Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО2, действующего на основании доверенности ФИО3, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО4, действующей на основании доверенности ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО6 о признании права собственности на квартиру, по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 с требованиями о признании права собственности на квартиру. В обоснование иска указано, что 23.12.2020 между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи , по условиям которого ФИО4 продала ФИО2 квартиру за 2 000 000,00 руб. и обязалась сняться с регистрационного учета до 31.01.2021. В соответствии с п. 4 договора купли-продажи и передаточного акта к нему, расчеты между сторонами были произведены полностью до его подписания. 13.01.2021 межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области () направил сторонам уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, поскольку представленный договор купли-продажи не содержит установленные федеральным законом ограничения прав сторон сделки, в то время как в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об ограничениях, обременениях данного объекта недвижимости, предусмотренные ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» 73-ФЗ от 25.06.2002.

ФИО2 предлагала ФИО4 устранить причину приостановления регистрации договора купли-продажи, путем подписания и предъявления в Управление Росреестра по Воронежской области дополнительного соглашения к договору купли-продажи, предусматривающей обязательства покупателя по пунктам 1-3 статьи 47.3 ФЗ «Об объектах культурного наследия». Однако ФИО4 вместо уменьшения цены квартиры требовала дополнительные денежные средства для подписания указанного дополнительного соглашения к договору купли-продажи. В целях устранения препятствий для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 23.12.2020 ФИО2 неоднократно направляла ФИО4 заявления с предложением заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи во исполнение требований об устранении препятствий по государственной регистрации прав. ФИО4 отказалась от подписания дополнительного соглашения.

Поскольку урегулировать спор во несудебном порядке не представилось возможным ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском, в котором просила признать за ней право собственности на , прекратить запись о праве собственности ФИО4 на в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 6 - 9).

В судебном заседании, имевшем место 05.07.2021 к производству суда было принято встречное исковое ФИО4 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от 23.12.2020, заключенного между ФИО4 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных исковых требований указано, что уведомлением от 13.04.2021 межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области () отказано в государственной регистрации вышеуказанного договора купли-продажи, в связи с не устранением причин приостановления государственной регистрации. Поскольку предметом оспариваемого договора купли-продажи является имущество, относящееся к объектам культурного наследия регионального значения, а условия договора не содержат сведения о наличии такого обременения, то в силу закона такой договор является ничтожным (т. 1 л.д. 59 - 62).

В судебном заседании, имевшем место 13.07.2021 к производству суда было принято уточненное исковое заявление ФИО2 к ФИО4 о признании за ФИО2 права собственности на ; прекращении записи о праве собственности ФИО4 на в едином государственном реестре недвижимости Росреестра по Воронежской области; признании договора купли-продажи от 23.12.2020 между ФИО2 и ФИО4 заключенным; возложении на ФИО2 обязанности по соблюдению требований, запретов и ограничений, установленных законодательством об охране культурного наследия и приказом Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 25.12.2017 71-01-07/271 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца» (т. 1 л.д. 77).

В судебном заседании, имевшем место 07.02.2022 к производству суда было принято уточненное встречное исковое ФИО4 к ФИО2 о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры от 23.12.2020 (т. 1 л.д. 238 -239).

В судебном заседании, имевшем место 21.02.2022 к производству суда было принято уточненное исковое заявление ФИО2 к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности с ФИО4 на ФИО2 на по договору купли-продажи квартиры от 23.12.2020 и по обязательству покупателя от 08.02.2021 к договору купли-продажи от 23.12.2020; признании договора купли-продажи от 23.12.2020 между ФИО4 и ФИО2 заключенным; возложении на покупателя ФИО2 обязанности по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, утвержденным Приказом Управления от 25.12.2017 71-01-07/271 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца», по соблюдению порядка и условий выполнения указанного Приказа, а также соблюдению запретов и ограничений, установленных законодательством об охране объектов культурного наследия; прекращении записи о праве собственности ФИО4 на (т. 2 л.д. 10 - 13).

Определением суда от 21.02.2022 к участию в деле в качестве соответчика по первоначальному иску привлечен ФИО6 (т. 2 л.д. 19).

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2, действующий на основании доверенности ФИО3 в судебном заседании просил удовлетворить уточненные исковые требования первоначального иска. В удовлетворении уточненных встречных исковых требований просил отказать.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО4, действующая на основании доверенности ФИО5 в судебном заседании просила удовлетворить уточненные встречные исковые требования. В удовлетворении уточненных исковых требований первоначального иска просила отказать.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Просила о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие, о чем в материалах гражданского дела имеется соответствующее заявление. Воспользовалась правом, направив в судебное заседание представителя по доверенности.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением, имеющимся в материалах гражданского дела. Просила о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие, о чем в материалах гражданского дела имеется соответствующее заявление. Воспользовалась правом, направив в судебное заседание представителя по доверенности.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание после перерыва не явился. Ранее в судебном заседании признал исковые требования, что подтверждается заявлением, имеющимся в материалах гражданского дела.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением, имеющимся в материалах гражданского дела. Причина неявки суду не известна. Заявлений об отложении судебного заседания в суд не поступало.

Представитель третьего лица Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением, имеющимся в материалах гражданского дела. Причина неявки суду не известна. Заявлений об отложении судебного заседания в суд не поступало.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом первой инстанции дела по существу.

Таким образом, суд считает настоящее гражданское дело подлежащим рассмотрению в данном судебном заседании по имеющимся в деле письменным доказательствам в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о разбирательстве дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, анализируя их в совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по представлению доказательств и участию в их исследовании.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 195 ч. 2 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из материалов гражданского дела, собственником квартиры, расположенной по адресу: является ФИО4, что подтверждается свидетельством о регистрации прав от 27.03.2001 (т. 1 л.д. 56), выпиской из ЕГРН от 20.04.2021 (т. 1 л.д. 46 - 49).

Согласно выписке из ЕГРН от 20.04.2021 (т. 1 л.д. 46 - 49) в отношении указанной квартиры имеются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, зарегистрированные 17.03.2009 на основании Выписки из государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) от 17.03.2009.

Из имеющихся в материалах дела пояснений Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области (т. 1 л.д. 225 - 226) следует, что объект культурного наследия регионального значения «» на основании постановлений администрации Воронежской области от 18.04.1994 № 510, от 14.08.1995 № 850, а также положений пункта 3 статьи 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за №, о чем свидетельствуют общедоступные данные Реестра – https://opendata.nikrf.ru/opendata/7705851331-egrkn/50/154 790.

Приказом Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 25.12.2017 № 71-01-07/271 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца» утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения () или части объекта культурного наследия (т. 1 л.д. 78, 79 - 94).

23.12.2020 между ФИО2 (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключен договор купли-продажи (т. 1 л.д. 10).

Пунктом 4 договора установлено, что стороны оценили квартиру в сумму 2 000 000,00 руб. Расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договора.

Таким образом, в договоре купли-продажи квартиры соблюдены требования ст. ст. 554, 555 ГК РФ об указании в договоре таких существенных условий как предмет и цена договора.

Кроме того, пунктом 6 договора установлено, что продавец гарантирует, что продаваемая им по договору квартира никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена, под арестом или запрещением не значится.

Согласно пункту 12 договора изменение или расторжение договора может быть совершено сторонами в порядке, определенном ст. 452 ГК РФ.

Квартира согласно ст. 556 ГК РФ передается по передаточному акту. Покупатель претензий к качеству, техническому и санитарному состоянию приобретаемой квартиры не имеет (пункт 9 договора).

23.12.2020 между ФИО2 (покупатель) и ФИО4 (продавец) подписан передаточный акт во исполнение договора купли-продажи квартиры от 23.12.2020, согласно которому продавец передал, а покупатель принял и оплатил указанную квартиру (т. 1 л.д. 11).

23.12.2020 ФИО4 составлена расписка, согласно которой ФИО4 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 2 000 000,00 руб. в качестве полной оплаты за проданный объект недвижимости, расположенный по адресу: (т. 1 л.д. 12, 64).

В подтверждение наличия у ФИО2 денежных средств на оплату стоимости спорной квартиры представлена расписка от 23.12.2020 о получении ФИО2 от ФИО1 денежных средств на сумму 2 000 000,00 руб. в качестве целевого займа для приобретения квартиры по адресу: (т. 1 л.д. 54).

Допрошенная в судебном заседании, состоявшемся 17.08.2021 в качестве свидетеля ФИО1 подтвердила факт предоставления ФИО2 денежных средств в размере 2 000 000,00 руб. на оплату стоимости квартиры, расположенной по адресу: .

Наличие у ФИО1 денежных средств в размере 2 000 000,00 руб. для предоставления займа подтверждается справкой о доходах и суммах налога физического лица за 2019 год, согласно которой общая сумма дохода ФИО1 составляет руб. (т. 1 л.д. 65), справкой о доходах и суммах налога физического лица за 2020 год, согласно которой общая сумма дохода ФИО1 составляет руб. (т. 1 л.д. 66).

В судебном заседании, состоявшемся 17.08.2021 представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО4, действующая на основании доверенности ФИО5 представила заявление о фальсификации доказательств и заявила ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения соответствия времени составления договора займа от 23.12.2020 и времени выполнения подписи, выполненной от имени ФИО2 в указанном договоре.

Определением Центрального районного суда г. Воронежа от 17.08.2021 по делу была назначена судебная экспертиза в целях определения соответствия времени выполнения подписи в расписке о получении денежных средств от 23.12.2020 указанной в ней дате (т. 1 л.д. 181 - 183).

Согласно выводам заключения эксперта № 7292/2-2 от 21.12.2021 (т. 1 л.д. 192 - 197), выполненного федеральным бюджетным учреждением Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации установить, соответствует ли давность выполнения подписи от имени ФИО2 в расписке о получении денежных средств, датированной 23.12.2020 указанной в ней дате, не представляется возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения.

Учитывая изложенное, анализируя имеющееся в материалах гражданского дела заключение эксперта № 7292/2-2 от 21.12.2021, выполненное федеральным бюджетным учреждением Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства, полагает, что отсутствуют основания сомневаться в объективности и достоверности данного заключения, поскольку эксперт обладает специальными познаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, специальное образование, что подтверждается дипломами, свидетельствами, и его заключение обосновано и мотивировано. Кроме того, судебная экспертиза проведена в рамках Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом наличия расписки от 23.12.2020 о получении ФИО4 от ФИО2 денежной суммы в размере 2 000 000,00 руб. в качестве полной оплаты за проданный объект недвижимости, расписки от 23.12.2020 о получении ФИО2 от ФИО1 денежных средств на сумму 2 000 000,00 руб. в качестве целевого займа для приобретения квартиры, справок о доходах и суммах налога ФИО1 за 2019, 2020 годы, выводов заключения эксперта № 7292/2-2 от 21.12.2021 (т. 1 л.д. 192 - 197) суд приходит к выводу об отсутствии бесспорных доказательств отсутствия у покупателя ФИО2 денежных средств для оплаты квартиры по договору купли-продажи.

Таким образом, доводы ФИО4 о недостоверности расписки о получении денежных средств от 23.12.2020 не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела.

В то же время 13.01.2021 межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Воронежской области ( сектор) была приостановлена государственная регистрация прав в отношении спорной квартиры.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 13.01.2021 межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области ( сектор) указывает, что начиная с 13.01.2021 приостанавливается осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, документы на который были предоставлены с заявлением от 23.12.2020, поскольку при проведении правовой экспертизы было установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об ограничениях, обременениях данного объекта недвижимости, предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 № 72-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Однако в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи от 23.12.2020 продавец информирует (гарантирует), что продаваемая квартира не обременена правами третьих лиц. Данное обстоятельство является нарушением действующего законодательства. Наличие ограничений в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи, влечет ограничение прав на использование этого объекта лицом, выступающим по данному договору покупателем. Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях на объекты недвижимости. Представленный договор купли-продажи не содержит установленные федеральным законом ограничения прав сторон сделки. В целях устранения причин приостановления необходимо представить договор купли-продажи, содержащий установленные федеральным законом ограничения прав сторон сделки. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до 13.04.2021. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (т. 1 л.д. 13).

Таким образом, ФИО4, являющаяся продавцом спорной квартиры была обязана предоставить покупателю информацию об ограничениях, обременениях спорного объекта недвижимости, предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 №72-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», однако, представленный на регистрацию договор купли-продажи квартиры, в нарушение действующего законодательства не содержал указание на установленные федеральным законом ограничения прав сторон сделки.

Вместе с тем ФИО2, исполнившей свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, в целях выражения волеизъявления на заключение указанного договора купли-продажи несмотря на наличие ограничений в отношении спорной квартиры, во исполнение указаний, содержащихся в уведомлении Россошанского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области (Ольховатский сектор) были составлены и подписаны дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23.12.2020 (т. 1 л.д. 16) и обязательство покупателя к договору купли-продажи от 23.12.2020 (т. 1 л.д. 17).

08.02.2021 и 29.03.2021 ФИО2 и ФИО6 были составлены заявления в адрес ФИО4, содержащие просьбу подписать, прилагаемое дополнительное соглашение от 08.02.2021 к договору купли-продажи и обеспечить совместную сдачу указанного дополнительного соглашения от 08.02.2021 на государственную регистрацию в Россошанский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области ( сектор) во исполнение требований об устранении препятствий, содержащихся в уведомлении от 13.01.2021 (т. 1 л.д. 14, 15).

Однако, ФИО4 уклонилась от подписания дополнительного соглашения от 08.02.2021 к договору купли-продажи и совместной сдачи указанного дополнительного соглашения на государственную регистрацию, что не оспаривалось ФИО4 в ходе рассмотрения дела.

10.02.2021 ФИО2 было составлено заявление в адрес Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области о выдаче охранного свидетельства и заключения с ней соответствующего договора предусматривающего обязательства покупателя квартиры, предусмотренные п.п. 1-3 ст. 47.3 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (т. 1 л.д. 18).

11.02.2021 было составлено заявление в адрес межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области ( сектор) о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 23.12.2020 на основании подписанного покупателем письменного обязательства от 08.02.2021.

В уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 13.04.2021 межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области сектор) указывает, что в государственной регистрации прав отказано в связи с истечением 13.04.2021 срока приостановления, указанного в уведомлении от 13.01.2021 о приостановлении государственной регистрации прав и не устранении приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав (т. 1 л.д. 20).

Согласно статье 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК Российской Федерации. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Статья 434 ГК РФ устанавливает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Из справки от 04.06.2021, составленной обществом с ограниченной ответственностью «РЭК Центральный» следует, что по адресу: зарегистрирован 1 человек – ФИО4 (т. 1 л.д. 45).

Однако, как указано выше спорная квартира передана от ФИО4 (продавец) к ФИО2 (покупатель) по передаточному акту, подписанному сторонами (т. 1 л.д. 11).

Кроме того, свидетель ФИО1, допрошенная в судебном заседании, пояснила, что в спорной квартире в течение долгого времени проживает ФИО2

Факт подписания, как непосредственно договора купли-продажи, так и расписки ФИО4 собственноручно нашел подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, факт передачи спорной квартиры является подтвержденным.

ФИО4 в обоснование требований, заявленных во встречном исковом заявлении, указывает, что она на момент заключения договора не знала о том, что объект недвижимости отнесен к объектам культурного наследия.

Вместе с тем, из имеющихся в материалах гражданского дела пояснений Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области следует, что объект культурного наследия регионального значения «» на основании постановлений администрации Воронежской области от 18.04.1994 № 510, от 14.08.1995 № 850, а также положений пункта 3 статьи 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за №, о чем свидетельствуют общедоступные данные Реестра – https://opendata.nikrf.ru/opendata/7705851331-egrkn/50/154 790.

Приказом управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 25.12.2017 № 71-01-07/271, в соответствии со статьей 47.6 Закона № 73-Ф3, утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения » ().

Таким образом, 23.12.2020, на момент заключения договора купли-продажи многоквартирном действовало охранное обязательство, в связи с чем, этот договор должен был содержать в качестве существенного условия обязательство покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения (т. 1 л.д. 225 - 226).

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Пунктом 7 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, в отношении указанного объекта действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным свидетельством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Как указано выше объект культурного наследия регионального значения «» включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за №, о чем свидетельствуют общедоступные данные Реестра – https://opendata.nikrf.ru/opendata/7705851331-egrkn/50/154 790.

Приказом управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 25.12.2017 № 71-01-07/271 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «» ().

В Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об ограничениях, обременениях данного объекта недвижимости, предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 №72-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Таким образом, сведения о статусе указанного объекта находятся в свободном доступе, в связи с чем доводы ФИО4 о том, что она на момент заключения договора не знала о статусе указанного объекта недвижимости суд не принимает во внимание, поскольку при должной мере внимательности, добросовестности и осмотрительности ФИО4 имела возможность получить необходимую информацию и надлежащим образом оформить договор купли-продажи.

ФИО4 просит о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры от 23.12.2020, поскольку в договоре отсутствует существенное условие о наличии обременения, то есть в договоре не соблюдены требования п. 7 ст. 48 Федерального закона от 26.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в соответствии с которым в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются нормами вышеуказанного Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия согласно положениям Закона № 73-ФЗ включает в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права собственности данным объектом.

Пунктом 9 статьи 48 Закона № 73-ФЗ установлена обязанность собственника (иного законного владельца) после получения охранного обязательства, утвержденного в установленном порядке, внести соответствующие изменения в договоры, опосредующие передачу прав владения и (или) пользования имуществом.

Статьей 20 Закона предусмотрено ведение реестра - регистрации объекта культурного наследия в реестре, документационное обеспечение реестра, мониторинг данных об объектах культурного наследия, определены меры по его сохранению, а также установлены особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр (ст. 48 Закона).

Указанной нормой предусмотрено, что установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр выявленный объект культурного наследия..., сохраняются при переходе права собственности и иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу (п. 6).

Согласно статье 6 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» под государственной охраной объектов культурного наследия понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда, контроль за сохранением и использованием объектов культурного наследия в соответствии с данным Законом.

В силу статьи 33 этого же Закона объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и иных негативных воздействий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 47.6 Закона охрана объектов культурного наследия обеспечивается в том числе заключением охранного обязательства объекта культурного наследия, предусматривающего определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта в случае угрозы ухудшения его состояния.

При этом пунктами 7 - 11 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что в случае если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре данного существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.

Из изложенного следует, что ФИО4 в нарушение требований п. 1 ст. 460 ГК РФ, п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ не указала в договоре купли-продажи квартиры от 23.12.2020 существенное условие о возложении на покупателя ФИО2 обязанности по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, утвержденным Приказом Управления от 25.12.2017 № 71-01-07/271 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца», по соблюдению порядка и условий выполнения указанного Приказа, а также соблюдению запретов и ограничений, установленных законодательством об охране объектов культурного наследия.

Вместе с тем, как указано выше, ФИО2, исполнившей свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, в целях выражения волеизъявления на заключение указанного договора купли-продажи, несмотря на наличие ограничений в отношении спорной квартиры, во исполнение указаний, содержащихся в уведомлении Россошанского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области (Ольховатский сектор) были составлены и подписаны дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23.12.2020 (т. 1 л.д. 16) и обязательство покупателя к договору купли-продажи от 23.12.2020 (т. 1 л.д. 17).

Однако, ФИО4 отказалась выполнить установленные законом требования для договора купли-продажи и подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23.12.2020.

ФИО4 во встречном исковом заявлении указывает, что сведения о статусе дома повлияли на цену недвижимости и желание продавца реализовать квартиру.

Как указано выше пунктом 1 статьи 460 ГК РФ, правом требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, в случае неисполнения требования об указании в договоре на наличие обременений в отношении объекта недвижимости, наделен покупатель, то есть ФИО2, в связи с чем суд не принимает во внимание указанные доводы продавца ФИО4

Таким образом, поскольку покупатель ФИО2 исполнила возложенные на нее договором купли-продажи обязательства в полном объеме, учитывая, что спорная квартира передана по акту приема-передачи, принимая во внимание готовность ФИО2 исполнять обязанности по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, утвержденным Приказом Управления от 25.12.2017 № 71-01-07/271 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца», по соблюдению порядка и условий выполнения указанного Приказа, а также соблюдению запретов и ограничений, установленных законодательством об охране объектов культурного наследия, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли - продажи от 23.12.2020 заключенным, а так же полагает необходимым возложить на ФИО2 обязанность выполнить требования, предусмотренные охранным обязательством, утвержденным Приказом Управления от 25.12.2017 № 71-01-07/271 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца», по соблюдению порядка и условий выполнения указанного Приказа, а также по соблюдению запретов и ограничений, установленных законодательством об охране объектов культурного наследия.

Поскольку суд пришел к выводу о наличии оснований для признания договора купли - продажи от 23.12.202 заключенным, встречные исковые требования ФИО4 к ФИО2 о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры от 23.12.2020 подлежат оставлению без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступивший в законную силу судебный акт является одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебное решение является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании изложенного решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО2 по договору купли продажи от 23.12.2020г., заключенному между ФИО4 и ФИО2 и для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО4 на .

Кроме того, в суд поступило заявление Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации о возмещении расходов по оплате судебной экспертизы в размере 24 762,00 руб. за составление заключения № 7292/2-2 от 21.12.2021 (т. 1 л.д. 188).

Согласно ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению (отделу) Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Судом установлено, что определением Центрального районного суда г. Воронежа от 17.08.2021 по настоящему гражданскому делу была назначена судебная экспертиза. Расходы по проведению судебной экспертизы были возложены на ФИО4

Во исполнение определения Центрального районного суда г. Воронежа от 17.08.2021 (т. 1 л.д. 181-183) судебная экспертиза была произведена, что подтверждается заключением эксперта № 7292/2-2 от 21.12.2021, выполненным Федеральным бюджетным учреждением Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Однако, до настоящего времени, оплата за производство судебной экспертизы не произведена.

Учитывая, что решение суда состоялось в пользу ФИО2, а так же то, что расходы по проведению судебной экспертизы были возложены на ФИО4, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с ФИО4

Таким образом, с ФИО4 в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы № 7292/2-2 от 21.12.2021, назначенной определением Центрального районного суда г. Воронежа от 17.08.2021 в размере 24 762,00 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли - продажи от 23.12.2020г., заключенный между ФИО4 и ФИО2 заключенным.

Обязать ФИО2 выполнить требования, предусмотренные охранным обязательством, утвержденным Приказом Управления от 25.12.2017г. № 71-01-07/271 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца», по соблюдению порядка и условий выполнения указанного Приказа, а также по соблюдению запретов и ограничений, установленных законодательством об охране объектов культурного наследия.

Решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО2 по договору купли продажи от 23.12.2020г., заключенному между ФИО4 и ФИО2 и для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО4 на .

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры от 23.12.2020г. между ФИО4 и ФИО2 отказать.

Взыскать с ФИО4 в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной экспертизы в размере 24 762 (двадцать четыре тысячи семьсот шестьдесят два) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Шатских

Мотивированное решение

составлено 18.03.2022