Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО3, к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи, о расторжении договора о задатке, о взыскании задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО3, обратилась в суд с иском к ФИО4, с учетом уточненных требований просит расторгнуть заключенные между ней и ответчиком 29.09.2017 года предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...; расторгнуть договор о задатке; взыскать с ответчика в ее пользу двойную сумму задатка в размере 200000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1486,30 рублей, расходы в размере 9000 рублей, уплаченную госпошлину в размере 500 рублей.

Требования с учетом уточнения мотивированы тем, что 29.09.2017 года между ней и ответчиком заключен предварительный договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли- продажи квартиры, за цену 2300000 рублей, покупатель производит уплату денежной суммы в размере 100000 рублей за отчуждаемую квартиру, остальная часть в размере 2200000 рублей будет оплачена покупателем до заключения основного договора купли- продажи не позднее 29.12.2017 года. Неотъемлемой частью договора является договор о задатке, по которому она передала ответчику 29.09.2017 года в качестве задатка денежные средства в размере 100000 рублей. Для приобретения вышеуказанной квартиры она выставила на продажу свою квартиру, по адресу: ..., которая находится в общедолевой собственности у нее, ее мужа и детей.

Договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика в установленный срок, так как ответчик знал, что квартиру она намерена купить в свою собственность и в собственность несовершеннолетнего ребенка, для чего требовалось разрешение органа опеки и попечительства, однако, ответчик не предоставил необходимые документы в орган опеки и попечительства, а именно, документы об узаконивании перепланировки, технический паспорт на квартиру, справку из МИФНС №5 Осинники об отсутствии задолженности по налогам, поквартирную карточку, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, капитальному ремонту, тогда как она нашла покупателя на свою квартиру, 06.12.2017 года с ФИО6 был составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ; Комсомольская 87-15, и был подготовлен предварительный договор купли-продажи квартиры с ФИО5, необходимый для предоставления в отдел опеки и попечительства, который не был сдан в связи с не предоставлением ответчиком необходимых документов. 16.01.2018 года она направила ответчику претензию с требованием предоставить необходимый пакет документов, которая оставлена без удовлетворения.

Считает, что предварительный договор от 29.09.2017 года следует признать расторгнутым по вине ответчика, т.к. именно его бездействие привело к не заключению основного договора купли-продажи, в срок, установленный в предварительном договоре. Кроме того, еще до окончания срока предварительного договора ответчиком спорная квартира была выложена на продажу на различных сайтах в сети интернет с увеличенной ценой, что явно свидетельствует о том, что ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи и решил завысить цену на квартиру.

По вине ответчика она понесла расходы по составлению предварительного договора от 29.09.2017 года и договора о задатке от 29.09.2017 года в размере 5000 рублей, за составление предварительного договора купли- продажи с ФИО6 от 06.12.2017 года в размере 2000 рублей, за подготовку предварительного договора купли- продажи для отдела опеки от 06.12.2017 года -2000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика в ее пользу. Также с ответчика подлежит взысканию двойная сумма задатка в размере 200 000 рублей, так как за неисполнение предварительного договора купли-продажи виновен он.

В силу положений п.1 ст. 395 ГК РФ с ответчика в ее пользу подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, так как ответчик незаконно удерживает принадлежащие ей денежные средства, и судебные расходы.

Истец ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО3, и ее представитель адвокат Комяков А.С. в судебном заседании уточненные исковые требования и доводы, изложенные в исковых заявлениях, поддержали, просили требования удовлетворить.

ФИО2 в судебных заседаниях пояснения давала аналогичные доводам, изложенным в исковых заявлениях, дополнительно поясняла, что ответчику было известно, что квартира будет в последующем оформлена на нее и на ее несовершеннолетнего ребенка, когда они приходили смотреть квартиру, было обнаружено сразу, что произведена перепланировка, которая не узаконена по документам, и было обговорено, что в связи с тем, что у нее собственником ? доли в продаваемой квартире является несовершеннолетний ребенок и на него также будет оформлена доля в приобретаемой квартире, необходимо разрешение опеки и предоставление документов в отдел опеки, предусмотренных ст. 37 ГК РФ. Для этого необходимо было узаконить перепланировку, т.е. вызвать БТИ, и собрать документы, ответчику было предложено это сделать, однако, документов не было предоставлено, в связи с чем сорвалась сделка на ее квартиру, и по вине ответчика не был заключен договор купли-продажи между ними. Письменного отказа органов опеки не было, так как по вине ответчика они туда документы не подавали. Кроме того, ответчик до окончания срока предварительного договора в декабре 2017г., выставил квартиру во всех социальных сетях на продажу за большую сумму, в связи с чем ответчик специально уклонился от заключения договора, решив завысить цену на квартиру.

Квартиру она собиралась приобрести в свою собственность и в собственность несовершеннолетнего ребенка, сведения об этом в предварительном договоре отсутствуют, потому что предварительный договор был заключен между ней и ответчиком, была устная договоренность. Для опеки заключается дополнительный предварительный договор, у них своя форма, которая заключается во время обращения в опеку, данный договор приложен к материалам дела, в том договоре невозможно включить условие о задатке. Срок действия предварительного договора был 3 месяца, до 29.12.2017г. Все уведомления были направлены после этого срока, потому что они ждали истечения срока, ответчик обещал предоставить необходимые документы. Условия предварительного договора не включали в себя необходимость предоставления технического паспорта, справок о задолженности, так как данная обязанность предусмотрена гражданским кодексом, это обязанность продавца собрать необходимый пакет документов, такое условие не обязательно для включения в предварительный договор.

С требованием о возвращении суммы задатка она к ответчику не обращалась, а обращалась с требованием о предоставлении необходимых документов для заключения основного договора. В претензии от 16.01.2018г., направленной ответчику указывается также, что в случае не предоставления ими пакета документов договор будет считаться расторгнутым по инициативе ответчика, т.е. фактически претензия включала расторжение договора и возврат задатка. Из-за срыва этой сделки, сорвались еще несколько сделок, продажа ее квартиры и квартиры по Дзержинского. Она сделала все необходимое, чтобы сделка состоялась, покупателю на ее квартиру 06.12.2017 года была одобрена ипотека. Согласно предварительного договора расходы по оформлению документов были на ней. Она документы на квартиру видела в момент ее осмотра, их содержание ей было известно. Она ответчику говорила о том, что ей необходимо расторгнуть брак у мирового судьи, для того, чтобы квартира была не в совместной собственности супругов, также говорила, что квартира будет оформлена в долевую собственность на нее и ее несовершеннолетнего ребенка, брак был расторгнут в конце ноября 2017г. Она до января 2018 года не обращалась к ответчику с предложением о заключении основного договора купли-продажи, они устно приглашали ответчика 06.12.2017 года для подписания предварительного договора в опеку, тот не явился. Письменного заявления об обращении в опеку, в целях продажи своей квартиры с одновременной покупкой квартиры ответчика нет, она обращалась в опеку, ее устно проконсультировали, дали перечень документов, которые не были предоставлены по вине ответчика.

На оформление перепланировки ответчик никому не выдавал доверенность. В судебном порядке не требовалось узаконивания перепланировки, необходимо было обратиться в БТИ, но только собственник имеет на это право. Она, как покупатель, либо другое лицо не могли обратиться в БТИ для узаконивания перепланировки. В предварительном договоре этого не предусмотрено. К нотариусу не обращались, чтобы удостоверить скриншоты с сайта.

Ответчик ФИО4 и его представитель адвокат Минюков Д.Н. в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении.

ФИО4 в суде пояснял, что около одного года назад он с семьей запланировал переезд в другой регион, после того, как у него там появилось место работы, они с женой решили все продать. Жена обратилась в агентство «Ваш юрист», где находится риэлтор недвижимости, выставила на продажу его квартиру за 2300000 рублей. Через несколько дней к ним обратилась ФИО1, с которой они заключили предварительный договор купли-продажи на 3 месяца, они получили задаток, они с женой рассчитались с работы и ждали, когда состоится сделка. Сделка купли-продажи не состоялась по вине истицы. Сначала им говорили, что истица подала заявление о разводе с мужем, ссылалась, что судебное заседание о разводе состоится в ноябре 2017г., и для того, чтобы квартира, которую она хочет приобрести, не была оформлена в совместную собственность супругов. Истица говорила супруге о том, что ей надо продать квартиру, для того, чтобы купить их квартиру. Он выполнил все требования по договору, в нем не указаны документы, на которые ссылается истица, о том, что квартира будет оформлена на несовершеннолетнего, речи не было, ему не сообщали, что необходимо предоставить в опеку пакет документов, какой-либо задолженности у него не было. Они ждали до последнего, не однократно звонили истице и ФИО16, приходили к ним несколько раз в декабре 2017 года. Поскольку основной договор не был заключен по вине истицы, задаток остается у него. До 29.12.2017г. он не совершал сделки по отчуждению квартиры и иных действий, направленных на ее отчуждение, после того, как заключили предварительный договор купли-продажи, супруга удалила везде объявления о продажи квартиры, вновь такое объявление было выложено в январе 2018 года, до настоящего времени квартира не продана. Истице в продаже квартиры он не отказывал. Факт передачи денежных средств и их сумму в качестве задатка, дату предварительного договора не оспаривает. 16.01.2018г. срок предварительного договора истек, поэтому он не стал после получения претензии в январе собирать документы.

Он обращался к риэлтору, который пояснял, что имеющихся документов для продажи квартиры достаточно. Общие сведения о квартире, ксерокопия свидетельства о праве собственности, иные документы до января 2018 года находились у риелтора ФИО16, договор на ведение сделки с ней не заключали. В их квартире произведена перепланировка в 2006-2007г., разрешение на перепланировку не брали, за техническим паспортом не обращались, каких-либо действий по узакониванию перепланировки не совершали, покупатель квартиры сказала, что она юрист, сделает документы по оформлению квартиры и по узакониванию перепланировки, расходы пополам, с чем он был согласен, доверенности он не выдавал. Он не направлял уведомления о заключении основного договора купли-продажи и о расторжении предварительного договора купли-продажи. Истица ему говорила, что остаток денежных средств в размере 2 200 000 рублей по договору отдаст после продажи своей квартиры, в течении 3-х месяцев, она не говорила, что ее квартира была оформлена в том числе в собственность несовершеннолетнего, и для ее продажи необходимо получить разрешение у органов опеки.

Суд, заслушав стороны и их представителей, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450, пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 названного пункта).

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (введенный в действие с 01.06.2015 и действующий на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривает, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, как следует из вышеперечисленных норм закона, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

При рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за не заключение основного договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 29.09.2017 года ФИО1 (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи, предметом которого выступало недвижимое имущество в виде квартиры, находящейся по адресу: ... (л.д. 20).

По условиям предварительного договора отчуждаемая квартира принадлежит продавцу по праву собственности (п. 1.2 договора).

Указанное недвижимое имущество продавец намеревался передать в собственность покупателю, а покупатель намеревался принять это недвижимое имущество и обязался уплатить за него денежную сумму, предусмотренную предварительным договором. Цена продаваемого недвижимого имущества была определена сторонами в сумме 2 300 000 рублей, неотъемлемой частью договора является договор о задатке (п.2.2 договора).

Взаиморасчеты за имущество должны были производиться частями, следующим образом: покупатель до подписания основного договора и перехода права собственности производит оплату денежной суммы в размере 100 000 рублей, поименованную как задаток, остальная сумма – должна быть оплачена до заключения основного договора купли-продажи не позднее 29.12.2017 года (п.2.3 договора).

При заключении договора продавец гарантировал, что отсутствуют неоплаченные платежи (п. 2.9. договора), с момента заключения договора обязался не совершать с другими лицами сделок в отношении отчуждаемой квартиры, момент окончания срока прекращения данного обязательства в договоре не определен (п.3.1 договора).

Покупатель произвела осмотр отчуждаемой квартиры и не обнаружила видимых дефектов, не имеет претензий по их санитарно – техническому состоянию (п.3.2 договора).

Согласно п.3.3 договора, стороны определили, что если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Согласно п.3.4 договора, сторона необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Согласно п. 4.1. договора, стороны определили, что договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств, соответственно, поскольку по условиям договора дата исполнения обязательств была определена 29.12.2017 года, то основной договор купли-продажи подлежал заключению в срок до 29.12.2017 года, что в суде не оспаривалось сторонами.

Из предварительного договора купли-продажи от 29.09.2017 года не следует, что покупателем квартиры также являлся несовершеннолетний сын истца, или истец действовала, в том числе как его законный представитель, не было определено, что квартира будет передана в долевую собственность истца и ее несовершеннолетнего ребенка, в договоре не было определено, что ответчик должен был предоставить истцу документы, необходимые для получения разрешения органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества.

Также из материалов дела следует, что одновременно 29.09.2017 между ФИО4 и ФИО1 в письменной форме заключен договор о задатке, по условиям которого истец передает ответчику задаток в размере 100000 рублей в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи квартиры по адресу: ... (п.1). Стороны определили, что если за неисполнение договора от 29.09.2017 года ответственен истец, задаток остается у ответчика, а если за неисполнение договора ответственен ответчик, то он обязан оплатить истцу двойную сумму задатка (п.2). Срок действия договора определен до момента исполнения обязательств каждой из сторон, прекращение (окончание) срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения (п.п. 5,6 договора) (л.д. 21).

Денежные средства в сумме 100 000 руб. истцом ответчику были переданы, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

16.01.2018 года ФИО1 направила ФИО4 претензию, в которой указывала на неисполнение обязательств по предоставлению документов, необходимых для заключения основного договора, а именно: справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, справки об отсутствии задолженности по налогам, поквартирной карточки, технического паспорта. Указывала на необходимость в течение 10 дней с момента получения претензии предоставить ей указанные документы, в противном случае предварительный договор от 29.09.2017 будет считаться расторгнутым по вине ответчика, в связи с уклонением от заключения основного договора купли-продажи (л.д. 21 оборот). Претензия получена ответчиком 18.01.2018 года и оставлена без удовлетворения (л.д. 22).

В обоснование доводов о не заключении в установленный срок основного договора купли-продажи по вине ответчика истец представила перечень документов, необходимых для предоставления в орган опеки и попечительства (л.д. 78), свидетельства о государственной регистрации права от 13.11.2015 года (л.д. 12-15), технический паспорт на помещение (л.д. 16-19), копии паспортов (л.д. 30-31), из которых следует, что истцу, ее супругу ФИО7, и детям в равных долях по ? принадлежит квартира по адресу: .... Истец предпринимала действия по продаже указанного недвижимого имущества, в связи с чем 06.12.2017 года был заключен предварительный договор купли-продажи с ФИО6 (л.д. 28-29).

Также ФИО1 представила проект предварительного договора купли-продажи от 06.12.2017 года, по условиям которого ответчик обязался передать в долевую собственность истца и ее несовершеннолетнего ребенка квартиру по адресу: ..., тогда как договор ответчиком не подписан, сведений о том, что договор направлялся ответчику для подписания в материалы дела не представлены (л.д. 27).

Истец указывала на то, что ответчик до истечения срока предварительного договора купли-продажи от 29.09.2017 года, в декабре 2017 года разместил объявление о продаже квартиры в интернете, представила в материалы дела скриншоты с сайтов (л.д. 23-24).

Согласно ответа начальника управления образования на запрос суда, ФИО1 в период с 29.09.2017 года по 29.12.2017 года не обращалась в отдел опеки и попечительства с заявлением о выдаче разрешения на совершение сделки купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: ..., принадлежащей ее несовершеннолетнему сыну ФИО8, и о приобретении квартиры по адресу: ... (л.д. 101).

11.09.2017 года истец обратилась к мировому судье с заявлением о расторжении брака с ФИО7, брак прекращен .../.../.... на основании решения мирового судьи от 10.11.2017 года (л.д. 103-105).

Ответчик в обоснование своих доводов о том, что основной договор купли-продажи не заключен по вине истца в материалы дела представил справку МОСП по г.Осинники и г.Калтан об отсутствии исполнительных производств (л.д. 60), архитектурно-планировочное задание на разработку проекта перепланировки и переоборудования квартиры от 2007 года (л.д. 61-64), заявление о разрешении выполнения перепланировки (л.д. 65-66), общие сведения о квартире (л.д. 67), свидетельство о государственной регистрации права на квартиру (л.д. 68), договор купли-продажи квартиры от 11.03.2004 года (л.д. 69-72), квитанции об оплате платежей за жилое помещение (л.д. 73-77), сведения об отсутствии задолженности по налогам за недвижимое имущество (л.д. 106).

Согласно справки филиала №7 БТИ г.Калтан от 19.04.2018 года, ФИО4 не обращался с заявлением об оформлении документов после выполненной перепланировки квартиры (л.д. 94), по запросу суда представлен технический паспорт на квартиру: ..., по состоянию на 28.01.2004 года (л.д. 95-100).

Свидетель ФИО10 в суде пояснила, что ее агентство недвижимости занимается оформлением сделок с недвижимостью, сопровождением сделок, оформлением документов. В конце августа 2017г. к ней обратилась ФИО9, супруга ФИО4, так как хотела продать квартиру, а они искали трех комнатную квартиру, у них объявление о продаже уже было, с ней договор они не заключали. Она, ФИО1 и ее сын смотрели квартиру по адресу ..., С-ны им показали квартиру, в которой была сделана перепланировка, те говорили, что перепланировка у них не узаконена. Рассматривались разные варианты, как под ипотеку, так и другие варианты, они знали, что если через Сбербанк, то необходимо узаконить перепланировку, она им об этом говорила. Ответчик ей никаких доверенностей не выдавал, договор с ним не заключала, их сделку не сопровождала.

Они им говорили, что необходимо продать квартиру ФИО12 и тогда будет покупка квартиры ответчика. Так как доля квартиры ФИО12 была оформлена на ребенка, нужен был необходимый перечень документов в опеку. С-ны ей показали документы только для составления предварительного договора, и договора о задатке, это паспорт ФИО4 и сведения на квартиру. Она говорила, что необходимо предоставить технический паспорт, справку об отсутствии задолженности по налогам, и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, они их не предоставили. В ноябре, декабре 2017г. нашлись покупатели на квартиру ФИО1, сделка не состоялась, так как опека не дала разрешение на продажу, поскольку ФИО5 не представил необходимые документы. ФИО1 отправляла претензию, но документы предоставлены не были. Она составляла предварительный договор, договор о задатке между ФИО5 и ФИО12, при ней передавались деньги, срок заключения основного договора был до 29.12.2017 года. В условия предварительного договора не были включены условия о том, что квартира будет приобретаться, в том числе на несовершеннолетнего ребенка, потому что так было проще, так как основной предварительный договор для опеки был другого образца без задатка, который она составляла 06.12.2017г., она звонила жене ответчика, но те не подъехали его подписывать и не привезли требуемые для опеки документы. В декабре 2017г. она узнала, что квартира ФИО5 вновь выложена на продажу на всех сайтах за большую цену 2 400 000 рублей.

Свидетель ФИО11 в суде пояснила, что ФИО4 ее супруг, в конце августа 2017г. она обратилась в агентство недвижимости к риелтору ФИО16 для продажи его квартиры в ..., предоставила той документы на квартиру, свидетельство о гос.регистрации, общие сведения на квартиру, и документы на перепланировку, технического паспорта не было. Первоначально ФИО16 говорила, что стоимость квартиры составляет 2400000 рублей. В соцсетях она сама, а не ФИО16, размещала объявления о продаже квартиры за 2400000 рублей. В сентябре 2017г. ФИО16, ФИО12 вместе с сыном, пришли смотреть квартиру, сразу обговаривали, что квартира под ипотеку не подойдет, так как не узаконена перепланировка. ФИО12 предложила наличный расчет, договорились о цене за 2300000 рублей. ФИО12 не говорила им о том, что ей нужно продать сначала свою квартиру, что квартира будет оформлена на несовершеннолетнего ребенка, говорила, что ей надо развестись с мужем, чтобы купленная квартира была оформлена не как собственность супругов, с ее слов это была единственная проблема. 29.09.2017г. был заключен предварительный договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО4, договор о задатке, в которых было предусмотрено, что расчет должен быть произведен до 29.12.2017г. ФИО15 ей говорила, что если по ее вине не будет заключен договор, значит, задаток остается у них, а если по их вине, то выплачивается двойной размер задатка. В тот день им был передан задаток в сумме 100000 рублей. ФИО16 сказала, что проблем по перепланировке нет, если покупателей устраивает. В данном случае ФИО12 это устроило. Ни ФИО12, ни ФИО16 не звонили, не говорили, что необходимо оформить перепланировку и документы. Они принесли комплект документов, которые у них были, другие документы от них не требовали. ФИО12 не звонила, не просила предоставить документы для опеки. До 29.12.2017г. они звонили, писали, приходили в агентство, так как планировали переезд, те говорили, что все в процессе, деньги будут, они не отказываются, договор остается в силе. Для подписания основного договора их не приглашали, уведомление о заключении основного договора до 29.12.2017 года не получали, и сами такое уведомление не направляли. С сентября 2017г. по декабрь 2017г. она снимала объявления о продаже квартиры, вновь его выложила после новогодних праздников. Муж получал претензию о том, что надо было предоставить какие-то документы. В конце декабря она приходила в агентство, так как они собирались купить недвижимость в Краснодарском крае, им нужны были 500000 рублей, она девочкам предложила, если они дают еще 400000 рублей, они их будут ждать, сколько им нужно, ответа не получила.

Свидетель ФИО13 в суде пояснила, что с сентября 2017г. до декабря 2017г. она работала начальником отдела опеки и попечительства МКУ Управления образования КГО. В октябре 2017г. ФИО1 пришла в приемный день, просила предоставить перечень документов, который необходим на продажу квартиры, она предоставила ей такой перечень. Она не уточняла на продажу, какой квартиры ей необходим перечень документов. Данный перечень документов необходим в случае, когда собственником отчуждаемой квартиры является несовершеннолетний. Без разрешения отдела опеки продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний, невозможна.

Свидетель ФИО14 в суде пояснил, что он знаком с ФИО1, когда приходил к той в офис, видел там ФИО5 с женой, пока ожидал, слышал, что между ними шла речь, что данный гражданин в начале декабря должен был подойти подписать какие-то документы, или принести какие-то документы для опеки.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, который содержал существенные условия договора купли-продажи, с задатком, которым обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО4 и покупателя ФИО1, заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок, однако, основной договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., сторонами в установленный срок до 29.12.2017 года заключен не был.

Истец, обращаясь с данными требованиями в суд, указывает на то, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине ответчика, в результате его бездействия, в связи с не предоставлением необходимых документов для органа опеки и попечительства, а ее действия были добросовестными и свидетельствовали о намерении приобрести квартиру ответчика, чего она не смогла сделать по вине ответчика, так как не было получено разрешение органа опеки и попечительства, у нее отсутствовала возможность продать свою квартиру для приобретения квартиры ответчика.

Суд, на основании вышеизложенного, проанализировав представленные доказательства по делу в их совокупности и взаимной связи, показания сторон, свидетелей, установленные обстоятельства, с учетом положений приведенных положений закона, приходит к выводу о том, что вина ответчика в уклонении от заключения основного договора купли-продажи квартиры не установлена, основной договор не был заключен по вине истца, так как та не исполнила обязательства по оплате недвижимого имущества в срок до 29.12.2017 года, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, следовательно, отсутствуют основания для возврата истцу суммы задатка в двойном размере, а сумма задатка остается у ФИО4

Так, в соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Возможность получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, необходимость которого в рассматриваемом случае обусловлена положениями Федерального закона от 24.04.2008 года N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации - это событие, которое не отвечает признакам неизбежности, так как не зависит от воли сторон предварительного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в предварительном договоре купли-продажи от 29.09.2017 года, заключенном между сторонами, не было предусмотрено условие о том, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора, будет оформлено, в том числе в собственность несовершеннолетнего ребенка истца, доводы ФИО1, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине ответчика, в результате его бездействия, в связи с не предоставлением необходимых документов для органа опеки и попечительства, являются несостоятельными, так как по условиям предварительного договора сторонам не требовалось получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, следовательно, препятствие в заключении договора купли-продажи по причине отказа в выдаче разрешения органа опеки на осуществление сделки купли-продажи нельзя расценивать как неисполнение договора стороной, получившей задаток, либо обстоятельством, за которое, ни одна из сторон не отвечает.

Кроме того, как следует из установленных обстоятельств, ФИО1 в установленном порядке не обращалась в орган опеки и попечительства для получения такого разрешения, было лишь устное обращение, орган опеки и попечительства не отказывал в выдаче разрешения на совершение сделки.

Также суд учитывает, что истец направляла ответчику претензию, с требованием о необходимости предоставления документов, однако, данная претензия была направлена после истечения срока действия договора. Кроме того, до истечения срока действия договора ни одна из сторон не направляла предложение о заключении основного договора.

С учетом изложенного, показания истца, свидетелей ФИО16, Новицкого, о том, что между сторонами была договоренность, что необходимо предоставить документы в орган опеки и попечительства, квартиру планировали оформлять в собственность несовершеннолетнего ребенка, в связи с чем составлялся проект предварительного договора от 06.12.2017 года для органа опеки и попечительства, который ответчик не подписал, также не свидетельствуют об уклонении ответчика от заключения основного договора.

В нарушение требований ст.56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств своего обращения к ответчику до истечения срока для заключения основного договора, с требованием о предоставлении иной, необходимой документации относительно приобретаемой недвижимости.

Оценивая доводы истца о том, что объявление о продажи квартиры было выложено ответчиком до истечения срока действия предварительного договора купли-продажи, суд считает, что данное обстоятельство не свидетельствует о виновных действиях ответчика, которые привели к не заключению основного договора, поскольку на ответчика по условиям предварительного договора возложена обязанность не совершать с другими лицами сделок в отношении отчуждаемой квартиры, тогда как, суду не представлены доказательства, что ФИО4 продал третьим лицам предмет договора до истечения установленного срока, что могло бы свидетельствовать об утрате его интереса в заключении основного договора купли-продажи с ФИО1 Данное обстоятельство в суде сторонами не оспорено, а ответчик в суде указывал, что в срок до 29.12.2017 года он квартиру не продавал, квартира не продана до настоящего времени, и готов продать квартиру истцу.

Кроме того, оценивая действия истца, направленные на заключение основного договора купли-продажи, которая оформила развод с мужем, заключила предварительный договор купли-продажи своей квартиры в целях получения денежных средств, необходимых для расчета с ответчиком, получала перечень документов, необходимых для органа опеки и попечительства, суд считает, то такие действия были добросовестными и свидетельствовали о намерении приобрести квартиру ответчика, однако, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ, истцом не представлены доказательства, что она не исполнила возложенную на нее п.2.3 предварительного договора обязанность по оплате недвижимости в установленный сторонами срок, по причинам, от нее не зависящим, или по вине ответчика.

Ссылка истца на то, что ответчик не узаконил перепланировку квартиры, в связи с чем она не имела возможности совершить действия по заключению основного договора купли-продажи, объективными доказательствами не подтверждаются, поскольку в предварительном договоре такое условие не содержалось, и данное обстоятельство само по себе не подтверждает того, что основной договор не заключен по вине ответчика.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика двойной суммы задатка в размере 200000 рублей, следует отказать.

Также в силу положений ст. 395 ГК РФ, поскольку судом не установлено оснований для возвращения истцу суммы задатка, со стороны ответчика отсутствуют неправомерные действия по удержанию суммы задатка, то требования истца в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1486,30 рублей, удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика понесенные расходы в сумме 9000 рублей, указывая на то, что согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 29.09.2017 года, она оплатила ИП ФИО16 5000 рублей за составление предварительного договора купли-продажи и договора о задатке (л.д. 11), согласно квитанций к приходному кассовому ордеру от 06.12.2017 года она оплатила ИП ФИО16 за составление договора в опеку на квартиру по ..., сумму 2000 рублей, за составление предварительного договора купли-продажи в опеку на квартиру по ..., сумму 2000 рублей (л.д.9-10).

Учтивая положения ст. 15 ГК РФ, установленные по делу обстоятельства, суд считает необходимым отказать ФИО1 в части взыскания с ответчика расходов в размере 9000 рублей, поскольку судом не установлено нарушение прав истца в результате виновных действий ответчика.

Также требования ФИО1, в части расторжения заключенных между ней и ответчиком 29.09.2017 года предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...13; договора о задатке, удовлетворению не подлежат, поскольку обязательства сторон, предусмотренные указанными договорами, прекратились 29.12.2017 года, так как основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен до окончания указанного срока, стороны не направляли друг другу предложение заключить такой договор.

Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи и договоре о задатке стороны согласовали все существенные условия, со стороны ответчика не было существенного нарушения условий договора, которые могут явиться основанием для расторжения указанных договоров, и которые влекут для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договоров.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно чека-ордера ФИО1 при обращении с данным иском в суд оплатила госпошлину в сумме 500 рублей (л.д. 3), на основании определения суда от 02.02.2018 года, истцу была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины до окончания рассмотрения дела (л.д. 37).

С учетом вышеизложенного, учитывая положения ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, и то обстоятельство, что истцу отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд считает, что с ФИО1 в доход федерального бюджета подлежат взысканию судебные издержки в виде государственной пошлины в размере 4790 рублей, из следующего расчета: 209 000 рублей требования имущественного характера (200 000 рублей задаток +9000 рублей убытки); 5200 руб. +1% от суммы свыше200 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО17, к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи от 29.09.2017 года квартиры, расположенной по адресу: ...; о расторжении договора о задатке от 29.09.2017 года; о взыскании двойной суммы задатка в размере 200000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1486,30 рублей, расходов в размере 9000 рублей, судебных расходов по оплате госпошлины в размере 500 рублей, отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета издержки в виде государственной пошлины в размере 4790 рублей (четыре тысячи девяносто рублей).

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 03 мая 2018 года.

Судья: Е.С. Крыжко