Гражданский кодекс часть 1

С участием представителя истца ФИО7, представителей ответчика ФИО8, ФИО9, представителя ответчика и третьего лица ФИО1, представителей третьих лиц ФИО6, ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» о признании права собственности, по встречному исковому заявлению ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным и по исковому заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Администрации городского округа <адрес> к ФИО3 и ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» о признании права собственности на квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» о признании права собственности на квартиры. Мотивировал свои исковые требования тем, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны в срок до ДД.ММ.ГГГГ договорились о подписании основного договора купли-продажи в отношении 12 квартир, которые будут расположены в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: <адрес>, участок 20а (застройщиком которого выступает Продавец), а именно:

- <адрес> общей площадью 47 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 41,3 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 60,6 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 65,8 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 52,4 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 51,4 кв. м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 51,4 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 51,4 кв. м. стоимостью <данные изъяты>.

Номера указанных квартир и их площадь соответствуют проектной документации строящегося многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, участок 20а.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, истец-покупатель оплатил ответчику-продавцу <данные изъяты>, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии сторонами было подписано дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны договорились о том, что основной договор будет заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ в отношении 12 квартир, которые будут расположены в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: <адрес>, участок 20а, а именно:

- <адрес> общей площадью 45,4 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 36,8 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 44,9 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 82,9 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 41,1 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 37,3 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 35,5 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 48,2 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 39.3 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 33,9 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 31,3 кв.м. стоимостью <данные изъяты>;

- <адрес> общей площадью 49,3 кв.м. стоимостью <данные изъяты>.

Общая цена приобретаемых квартир составляет <данные изъяты>.

Таким образом, выкупная цена всех квартир оплачена истцом-покупателем в пользу ответчика-продавца в полном объеме, однако основной договор купли-продажи сторонами не заключен.

Согласно Разрешению Министерства жилищной политики <адрес> №RU№ от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, участок 20а введен в эксплуатацию.

Просит признать за ФИО3 право собственности на нижеследующие квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, участок 20а:

- <адрес> общей площадью 45,4 кв.м.;

- <адрес> общей площадью 36,8 кв.м.;

- <адрес> общей площадью 44,9 кв.м.;

- <адрес> общей площадью 82,9 кв.м.;

- <адрес> общей площадью 41,1 кв.м.;

- <адрес> общей площадью 37,3 кв.м.;

- <адрес> общей площадью 35,5 кв.м.;

- <адрес> общей площадью 48,2 кв.м.;

- <адрес> общей площадью 39.3 кв.м.;

- <адрес> общей площадью 33,9 кв.м.;

- <адрес> общей площадью 31,3 кв.м.;

- <адрес> общей площадью 49,3 кв. м.

Произвести государственную регистрацию права собственности ФИО3 на вышеуказанные квартиры (Т. 1 л.д. 4-7, 101, 139).

Согласно уточненным исковым требованиям просил признать за ФИО3 право собственности на нижеследующие квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, участок 20а:

- <адрес> общей площадью 45,4 кв. м.;

- <адрес> общей площадью 36,8 кв. м.;

- <адрес> общей площадью 44,9 кв. м.;

- <адрес> общей площадью 82,9 кв. м.;

- <адрес> общей площадью 41,1 кв. м.;

- <адрес> общей площадью 37,3 кв. м.;

- <адрес> общей площадью 35,5 кв. м.;

- <адрес> общей площадью 48,2 кв. м.;

- <адрес> общей площадью 39.3 кв. м.;

- <адрес> общей площадью 33,9 кв. м.;

- <адрес> общей площадью 31,3 кв. м.;

- <адрес> общей площадью 49,3 кв. м.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО3 на вышеуказанные квартиры.

Взыскать с ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» в пользу ФИО3 <данные изъяты> расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего искового заявления (Т. 5 л.д. 68-70).

Ответчик ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» предъявил встречный иск к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным. Свои исковые требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» подписало с ФИО3 предварительный договор купли-продажи квартир. Предметом договора определены отношения сторон, связанные с возникновением у истца обязательств по заключению с ответчиком в будущем основного договора купли-продажи квартир.

Договор был заключен в отношении квартир, которые на дату подписания договора проданы по государственному контракту, о чём было известно ответчику.

При подписании предварительного договора купли-продажи квартир ответчику выдана квитанция к приходному кассовому ордеру на сумму <данные изъяты>

Между тем денежные средства в указанном размере от ответчика генеральному директору истца не передавались и в распоряжение истца не поступали.

Предварительный договор купли-продажи квартир был заключен с целью прикрыть другую сделку, а именно договор залога. Истец и ответчик, заключая договор, имели в виду обеспечение обязательств ФИО1 по договорам займа, заключенным с ответчиком.

Ссылаясь на абз. 4 ст. 12, ст. 167, п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил признать предварительный договор купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» и ФИО3, недействительным (ничтожным) (Т. 1 л.д.59-61, 102-104).

Третье лицо Администрация городского округа Ликино-Дулево предъявило самостоятельный иск к ФИО3 и ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» о признании права собственности на квартиры. Свои исковые требования мотивировал тем, что спорные <адрес>, №, №, № в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, участок 20 а, являются предметом муниципальных контрактов: от ДД.ММ.ГГГГг. №, от ДД.ММ.ГГГГг. №, заключенных между Администрацией городского округа <адрес><адрес> и ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ».

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией муниципального образования «Городское поселение <адрес>» (Администрация <адрес>ёво) и Обществом с ограниченной ответственностью «ДРЕЗНАСТРОЙ» в лице генерального директора ФИО2 был заключен муниципальный контракт: № на приобретение у застройщика жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе строительство которого не завершено, для предоставления гражданам, в рамках реализации адресной программы <адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ».

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией муниципального образования «Городское поселение <адрес>» (Администрация <адрес>ёво) и Обществом с ограниченной ответственностью «ДРЕЗНАСТРОЙ» в лице генерального директора ФИО2 были заключены муниципальные контракты: №, №, № на приобретение у застройщика жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе строительство которого не завершено, для предоставления гражданам, в рамках реализации адресной программы <адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ»

ДД.ММ.ГГГГ дополнительными соглашениями к муниципальным контрактам: № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. к муниципальному контракту на приобретение у застройщика жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе строительство которого не завершено, для предоставления гражданам, в рамках реализации адресной программы <адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <адрес> на 2016-2019 годы» было произведена замена стороны с Администрации городского поселения <адрес> на Администрацию городского округа <адрес>.

Администрацией городского округа Ликино-Дулёво выполнены свои обязательства по вышеуказанным муниципальным контрактам, в части их оплаты, что подтверждается платежными поручениями: муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№ - платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ,платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ.; муниципальный контракт № от ДД.ММ.ГГГГ. - платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ.; муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ №№ - платежное поручение№ от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение 2101 от ДД.ММ.ГГГГ; муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№ - платежное поручение№ от ДД.ММ.ГГГГ,платежное поручение№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на ст.ст. 309, 310 ГК РФ, Федеральный закон №44-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», Администрация городского округа <адрес> просила признать право собственности за Администрацией городского округа <адрес> на следующие квартиры, расположенные в многоквартирном доме, находящиеся по адресу: <адрес>ёво, <адрес> а:

- <адрес> общей площадью 88,4 кв.м, жилой 48,3 кв.м.( муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.473368),

- <адрес> общей площадью 43,5 кв.м, жилой 27,5 кв.м(муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.471372),

- <адрес> общей площадью 37,4 кв.м., жилой 19,1кв.м{ муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.471332),

- <адрес> общей площадью 33,8 кв.м, жилой 14,2 кв.м.( муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.471308) (Т. 3 л.д. 15-17).

Согласно уточненным исковым требованиям просил признать за Администрацией городского округа <адрес> право собственности на квартиры на квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, участок 20а:

- <адрес> общей площадью 82,2 кв.м;

- <адрес> общей площадью 43,0 кв.м;

- <адрес> общей площадью 33,9 кв.м;

- <адрес> общей площадью 38,7 кв.м (Т. 5 л.д. 202).

В судебном заседании полномочный представитель истца (ответчика по встречному иску) Чернова И.П. ФИО7 (по доверенности Т. 1 л.д. 30) поддержал исковые требования.

Представил возражения на встречный иск ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ». Указал, что приходно-кассовый ордер выдал генеральный директор ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» ФИО2, денежные средства ответчиком получены. Сделка не может быть признана мнимой, если хотя бы одна сторона подтверждает свое волеизъявление на ее совершение. Передачу денежных средств именно по приходно-кассовому ордеру в уплату за приобретаемые квартиры ответчик объяснил нежеланием нести дополнительные расходы по страхованию договоров долевого участия и потребностью иметь в кассе предприятия наличные денежные средства для расчетов за работы и материалы. Истец полностью оплатил все спорные квартиры, отношения между истцом и ответчиком регулируются федеральным законом № 214-ФЗ. Отношения ответчика и Администрации городского округа <адрес> основаны на Федеральном законе № 44-ФЗ, ответчик обязался передать квартиры после их постройки и государственной регистрации. В ходе исполнения сделки истец действовал добросовестно и осмотрительно, оплатил стоимость квартир полностью, проверил отсутствие обременений в Росреестре. Расписка Чернова И.П. от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что денежные средства вносились по предварительному договору. Истец указывает, что не будет требовать их возврата при наступлении определенных условий до ДД.ММ.ГГГГ, данные условия не наступили, долг ему не был возвращен (Т. 1 л.д. 152-154, Т. 3 л.д. 55-59, Т. 5 л.д. 1-3).

Представил возражения на иск третьего лица с самостоятельными требованиями. Указал, что истец произвел полную оплату приобретаемых жилых помещений, Администрация городского округа <адрес> является лишь заказчиком в рамках закупки жилья для муниципальных нужд, своевременно не внесла оплату в размере 50%. В удовлетворении иска Администрации городского округа просил отказать (Т. 3 л.д. 27-29, 70-74). Также пояснил, что о заключении муниципальных контрактов истцу стало известно только ДД.ММ.ГГГГ, после этого посмотрели в базе госконтрактов, данные контракты имели место быть. Считает, что истец как дольщик имеет преимущественное право перед третьим лицом как покупателем (ст. 455 ГК РФ), следует применить специальные нормы Федерального закона № 214-ФЗ, а не ст. 398 ГК РФ.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» Тарасов В.И. (по доверенности Т. 1 л.д. 85) пояснил, что с ДД.ММ.ГГГГ он занимал у Чернова И.П. денежные средства в долг как физическое лицо по договорам займа, с обеспечением в виде залога недвижимости. Всего он занял у истца около <данные изъяты>, сначала платил проценты в установленные сроки. В ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» заключило с Администрацией городского округа <адрес> государственный контракт на приобретение 17 квартир в спорном доме со сроком введения в эксплуатацию до декабря 2017 года. Уложиться в указанный срок не удалось, контракты не были расторгнуты, сроки были продлены. Поскольку сам Тарасов В.И. не выплачивал ФИО3 проценты на задолженность, ФИО3 предложил заключить предварительный договор купли-продажи спорных квартир, пояснив, что на квартиры не будет претендовать, а договор будет заключен с целью стимулировать его к выплате долга. Тарасов В.И. согласился, ФИО3 сам готовил протокол собрания участников ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ». Данный договор подписали ФИО3 и ФИО2 У ФИО1 не было намерения продавать спорные квартиры, тем более что стоимость данных квартир была занижена практически в два раза.

Представил письменные пояснения, указал, что первоначально дом в <адрес> проектировался как коммерческий 48-квартирный трехэтажный дом со своей газовой котельной. ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на строительство. В связи с необходимостью обеспечения жильцов аварийных домов жильем проект был пересмотрен. Планировалось строительство 62 квартир. Затем 58 квартир без газовой котельной с электрическими плитами. В ДД.ММ.ГГГГ было заключено 10 муниципальных контрактов. В ДД.ММ.ГГГГ – еще 16, затем 7 контрактов были расторгнуты.

По договорам ДДУ было продано 14 квартир дольщикам, 14 квартир – ФИО3

В ДД.ММ.ГГГГ были составлены дополнительные соглашения в связи с замерами БТИ. Изменилась нумерация квартир у Чернова И.П. Переселение граждан из аварийного жилья по муниципальным контрактам возможно в <адрес>, 17, 32, 37. С иском третьего лица полностью согласен. (Т. 2 л.д. 51-53).

Представитель ответчика (истец по встречному иску) ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» ФИО8 (по доверенности Т. 1 л.д. 86) представил письменные пояснения. Указал, что ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» и ФИО3 заключили предварительный договор, подразумевая договор залога, который заключен в обеспечение обязательств ФИО1 по договором займа. Согласно расписке Чернова И.П. от ДД.ММ.ГГГГ он признает уплаченным долг ФИО1 за пользование денежными средствами в случае регистрации основного договора купли-продажи квартир, указанных в предварительном договоре, или уплаты денежной суммы за пользование денежными средствами. В случае уплаты Тарасовым В.И. процентов за пользование денежными средствами обязался расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартир без возврата денежных средств, якобы, уплаченных по квитанции к приходно-кассовому ордеру. ФИО3 обратился в суд за исполнением всех альтернативных обязательств одновременно в нарушение требований ст. 308.1, п. 1 ст. 320 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ стороны по предварительному договору договорились в будущем заключить основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Поскольку проектная документация была изменена, установить конкретные квартиры, подлежащие передаче по основному договору не возможно. То есть не был согласован предмет договора как существенное условие договора. Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора. В силу ст. 398 ГК РФ если вещь еще не передана, преимущество имеет тот кредитор, в пользу которого обязательство возникло раньше. С иском Администрации городского округа согласен.

Со стороны истца имеет место злоупотребление правом (Т. 2 л.д. 36-37, Т. 4 л.д. 233-234, Т. 5 л.д. 128-130, 131-132, 198-201).

Также пояснил, что Расписка от ДД.ММ.ГГГГ была дана физическим лицом ФИО3 физическому лицу Тарасову В.И., который не являлся генеральным директором ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ», с целью взаимозачета. ФИО3 дал указанную расписку Тарасову В.И., поскольку последний имеет 90% как участник ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ». Другой документации не имеется. ФИО3 работал юристом в ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ», он изготавливал всю документацию и дополнительное соглашение, где указана спорная сумма, поэтому ответчик подписал не глядя.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» ФИО9 (по доверенности Т. 5 л.д. 117) представил письменные пояснения. Указал, что основной договор купли-продажи 12 спорных квартир не был заключен по вине Чернова И.П., так как он не внес денежные средства на расчетный счет общества в установленный срок – до ДД.ММ.ГГГГ В связи с невнесением денежных средств ответчик полагает, что истец не имел намерения заключать названный договор. Истец не заявлял иск о понуждении ответчика к заключению основного договора.

Договор долевого участия в строительстве должен отвечать требованиям положений ст. 4 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оспариваемый договор не прошел обязательную государственную регистрацию, соглашение следует признать незаключенным.

Представленная истцом в подтверждение оплаты квитанция к приходно-кассовому ордеру оформлена в нарушение постановления правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О порядке осуществления наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники», письма МНС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении контрольно-кассовой техники и бланков строгой отчетности», суду не представлен бланк строгой отчетности, кассовый чек или платежное поручение, исполненное ФИО3

Согласно ст. 181.3 ГК РФ решение общего собрания Общества от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку в нем не указан срок, в течение которого оно действительно.

В протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ не указан срок действия решения участников ООО, согласие считается действующим до ДД.ММ.ГГГГ Принято новое решение участников общества об отзыве крупной сделки.

В расписке Чернова И.П. указаны те же номера квартир, которые перечислены в предварительном договоре купли-продажи. По делу № с ФИО1 в пользу Чернова И.П. уже взысканы проценты за пользование денежными средствами. (Т. 5 л.д. 124-127, 181-185).

Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями Администрации городского округа <адрес> в лице председателя ликвидационной комиссии ФИО6 (Т. 5 л.д. 7-13) поддержала иск третьего лица в полном объеме. Пояснила, что ФИО3 было известно, что четыре спорные квартиры прошли предусмотренную ФЗ-№ процедуру и были выставлены на аукцион.

Третье лицо Тарасов В.И. возражал против удовлетворения иска Чернова И.П. Пояснил, что имели место его личные долги перед ФИО3, предварительный договор о продаже квартир является безденежным, так как оформлялся для видимости. Поддержал иск ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ», согласен с исковыми требованиями третьего лица Администрации городского округа Ликино-Дулево.

Представитель третьего лица КУИ Администрации <адрес> городского округа ФИО10 (по доверенности Т. 5 л.д. 14) поддержала иск третьего лица Администрации городского округа <адрес>.

Представитель третьего лица Администрации <адрес> городского округа в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (Т. 5 л.д. 196).

Представитель третьего лица Администрации городского округа <адрес>ФИО11 (по доверенности Т. 4 л.д. 232) поддержала исковые требования третьего лица Администрации городского округа <адрес>.

Представитель третьего лица Учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа <адрес>» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Министерства строительного комплекса <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (Т. 5 л.д. 195).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в его отсутствие (Т. 1 л.д. 54, Т.5 л.д. 197).

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела. Оценив представленные суду доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (ст. 158, 164, п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора гласит, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Пунктом 2.1. статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ четко и недвусмысленно определено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных статьей 1 Федерального закона №214-ФЗ (т. е. в нарушение форм привлечения таких денежных средств), может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в письме №-ВС- 368/13 от ДД.ММ.ГГГГг, действие Федерального закона №214-ФЗ также распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан способами, которые не предусмотрены названным Федеральным законом, в том числе путем заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства в том случае, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг, нарушение застройщиком положений Федерального закона №214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру.

Согласно п. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленной Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, сделка сторон Чернова И.П. и ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ», поименованная как предварительный договор купли-продажи квартир, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве.

Федеральный закон РФ № 44-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок, в части, касающейся в том числе заключения предусмотренных настоящим Федеральным законом контрактов (ст. 1 п. 3)

В соответствии со ст. 3 п.п. 4, 6, 8 Закона участник закупки - любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала;

муниципальный заказчик - муниципальный орган или муниципальное казенное учреждение, действующие от имени муниципального образования, уполномоченные принимать бюджетные обязательства в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации от имени муниципального образования и осуществляющие закупки;

государственный контракт, муниципальный контракт - гражданско-правовой договор, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества) и который заключен от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации (государственный контракт), муниципального образования (муниципальный контракт) государственным или муниципальным заказчиком для обеспечения соответственно государственных нужд, муниципальных нужд.

Муниципальный контракт на предоставление жилого помещения не подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством РФ.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 658/34 «О внесении изменении изменений в Постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1151/46 «Об утверждении адресной программы <адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ». Утверждена новая редакция адресной программы <адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ».

Первоочередной задачей данной программы является переселение граждан, проживающих в признанных аварийными многоквартирных жилых домах.

Исполнителями данной Программы являются Министерство строительного комплекса <адрес>, органы местного самоуправления муниципальных образований <адрес>, для ее реализации предоставляются средства бюджета <адрес> и средства бюджетов муниципальных образований <адрес>.

Распоряжением Министерства Строительного комплекса <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 389 «Об утверждении порядка взаимодействия Министерства строительного комплекса <адрес> с уполномоченными органами местного самоуправления муниципальных образований <адрес> при предоставлении межбюджетных трансфертов из бюджета <адрес> бюджетам муниципальных образований <адрес>» утвержден Порядок взаимодействия Министерства строительного комплекса <адрес> с уполномоченными органами местного самоуправления муниципальных образований <адрес> при предоставлении межбюджетных трансфертов из бюджета <адрес> бюджетам муниципальных образований <адрес>, в частности, на реализацию мероприятий адресной программы <адрес> "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ".

Постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1151/46 «Об утверждении адресной программы <адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ» устанавливает, что условиями предоставления субсидии из бюджета <адрес> являются: наличие муниципальной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Участниками Программы являются муниципальные образования <адрес>, взявшие обязательства по расселению многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными, обеспечившие софинансирование мероприятий за счет средств бюджета муниципального образования и заключившие соглашение с Министерством строительного комплекса <адрес>. В Программу включены: Городское поселение <адрес><адрес> муниципального района, <адрес><адрес> (п. 36, 37).

Ст. 34 Закона № 44-ФЗ определяет и регулирует, в том числе, правила оплаты приобретенного товара (имущества), порядок, сроки осуществления приемки приобретенного товара (имущества). В соответствии с п. 13.1 ст. 34 Закона срок оплаты заказчиком поставленного товара, выполненной работы (ее результатов), оказанной услуги, отдельных этапов исполнения контракта должен составлять не более тридцати дней с даты подписания заказчиком документа о приемке.

ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» является юридическим лицом, учредителями которого указаны в Выписке из ЕГРЮЛ ФИО2 и Тарасов В.И., Генеральным директором – ФИО2 Основной вид деятельности – строительство жилых и нежилых зданий (41.20) (Т. 1 л.д. 23-29).

Согласно Разрешению Министерства жилищной политики <адрес> №RU№ от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, участок 20а введен в эксплуатацию, разрешение на строительство выдано ДД.ММ.ГГГГ. Представлена экспликация к поэтажному плану ГУП МО МОБТИ первоначальной планировки (Т. 1 л.д. 16-20, Т. 2 л.д. 54-58, 59-71).

Как установлено в судебном заседании, Администрация муниципального образования «Городское поселение Ликино-Дулево» заключила с ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» муниципальные контракты в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения нормативных правовых актов Российской Федерации и <адрес>, на основании приобретение у застройщиков жилого помещения в многоквартирном доме (в том числе в доме, строительство которого не завершено) для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного многоквартирного дома в рамках реализации адресной программы <адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <адрес> нВ 2016-2019 годы», утвержденной постановлением правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№. Часть контрактов расторгнута (Т. 1 л.д. 62-82, 109-122, 161-231, Т. 2 л.д. 72-251, Т. 3 л.д. 1-14).

В том числе заключены контракты на <адрес> общей площадью 88,4 кв.м, жилой 48,3 кв.м.(муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.473368) (Т. 1 л.д. 79-80, 193-196, Т. 2 л.д. 72-91),

<адрес> общей площадью 43,5 кв.м, жилой 27,5 кв.м(муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.471372) (Т. 1 л.д. 62-63, 165-168, Т. 2 л.д. 132-151),

<адрес> общей площадью 37,4 кв.м., жилой 19,1кв.м (муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.471332) (Т. 1 л.д. 70-74, 189-192, Т. 2 л.д. 212-232),

<адрес> общей площадью 33,8 кв.м, жилой 14,2 кв.м.(муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.471308) (Т. 1 л.д. 66-67, Т. 2 л.д. 192-211).

Оплата за <адрес> (муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.473368) произведена платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, за <адрес> (муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.471372) – платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, за <адрес> (муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.471332) – платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, за <адрес> (муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№.471308) – платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Спорные квартиры до настоящего времени еще не переданы покупателю (Т. 3 л.д. 19-26).

Согласно Протоколу № общего собрания участников ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» от ДД.ММ.ГГГГ участники Тарасов В.И. и ФИО2 решили заключить с ФИО3 предварительного и основного договоров кули-продажи 12 квартир в строящемся многоквартирном жилом доме по строительному адресу: <адрес>, участок 20а на общую цену <данные изъяты>, поручить генеральному директору принять от Чернова И.П. денежные средства в сумме <данные изъяты> и выдать приходно-кассовый ордер (Т. 1 л.д. 11).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом (ответчиком по встречному иску и иску третьего лица) ФИО3 и ответчиком (истцом по встречному иску и ответчиком по иску третьего лица) ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» был заключен Предварительный договор купли-продажи квартир, по условиям которого стороны в срок до ДД.ММ.ГГГГ договорились о подписании Основного договора купли-продажи в отношении 12 квартир, которые будут расположены в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: <адрес>, участок 20а (застройщиком которого выступает Продавец), а именно: