Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем строением и взыскать убытки в общей сумме 63413 рублей 35 копеек.

В основании иска указывает, что 20 октября 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем строением. В соответствии с пунктом 1 указанного договора продавец ФИО3 продал, а он – покупатель купил в собственность недвижимое имущество: земельный участок <адрес>, с находящимся на нем объектом недвижимости: <адрес>

Согласно пункту 2.1 договора цена проданного земельного участка с находящимся на нем строением составила 650000 рублей, из них земельный участок составляет 200000 рублей, а жилой дом 450000 рублей. Покупатель передает продавцу деньги наличными при подписании настоящего договора, что и было им сделано.

Договор и передаточный акт были подписаны. В тот же день 20 октября 2016 года они сдали документы на государственную регистрацию права на земельный участок и дом.

26 октября 2016 года он получил уведомление о приостановлении государственной регистрации № на основании заявления ФИО3 от 22 октября 2016 года.

Причиной приостановления государственной регистрации является отказ ФИО3 освободить от вещей, строительных материалов проданный дом.

03 ноября 2016 года ФИО3 частично произвел ему возврат полученного по сделке в размере 600000 рублей, в связи с чем 07 ноября 2016 года государственная регистрация права собственности на земельный участок и дом прекращена. Таким образом, фактически договор купли-продажи был расторгнут.

14 декабря 2016 года в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации он направил в адрес ответчика требование о расторжении договора купли-продажи, которое было и получено 22 декабря 2016 года. На настоящий момент по истечении тридцатидневного срока ответа не получено.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить ил расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Вместе с тем ФИО3 категорически отказался возвращать ему 50000 рублей, мотивируя это тем, что данная сумма была уплачена риэлторам, которые оказывали ему услуги.

В соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В связи с вышеуказанными положениями законодательства ответчик ФИО3 обязан ему возвратить 50000 рулей, которые составляют цену договора. Взаимоотношения ответчика с риэлторами в данном случае являются юридически незначимыми обстоятельствами.

<данные изъяты>

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 иск не признал и пояснил, что перед тем, как заключить спорный договор с истцом, он договорился с последним, что хранившиеся в доме строительные материалы он вывезет весной. Истец согласился с этим.

20 октября 2016 года они подписали договор купли-продажи, он получил от ФИО1 600000 рублей, а 50000 рублей истец заплатил риэлтору за услуги. В свою очередь, он передал ФИО1 ключи и документы на дом и земельный участок. После подписания передаточного акта в тот же день все документы были сданы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Однако на следующий день ему стали звонить риэлтор, а также знакомый, который присматривал за проданным домом, и говорить о том, что ФИО1 требует немедленно освободить жилой дом от строительных материалов и вещей. Учитывая, что в ближайшие дни он должен был уехать за границу, он обратился в регистрационную службу с заявлением о приостановлении регистрационных действий по сделке на один месяц, чтобы по возвращении разобраться в ситуации с ФИО1

После возвращения из поездки он полностью освободил дом от строительных материалов и своих вещей, о чем сообщил истцу. Между тем истец заявил, что дом ему не нужен и потребовал возвратить деньги. Так как он получил по сделке 600000 рублей, а 50000 рублей истец отдал риэлтору, он сказал ФИО1, что вернет ему именно эту сумму. ФИО1 никаких возражений не заявил и согласился получить 600000 рублей, о чем написал собственноручно расписку 03 ноября 2016 года.

При таком условии 07 ноября 2016 года они обратились в регистрирующий орган с заявлениями о прекращении государственной регистрации перехода права собственности по сделке.

О том, что истец требует с него дополнительно 50000 рублей и убытки, он узнал впервые, получив исковое заявление из суда.

Полагает, что никаких оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется. Письменного соглашения о расторжении договора купли-продажи они не заключали. Устная договоренность была достигнута в отношении возврата денежных средств по договору в размере 600000 рублей.

С учетом изложенного просил в иске отказать.

Третье лицо ФИО4, надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не уведомила, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала.

В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие третьего лица.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что 20 октября 2016 года между сторонами по настоящему спору заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем строением.

Согласно пункту 1 названного договора ФИО3 продал, а ФИО1 купил следующее недвижимое имущество: земельный участок <адрес> с находящимся на нем объектом недвижимости: <адрес>

Пунктом 2.1 договора определена цена договора в размере 650000 рублей.

Исходя из содержания передаточного акта от 20 октября 2016 года, окончательный расчет между сторонами за передаваемый по договору земельный участок с находящимся на нем строением произведен сторонами до подписания передаточного акта, по расчетам друг с другом стороны претензий не имеют (пункт 2 акта).

Покупатель принял вышеуказанный земельный участок с находящимся на нем строением в собственность и распоряжается им в дальнейшем по собственному усмотрению (пункт 3 акта).

В тот же день (20 октября 2016 года) рассматриваемый договор купли-продажи с приложенными документами был сдан в Торжокский филиал ГАУ «МФЦ» для оказания государственной услуги по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к ФИО1

22 октября 2016 года ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Тверской области с заявлением о приостановлении государственной регистрации по причине личной необходимости, на основании которого государственная регистрация перехода права на спорные объекты была приостановлена на один месяц.

03 ноября 2016 года стороны достигли устной договоренности о расторжении договора купли-продажи от 20 октября 2016 года, продавец ФИО3 возвратил покупателю ФИО1 в счет оплаченных по договору объектов недвижимости 600000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской.

07 ноября 2016 года государственная регистрация перехода права на спорные объекты прекращена на основании заявлений ФИО3 и ФИО1 от 03 ноября 2016 года.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 просит в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20 октября 2016 года, поскольку фактически между сторонами состоялось устное соглашение об этом, он вернул ФИО3 приобретенное имущество, в свою очередь, ФИО3 частично возвратил полученные по договору деньги в размере 600000 рублей.

Обсуждая правомерность подобной позиции, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом1 статьи454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья130).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами1, 2 статьи450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Заключенный между сторонами 20 октября 2016 года договор купли-продажи, исследованный судом, позволяет сделать вывод о том, что в нем отсутствуют условия, определяющие случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по сделке до момента его расторжения.

Вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств нарушения продавцом ФИО3 договора, которое повлекло для ФИО1 такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, стороной истца также не представлено.

Стороны не оспаривают, что существенные условия о передаче продавцом объектов недвижимости в собственность покупателю, а также принятие и уплата за них определенной денежной суммы и ФИО3, и ФИО1 выполнены.

Вопреки доводам истца о наличии с ответчиком договоренности освободить жилой дом от строительных материалов, исходя из буквального толкования содержащихся в рассматриваемом договоре купли-продажи слов и выражений по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствующее условие в договор сторонами включено не было, как существенное не оговаривалось.

При таких обстоятельствах предусмотренных законом и договором оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи не имеется.

Обстоятельства, изложенные истцом в части создания ответчиком препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком, не лишали его права обратиться за судебной защитой в порядке статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ибо, как следует из разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22, данных абзаце 3 пункта 60 постановления от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Позицию стороны истца о заключении между сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи, на что указывает, по мнению истца, расписка от 03 ноября 2016 года о возврате ФИО1 уплаченных по договору денежных средств, также нельзя признать обоснованной.

Так, согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 года № 42-ФЗ) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

При этом пункт 2 названной статьи определяет, что в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

На основании статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, из толкования положений пункта 1 статьи 160, пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452, статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение или расторжение договора продажи недвижимости возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором, однако такое соглашение должно быть заключено в той же форме, что и договор продажи недвижимости, то есть в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение письменной формы соглашения о расторжении договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При таких обстоятельствах достигнутое ФИО3 и ФИО1 устное соглашение о расторжении договора купли-продажи от 20 октября 2016 года является недействительным.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По смыслу статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть прекращен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже были исполнены сторонами.

Поскольку в договоре купли-продажи от 20 октября 2016 года указано на обязанность ФИО1 уплатить ФИО3 цену приобретаемого недвижимого имущества и обязанность ФИО3 передать это имущество в собственность ФИО1, при этом актом от 20 октября 2016 года стороны подтвердили факт исполнения ими обязательств по договору, что не оспаривалось и в судебном заседании, следовательно, стороны не могли своим соглашением расторгнуть исполненный договор купли-продажи.

Установленные судом обстоятельства в логической взаимосвязи с приведенными нормами действующего законодательства свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска, в том числе и производного от основанного требования о взыскании убытков.

Судебные расходы истца на оплату государственной пошлины в размере 2102 рубля 40 копеек и за составление искового заявления в размере 3000 рублей в виду принятого судом отказа в иске на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещению за счет ответчика не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом <адрес> от 20 октября 2016 года и взыскании убытков в общей сумме 63413 рублей 35 копеек, а также судебных расходов отказать.

<данные изъяты>

Решение не вступило в законную силу.

Судья О.Ю. Голубева