Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств в размере 600000 руб., дополнив требованием о возмещении расходов на оплату услуг представителя в сумме 30000 руб., в обоснование иска указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли продажи недвижимого имущества:

- земельного участка площадью 1200 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория: земли сельскохозяйственного назначения, целевое назначение: для ведения садоводства;

- дома двухэтажного, площадью 185 кв.м, находящегося на земельном участке по адресу: <адрес>.

Указанные объекты недвижимости продавец (ФИО2) обязалась продать покупателю (ФИО1) за 6200000 руб.

В соответствии с п. 4.1 Договора, в момент подписания договора покупатель выплатил продавцу задаток в сумме 300000 руб.

Согласно п.5 Договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ при условии установки автономной канализации и подведения водопровода на участок, и снятия обременения, указанного в п.3 договора.

В срок установленный договором указанные обязательства исполнены не были.

В соответствии с п. 15 договора в случае невыполнения продавцом обязательств по установке автономной канализации и подведения водопровода на участок к моменту подписания основного договора купли-продажи при готовности покупателя к проведению сделки продавец возвращает уплаченный согласно п. 4.1 договора задаток в двойном размере в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

До настоящего времени задаток не возвращен, в связи с чем истец обратился в суд с указанным иском. (л.д. 5-6, 105-108)

Вместе с тем ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, ссылаясь на отсутствие в договоре существенных условий, необходимых для основного договора купли-продажи недвижимости, а именно: отсутствие согласованной цены отдельно на каждый объект недвижимости. (л.д. 72-73)

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ оба иска объединены в одно производство. (л.д. 80)

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3 (л.д. 26) на удовлетворении исковых требований ФИО1 настаивал, иск ФИО2 полагал не подлежащим удовлетворению, представил письменный отзыв (л.д. 118-119)

Представитель ФИО2 – ФИО4 (л.д. 27) в судебном заседании на удовлетворении исковых требований ФИО2 настаивал, иск ФИО1 полагал не подлежащим удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве. (л.д. 53-54)

Изучив материалы дела, заслушав стороны, показания свидетеля ФИО9, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:

- дома двухэтажного, площадью 185 кв.м, находящегося на земельном участке по адресу: <адрес>. (л.д. 7-10)

Указанные объекты недвижимости продавец обязался продать покупателю за 6200000 руб. (п. 4 Договора).

Оставшиеся 5900 000 руб. покупатель обязался выплатить продавцу в течение двух банковских дней с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок и расположенный на нем дом на имя покупателя (п.4.2 Договора).

Пунктом 14 договора предусмотрено, что в случае отказа продавца до ДД.ММ.ГГГГ от отчуждения дола и земельного участка при готовности покупателя к проведению сделки продавец возвращает уплаченный согласно п. 4.1 сумму задатка в двойном размере в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктами 15, 16 договора в случае невыполнения продавцом обязательств по установке автономной канализации и подведения водопровода на участок к моменту подписания основного договора купли-продажи, не выполнения обязательств по подаче документов на снятие указанного в п.3 договора обременения до ДД.ММ.ГГГГ при готовности покупателя к проведению сделки продавец возвращает уплаченный согласно п. 4.1 договора задаток в двойном размере в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 4.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в момент подписания настоящего договора покупатель (ФИО1) выплатил продавцу (ФИО2) задаток в размере 300000 руб.

Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан лично ФИО2, что не отрицалось представителем ответчика при рассмотрении дела.

Таким образом, ФИО2, подписав указанный договор лично, тем самым подтвердила факт оплаты ей задатка в размере 300000 руб.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ст. 381 Гражданского кодекса РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1).

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса РФ). При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Доводы представителя ФИО2 о том, что нормы Гражданского кодекса РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи недвижимости сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, суд полагает не основанными на законе.

Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца ФИО2 и покупателя ФИО1 заключить основной договор - договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дома на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения, что подтверждается также текстом предварительного договора – пункты 4, 4.1, 4.2. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

Соглашение о задатке заключено сторонами в письменной форме, путем включения положений соглашения в предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Условиями заключенного в рамках предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ соглашения о задатке между ФИО2 и ФИО1 установлено, что в случае отказа продавца до ДД.ММ.ГГГГ от отчуждения доли и земельного участка при готовности покупателя к проведению сделки продавец возвращает уплаченный согласно п. 4.1 сумму задатка в двойном размере в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ (п. 14 договора); в случае невыполнения продавцом обязательств по установке автономной канализации и подведения водопровода на участок к моменту подписания основного договора купли-продажи, не выполнения обязательств по подаче документов на снятие указанного в п.3 договора обременения до ДД.ММ.ГГГГ при готовности покупателя к проведению сделки продавец возвращает уплаченный согласно п. 4.1 договора задаток в двойном размере в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ (п.15,16 договора); в случае отказа покупателя до ДД.ММ.ГГГГ от приобретения земельного участка и дома при готовности продавца к проведению сделки и выполнении продавцом обязательств по установке автономной канализации и подведения водопровода к дому задаток остается у продавца.

Таким образом, для разрешения заявленных требований юридическое значение имеет установление ответственной стороны за неисполнение договора или отсутствие вины сторон договора при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения договора. От установления указанных обстоятельств зависят последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

В соответствии с правилами ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В материалы дела истцом не представлено доказательств, с достоверностью свидетельствующих о том, что договор купли-продажи не был заключен в установленный предварительным договором срок по вине ФИО2

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства ответчиком также не представлено доказательств, позволяющих вынести суждение о том, что со стороны ФИО1 имело место уклонение от заключения договора.

При этом материалами дела установлено, что условия предварительного договора в части установки автономной канализации и подведения водопровода на участок ответчиком исполнено своевременно (л.д. 92-101), данное обстоятельство истцом не опровергнуто.

Тот факт, что документы на снятие обременения были поданы не до ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48), не подтверждает наличия оснований к удовлетворению иска. При отсутствии доказательств направления истцом ответчику предложения заключить договор купли-продажи, отсутствуют основания утверждать, что имелись препятствия к заключению договора по вине ответчика.

С требованиями в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации о понуждении заключить договор истец в установленном законом порядке не обращался, доказательств обратного не представлено.

Не может быть также принят во внимание и довод представителя ответчика о том, что истец ФИО1 отказалась от заключения основного договора купли-продажи, текст которого был направлен в ее адрес ответчиком ФИО2, так как представленное в материалы дела уведомление о вручении почтовой корреспонденции (л.д. 91) не содержит сведений о том, какая корреспонденции была доставлена по адресу места жительства ФИО1, корреспонденция вручена ФИО5, факт получения текста основного договора купли-продажи истица в лице представителя отрицает, иных доказательств направления предложения ФИО1 о заключении основного договора купли-продажи, отвечающих принципам относимости, допустимости и достаточности суду не представлено.

Показания свидетеля ФИО9 о том, что ФИО1 направляла ему СМС сообщение об отказе от заключения договора купли-продажи, а также сообщала об этом в устной форме, материалами дела не подтверждены. Кроме того, ФИО9 не является стороной по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, доказательства наличия поручения со стороны ФИО2 ФИО9 о ведении переговоров с ФИО1 по заключению основного договора купли-продажи суду не представлены, в связи с чем показания свидетеля ФИО9 не могут являться доказательством отказа ФИО1 от заключения договора купли-продажи объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре.

Принимая во внимание, что сторонами согласован срок заключения основного договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, срок заключения договора истек, с требованиями в соответствии с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ о понуждении заключить договор ни истец, ни ответчик в установленном законом порядке не обращались, предварительный договор следует считать прекращенным в соответствии с ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, а переданные ответчику денежные средства в размере 300000 руб. подлежат возврату истцу, как неосновательное обогащение.

В соответствии с п.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п.2 ст. 555 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что предметом предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются земельный участок площадью 1200 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория: земли сельскохозяйственного назначения, целевое назначение: для ведения садоводства и расположенный на нем двухэтажный дом, площадью 185 кв.м. Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО2 (л.д. 42-46)

Пунктом 4 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что указанные выше дом и земельный участок продавец обязуется продать покупателю за 6200000 руб.

Таким образом, условие о цене продаваемых объектов недвижимости сторонами согласовано, в связи с чем правовые основания для признания предварительного договора купли-продажи незаключенным отсутствуют.

Доводы ФИО2 о том, что договор является незаключенным, так как в нем отсутствует согласованная цена по каждому объекту недвижимости отдельно, суд полагает не основанными на законе, так как из приведенных выше положений п.2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи с положениями п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, устанавливающего, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом, следует, что цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя цену соответствующего земельного участка. Следовательно, установление в предварительном договоре одной цены на земельный участок и расположенный на нем дом, не противоречит закону и не может являться основанием к признанию предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

В связи с изложенным, исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным суд полагает подлежащими отклонению.

При этом суд отмечает, что признание предварительного договора незаключенным порождает для ФИО2 также обязанность по возврату неосновательного обогащения в размере полученной по договору денежной суммы 300000 руб.

Согласно ст. 100 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2007 года N 382-О-О отмечено, что обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

По общему правилу, условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ). К их числу относятся и те условия, которыми устанавливаются размер и порядок оплаты услуг представителя.

Материалами дела доказано несение истцом расходов на оплату услуг представителя в сумме 30000 руб. (л.д. 106-108), однако с учетом степени сложности дела, объема работы представителя, значимости и объема получившего защиту права, а также принимая во внимание заявление представителя ФИО2 о завышенных расходах на юридическую помощь, суд считает подлежащими взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещение расходов на оплату услуг представителя денежные средства в размере 20000 руб., полагая данный размер разумным.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Учитывая, что исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, суд взыскивает в ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 6200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 57, 59, 60, 67, 88, 98, 100, 167, 194, 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

ВУЗЫСКАТЬ с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 300000 (триста тысяч) руб., в возмещение расходов на оплату услуг представителя 20000 (двадцать тысяч) руб., в возмещение расходов на оплату государственной пошлины 6200 (шесть тысяч двести) руб., а всего 326200 (триста двадцать шесть тысяч двести) руб., в удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора незаключенным ОТКАЗАТЬ в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента вынесения решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в канцелярию Кировского районного суда Санкт-Петербурга.

Судья: