договора от 03 октября 2014 года стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан не позднее 25 декабря 2015 года. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт, а продавец обязуется передать покупателю следующие документы: свидетельство о праве собственности на вышеуказанную квартиру и технический паспорт на вышеуказанную квартиру.

Таким образом, 25 декабря 2015 года у ответчика истек срок исполнения обязательств по договору. Однако, до настоящего времени ответчик свои обязательства не исполнил.

Исходя из существа инвестиционного договора купли-продажи двухкомнатной квартиры на 6 этаже в подъезде №«...» общей площадью 50,81 кв. м., в многоквартирном жилом <адрес> по ул. МОПР в <адрес> от 03 октября 2014 года и сложившихся отношений сторон, можно сделать вывод, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья: ФИО2 обязался построить многоквартирный дом по улице МОПР <адрес> и продать двухкомнатную квартиру ФИО1 в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Также сторонами при заключении договора об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома имелся в виду договор участия в долевом строительстве, поскольку заключенный договор обладает всеми признаками договора участия в долевом строительстве.

С учетом изложенных обстоятельств истец просил суд признать инвестиционный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры на 6 этаже в подъезде №«...» общей площадью 50,81 кв.м., в многоквартирном жилом <адрес> по ул. МОПР в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО2 и ФИО1 договором долевого участия в строительстве и указать в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в том числе без участия ФИО2 и его представителей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. В заявлении, поступившем в адрес суда, просил рассмотреть дело без его участия, на иске настаивает.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. В адрес ответчика в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, почтовой корреспонденцией была направлена судебная повестка с указанием времени, даты и места рассмотрения дела, однако, почтовый конверт был возвращены в адрес суда, как неполученный адресатом.

На основании ст. 165.1 ГК РФ, суд считает ответчика извещенным о времени и месте судебного разбирательства и в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 167 ГПК РФ возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо - финансовый управляющий ФИО3 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. В заявлении, поступившем в адрес суда, просил рассмотреть дело без его участия, против удовлетворения иска не возражает.

Суд, исследовав письменные доказательства, оценив их в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В силу положений ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Аналогичные правила содержатся и в ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Правоотношения по финансированию строительных работ, помимо общих норм, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ). У каждого из этих нормативных актов - своя сфера регулирования, о чем прямо в них указывается (ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, ч. 2 ст. 2 Закона N 39-ФЗ).

Согласно ст. 8 Закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Однако в Особенной части ГК РФ такой вид договора, как "инвестиционный договор", отсутствует. А следовательно, прямо в законе не названы и условия, необходимые для данного вида договора.

Исходя из вышеуказанных норм, можно заключить, что любой предусмотренный ГК РФ договор, направленный на привлечение инвестиций для строительства, может быть признан инвестиционным. Инвестиционным может быть также договор, прямо не предусмотренный ГК РФ, или смешанный договор (п. 2 ст. 1, п. п. 2, 3 ст. 421 ГК). Главное, чтобы такой договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Инвестиционный договор не является отдельным видом договора, предусмотренным ГК РФ, а представляет собой особый правовой режим, установленный Законом N 39-ФЗ, применение которого к классическим договорным отношениям обусловлено осуществлением в их рамках деятельности, являющейся в соответствии с законом инвестиционной (Постановление Восемнадцатого ААС от 18.06.2019 N 18АП-5361/19 (Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2019 N Ф09-6467/19 данное Постановление оставлено без изменения)).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что 03.10.2014 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен инвестиционный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры на 6 этаже в подъезде №«...» общей площадью 50,81 кв.м., в многоквартирном жилом <адрес> по ул. МОПР в <адрес> согласно условиям которого, ФИО2 взял на себя обязательство передать в собственность ФИО1 двухкомнатную квартиру на 6 этаже в подъезде №«...» общей площадью 50,81 кв.м., в многоквартирном жилом <адрес> по ул. МОПР в г.Краснодар не позднее 25 декабря 2015 года.

На основании ч. 2 ст.1 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ч. 2 ст. 27 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01.04.2005 года.

При рассмотрении настоящего дела подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения договоров инвестирования строительства. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств, и (или) иного имущества, в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован как договор инвестирования строительства, и предусматривает обязанность приобретателя имущества уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

В силу пунктов 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 договора от 03 октября 2014 года полная стоимость квартиры составляет 1 625 920 рублей. Денежные средства в сумме 1 200 000 рублей уплачиваются при заключении договора, остальная сумма в срок до 03 октября 2015 года.

Свои обязательства по оплате принятого права требования истцом выполнены в сумме 1 200 000 рублей, что подтверждается актом передачи денежных средств ФИО2 от 03 октября 2014 года, что является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п.2.1, 2.2, 2.4, 2.5, 2.6 и 2.7 договора от 03 октября 2014 года стороны договорились, что в срок до 25 декабря 2015 года ответчик обеспечит сдачу объекта и передать истцу в собственность квартиру, а так же осуществить государственную регистрацию права собственности истца на квартиру.

Ответчиком обязательства по договору нарушены, квартира истцу не передана. Доказательств обратному суду не представлено.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Учитывая установленные обстоятельства, позицию ответчика, фактически не возражающего против вынесения решения в пользу истца, суд приходит к выводу, что исковые требования о признания договора об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома от 03.10.2014 года договором участия в долевом строительстве жилого дома являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная по правилам ст.333.19 Налогового кодекса РФ в размере 300 рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании инвестиционного договора договором долевого участия в строительстве, удовлетворить.

Признать инвестиционный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры на 6 этаже в подъезде №«...» общей площадью 50,81 кв.м., в многоквартирном жилом <адрес> от 03 октября 2014 года, заключенный ФИО2 (паспорт №«...») и ФИО1 (паспорт №«...») договором долевого участия в строительстве.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 03 октября 2014 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в том числе без участия ФИО2 и его представителей.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход государства в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья –