Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Гуркиной М.В. к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице Администрации города Томска о признании расписки договором купли-продажи, признании права собственности на земельный участок,

у с т а н о в и л:

Гуркина М.В. обратилась в Октябрьский районный суд г.Томска с исковым заявлением к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице Администрации города Томска, в котором просит признать расписку о продаже земельного участка от 12.10.2007 договором купли-продажи земельного участка по ... признать право собственности Гуркиной М.В. на земельный участок по ....

В обоснование заявленных требований указала, что 12.10.2007 истцом у ФИО1 был приобретен земельный участок по .... Договор купли-продажи был оформлен в виде расписки, написанной от имени обеих сторон, содержащей указание на стороны договора, сумму договора и предмет договора. ФИО1 владел земельным участком на основании государственного акта на право собственности. Исходя из содержания выписки из ЕГРН, спорный земельный участок не имеет собственника. Возможное признание земельного участка бесхозяйным создает угрозу нарушения прав истца, которая более 15 лет владеет земельным участком, несет расходы на его содержание.

Определением, занесенным в протокол судебного заседания от 24.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено СТСН «Ромашка», ФИО1 исключен из числа третьих лиц в связи со смертью.

Истец Гуркина М.В., представитель ответчика МО «Город Томск» в лице Администрации города Томска, третье лицо СТСН «Ромашка», уведомленные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

От представителя ответчика МО «Город Томск» в лице Администрации города Томска – Герасимова В.В., действующего на основании доверенности ... от 23.03.2023, сроком 1 год, в суд поступил отзыв на иск от 24.04.2023, в котором указано, что фактическое использование истцом спорного земельного участка не может быть признано добросовестным, не влечет возникновение права собственности в силу приобретательной давности, поскольку земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством. В данном случае, учитывая, что спорный земельный участок ранее был предоставлен ФИО1 на праве собственности, а истец приобрел у него данный земельный участок по договору купли-продажи, оформленным в виде расписки необходимо руководствоваться разъяснением данным Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 62 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Выморочным имуществом данный земельный участок не признавался. Заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Представитель истца Долматов А.О. в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что представленную расписку просят признать договором купли-продажи спорного земельного участка, поскольку в ней содержится условия о цене – задаток 10 тысяч рублей, затем дописано 5. Значит участок был приобретен за 15 тысяч рублей. Спорный земельный участок как предмет не указан. Считает, что расписка исполнена двумя лицами: покупателем Гуркиной М.В. написан текст, и имеется подпись продавца ФИО1., подписи Гуркиной М.В. нет. Гуркина М.В. полагала, что если она собственноручно пишет расписку, то свою подпись в нем ставить не обязательно. Предметом сделки выступал земельный участок, адрес которого не был прописан, однако других земельных участков в этом СНТ у Гуркиной М.В. нет. Спустя несколько дней после передачи задатка была передана вторая часть денежных средств, с этого момента договор был заключен. В регистрирующий орган Гуркина М.В. и ФИО1. до смерти ФИО1 и после не обращались.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В части 2 статьи 35 Конституции РФ закреплено, что каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание права.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с названным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п.п. 1 и 6 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.п. 4, 5 ст. 1).

Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании установлено, подтверждается государственным актом на право собственности на землю ..., что на основании постановления главы администрации Томского района № 214-З от 02.03.1993 ФИО1., как члену СНТ «Ромашка», предоставлен земельный участок для садоводства, общей площадью ... га, расположенный по ....

Согласно выписке из ЕГРН от 28.02.2023, сведения о зарегистрированных правах на земельный участок по ... с кадастровым ..., площадью ... кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – садоводство, отсутствуют.

Дав правовую оценку указанным обстоятельствам, суд приходит к выводу, что в силу ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», земельный участок по ... принадлежал ФИО1 на праве собственности на основании государственного акта на право собственности на землю № ....

ФИО1., ... г.р., умер ..., о чем имеется запись акта о смерти от .... Согласно ответу на запрос от 31.05.2023, сведениям с официального сайта Томской областной нотариальной палаты, наследственное дело после смерти ФИО1 не заводилось.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом в материалы дела представлена расписка от 12.10.2007, содержащая сведения о том, что Гуркина М.В. дала задаток за земельный участок в сумме 10000 руб. (+5) ФИО1. На расписке имеется подпись с указанием - ФИО1, иной информации расписка не содержит.

Суд находит несостоятельными доводы представителя истца о том, что расписка имеет силу договора купли-продажи и подтверждает факт передачи земельного участка истцу в собственность.

Так, в соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

Последствия несоблюдения формы договора купли-продажи недвижимости определены специальными правилами - пунктом 2 статьи 550 ГК РФ, согласно которому несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность.

Представленная истцом расписка от 12.10.2007 не свидетельствует о заключении между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку не соответствует требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к таким договорам. Вопреки требованиям ст.ст. 550, 549, 554 ГК РФ, в расписке отсутствуют сведения о предмете договора, а именно: не указан адрес земельного участка, его площадь, иные существенные характеристики.

Довод представителя истца о том, что у Гуркиной М.В. не имеется других земельных участков в СНТ «Ромашка», в подтверждение чему представлены: членская книжка садовода № 100 СТ «Ромашка», счет-квитанции за уплату взносов в СНТ за 2020, 2021, 2022 гг. с чеками, квитанции к приходным кассовым ордерам за 2016, 2018 гг., суд признает несостоятельным ввиду невозможности идентифицировать земельный участок, который являлся предметом сделки.

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В нарушение указанной нормы расписка не содержит подписи второй стороны сделки – потенциального покупателя Гуркиной М.В., не указан момент передачи недвижимости от продавца к покупателю, в связи с чем не может свидетельствовать о заключении договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, в нарушение требований статей 551, 558 ГК РФ договор купли-продажи в надлежащей форме составлен не был, в связи с чем, не может быть признан заключенным, предоставленная истцом расписка таким договором не является, поскольку требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи земельного участка не отвечает, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, а сам договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Утверждение истца о том, что она приобрела в собственность спорный земельный участок и фактически пользовалась им с 2007 года, несла бремя его содержания, также не влечет возникновения права собственности на спорное недвижимое имущество.

Так, по правилам п. 1 ст. 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности возникает при условии открытого, добросовестного и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 16 постановления Пленума от 29.04.2010, в силу п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что срок приобретательной давности в отношении спорного недвижимого имущества не может составлять менее 18 лет, которые к моменту рассмотрения дела не истекли.

Учитывая приведенные требования закона и установленные по делу обстоятельства, исходя из недоказанности факта заключения договора купли-продажи земельного участка между истцом и ФИО1., несогласованности сторонами существенных условий договора купли-продажи, суд приходит к выводу об отсутствии правых оснований для удовлетворения заявленных требований Гуркиной М.В.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Гуркиной М.В. к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице Администрации города Томска о признании расписки о продаже земельного участка от 12.10.2007 договором купли-продажи земельного участка по ..., с кадастровым ..., признании права собственности Гуркиной М.В. на земельный участок по ... с кадастровым ..., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.

Мотивированный текст решения изготовлен 19.07.2023.

Судья А.Ю. Кучеренко

Подлинный документ подшит в деле №2-1593/2023 в Октябрьском районном суде г. Томска

70RS0003-01-2023-001528-23