Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием помощника прокурора ... района г. ... Трониной Т.Н., истца Гарипова Ф.М., представителя истца Кирилловой Л.Н. (ордер от ... г. в деле), представителя ответчика Грачевой Н.Н., третьего лица ООО фирмы «...» – Бабковой И.В. (доверенности от ... г., от ... г. в деле), Бетра Е.В.,

гражданское дело по иску Гарипова Ф.М. к Бетре Е.В., Шарину Д.Г., Грачевой Н.Н. о признании пунктов договора займа ничтожными (недействительными), признании договора купли-продажи ... долей жилого помещения недействительным (ничтожным), применении последствий признания сделки недействительной, выселении Шарина Д.Г. из жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Гарипов Ф.М. обратился в суд с иском к Бетре Е.В., Шарину Д.Г., Грачевой Н.Н. о признании сделки купли-продажи ... долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное ул. ..., д. ... кв. ... г. ..., недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности сделки, признании пунктов 3.2.15 и 4.2 договора займа ничтожными (недействительными), указав в обоснование иска следующее:

Он (истец) являлся собственником ... долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, на основании договора о передаче квартир в собственность № ... от ... г., заключенного с администрацией ... района г. ..., свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом г. ... ... области К. ... г. по реестру № ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ... г. серии ... № ....

От его имени в сделке купли-продажи от ... г. выступала Грачева Н.Н., с которой он познакомился годом раньше в ООО фирма «...», и которой он еще ... г. выдал доверенность на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащей ему части квартиры по ул. ..., д. ... кв. ... г. ..., с правом заключения и подписания договора купли-продажи, с правом производства расчетов по сделке, получения следуемых денежных средств.

ООО фирме «...» он (истец) поручил оказать содействие в подготовке пакета документов, необходимого для совершения сделки, найти потенциального покупателя на ... долей квартиры и организовать сделку с данным имуществом, о чем был заключен договор поручения от ... г.

Тогда же ... г. между ним – Гариповым Ф.М. и ИП Бетра Е.В. был заключен договор займа на сумму ... рублей на срок ... месяца под ...% в месяц. В обеспечение своего обязательства по возврату денег он – Гарипов Ф.М. поместил в залог ... долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по ул. ..., д. ... кв. ... г. ....

О том, что ... долей помещения проданы Шарину Д.Г. за ... рублей, он (истец) узнал только недавно, когда новый собственник в начале сентября ... г. появился в квартире, предъявив договор купли-продажи. Он – истец от продажи части спорного жилища денежных средств пока не получил и отказывается от их получения, т.к. его – Гарипова Ф.М. не устраивает цена, за которую продана часть квартиры, поскольку он считает ее заниженной, т.к. рыночная стоимость такой доли должна бы составлять ... рублей.

В настоящее время он – Гарипов Ф.М. настаивает на том, что не имел намерения продавать часть жилого помещения, продажу доли в квартире расценивает как обращение взыскания на заложенное имущество, когда такое обращение взыскания должно было производиться только в судебном порядке, поэтому пункты 3.2.15 и 4.2. договора займа ничтожны. Считает выданную доверенность от ... г. дополнительным обеспечением обязательств по договору поручения от ... г., а сам договор поручения от ... г. прекращенным, поэтому Грачева Н.Н. не могла выступать от его (истца) имени в сделке от ... г.

Целью кредита являлось получение финансов, когда он (истец) не работал, находился в тяжелом материальном положении, собирал денежные средства для операции дочери. Он – Гарипов Ф.М. не возвратил кредит в обусловленный договором срок, не вернул деньги и в настоящее время, полагает рассчитаться с ИП Бетра Е.В. тогда, когда ему самому отдадут долги.

Ссылаясь на то, что его воля не была направлена на продажу части данного жилого помещения, в результате заключения договора купли-продажи от ... г. были нарушены права преимущественной покупки других сособственников квартиры – его родственников Г.., Г. (... доли), истец Гарипов Ф.М. и обратился в суд с данным иском.

В судебном заседании истец поддержал заявление, неоднократно уточнял иск и правовые основания своих требований, и в итоге просил признать недействительными (ничтожным) пункты 3.2.15, 4.2 договора займа от ... г., договор купли-продажи ... долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по ул. ..., д. ... кв. ... г. ..., применить последствия недействительности сделки путем возврата ему доли в жилом помещении и прекращении регистрационной записи в ЕГРП в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... области, выселить Шарина Д.Г. и обязать его освободить помещение от вещей.

В суде истец пояснял, что с ним поступили неправильно, Бетра Е.В., Грачева Н.Н. знакомы между собой, работают в одной фирме, поэтому они обязаны возвратить Шарину Д.Г. денежные средства, уплаченные им по ничтожному договору купли-продажи, а ему – истцу доли в квартире.

При оформлении доверенности от ... г. он – Гарипов Ф.М. действовал добровольно, нотариус О. спрашивала его о том, выдает ли он доверенность Грачевой Н.Н. на подготовку документов для отчуждения квартиры с правом продажи или без такого права, и он пояснил, что выдает доверенность на представление его интересов с правом продажи, но все знали, что он действует так только для вида, чтобы прикрыть другую сделку, иначе бы ему не дали займ, при этом он полагал, что все права собственника в отношении спорной квартиры так и останутся за ним – Гариповым Ф.М.

Ответчик Бетра Е.В. иск не признал и пояснил, что ... г. между ИП Бетра Е.В. и истцом был заключен договор займа, согласно которому Гарипов Ф.М. получил денежные средства в размере ... рублей под ...% в месяц сроком до ... г., договор действует по настоящее время. В соответствии с п. 7.1. договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения заемщиком своих обязательств по договору. Он – Бетра Е.В. неоднократно обращался к Гарипову Ф.М. с требованием вернуть сумму займа и проценты за пользование им, что подтверждается телеграммами от ... г., от ... г., от ... г. и уведомлением, которое было получено братом истца Гариповым Р.М. ... г. Однако до настоящего времени ни сумма займа, ни проценты по нему истцом так и не погашены. ... г. в Управлении Росреестра по ... области была зарегистрирована ипотека, согласно которой обременение права возникает в отношении права Гарипова Ф.М. на квартиру, расположенную по адресу: г. ..., ул. ..., д. ... кв. ..., на основании договора залога имущественных прав от ... г., залогодержателем выступает он – Бетра Е.В. Указания Гарипова Ф.М. в иске о том, что он (ответчик) является владельцем ООО фирмы «...», голословны, т.к. он – Бетра Е.В. не владеет фирмой, а является индивидуальным предпринимателем, действующим на законных основаниях, ему МРИ ФНС РФ № ... по ... области выдано свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от ... г. Грачева Н.Н. является сотрудником ООО фирма «...», и ему – Бетра Е.В. не подотчетна. Доверенность от ... г., выданная на ее имя истцом, была оформлена на Грачеву Н.Н. как на сотрудника фирмы. Пункт 3.2.15 договора займа от ... г. в отношении выдачи доверенности на реализацию доли в квартире он – Бетра Е.В. не применял. В иске Гарипов Ф.М. указывает на заниженную стоимость ... долей, ссылаясь на то, что имущество следовало продать не за ... рублей, а не ниже ... рублей. Между тем, согласно договору залога имущественных прав от ... г. (п. 1.4) указанное в п. 1.1. недвижимое имущество оценено сторонами в ... рублей, в соответствии с п. 3. ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Более того, Гарипов Ф.М. в своем заявлении в суд вовсе не указывал на тот факт, что им был заключен с ООО фирма «...» договор поручения на продажу принадлежащих ему долей в квартире, и сделка купли-продажи доли жилого помещения по ул. ..., д. ... кв. ... г. ... была совершена именно по этому договору, а не по договору займа и залога. Обращения взыскания на заложенное имущество с его – Бетра Е.В. стороны не было. В связи с тем, что при продаже заложенного имущества он (ответчик) рассчитывал на то, что Гарипов Ф.М. вернет ему сумму займа и проценты за пользование денежными средствами, он – Бетра Е.В. спустя год дал свое согласие на сделку. Однако Гарипов Ф.М. уклоняется от возврата задолженности, игнорирует все уведомления о возврате займа. Он (ответчик) считает, что требования истца о признании п. 3.2.15 и 4.2 договора займа от ... г. незаконны, т.к. эти пункты соответствуют нормам действующего законодательства, а именно ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Представитель ответчика Грачевой Н.Н., ООО фирмы «...» по доверенностям Бабкова И.В. отрицала иск, указав, что ... долей в праве общей долевой собственности на кв. ... по ул. ..., д. ... г. ... были отчуждены на основании договора поручения, заключенного ... г. между Гариповым Ф.М. и ООО фирма «...». Истец поручил обществу оказывать содействие в подготовке пакета документов, необходимого для совершения сделки, нахождении потенциального покупателя и организации сделки. ... г. Гарипов Ф.М. выдал доверенность на имя Грачевой Н.Н. на продажу указанного имущества за цену и на условиях по своему усмотрению, в том числе с рассрочкой платежа, с правом получения следуемых денег. ... г. Гарипову Ф.М. была направлена телеграмма с просьбой явиться на сделку, но данную телеграмму истец не получил, о чем стоит отметка почты. ... г. состоялась сделка купли-продажи ... долей, от имени продавца в сделке выступала Грачева Н.Н., имеющая право заключать и подписывать договор купли-продажи, получить следуемые деньги. До настоящего времени денежные средства, переданные покупателем Шариным Д.Г. по сделке купли-продажи от ... г., находятся у Грачевой Н.Н., Гарипов Ф.М. ... рублей принимать отказывается. Грачева Н.Н. неоднократно просила Гарипова Ф.М. получить расчет по сделке, что подтверждается телеграммой от ... г. (получена им лично), письменным уведомлением от ... г. (получено им лично), телеграммой от ... г., однако все эти просьбы Гарипов Ф.М. игнорирует. Его доводы о том, что договор поручения от ... г. к моменту совершения сделки прекратил свое действие, ошибочны. Договор поручения от ... г. никем из сторон не был отменен, изменен, и действовал на момент заключения сделки. Доверенность от ... г., выданная Гариповым Ф.М. на имя Грачевой Н.Н., также не была отменена, что проверялось перед сделкой в нотариальной конторе. Более того, при заключении договора поручения от ... г. Гарипов Ф.М. передал ключи от квартиры для обеспечения доступа туда потенциальных покупателей, т.к. собирался продавать свои доли в жилище.

Правила о преимущественной покупке было соблюдено, требования об извещении Гариповых Р.Ф., Р.М. имеются, что подтверждается подлинным конвертом с уведомлением и описью, хранящимся в архиве Управления Росреестра по ... области. Сама сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению на государственную регистрацию приложены документы, подтверждающие, что продавец доли Гарипов Ф.М. в лице своего представителя известил в письменной форме других участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены в размере ... рублей и других условий, на которых он ее продает. Никаких обманных, притворных, недействительных сделок с Гариповым Ф.М. не заключалось, т.к. из договора от ... г., доверенности от ... г. видно, что истец присутствовал при заключении договора, выдаче доверенности, текст договора и доверенности читал, подписывал, знал и не мог заблуждаться по поводу того, что он уполномочил третьих лиц произвести отчуждение долей в квартире.

Ответчик Шарин Д.Г. в суд не явился, представил заявление от ... г. с просьбой рассмотреть дело по существу без его участия, в котором указал, что с иском Гарипова Ф.М. не согласен, т.к. приобрел доли в квартире по ул. ..., д. ... кв. ... г. ... без нарушения закона и прав истца.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по ... области К. в суд представила отзыв на иск, где указала, что в обоснование заявленных требований Гарипов Ф.М. ссылается на ст. 169 ГК РФ, которой предусмотрены иные последствия признания сделки ничтожной, нежели просит применить истец. Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено такого последствия признания сделки недействительной, как прекращение записи в ЕГРП.

Суд, выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего иск удовлетворить в части, исследовав материалы дела, считает исковые требования Гарипова Ф.М. подлежащими частичному удовлетворению.

Проверяя обстоятельства заключения договора от ... г. по купле-продаже ... долей жилого помещения, расположенного по ул. ..., д. ... кв. ... г. ... считает, что сделка с частью спорной квартирой была произведена в соответствии с требованиями действующего законодательства и зарегистрирована Управлением ФРС по ... области в соответствии с условиями, достигнутыми сторонами по купле-продаже помещения.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из искового заявления, Гарипов Ф.М. и его представитель в суде, просили признать сделку купли-продажи ничтожной, как не соответствующий требованиям закона – ст. 167, а также ст. 169 ГК РФ о признании сделки, совершенной с целью, противоправной основам правопорядка и нравственности, недействительной, затем просили применить правила ст. 168 ГК РФ о ничтожности (недействительности) сделки, как не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов.

Оспаривая совершенную сделку, Гарипов Ф.М. суду пояснял, что не желал продавать свои доли в квартире, а под влиянием жизненных обстоятельств, обмана со стороны ответчиков был вынужден подписать договор поручения от ... г., а также доверенность на продажу квартиры, полагая, что эта доверенность не на продажу квартиры, а гарантия получения займа и залога в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа. По этим причинам, когда цена, за которую продана его часть квартиры, его не устраивает, поскольку он считает ее заниженной, а он – Гарипов Ф.М. потерял право собственности на часть квартиры и не желает получать ... рублей, сделка не может считаться законной.

Однако Гарипов Ф.М. не представил, а в суде не добыто достаточных доказательств, подтверждающих факт совершения Гариповым Ф.М. сделки под влиянием заблуждения либо обмана, либо злонамеренного соглашения сторон, при отсутствии его волеизъявления на продажу жилого помещения.

Утверждения представителя истца о том, что спорная сделка совершена вопреки воле Гарипова Ф.М., по сделке произошло обращение взыскания на заложенное имущество, бездоказательны.

В силу ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицам.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена.

Как показал в суде сам истец Гарипов Ф.М., ... г. нотариус г. ... удостоверила от его имени доверенность на имя Грачевой Н.Н. на продажу квартиры по ул. ..., д. ... кв. ... г. ... с правом подписания договора, передаточного акта, получения денежных средств и т.д. Он – Гарипов Ф.М. присутствовал при удостоверении доверенности, лично ее подписывал и на вопросы нотариуса подтвердил свое намерение выдать доверенность на продажу имущества. У него не возникло никакого сомнения, и нотариусу он не говорил о том, что он заблуждается относительно подготовленной доверенности, обманут и не желает удостоверить ее, возражает против подписания документа.

Из текста доверенности от ... г. следует, что нотариусом разъяснены смысл, значение и правовые последствия документа, в том числе право прекращения доверенности.

Таким образом, заявление истца об отсутствии у него намерения продать принадлежащее имущество проверялось судом и не нашло подтверждения.

Более того, этот довод Гарипова Ф.М. опровергается фактическими обстоятельствами дела и противоречит конклюдентным действиям самого Гарипова Ф.М.

Материалы дела содержат договор поручения, заключенный ... г. между Гариповым Ф.М. и ООО фирма «...», когда истец поручил обществу оказывать содействие в подготовке пакета документов, необходимого для совершения сделки, нахождении потенциального покупателя на ... долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по ул. ..., д. ... кв. ... г. ..., и организации сделки.

Из пояснений истца в суде следует, что он поручил представителю ООО фирма «...» выступать от его имени продавцом спорной недвижимости, передал ключи от квартиры для того, чтобы в любой момент потенциальные покупатели могли осмотреть продаваемую площадь, что подтверждается протоколом судебного заседания от ... г. (л.д. ... оборот).

Из изложенного следует и судом установлено, что ... г. нотариус удостоверила одностороннюю сделку дееспособного гражданина, подписанную им лично, при оформлении нотариального документа (доверенности) Гарипов Ф.М. читал текст, понимал существо сделки и желал ее совершить.

Поэтому показания Гарипова Ф.М. о неправмерности удостоврения сделки по выдаче доверенности суд оценивает критически, поскольку они противоречивы и опровергаются приведенными в описательной части фактическими обстоятельствами дела.

Наряду с этим, все остальные доводы Гарипова Ф.М. и его представителя, изложенные в обоснование иска, о том, что Грачева Н.Н. неправильно использовала полномочия представителя, причинила ущерб интересам Гарипова Ф.М., продаваемая недвижимость реализована по заниженной цене и не выбывала из владения Гарипова Ф.М., являются неосновательными по вышеуказанным мотивам и никакого правового значения для разрешения возникшего спора не имеют.

Ссылки Гарипова Ф.М. и его представителя на то, что к моменту совершения сделки купли-продажи договор поручения от ... г. являлся прекращенным, т.к. продлевался только один раз, поэтому Грачева Н.Н. не могла выступать от имени истца в сделке от ... г., суд считает несостоятельными, т.к. эти доводы ничем не подтверждены. Сторона, отказывающаяся от договора, должна была уведомить другую сторону о расторжении договора в письменной форме (п. 7.3. договора). Названный договор являлся действующим, никем из сторон по договору он не был отменен и не изменен, пролонгировался до окончания исполнения сторонами обязательств по договору, на что прямо указано его в тексте – в случае наступления обстоятельств, препятствующих исполнению договора, срок выполнения обязательств по договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия (п. 7.2 договора), если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за три дня до окончания договора о его прекращении настоящий договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях (п. 7.4 договора).

Более того, от имени Гарипова Ф.М. представитель в сделке от ... г. выступала на основании доверенности от ... г., имеющей свой срок действия – три года. На момент совершения сделки доверенность прекращена не была.

Ссылки Гарипова Ф.М. на то, что после состоявшейся сделки денежные средства он получать отказывается, другого жилого помещения не имеет, также не могут служить основанием для удовлетворения требований истца. В случае, если права истца в части передачи ему денежных средств нарушены, он вправе предъявить требования о компенсации имущественных потерь.

Судом установлено, что при реализации части спорного жилого помещения никакого обращения взыскания на заложенное имущество не происходило, и п. 3.2.15 договора займа от ... г. неправомерных условий не содержит. В действиях ответчика Шарина Д.Г. отсутствуют признаки злоупотребления правом, в настоящее время он в квартире не проживает, что истец не отрицал в суде.

Вместе с тем, просьбу Гарипова Ф.М. о признании ничтожным условия п. 4.2. договора займа об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, суд находит убедительной и в этой части подлежащей судебной защите.

В силу ч. 6 ст. 349 ГК РФ и п. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на предмет залога в случае, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, происходит только по решению суда.

Разрешая спор по существу, суд учитывает, что Гарипову Ф.М. не принадлежат материально-правовые основания самостоятельно инициировать требования от имени родственников Гариповых Р.Ф., Р.М., не проживающих и не зарегистрированных в спорном помещении, и выступать в защиту их интересов, ссылаясь в обоснование своего иска на нарушение прав иных собственников состоявшейся сделкой от ... г.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Гарипова Ф.М. – удовлетворить частично.

Условие п. 4.2 договора займа от ... г. между Гариповым Ф.М. и ИП Бетра Е.В. о возможности обращения взыскания и реализации недвижимого имущества, являющегося предметом залога, во внесудебном порядке, ущемляющее права гражданина по сравнению с правилами, установленными ч. 6 ст. 349 ГК РФ и п. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» об обращении взыскания на предмет залога только по решению суда в случае, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, – признать недействительным (ничтожным).

Гарипову Ф.М. в удовлетворении остальной части иска к Бетре Е.В., Грачевой Н.Н., Шарину Д.Г. о признании недействительным (ничтожным) п. 3.2.15 договора займа от ... г., договора купли-продажи ... долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по ул. ..., д. ... кв. ... г. ..., заключенного ... г. между Гариповым Ф.М. в лице его представителя Грачевой Н.Н. и Шариным Д.Г., применении последствий недействительности сделки путем возврата данной доли в жилом помещении и прекращении регистрационной записи в ЕГРП в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... области, выселении Шарина Д.Г. и обязании его освободить помещение от вещей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский суд г. Тольятти в 10-тидневный срок.

Судья М.Г. Захаревская

Мотивированная часть решения изготовлена 11.11.2011 г. в единственном экземпляре и является подлинной.

Судья М.Г. Захаревская

Определением Самарского областного суда от ... г. решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от ... г. в части признания недействительным (ничтожным) условия п. 4.2 договора займа от ... г. между Гариповым Ф.М. и ИП Бетра Е.В. о возможности обращения взыскания и реализации недвижимого имущества, являющегося предметом залога во внесудебном порядке оставлено без изменений. В остальной части решения суда отменено и дело направлено на новое рассмотрение в этой же части в тот же суд.