Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ООО «Юнит» к ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ТСН «Времена года» о признании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом от 23.04.2017 № №, недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, указывая на то, что он является собственником квартиры <адрес>, в начале мая 2017 года ему стало известно о состоявшемся 23.04.2017 общем собрании собственников помещений указанного многоквартирного дома, на котором был принят ряд решений, оформленных протоколом, с принятыми решениями он не согласен, просит признать их недействительными.

В обоснование иска истец указывает на следующие обстоятельства:

инициаторы собрания не уведомили собственников о проведении собрания надлежащим образом;

согласно протоколу собрание было проведено в очно-заочной форме, однако оно было закрыто сразу после очного обсуждения вопросов повестки дня, что нарушило право лиц, не присутствовавших на собрании, принять в нем участие;

на собрании отсутствовал кворум, то есть принятые решения являются ничтожными, поскольку:

1. учтены голоса лиц, не принимавших участие в голосовании;

2. учтены голоса лиц, которые не могли участвовать в собрании, так как уступили свои права на помещения по договору участия в долевом строительстве и не являлись сособственниками многоквартирного дома;

3. учтены голоса лиц, принявших объекты долевого строительства по акту приема-передачи, но не зарегистрировавших право собственности;

4. голоса некоторых сособственников учтены дважды;

на собрании было принято решение о выборе способа управления домом – создании товарищества собственников недвижимости (далее – ТСН), однако необходимое количество голосов за создание ТСН отсутствовало; протокол общего собрания не подписан всеми собственниками, голосовавшими за принятие решения о создании ТСН;

вопрос о расторжении договора с управляющей компанией СПб ГУПРЭП «Строитель» в повестку дня включен не был (л.д.4-7, т.1, л.д.89-93, т.2, л.д.225-228, 230-233, т.5).

В ходе судебного разбирательства спора к участию в деле в качестве соистцов присоединились ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 и ООО «Юнит» (л.д.73-76, 81-83, 87-88, 93-94, 99-100, 105-106, т.1, л.д.75-78, 82-83, 90-91, 95-96, 104-105, 113-114, 123-124, 129-130, т.3, л.д.219-220, т.5).

В качестве соответчика к участию в деле было привлечено ТСН «Времена года».

Представители истцов адвокаты Александрова М.А. и Гусаров Д.А., действующие на основании ордеров и доверенностей, а также ФИО24, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, иски поддержали.

Ответчик ФИО14 и представитель ответчиков ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО22, ФИО23 и ТСН «Времена года» ФИО25, действующая на основании доверенностей, в судебное заседание явилась, иск не признала по доводам, изложенным в отзыве (л.д.166-168, т.1, л.д.279-283, т.3, л.д.133-135, т.7).

Представитель третьего лица СПб ГУПРЭП «Строитель» ФИО24, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, полагал иск подлежащим удовлетворению (л.д.174-176, т.1).

Ответчики ФИО18, ФИО19, ФИО21 и ФИО20 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не сообщили суду об уважительных причинах неявки, ответчик ФИО18, ФИО19 и ФИО21 ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.149-150, 153, 155, т.1). На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что истцы являются собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном <адрес>

23.04.2017 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в указанном доме в форме очно-заочного голосования (л.д.17-34, т.1).

Инициаторами проведения собрания выступили собственники помещений того же дома: ФИО14 (кв.919), ФИО15 (кв.1676), ФИО16 (кв.1998), ФИО18 (кв.104), ФИО19 (кв.173), ФИО20 (кв.514), ФИО21 (кв.99), ФИО22 (кв.2173), ФИО23 (кв.1905).

В повестку дня были включены следующие вопросы:

Избрание председательствующего на собрании.

Избрание секретаря собрания.

Избрание лиц, осуществляющих подсчет голосов на собрании.

Выбор способа управления многоквартирным домом:

Управление ТСН.

Управление управляющей компанией.

Утверждение устава ТСН.

Избрание правления ТСН.

Избрание ревизионной комиссии.

О включении в члены ТСН «Времена года» собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

Об оповещении жителей о предстоящих последующих собраниях собственников помещений в доме.

Об определении способа доведения результатов голосования и решений, принятых на общем собрании собственников помещений в доме.

Об определении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование.

О наделении гражданина полномочиями заявителя для государственной регистрации ТСН.

О создании официального сайта дома.

Об использовании систем или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в доме в форме заочного голосования.

Об определении лиц (администраторов), которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем, официального сайта дома после его создания при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

О порядке приема администраторами общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в доме, решений собственников помещений в доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы.

О пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Об озеленении и благоустройстве земельного участка.

Об организации мер безопасности на территории жилого дома.

О пользовании общим имуществом собственников помещений в доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений с многоквартирном доме.

О распределении доходов от хозяйственной деятельности ТСН и определении направлений их использования.

О создании в паркингах мест для хранения автомобильных шин собственниками дома.

Об утверждении размеров обязательных платежей и/или взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

О порядке доведения информации о текущей деятельности ТСН и счетов на оплату.

О наделении правления ТСН полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме.

Об определении размера вознаграждения членов правления ТСН и председателя правления ТСН.

По результатам голосования были приняты решения, оформленные протоколом № общего собрания собственников помещений от 23.04.2017 (л.д.17-34, т.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В силу статьи 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Пунктом 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно пункту 4 статьи 45 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В ходе рассмотрения дела ответчики пояснили, что исполнили требования пункта 4 статьи 45 ЖК РФ, вручив под подпись собственникам помещений уведомления о проведении 23.04.2017 общего собрания. В подтверждение данного обстоятельства ответчики представили в материалы дела документ, не имеющий названия, в правом верхнем углу которого указано, что он является приложением к протоколу № общего собрания многоквартирного дома (л.д.8-86, т.2).

Из данного документа, по мнению суда, не представляется возможным установить, подтверждение какого обстоятельства ряд лиц удостоверил своими подписями.

Более того, исходя из текста протокола общего собрания собственников помещений от 23.04.2017, единственным приложением к протоколу являются предложенные инициаторами для утверждения размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (пункт 23 протокола).

Таким образом, оснований полагать указанное выше приложение относимым доказательством уведомления собственников о проведении собрания у суда не имеется.

Возражая против иска, ответчики пояснили, что сообщения о проведении общего собрания собственников помещений инициативная группа дополнительно размещала на информационных стендах в подъездах, а также направляла посредством почтовой связи с приложением бланка бюллетеня для голосования, что подтверждается списком почтовых отправлений с отметкой отделения почтовой связи о принятии корреспонденции (л.д.135-152, т.3, л.д.138-143, т.7).

Из материалов дела следует, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 07.11.2016 определен способ сообщения о проведении общих собраний собственников помещений – размещение информации на информационных стендах, расположенных в парадных многоквартирного жилого дома (л.д.76-79, т.6).

Таким образом, суд считает возможным согласиться с утверждением ответчиков о надлежащем выполнении ими обязанности по уведомлению собственников помещений в доме о проведении собрания.

Проведение общего собрания собственников помещений в форме очно-заочного голосования посредством оформленных в письменном виде решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, соответствует положениям части 3 статьи 47 и части 4.1 статьи 48 ЖК РФ. Доказательств нарушения прав истцов при выборе данной формы голосования материалы дела не содержат.

Оценивая обоснованность довода истцов о неправомочности собрания, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пунктам 6 и 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Толкование указанных законоположений в их совокупности позволяет суду придти к выводу о том, что лица, принявшие от застройщика по акту приема-передачи объекты долевого строительства, но не зарегистрировавшие права собственности в установленном законом порядке, а также застройщик в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. Иное влекло бы нарушение прав указанных лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, учитывая, при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества.

Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 17.02.2017 № 309-ЭС16-20699, а также в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013.

В силу подпункта «е» пункта 11 Требований к оформлению протоколов общих собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся приложением № 1 к приказу Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр, во вводной части протокола общего собрания должны содержаться сведения об общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Согласно протоколу № общего собрания собственников от 23.04.2017 общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного <адрес> составляет 133.741,9 кв.м, в голосовании приняли участие собственники, обладающие 75.831,6 кв.м, что составляет 56,7% общей площади дома, то есть собрание было правомочно (л.д.17, т.1).

В судебном заседании 31.10.2017 ответчики представили отзыв, согласно которому при определении кворума счетной комиссией была допущены техническая ошибка, так как общая площадь помещений, принадлежащих собственникам, имеющим права участвовать в голосовании, составляет 113.579,90 кв.м (л.д.133-135, т.7).

Доказательства в подтверждение указанных обстоятельств ответчики в материалы дела не представили, в связи с чем суд руководствуется следующим.

По данным филиала СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - Проектно-инвентаризационного бюро Центрального района площадь жилых помещений дома <адрес> составляет 103.698 кв.м (24.340,2 + 79.358,6) (л.д.232, т.3). Указанные сведения о метраже жилых помещений дома согласуются с теми же данными, содержащимися в разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию №в-2015 и №, выданных Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга застройщику ООО «Юнит» (л.д.167-172, т.7)

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию № и № площадь нежилых помещений дома составляет 27.302,10 кв.м (148 (2-Н) + 2.603,6 (4-Н) + 71,7 (12-Н) + 18,9 (13-Н) + 1.705,7 (29-Н) + 129,1 (34-Н) + 1833,7 (35-Н) + 15,5 (37-Н) + 91,7 (38-Н) + 132 (43-Н) + 131,3 (44-Н) + 97,1 (46-Н) + 120,3 (47-Н) + 93,7 (49-Н) + 118,8 (50-Н) + 1.769 (55-Н) + 2.792 (60-Н) + 112,7 (66-Н) + 205,9 (70-Н) + 2.797,4 (76-Н) + 111,9 (79-Н) + 1.767,4 (91-Н) + 220,2 (94-Н) + 1.721,4 (98-Н) + 2.611,2 (106-Н) + 71,7 (112-Н) + 161,7 (122-Н) + 133,3 (124-Н) + 130,2 (125-Н) + 134,2 (126-Н) + 87,4 (127-Н) + 217,7 (128-Н) + 180,8 (131-Н) + 74,3 (132-Н) + 82,4 (133-Н) + 82,8 (134-Н) + 113,6 (135-Н) + 113,6 (141-Н) + 82,6 (142-Н) + 81,5 (143-Н) + 113 (144-Н) + 149,1 (145-Н) + 214,6 (146-Н) + 87,1 (147-Н) + 131,4 (148-Н) + 129,6 (149-Н) + 148,9 (150-Н) + 134,6 (151-Н) + 157,7 (152-Н) + 143,8 (160-Н) + 100 (161-Н) + 181 (162-Н) + 59,6 (163-Н) + 87,8 (164-Н) + 113 (165-Н) + 1885,1 (166-Н) + 91,1 (167-Н) + 130,2 (168-Н) + 76,5 (169-Н) (л.д.153-186, т.3, л.д.167-172, т.7).

По мнению суда, при расчете общей площади нежилых помещений не следует учитывать площадь общего имущества многоквартирного дома, в частности лестничных клеток, чердаков, подвалов (за исключением паркингов), насосных станций, водомерных узлов и т.д., поскольку по акту приема-передачи от застройщика данное имущество будущему собственнику не передается, право собственности на данное имущество ни за одним из собственников многоквартирного дома не регистрируется, указанное имущество применительно к каждому собственнику (титульному владельцу) не индивидуализировано, а согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

По этой же причине суд полагает неверным при определении правомочности собрания исходить из общей площади здания, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (161.515,60 кв.м), и из общей площади многоквартирного дома, внесенной в Реестр многоквартирных домов, в отношении которых лицензиатом СПб ГУПРЭП «Строитель» осуществляется деятельность по управлению (154.473,40 кв.м) (л.д.12-16, т.1, л.д.3, т.4).

Вместе с тем, суд не может согласиться с утверждением истцов о необходимости исключения из общей площади помещений площади подземных автостоянок (паркингов), расположенных в многоквартирном доме. В обоснование данного довода истцы ссылались на то, что до настоящего времени право собственности дольщиков на паркинг, как на нежилое помещение, не зарегистрировано.

По мнению суда, данное обстоятельство не имеет правового значения в рассматриваемой ситуации, поскольку разрешения на ввод данных объектов в эксплуатацию застройщиком получены, а неисполнение им обязанности по передаче объектов дольщикам, непринятие их дольщиками, а равно отсутствие у фактических владельцев парковочных мест намерения регистрировать право общей долевой собственности не может влиять на общую площадь нежилых помещений в доме. Исходя из положений части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по содержанию помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию несет застройщик либо лицо, обеспечивающее строительство такого дома. Таким образом, именно застройщик либо указанное лицо имеют право принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и голосовать по вопросам повестки дня.

Учитывая изложенное, общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 131.000,10 кв.м (103.698 + 27.302,10).

Из протокола общего собрания собственников помещений от 23.04.2017, а также из протокола счетной комиссии по подсчету голосов от той же даты с приложением к нему следует, что в голосовании приняли участие собственники, обладающие 75.831,6 кв.м (л.д.21-250, т.4, л.д.1-168, т.5).

Указанный вывод противоречит установленным в ходе судебного разбирательства дела обстоятельствам.

При определении правомочности собрания счетная комиссия учла голоса истцов, тогда как они участия в собрании не принимали. Данное обстоятельство ответчики признали, сославшись на техническую ошибку. Совокупная площадь принадлежащих истцам помещений составляет 599 кв.м (38,5 (ФИО1) + 24,8 (ФИО2) + 63,4 (ФИО3) + 39,2 (ФИО4) + 41,2 (ФИО26) + 100,7 (ФИО5) + 39,8 (ФИО7) + 60,8 (ФИО8) + 36,8 (ФИО9) + 24,6 (ФИО10 и ФИО11) + 38,5 (ФИО12) + 56,9 (ФИО13) + 33,8 (ООО «Юнит», кв.622). При этом суд принимает во внимание, что участие истца ФИО6 в собрании и в голосовании подтверждено представленным ответчиками бюллетенем для голосования (л.д.275-278, т.3).

Кроме того, площадь нескольких квартир учтена дважды (кв.32 (25,3 кв.) + кв.507 (61,9 кв.м) + кв.720 (24,8 кв.м) + кв.1745 (62,9 кв.м) + кв.1809 (25,4 кв.м) + кв.2175 (24,9 кв.м), а всего 225,20 кв.м; неверно указана площадь квартиры 2154 (55,1 кв.м вместо 71,2 кв.м)

Таким образом, на собрании 23.04.2017 присутствовали собственники и титульные владельцы, обладающие 75.023,50 кв.м, равными количеству их голосов (75.831,6 – 599 - 225,20 + (71,2 – 55,1), то есть собрание было правомочным (? + 1 голос от 131.000,10 = 65.501,05)

В подтверждение довода об отсутствии кворума на собрании истцы представили заявления ряда собственников, утверждающих, что они участия в голосовании не принимали (л.д.201-214, т.2, л.д.71-74, т.6, л.д.193-205, т.7).

В соответствии с пунктом 6 статьи 181.4 ГК РФ лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными.

Указанные лица, будучи осведомленными о нахождении в производстве суда настоящего спора, инициированного ФИО1, к иску не присоединились, в связи в связи с чем оснований считать их несогласными с принятыми на общем собрании собственников 23.04.2017 решениями у суда не имеется.

Вместе с тем, судом проверен довод истцов. Исследование протокола счетной комиссии по подсчету голосов от 23.04.2017 показало, что:

ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, Милош Е.В., ФИО40, ФИО41 на собрании отсутствовали, их голоса не учитывались (л.д.201-214, т.2, л.д.41-250, т.4, л.д.1-168, т.5);

ФИО42 (кв.1069 - 71,4 кв.м), ФИО43 (кв.1169 – 62,8 кв.м), ФИО44 (кв.681 – 25,1 кв.м), ФИО45 (кв.800 – 40,2 кв.м), ФИО46 (кв.40 – 25,3 кв.м), ФИО47 (кв.575 – 34,2 кв.м), ФИО48 (кв.311 – 25,4 кв.м), ФИО49 (кв.3 – 25,3 кв.м), ФИО50 (кв.1475 – 31,8 кв.м), ФИО51 (кв.82 – 25 кв.м), ФИО52 (кв.756 – 24,9 кв.м), ФИО53 (кв.249-250 – 60,7 кв.м и 85,4 кв.м), ФИО54 (кв.594 - 32,5 кв.м), ФИО55 (кв.1290 - 82,8 кв.м) указаны, как участвовавшие в собрании, однако исключение их голосов из общего числа голосов собственников, явившихся на собрание, не повлечет за собой неправомочность собрания (75.023,50 - 71,4 - 62,8 - 25,1 - 40,2 - 25,3 - 34,2 - 25,4 - 25,3 - 31,8 – 25 - 24,9 - 60,7 - 85,4 - 32,5 - 82,8 = 74.370,70) (л.д.71-74, т.6, л.д.193-205, т.7);

собственником квартиры 1290 площадью 82,8 указано ООО «Юнит», не участвовавшее в собрании, то есть голос ФИО56 не учитывался и не мог повлиять на кворум (л.д.198, т.7).

Также истцы указывали на то, что часть дольщиков до состоявшегося 23.04.2017 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключили соглашение об уступке прав и обязанностей, возникших на основании договоров участия в долевом строительстве, то есть не имели права участвовать в собрании, однако их голоса были учтены (л.д.215, т.2).

Суд считает данное утверждение обоснованным в отношении следующих граждан: ФИО57, уступившего свои права ФИО58 (кв.142 – 56,5 кв.м), ФИО59, уступившей права ФИО60 (кв.468 – 29,6 кв.м), ФИО61, уступившего права ФИО62 (кв.951 – 35 кв.м), ФИО63, поскольку он расторг предварительный договор купли-продажи квартиры 1017 площадью 45,2 кв.м и по состоянию на 21.03.2017 ее собственником являлось ООО «Юнит» (л.д.18-25, т.3, л.д.60, т.4). Общая площадь указанных квартир составляет 166,30 кв.м (56,5 + 29,6 + 35 + 45,2).

Исключение указанных площадей из совокупной площади лиц, явившихся на собрание 23.04.2017, также не позволит сделать вывод об отсутствии кворума на собрании (74.370,70 – 166,30 = 74.204,40).

В остальной части суд не находит довод истцов убедительным, поскольку из содержания приложения к протоколу счетной комиссии от 23.04.2017 не следует, что была учтена явка прежних дольщиков ФИО64 (кв.253), ФИО65 (кв.302), ФИО66 (кв.2022), ФИО67 (кв.2079), ФИО68 (кв.437) и ФИО69 (кв.447). Наоборот, среди явившихся на собрание указаны новые дольщики в отношении перечисленных жилых помещений: ФИО70 (кв.253), ФИО71 (кв.302), ФИО72 (кв.2022), ФИО73 (кв.2079), ФИО74 (кв.437), ФИО75 (кв.447). Прежний дольщик ФИО67 (в отношении квартиры 2083) указан, как не явившийся на собрание, его голос не учитывался.

Под пунктами 4 и 5 повестки дня на общем собрании собственников помещений дома 23.04.2017 значились вопросы о выборе способа управления многоквартирным домом: управление ТСН либо управление управляющей организацией и об утверждении устава ТСН «Времена года».

В соответствии с частью 2 статьи 135 ЖК РФ устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

В соответствии с протоколом общего собрания от 23.04.2017 № за принятие решения о выборе способа управления – управление ТСН «Времена года» и утверждение устава ТСН «Времена года» проголосовало 89,35% собственников.

Исследование протокола счетной комиссии по подсчету голосов и приложения к нему позволяет суду придти к выводу о неверном подсчете голосов, отданных за создание ТСН «Времена года» и утверждение устава.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

Вместе с тем, при подсчете голосов по всем вопросам повестки дня счетная комиссия определяла на общее количество голосов собственников помещений в доме, равное общей площади принадлежащих им жилых и нежилых помещений, а количество проголосовавших лиц. В частности, по вопросу о выборе способа управления домом счетная комиссия указала, что за создание ТСН отдали свои голоса 1.406 человек, то есть 89,35% от общего количества лиц, принявших участие в собрании (1.406 чел. * 100 : 1.573 чел.) (л.д.82, т.4).

Исходя из рассчитанной судом и указанной выше общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме <адрес>, решения за создание ТСН и утверждении устава считаются принятыми, если за них проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 65.500,05 голосами (131.000,10 : 2).

Руководствуясь приложением к протоколу счетной комиссии по подсчету голосов от 23.04.2017, суд определил, что количество голосов, отданных за создание ТСН, - 66.662 голоса (л.д.41-82, т.4).

Из указанной суммы, по мнению суда, следует вычесть следующие голоса, учтенные счетной комиссией в качестве голосов, отданных за создание ТСН (расчет голосов приведен судом выше):

голоса истцов (за исключением ФИО6, участвовавшей в голосовании), поскольку ответчики признали факт их неучастия в собрании, - 599;

голоса, учтенные дважды - 225,20;

голоса лиц, уступивших на момент проведения собрания свои права и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, иным лицам - 166,30;

голоса собственника нежилого помещения 29-Н, ФИО76 (1.705,7), так как доказательств наличия у данного лица полномочий участвовать в собрании и голосовать по вопросам повестки дня ответчики в материалы дела не представили, а в Едином государственном реестре недвижимости сведения о собственнике данного помещения отсутствуют (л.д.234-236, т.5); оснований полагать, что ФИО76 является титульным владельцем данного нежилого помещения, у суда ввиду отсутствия соответствующих доказательств, не имеется; в подобной ситуации право на участие в собрании собственников помещений имеет застройщик, однако ООО «Юнит» участия в собрании не принимал.

Таким образом, общее количество голосов, отданных на собрании 23.04.2017 за создание ТСН и утверждение устава, - 63.965,80 (66.662 – 599 - 225,20 – 166,30 - 1.705,7), то есть менее необходимого в соответствии с частью 1 статьи 136 ЖК РФ количества голосов (65.500,05). Решения общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ по пунктам 4 и 5 повестки дня недействительны.

В силу части 1.1 статьи 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

В нарушение указанной нормы права протокол общего собрания собственников помещений от 23.04.2017 № подписан председательствующим, секретарем собрания и двумя членами счетной комиссии.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела иных доказательств волеизъявления, для суда не представляется возможным проверить обоснованность довода истцов о неучастии в собрании ряда лиц, чьи голоса учтены счетной комиссией, как отданные за создание ТСН. К таковым относятся следующие собственники жилых помещений, подавшие в суд заявления о неучастии в голосовании: ФИО42 (кв.1069 - 71,4 кв.м), ФИО43 (кв.1169 – 62,8 кв.м), ФИО44 (кв.681 – 25,1 кв.м), ФИО45 (кв.800 – 40,2 кв.м), ФИО46 (кв.40 – 25,3 кв.м), ФИО47 (кв.575 – 34,2 кв.м), ФИО48 (кв.311 – 25,4 кв.м), ФИО49 (кв.3 – 25,3 кв.м), ФИО50 (кв.1475 – 31,8 кв.м), ФИО51 (кв.82 – 25 кв.м), ФИО52 (кв.756 – 24,9 кв.м), ФИО53 (кв.249-250 – 60,7 кв.м и 85,4 кв.м), ФИО54 (кв.594 - 32,5 кв.м), ФИО55 (кв.1290 - 82,8 кв.м), обладающие в совокупности 652,80 голосами (л.д.71-74, т.6, л.д.193-205, т.7).

Таким образом, общее количество голосов, отданных за создание ТСН и утверждение устава, уменьшенное на количество указанные выше голосов, составляет 63.313 (63.965,80 – 652,80), что свидетельствует о недействительности принятых решений.

При этом суд причитает необходимым отметить, что само по себе отсутствие в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении устава, подписей всех собственников помещений в многоквартирном доме, проголосовавших за принятие таких решений, не является безусловным основанием для признания решений недействительными, если инициаторами собрания иными допустимыми и относимыми доказательствами подтверждено волеизъявление лиц на принятие данных решений. Подобных доказательств ответчики в материалы дела не представили, а протокол счетной комиссии от 23.04.2017 с приложением к нему, как установлено судом ранее, не в полной мере соответствует действительности.

Довод истцов о том, что вопрос о расторжении договора с управляющей компанией СПб ГУПРЭП «Строитель» в повестку дня включен не был, не имеет, по мнению суда, правового значения, поскольку голосование по данному вопросу на собрании 23.04.2017 не проводилось и решение по нему не принималось.

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности решения о выборе способа управления – управление ТСН «Времена года», то есть о создании ТСН, принятые общим собранием собственников решения:

об избрании правления ТСН (пункт 6 повестки дня);

об избрании ревизионной комиссии (пункт 7 повестки дня);

о включении в члены ТСН «Времена года» собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> (пункт 8 повестки дня);

об определении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование (в помещении ТСН) (пункт 11 повестки дня);

о наделении гражданина полномочиями заявителя для государственной регистрации ТСН (пункт 12 повестки дня);

об озеленении и благоустройстве земельного участка, а именно о поручении правлению ТСН разработать и осуществить комплекс мероприятий по озеленению и благоустройству земельного участка с разработкой и согласованием необходимого пакета документов (пункт 18 повестки дня);

о распределении доходов от хозяйственной деятельности ТСН и определении направлений их использования (пункт 21 повестки дня);

о порядке доведения информации о текущей деятельности ТСН и счетов на оплату (пункт 24 повестки дня);

о наделении правления ТСН полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (пункт 25 повестки дня) также подлежат признанию недействительными.

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенция общего собрания членов товарищества собственников жилья различны. Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, определены законодателем в части 2 статьи 44 ЖК РФ, вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, - в части 2 статьи 145 ЖК РФ.

Исходя из пунктов 3, 7 и 11 части 2 статьи 145 ЖК РФ, избирать членов правления товарищества и членов ревизионной комиссии, определять направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества и размер вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества уполномочено общее собрание членов товарищества собственников жилья, а не общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, то есть в рассматриваемой ситуации принятые на общем собрании собственников помещений 23.04.2017 решения по вопросам повестки дня № 6, 7, 21 и 26 ничтожны (пункт 3 статьи 181.5 ГК РФ).

В силу пункта 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к полномочиям общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем принятое общим собранием собственников помещений 23.04.2017 решение о наделении правления ТСН полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме противоречит действующему законодательству.

Согласно пунктам 4.2 и 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме могут быть наделены только совет многоквартирного дома и председатель совета многоквартирного дома.

Из протокола от 23.04.2017 № следует, что общим собранием собственников помещений были приняты решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (пункт 17 повестки дня), об организации пропускного режима на территории дома (ограничении въезда, установке ворот, калиток, шлагбаумов, запрете парковки) (пункт 19 повестки дня), а также о пользовании общим имуществом собственников общим имуществом собственников помещений в доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если дня их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений с многоквартирном доме (пункт 20 повестки дня).

Пунктами 2 и 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, и решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее число голосов собственников помещений многоквартирного <адрес> составляет 131.000,10, то есть 2/3 от указанного числа – это 87.333,40. На собрании 23.04.2017 присутствовали собственники, обладающие в совокупности 75.838,50 голосами, что свидетельствует о недостаточности количества голосов для принятия решений по пунктам 17, 19 и 20 повестки дня даже при условии сто процентного голосования явившихся за принятие данных решений.

Таким образом, решения по пунктам 17, 19 и 20 повестки дня следует признать недействительными.

Решением общего собрания собственников помещений от 23.04.2017 утверждены размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, приведенные в приложении 1 (пункт 23 повестки дня) (л.д.11, т.4).

Согласно приложению 1 собственники утвердили размеры платы за услуги по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации многоквартирного дома, которые будет оказывать ТСН «Времена года».

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности решения общего собрания собственников помещений от 23.04.2017 о создании ТСН «Времена года», то решение этого собрания об утверждении размеров обязательных платежей и (или) взносов, которые будут взиматься ТСН «Времена года» при осуществлении им своей деятельности, также следует признать недействительным.

Правовых оснований для признания остальных решений общего собрания собственников помещений от 23.04.2017 недействительными у суда не имеется, поскольку они приняты достаточным количеством голосов собственников (большинством от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании) и в пределах полномочий общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (пункты 1 – 3, 9, 10, 13 – 16, 22 повестки дня).

Частью 6 статьи 46 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Материалами дела установлено, что истец ФИО6, являясь собственником <адрес> в Санкт-Петербурге, принимала участие в общем собрании собственников помещений указанного дома 23.04.2017 и голосовала по всем вопросам повестки дня. Голосование ФИО17 не могло повлиять на результаты голосования, а доказательств нарушения волеизъявления она в материалы дела не представила, в связи с чем суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска ФИО6 в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ООО «Юнит» удовлетворить в части.

Признать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д.73, корп.5, литера А о выборе способа управления многоквартирным домом (пункт 4 повестки дня), об утверждении устава товарищества собственников недвижимости «Времена года» (пункт 5 повестки дня), об избрании правления товарищества собственников недвижимости (пункт 6 повестки дня), об избрании ревизионной комиссии (пункт 7 повестки дня), о включении в члены товарищества собственников недвижимости «Времена года» собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: улица Красуцкого, д.3, корп.2, литера А (5 строительный корпус) (пункт 8 повестки дня), об определении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование (пункт 11 повестки дня), о наделении гражданина полномочиями заявителя для государственной регистрации товарищества собственников недвижимости (пункт 12 повестки дня), о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пункт 17 повестки дня), об озеленении и благоустройстве земельного участка (пункт 18 повестки дня), об организации мер безопасности на территории дома (пункт 19 повестки дня), о пользовании общим имуществом собственников помещений в доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 20 повестки дня), о распределении доходов от хозяйственной деятельности товарищества собственников недвижимости и определении направлений их использования (пункт 21 повестки дня), об утверждении размеров обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (пункт 23 повестки дня), о порядке доведения информации о текущей деятельности товарищества собственников недвижимости и счетов на оплату (пункт 24 повестки дня), о наделении правления товарищества собственников недвижимости полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (пункт 25 повестки дня), об определении размера вознаграждения членов правления товарищества собственников недвижимости и председателя правления товарищества собственников недвижимости (пункт 26 повестки дня), оформленные протоколом от 23.04.2017 №, недействительными.

В остальной части в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 отказать.

В удовлетворении иска ФИО6 отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В.Мороз

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ