Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации договора купли-продажи, производстве государственной регистрации перехода права собственности к покупателю без регистрации ранее возникшего права продавца,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила вынести решение о производстве государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 без регистрации ранее возникшего права продавца – ФИО2 в отношении квартиры, находящейся по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Свои требования мотивировала тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом, заключенного между ней и ФИО2 в её (истицы) владении находится недвижимое имущество – квартира, общей площадью 40,2 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.

Данная квартира принадлежала продавцу на основании договора бесплатной передачи в собственность граждан <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Согласно справке от 06 июня 201г. за №, выданной Областным БТИ – бюро технической инвентаризации <адрес> договор купли-продажи был зарегистрирован в БТИ ДД.ММ.ГГГГг., инвентарный №, собственником указана Зимина М.Ю.

Между тем, по неизвестным причинам, по данным ГУП «<адрес>вой БТИ» сведения о собственнике <адрес> отсутствуют.

Указывает, что все необходимые условия по договору были исполнены, сумма по договору ею была оплачена полностью до подписания договора, квартира была передана ей бывшим собственником.

На момент заключения договора она полагала, что никаких действий для перехода права собственности на квартиру более не требуется, считала себя полноправной собственницей квартиры, проживает в ней с 2000 года, а с 2002 года имеет постоянную регистрацию.

В 2018 году в связи с намерением продать квартиру она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для регистрации права собственности на указанную квартиру, в чем ей ДД.ММ.ГГГГ было отказано, в том числе, по причине отсутствия сведений о регистрации ранее возникшего права продавца.

Ввиду того, что ФИО2, выступающая стороной по договору, сразу же после его заключения выехала за пределы <адрес> в неизвестном направлении, она (истица) лишена возможности зарегистрировать право собственности.

Ссылаясь на положения п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 5 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» просит суд вынести решение о производстве государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 без регистрации ранее возникшего права продавца – ФИО2 в отношении квартиры, находящейся по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истица исковые требования уточнила, просила суд произвести государственную регистрацию договора купли-продажи <адрес>, произвести государственную регистрацию перехода права собственности без регистрации ранее возникшего права продавца – ФИО2. Суду пояснила, что условия договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ исполнены, в момент подписания договора в присутствии нотариуса ей были переданы документы на квартиру, впоследствии отданы ключи, она в свою очередь произвела оплату по договору, передав деньги продавцу. С момента заключения договора и до настоящего времени каких-либо претензий со стороны покупателя или третьих лиц к ней не предъявлялось. В связи с тем, что ФИО2ДД.ММ.ГГГГ выехала на постоянное место жительства за пределы <адрес>, её место нахождение неизвестно, произвести регистрацию договора купли-продажи, а также ранее возникшее право продавца и переход права собственности к покупателю не возможно.

Ответчик о времени и месте рассмотрения дела извещалась по адресу, указанному в исковом заявлении: <адрес>, судебное извещение возвращено в суд по причине истечения срока хранения.

Решая вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика, суд пришел к следующему.

Согласно ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В силу ч. 1 ст. 115 ГПК РФ судебные повестки и иные судебные извещения доставляются по почте или лицом, которому судья поручает их доставить. Время их вручения адресату фиксируется установленным в организациях почтовой связи способом или на документе, подлежащем возврату в суд.

Учитывая, что судебное извещение ФИО2 не получено ввиду неудачных попыток вручения, суд расценивает его действия как уклонение от получения судебного извещения.

В абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ указано, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. п. 67 - 68 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

В силу принципа диспозитивности, сторона по делу самостоятельно распоряжается своими процессуальными правами, по своей воле и в своих интересах.

Поскольку ответчик в течение срока хранения заказной корреспонденции за её получением не явилась, на основании ст. 117 ГПК РФ суд признал её надлежащим образом извещенным о необходимости явки в судебное заседание, и на основании ст. 197 ГПК РФ рассмотрел заявление в его отсутствие.

В соответствии с положениями ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. О рассмотрении дела в таком порядке суд выносит определение.

При участии в деле нескольких ответчиков рассмотрение дела в порядке заочного производства возможно в случае неявки в судебное заседание всех ответчиков.

В случае, если явившийся в судебное заседание истец не согласен на рассмотрение дела в порядке заочного производства в отсутствие ответчика, суд откладывает рассмотрение дела и направляет ответчику извещение о времени и месте нового судебного заседания.

Учитывая, что в судебном заседании истец выразил своё согласие на вынесение заочного решения, суд рассмотрел дело в порядке заочного производства.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Суд на основании ст.167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившегося третьего лица.

Выслушав пояснения истицы, исследовав представленные доказательства, оценив их допустимость, относимость, достоверность, а также достаточную взаимосвязь в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ); цена недвижимого имущества (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В обоснование заявленных требований истцом представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 (Продавец), и Зиминой М.Ю. (Покупатель), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил квартиру, состоящую из двух комнат, общеполезной площадью 40.2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 Договора отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании договора бесплатной передачи жилого помещения в собственность граждан <адрес>, удостоверенного администрацией <адрес>ДД.ММ.ГГГГ за № и справки БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Указанная квартира продана за 14 000 рублей, уплачиваемых Покупателем Продавцу полностью до подписания договора, вне нотариальной конторы (п.3 Договора).В соответствии с п. 5 Договора передача объекта производится по передаточному акту, после подписания которого обязательство о передаче недвижимости считается исполненным.

Пунктом 11 Договора установлено, что последний вступает в силу с момента государственной регистрации, и с указанного момента наступает право распоряжения собственностью.

Указанный Договор ДД.ММ.ГГГГ удостоверен ФИО7, нотариусом Ключевского нотариального округа <адрес>, действующей на основании лицензии №, выданной ДД.ММ.ГГГГ Управлением <адрес> (л.д. 13).

Оценив условия указанного договора купли-продажи, суд признает этот договор заключенным, так как он содержит все существенные условия и соответствует требованиям статей 432, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При заключении договора нотариусом были проверены личности подписавших договор, их дееспособность, принадлежность отчуждаемой недвижимости продавцу.

Согласно копии свидетельства о перемене имени, Зимина М.Ю.ДД.ММ.ГГГГ переменила фамилию на ФИО1 (л.д.12).

Истец зарегистрирована в спорном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией паспорта (л.д. 10-11).

Из копии договора бесплатной передачи жилого помещения в собственность граждан, удостоверенного администрацией <адрес>ДД.ММ.ГГГГ за №, подлинник которого обозревался судом в судебном заседании, следует, что администрация <адрес> передала, а ФИО2 приобрела квартиру, общей площадью 40,2 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.46).

По сообщению ГУП «Камчатское краевое БТИ» Усть-Камчатское представительство, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит ФИО2 на основании договора бесплатной передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ГУП БТИ ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.50).

Согласно справки, выданной ТПО ЖКХ Областное БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> зарегистрирована в БТИ, инвентарный №, кадастровый №:ОА:19 (дата последней инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ) за Зиминой М.Ю. на основании договора купли-продажи от 24.04.2000г. № (л.д.14).

Из уведомления об отказе государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по вопросу государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Поскольку на момент принятия решения государственным регистратором Единый государственный реестр недвижимости не содержал сведений о регистрации права собственности продавца ФИО2 на вышеуказанный объект недвижимости, кроме того, в Управление Росреестра по <адрес> заявителем не представлен акт приема-передачи недвижимости, документы, подтверждающие финансовое исполнение обязательств по договору, а также заявление на переход права собственности от продавца ФИО2 - ФИО1 было отказано в государственной регистрации прав без одновременного государственного учета на жилое помещение по <адрес> (л.д.16-18).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из изложенного, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Аналогичная позиция изложена в п. 59 Постановлении Пленума ВС РФ N 10 и ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В п. 60 Постановления, исходя из нормы п. 1 ст. 551 ГК РФ разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В свою очередь, в п. 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Приобретение права собственности на имущество по договору купли-продажи относится к вторичным способам приобретения права собственности. Покупатель имущества может быть признан действующим разумно и добросовестно, если при заключении договора он убедился, что продавец обладает полномочиями по отчуждению имущества.

В судебном заседании установлено, что <адрес> 2000 года находится в фактическом владении истицы, добросовестно её приобретшей, при этом судом не установлено в действиях истицы признаков злоупотребления правом, что могло бы повлечь отказ в судебной защите. Каких-либо споров относительно принадлежности жилого помещения не имеется.

Также в материалах дела имеются доказательства возникновения права собственности продавца на недвижимое имущество. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца на объект недвижимости не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества. Соответственно, данная сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена, независимо от наличия государственной регистрации первичного права собственности.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления в суд истицей была уплачена государственная пошлина в сумме 5 193,9 руб. (л.д. 7,28), которая подлежит возмещению ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235,237 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации договора купли-продажи, производстве государственной регистрации перехода права собственности к покупателю без регистрации ранее возникшего права продавца – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Зиминой (Руденской ) ФИО1 на квартиру, состоящую из двух комнат, общеполезной площадью 40,2 кв.м., в том числе жилой площадью 27,1 кв.м. в трехэтажном, многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, Усть - <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и Зиминой (Руденской ) ФИО1 на квартиру, состоящую из двух комнат, общеполезной площадью 40,2 кв.м., в том числе жилой площадью 27,1 кв.м. в трехэтажном, многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, Усть - <адрес>ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, Усть – <адрес> без регистрации ранее возникшего права продавца – ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в сумме 5 193 (пять тысяч сто девяносто три) рубля 90 копеек.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.<адрес>