Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи,

У с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве долевой собственности от 28.01.2020 года на квартиру, расположенную по адресу: г.Н.Новгород, <адрес>. В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежит 110/292 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение: жилое общей площадью 43,4 кв.м., этаж 2, расположенную по адресу: г.Н.Новгород, <адрес>, кадастровый №, на основании Договора продажи квартиры от 14.01.2008 года, дата регистрации 20.02.2008 года. истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права. Иным участником долевой собственности являлся ответчик ФИО2, доля в праве 182/292. 28.01.2020 года ФИО2 без согласия истца ФИО4 заключил с ответчицей ФИО3 Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру. В Договоре купли-продажи имеются недостоверные сведения о том, что Продавцом ФИО2 направлялась телеграмма 09.04.2019 года с указанием цены предложения 890000 рублей. Истец никакой телеграммы не получал. До заключения спорного договора ФИО2 устно предлагал истцу выкупить его долю за 1500000 рублей. Эта цена слишком завышена, истец отказался от приобретения доли. Однако в действительности жена договора определена ответчиками в размере 890000 рублей. По данной цене истцу доля в праве не предлагалась, никаких письменных уведомлений о намерении продать долю по цене 890000 рублей ФИО2 в адрес истца не направлял. Истец заявляет, что воспользовался бы своим преимущественным правом покупки по цене доли 890000 рублей.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал.

Ответчик ФИО3. в судебном заседании иск не признала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, дав им оценку, установив юридически значимые для дела обстоятельства, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

По делу установлено, стороны по отношению друг к другу- посторонние лица.

Истец является собственником 110/292 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение: жилое общей площадью 43,4 кв.м., этаж 2, расположенную по адресу: г.Н.Новгород, <адрес>, кадастровый №, на основании Договора продажи квартиры от 14.01.2008 года, дата регистрации 20.02.2008 года. истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Иным участником долевой собственности являлся ответчик ФИО2, доля в праве -182/292 на основании договора купли-продажи от 26.12.2007 года. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права (л.д.11), выпиской из ЕГРН (л.д.12-14).

09 апреля 2019 года ФИО2 направил в адрес истца ФИО1: г.Н.Новгород, <адрес>6 телеграмму о продаже своих 182/292 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, где предлагает ему выкупить вышеуказанные доли за 890000 рублей.

11.04.2019 года в адрес ответчика вернулось уведомление, что телеграмма не доставлена, квартира закрыта, адресат за телеграммой по извещению не является.

28 января 2020 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру (л.д.34).

Указанным договором спорные доли в размере 182/292 были проданы за 890000 рублей (п.1 Договора).

В пункте 1 Договора, указано, что имеется иной участник общей долевой собственности ФИО1, который в соответствии со ст. 250 ГК РФ, надлежащим образом уведомлен путем направления 09 апреля 2019 года телеграммы с указанием цены предложения 890000 рублей

Суд, тщательно проверив материалы дела, пришел к следующему.

Юридически значимым обстоятельством при рассмотрении дел о переводе прав и обязанностей покупателя доли жилого дома является надлежащее (ненадлежащее) извещение сособственников об отчуждении доли постороннему лицу с указанием цены и иных условий сделки, а также платежеспособности сособственников.

Согласно ч.ч. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии с п.1 ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Следовательно, сходя из положений ст.250 ГК РФ достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

По смыслу положений п.1 ст.24 Федерального Закона N 122-ФЗ обязательным для заявителя является представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Ответчик ФИО2 и истец ФИО1 являлись сособственниками жилого помещения, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, <адрес>.

При продаже ответчиком ФИО2 принадлежащей ему доли в праве общей собственности постороннему лицу, истец имел преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, следовательно, ответчик был обязан известить истца о продажи доли квартиры за 890000 руб.

В рассматриваемом иске истец просит перевести на него права и обязанности покупателя по указанному договору, ссылаясь, что он не был надлежащим образом извещен о продаже доли, т.к. телеграмму не получал.

Следовательно, в случае доказанности обстоятельств, что направленная ответчиком телеграмма фактически истцом получена не была, является основанием для сохранения за истцом преимущественного права покупки доли.

Как следует из представленных нотариусом ФИО5 документов: копии телеграммы от 09.04.2019 года и копии уведомления от 11.04.2019 год, телеграмма направлялась ответчиком ФИО2 в адрес истца ФИО1 по адресу его места жительства и регистрации: г.Н.Новгород, <адрес>

Требования п. 1 ст. 250 ГК РФ продавцом были соблюдены, требования п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ о представлении для государственной регистрации документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием условий также соблюдены.

Таким образом, ответчик ФИО2, как Продавец спорной доли предпринял необходимые меры к тому, чтобы не допустить нарушения права истца на преимущественную покупку отчуждаемых доле.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако, доказательств совершения истцом действий, достоверно свидетельствующих об его намерении и возможности заключить договор купли-продажи спорной доли суду не представлены. Также истцом не представлены доказательства наличия у него достаточных денежных средств для приобретения доли в спорной квартире на предложенных ответчиком условиях ни на момент подписания договора, ни на момент подачи искового заявления в суд, так и в настоящее время.

Истцом представлены суду лишь выписки из лицевых счетов ПАО Сбербанк России о том, что на трех счетах, открытых на имя ФИО6: два счета, открытых в декабре 2019 года, один счет открыт в июне 2020 года, имеются денежные средства в размере стоимости доли.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 г. (редакция от 06.02.2007 г.) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В рассматриваемом случае истец не внес на счет Управления Судебного департамента в Нижегородской области денежную сумму в размере 890000 рублей. Хотя судом данное право неоднократно разъяснялось истцу.

Наличие у лица, требующего перевода на него прав и обязанностей покупателя, необходимых для исполнения обязанности покупателя денежных средств, является юридически значимым обстоятельством.

Истцом не представлено суду доказательств наличия у него необходимых денежных средств для передачи их покупателю.

Суд считает, что ответчиком был соблюден порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности на квартиру, извещение другого сособственника о намерении продать свою долю иному лицу в письменной форме, с указанием цены, предусмотренный п.2 ст.250 ГК РФ было произведено.

Ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит ссылку на письменные документы, подтверждающие извещение и надлежащее уведомление.

Законом предусмотрена обязанность продавца доли известить сособственников о намерении продать свою долю надлежащим образом с тем, чтобы они осознанно и в полном объеме могли оценить предлагаемые им условия сделки, в том числе и по цене.

При этом Закон связывает право на продажу иному лицу принадлежащей собственнику общей долевой собственности своей доли только с отказом или умолчанием других собственников на уведомление об отчуждении доли.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников долевой собственности при продаже другим участникам своей доли в общем праве собственности.

В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а именно с 29.01.2020 года. Истец обратился в суд 27.04.2020 года. Следовательно, трехмесячный срок обращения в суд истцом не пропущен.

Обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания, либо по адресу, который гражданин указал сам. Истец проживает по адресу места регистрации.

Применительно к правилам пункта 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. N 221, и ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ в получении почтовой корреспонденции, следует считать надлежащим извещением. Из материалов дела следует, что доказательств, с достоверностью подтверждающих отсутствие возможности получить телеграмму, истец не представил.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч.1 ст. 56 ГПК РФ возлагается на Продавца. Ответчиками представлены такие доказательства.

Тщательно проверив представленные доказательства, суд находит, что не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по Договору купли продажи доли в праве общей долевой собственности от 28.01.2020 года на 182/292 доли квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в месячный срок со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий: В.И.Тараканова