Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском к ФИО3, в котором просит признать заключенным договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.01.1997, совершенный 11.04.2005 между сторонами в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:14:0102003:219, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, для индивидуальной жилой застройки, общей площадью 1070 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: /________/ на условиях договора аренды земельного участка от 06.01.1997, зарегистрированного Дзержинской сельской администрацией за /________/.

В обоснование заявленных требований указано, что постановлением Главы администрации Дзержинского поселкового Совета /________/ от 30.05.1995 «О предоставлении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома» ответчику был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1050 кв.м, для строительства индивидуального жилого дома. Во исполнение указанного постановления ФИО3 была получена выкопировка из генплана /________/, для целей застройки земельного участка разработан и согласован строительный паспорт на застройку земельного участка от 03.07.1995. 06.01.1997 между Дзержинской сельской администрацией Томской области Томского района и ФИО3 заключен договор аренды, зарегистрированный за /________/ Дзержинской сельской администрацией, сроком на три года. Фактические действия, направленные на застройку земельного участка со стороны ответчика совершены не были, однако расторжение договора аренды земельного участка не было инициировано ни одной из сторон. Поскольку арендодатель по истечении срока действия договора аренды возражений по вопросу использования земельного участка ФИО3 не выразил, договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. Ссылаясь на п.5 ст.22 ЗК РФ считает, что 11.04.2005 ФИО3 передал свои права и обязанности по договору аренды вышеуказанного земельного участка ФИО2, заключив соответствующий договор в форме расписки от 11.04.2005. С указанного момента истец использовала арендованный земельный участок по назначению, начала застройку земельного участка. В 2007 году на земельном участке был возведен индивидуальный жилой дом, в 2009 году на основании выданной ФИО3 доверенности были заказаны межевые работы в отношении земельного участка, ООО «ГеоКарт» подготовлено описание земельного участка (16.03.2009), на основании которого земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером /________/, произведена адресация земельного участка с присвоением адреса: /________/. В период с 2009 года по 2011 год ФИО2 была выполнена пристройка к дому, по результатам выполнения данных работ была подготовлена техническая документация на дом, дом поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером /________/ и адресом: /________/. В 2013-2014 годах истец установила капитальное ограждение по границам земельного участка (забор из металлопрофиля на кирпичном основании), в 2015 году на земельном участке был построен капитальный гараж, осуществлены работы по водоснабжению объекта недвижимости, электрификация объекта осуществлена от соседей. С 2015 года в построенном жилом доме истец проживает на постоянной основе, жилой дом и придомовая территория используются по назначению. На основании решения Кировского районного суда г.Томска от 15.09.2021 с ФИО3 была взыскана сумма задолженности по арендной плате за земельный участок, которая также была оплачена истцом. Ответчик факта передачи прав и обязанностей по договору аренды не оспаривал, никаких возражений с даты уступки прав и обязанностей по договору аренды относительно фактического использования земельного участка истцом не высказывал, неоднократно выдавал истцу доверенности на право представления своих интересов по вопросам использования земельного участка. На основании изложенного, истец полагает, что 11.04.2005 между истцом и ответчиком был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.01.1997, в котором определен предмет и объект договора, определена цена договора. Во исполнение условий договора ответчиком истцу был передан земельный участок, а также оригиналы имеющихся на руках документов. Истец со своей стороны исполняла договор надлежащим образом, приняла и использовала земельный участок по назначению, уплатила арендную плату за землю.

Истец ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель истца ФИО7 исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, на удовлетворении иска настаивала.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что полагает непереданными ФИО2 права и обязанности по договору аренды земельного участка, денежные средства по расписке получены им (ФИО3). Указал, что на земельном участке расположен жилой дом, ему (ФИО3) не принадлежащий, но построенный без его согласия. Задолженность по арендной оплате за земельный участок, взысканная решением Кировского районного суда г.Томска от 15.09.2021 оплачена добровольно ФИО2 им (ФИО3) действительно выдавались доверенности для оформления в собственность земельного участка.

Представитель третьего лица Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, о причинах неявки не сообщил.

Выслушав истца, его представителя, ответчика, свидетелей, определив на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 ГК РФ (ред. от 12.08.1996) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст.607 ГК РФ (в ред. от 12.08.1996).

На основании ст. 608 ГК РФ (ред. от 12.08.1996) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» начал свое действие с 31.01.1998.

Согласно абз.9 ст.13 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на 06.01.1997, основные условия аренды земельных участков определяются в соответствии с настоящей статьей, а также статьями 41, 42, 44, 47, 48 настоящего Кодекса и конкретизируются в договоре аренды, который регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ, вступившим в законную силу 01.03.2015, внесены изменения в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе путем дополнения Земельного кодекса Российской Федерации главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которой установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно п.15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. 01.03.2015) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение п.2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено решением Кировского районного суда г.Томска от 15.09.2021, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 01.02.2022, 06.01.1997 между Дзержинской сельской администрацией /________/ (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 0,105 га, расположенного по адресу: /________/, для индивидуального жилищного строительства.

В силу п.1.2 договора он заключен сроком на три года и вступает в силу с момента его регистрации в Дзержинской сельской администрации.

Договор зарегистрирован Дзержинской сельской администрацией за /________/, заключен между сторонами в надлежащей форме и до настоящего времени ни одной из сторон не инициирован вопрос о его расторжении.

Переданный в аренду земельный участок имеет адрес: /________/, на земельном участке размещен двухэтажный жилой дом с деревянной пристройкой, кирпичное строение со встроенными гаражными воротами, одноэтажным деревянным объектом (сараем). На участке складируется строительный мусор, территория частично огорожена. Соответственно спорный земельный участок используется для строительства по настоящее время, арендодателю по акту приема-передачи не возвращен.

Поскольку договор аренды был заключен сторонами до 01.03.2015 без проведения торгов, по истечении срока действия договора ФИО3 при отсутствии возражений арендодателя продолжил и продолжает пользоваться земельным участком в настоящее время, договор аренды от 06.01.1997 был возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок.

Указанными судебными актами частично удовлетворены исковые требования МО «город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

В соответствии ч с.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В судебном заседании установлено, следует из материалов дела, что постановлением главы администрации Дзержинского поселкового совета от 30.05.1995 № 26 «О предоставлении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома» ФИО3 по пер.Фабричный отведен земельный участок, площадью 0,105 га, под строительство жилого дома и хозяйственных построек в границах определенных выкопировкой из плана земель населенного пункта.

03.07.1995 Архитектурно-проектным бюро Томского района составлен строительный паспорт на застройку земельного участка, выданный индивидуальному застройщику ФИО3, участок /________/ по пер/________/.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером /________/, произведена адресация земельного участка с присвоением адреса: /________/, /________/.

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.06.2021 сведения о зарегистрированных правах в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: /________/, отсутствуют.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, ФИО2 ссылается на принятие последней прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 06.01.1997 на основании расписки от 11.04.2005, после чего земельный участок используется по назначению.

Из расписки от 11.04.2005 следует, что ФИО3 получил деньги в сумме 25000 руб. от ФИО2 за земельный участок по постановлению /________/ от 30.05.1995, а ФИО2 приняла права и обязанности по аренде земельного участка по договору от 06.01.1997.

Допрошенный в ходе судебного заседания свидетель ФИО8 пояснил, что при оформлении расписки от 11.04.2005 его супруга ФИО2 и он (ФИО8) знали о том, что земельный участок находится в аренде, на момент передачи земельного участка на нем ничего не располагалось, а после ФИО11 был выстроен дом, гараж, забор, проведено водоснабжение, временное электричество. Свидетель ФИО9, допрошенная в судебном заседании, показала, что собственниками спорного земельного участка считала ФИО11; на спорном земельном участке имеется дом, сарай, гараж.; кроме ФИО11 на земельном участке более никого не наблюдала. Свидетель ФИО10 показал, что обстоятельства приобретения земельного участка ему неизвестны, в 2006 году дом на земельном участке уже располагался, но кому он принадлежал ему (ФИО10) неизвестно.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (ред. от 21.03.2005) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ (ред. от 21.03.2005) для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст. 160 ГК РФ (ред. от 21.03.2005) сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1).

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ч. 1 ст.260 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ (ред. от 21.03.2005) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Статьей 432 ГК РФ (ред. от 21.03.2005) предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 2).

Оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что в материалы дела не представлено допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что между сторонами был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды в установленной законом форме, что денежные средства передавались по указанному договору, а также факт исполнения условий заключенного договора со стороны ФИО3

Имеющаяся в материалах дела расписка доводы истца не подтверждает, поскольку из ее буквального толкования следует, что денежные средства передавались ФИО3 от ФИО2, при этом в расписке предмет договора не конкретизирован, другие существенные условия договора также не согласованы, следовательно, признавать указанную расписку договором у суда оснований не имеется.

Кроме того, согласно ст. 615 ГК РФ (ред. от 21.03.2005) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.2).

Статьей 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) (ред. от 07.03.2005) предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п.5, 6).

В соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ (ред. от 07.03.2005) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Таким образом, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Материалы дела не содержат сведений об уведомлении ФИО3 правообладателя земельного участка (арендодателя) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.01.1997 ФИО2 или иным третьим лицам.

На основании изложенных выше обстоятельств в совокупности с приведенными нормами, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания заключенным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.01.1997, совершенного 11.04.2005 между ФИО2 и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:14:0102003:219, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, для индивидуальной жилой застройки, общей площадью 1070 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: /________/, на условиях договора аренды земельного участка от 06.01.1997, зарегистрированного Дзержинской сельской администрацией за /________/.

Сам по себе факт несения ФИО2 расходов на строительство жилого дома, подтвержденный представленными в материалы дела товарными чеками /________/ от 21.10.2015, №/________/ от 01.08.2013, от 12.08.2013, кассовыми чеками от 21.10.2015, 01.08.2013, 12.08.2013, товарно-транспортной накладной от 12.08.2016, товарной накладной от 08.06.2017, не может свидетельствовать о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.01.1997 к ФИО2

Иные доводы стороны истца указанных выводов суда не опровергают, в связи с чем отклоняются судом как несостоятельные.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании договора заключенным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Кировский районный суд г. Томска в течение 1 месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.Ю.Ершова

Решение в окончательной форме изготовлено 20.05.2022.