Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания», Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности, обязании привести помещение в первоначальное состояние

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в котором указал, что он является собственником квартир № и №, расположенных по адресу <адрес>.

В помещении №, расположенном в указанном доме, проведены работы по демонтажу внутренней капитальной стены и осуществлено присоединение части парадной (т.е. общедомового имущества) к указанному помещению, что привело к необходимости использования ранее запасного (черного) хода в качестве основного, изменению внешнего и внутреннего архитектурного решения здания, а также к нарушению путей эвакуации из вышерасположенпых квартир, всех правил и нормативов.

Фактически было осуществлено присоединение части парадной к помещению №. Данные изменения видны при сопоставлении архивных и новых планов ПИБ.

Истец совместно с другим собственником обращался с заявлениями в Филиал СПб ГУП *, КГИОП, ** с целью выяснения законности произведенной перепланировки.

Согласно полученным ответам, задание на перепланировку помещения № и части вестибюля парадной лестницы не выдавалось, проектная документация не согласовывалась, разрешение на перепланировку, которая была осуществлена в 1997 году, не выдавалось.

Истцу стало известно, что право собственности в 2015 году на помещение № было зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Восточно-Европейская Управляющая Компания".

Истец считает, что помещение № как объект недвижимости в нынешнем состоянии (границах) нарушает права истца как собственника помещений многоквартирного дома № по <адрес>, поскольку фактически в спорное нежилое помещение была включена площадь общего домового имущества многоквартирного дома (лестничная клетка, парадный вход) без согласия собственников дома по указанному адресу. Данная перепланировка привела к необходимости использования ранее запасного (черного) хода в качестве основного, изменению внешнего и внутреннего архитектурного решения здания, а также к нарушению путей эвакуации из вышерасположенных квартир, всех правил и нормативов.

Спорное помещение было приобретено ООО "Восточно-Европейская Управляющая Компания" на основании Договора купли-продажи нежилого помещения, заключаемого по результатам торгов от 23.11.2010 №. заключенного с ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (собственник имущества - Санкт-Петербург).

Помещение № было передано ООО "Восточно-Европейская Управляющая Компания" по акту приёма-передачи от 29.12.2010 года.

Право собственности на указанное помещение было зарегистрировано за ООО "Восточно-Европейская Управляющая Компания" в 2015 году. До этого момента, право собственности на помещение № было зарегистрировано за Санкт-Петербургом.

Поскольку в результате совершенной сделки купли-продажи ООО "Восточно-Европейская Управляющая Компания" приобрело в составе спорного помещения часть общего имущества многоквартирного дома (парадный вход, лестничная клетка), фактически не принадлежащего Санкт- Петербургу, ранее не зарегистрированного за ним на праве собственности, то настоящий иск о признании зарегистрированного права собственности ООО "Восточно-Европейская Управляющая Компания" на помещение № отсутствующим заявлен с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствии с законом, а также в целях защиты прав всех собственников многоквартирного дома № по адресу: <адрес>, и возврата части вестибюля парадной лестницы в собственность собственников многоквартирного дома.

Истец ФИО1 просит признать отсутствующим право собственности ООО "Восточно-Европейская Управляющая Компания" на всё помещение № по адресу: <адрес>, признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на всё помещение № по адресу: <адрес>, признать право собственности на часть вестибюля парадной лестницы (парадный вход, лестничная клетка) за собственниками многоквартирного дома № по адресу: <адрес>, обязать Санкт-Петербург в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга привести в первоначальное состояние помещение № по адресу: <адрес>.

Представитель истца ФИО1, адвокат Мищенко И.И. в судебное заседание явился, иск поддерживает, считает, что, несмотря на то, что о нарушении своего права жильцы дома длительное время не знали, поскольку думали, что в подъезде ведутся ремонтные работы, сторона истца считает, что к спорным правоотношениям срок исковой давности не применяется, поскольку заявленный ФИО1 иск является негаторным. В настоящее время все собственники помещений данного подъезда вынуждены пользоваться черным ходом, который не соответствует нормативным требованиям. Право собственности ответчика ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания» зарегистрировано лишь в 2015 году, до регистрации права собственности истец не мог знать о том, что у ответчика возникло право собственности.

Представитель 3-его лица Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, поддерживает позицию истца, суду сообщила, что проведенной проверкой была установлена несогласованная перепланировка и неисполнение обязательств, возникших у Общества при заключении охранного обязательства. Требования истца являются обоснованными, а спорное помещение должно быть приведено в состояние существовавшее на 1989 год, зафиксированное инвентаризацией и планами на указанный год.

В своей письменной позиции по настоящему делу представитель Комитета указал, что в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.07.1999 № здание, расположенное по адресу: <адрес>, является объектом культурного наследия регионального значения <данные изъяты>.

Согласно п. 1 ст. 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а

также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Между КГИОП и ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания» заключено охранное обязательство от 26.09.2014 года №. В соответствии с п. <данные изъяты> Приложения № к охранному обязательству ответчику 1 необходимо было в течении 12 месяцев со дня заключения охранного обязательства выполнить оформление входов в помещение № в соответствии с заданием КГИОП и согласовать перепланировку помещения №.

На момент осмотра специалистом отдела Центрального района Управления пользованию и охране объектов культурного наследия КГИОП 12.11.2015 установлено: в помещении № выполнена несогласованная с КГИОП перепланировка, в результате которой вестибюль парадной лестницы отделен перегородкой от лестничной клетки, в вестибюле устроен санузел. В капитальной стене между вестибюлем и помещением № пробиты два проема. На 26.11.2015 задания на перепланировку собственник помещения не запрашивал, проектная документация по перепланировке не согласована.

В соответствии с положением о Комитете имущественных отношений от 2015 года № 98, в полномочия Комитета не входит обязанность восстановления начального состояния помещения. Учитывая, что вышеуказанное помещение находится в собственности у ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания», необходимо обязать собственника восстановить первоначальный вид спорного помещения №, расположенного в здании по адресу: <адрес>.

Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3 в судебное заседание явился, считает, что истцом пропущен срок исковой давности, избран ненадлежащий способ защиты права. Представитель Комитета представил суду письменные возражения, в которых указал следующее.

Учитывая, что иск направлен на защиту прав домовладельцев, которые не могли не знать о длительном (более 3-х лет) нарушении своего права долевой собственности, КИО заявляет о применении срока исковой давности. При этом ссылки истца на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" неправомерны по следующим причинам. Как указывается в п. 7 указанного постановления «исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об

истребовании имущества из чужого незаконного владения)».

Указанная позиция Пленума № 43 согласуется с позицией п. 43 Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": «В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом».

На основании вышеизложенного и учетом того обстоятельства, что спорный объект недвижимости с 2010 года находится в фактическом владении и пользовании Ответчика № 1, а нарушение прав домовладельцев имело место (если даже и согласиться с этими нарушениями) не позднее 1997 года, то к иску ФИО1 нельзя применять правила ст. 208 и 304 ГК РФ.

Ответчик № 2 является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости. «... права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.» (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8").

По требованию о признании отсутствующим права собственности Санкт-Петербурга нет какого-либо спора, поскольку ответчики не утверждают о наличии данного права. Комитет полагает, что правом собственности на спорный объект обладает только Ответчик № 1, а право собственности Санкт-Петербурга прекратилось с момента регистрации права собственности ООО «ВЕУК».

По требованию о приведении объекта в первоначальное состояние истец не доказал, что ***, **** или орган государственной власти Санкт-Петербурга осуществил перепланировку спорного Объекта. Кроме того, в деле отсутствуют документы о «первоначальном» состоянии, под которым исходя из буквального прочтения просительной части искового заявления следует понимать состояние на момент постройки в XIX веке здания по адресу: <адрес>.

Нежилое помещение № до момента приватизации находилось в собственности Санкт-Петербурга и не являлось общим имуществом собственников квартир, что подтверждается следующим.

Право собственности Санкт-Петербурга возникло в соответствии с пунктом 1 Приложения 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991г. № 3020-1, согласно которому жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), отнесены к муниципальной собственности (в Санкт-Петербурге - в соответствии с п. 3 ст.6 Закона РФ от 28.08.1995 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» - к государственной собственности Санкт-Петербурга).

Внесение нежилого помещения № в Реестр собственности Санкт- Петербурга 17.12.2009 года подтверждается выпиской из реестра. Кроме того в свидетельстве о регистрации права собственности Санкт-Петербурга от 2010 года в качестве правоустанавливающего документа указана выписка из реестра от 17.12.2010. Истцом не оспорен данный правоустанавливающий документ. Так же не оспорена и государственная регистрация права.

Представитель ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания» по доверенности ФИО9 в судебное заседание явился, иск не признает, суду сообщил, что спорное помещение было приобретено Обществом с торгов, поэтому Общество является добросовестным приобретателем, при этом истцом пропущен срок исковой давности. Представитель представил суду письменные возражения, в которых указал, что истец утверждает, что ответчики нарушили его права, которых в 1997 году ни у него не у его предшественника не существовало. Истец в своем заявлении в обосновании своей правовой позиции ссылается на то, что при проведении перепланировки в 1997 году были грубо нарушены статьи 36, 40 44 Жилищного кодекса РФ утвержденного Федеральным Законом № 188-ФЗ 29 декабря 2004 года. На период проведения перепланировки в Российской Федерации действовал Жилищный кодекс РСФСР, утвержденный Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года.

В 1997 году для проведения перепланировки не требовалось согласия всех собственников квартир в многоквартирном доме в виду отсутствия такой правовой нормы в ЖК РСФСР. Такими образом, ответчик при проведении работ по перепланировке помещения № в 1997 году не мог нарушить права истца и предшествующего собственника предоставленных им ЖК РФ в 2004 году, в виду отсутствия таких прав в законодательстве РФ на тот момент.

Общество является добросовестным приобретателем по данной сделке. Как указано истцом Общество приобрело недвижимое имущество (помещение №) расположенное в доме <адрес>. Приобретение имущества осуществлялось ответчиком в рамках закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» При оформлении приватизации потенциальным покупателям был представлен кадастровый паспорт объекта недвижимости, свидетельство о собственности на данный объект в котором имелась отметка, что отчуждаемый объект недвижимости является объектом культурного наследия.

Закон устанавливает, что единственным доказательством существования права на недвижимое имущество, это факт его государственной регистрации. На момент заключения договора купли продажи, судебных споров в отношении этого объекта недвижимости не было. Кроме того на данный объект было выдано охранное свидетельство свидетельствующее о том, что это объект культурного наследия. Таким образом, у Общества не вызывало и не вызывает сомнений наличие до 21.05.2015 года права собственности на спорное помещение № за городом Санкт-Петербургом.

Истец пропустил сроки исковой давности. Истец в представленных материалах и в исковом заявлении утверждает, что перепланировка была проведена 1997 году. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму"».

Таким образом, Гражданский кодекс устанавливает предельный срок исковой давности в 10 лет исчисляемых с момента нарушения права.

Как установлено материалами дела нарушение права, по мнению истца, было осуществлено в 1997 году, то есть предельный срок исковой давности истекал в 2008 году.

Исковое заявление предъявлено в октябре 2015 года, спустя 18 лет после проведения ответчиком перепланировки.

Таким образом, сроки исковой давности истекли по данному иску в 2008 году.

Требование о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть предъявлено только в случае невозможности предъявления иных специальных исков установленных законодательством.

Истец в своем исковом заявлении указывает, что он в соответствии со статьей 290 ГК РФ как собственник квартиры в многоквартирном доме является и собственником части общего имущества дома, и просит суд признать право собственности на часть вестибюля парадной лестницы за всеми собственниками многоквартирного дома, а так же привести помещение в первоначальное состояние существовавшее до перепланировки осуществленной 1997 году. Таким образом, истцом заявлены требования, обозначенные в статье 12 ГК РФ (Требование о признании права, и требование о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права). Следовательно, требования о признании права собственности отсутствующим, заявлены быть не могут, так как истцом выбраны способы защиты своих прав, предусмотренные законодательством, а именно требования о признании права собственности и возврата имущества во владение собственникам многоквартирного дома.

Кроме того, требование истца о признании права собственности на часть вестибюля парадной лестницы подразумевает под собой признания за истцом правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, которым сегодня владеет ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания». Имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если оно приобретено по возмездной сделке.

20.09.2010 года Комитет по Управлению городским имуществом Санкт- Петербурга в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» вынес распоряжение о приватизации объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. метров.

19.11.2010 года состоялся аукцион о продаже помещения <данные изъяты>, победителем которого стало ООО «ВЕУК». В соответствии с итогами аукциона ОАО «Фонд Имущества Санкт-Петербурга» как продавец заключил договор купли продажи помещения № с ООО «ВЕУК». Таким образом, сделка купли продажи помещения № соответствовала требованиям законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества. В соответствии с п.<данные изъяты> Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора. ОАО «Фонд Имущества Санкт-Петербурга» передал во владение это помещение 29.12.2010 года по акту приема-передачи ООО «ВЕУК». В свою очередь ООО «ВЕУК» оплатил указанную в договоре стоимость. Таким образом, ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» передал в фактическое владение ООО «ВЕУК» помещение № площадью <данные изъяты> кв. метров, в границах указанных в кадастровом паспорте, который является приложением к договору.

Следовательно, право собственности на помещение № возникло у ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания» на основании сделки (договор купли-продажи). Истец не оспаривает договор купли продажи помещения №.

Представитель 3-го лица АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в судебное заседание не явился, ранее представил суду письменные возражения, в которых указал, что 19.11.2010 года Фондом имущества на основании договора поручения от 20.04.2010 №, заключенного с *** и доверенности от 20.04.2010 года № был проведен аукцион по продаже помещения №.

Торги проводились на основании распоряжения Комитета от 20.09.2010 года № «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <адрес>».

Право государственной собственности Санкт-Петербурга зарегистрировано 11.02.2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2010 года. В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ Санкт-Петербург, являясь собственником, в лице Комитета имело право распоряжаться помещением №, в том числе, имело право его продажи на торгах. В связи с чем, в Фонд имущества был передан пакет документов для организации и проведения торгов по продаже помещения №.

Функции по организации и проведению аукционов от имени Комитета осуществлял Фонд имущества в порядке и на условиях, установленных распоряжением Комитета от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости» и распоряжением Комитета №2242-рз.

Право собственников на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотрено также статьей 36 Жилищного кодекса РФ. Исходя из пункта 1 данной статьи, к общему имуществу относятся помещения в многоквартирном доме, являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном оборудование.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491 в состав общего имущества многоквартирного дома включены помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

Из приведенных норм следует, что отнесение помещения к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме связано непосредственно с назначением данного помещения, а именно с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме, поскольку такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет только вспомогательное назначение.

Технические характеристики помещения №, наличие систем электроснабжения, водоснабжения, канализации и центрального отопления позволяют использовать его в качестве самостоятельного помещения, а не по вспомогательному назначению только для обслуживания других помещений в доме. В отношении Помещения №, проведен технический и кадастровый учет, таким образом, оно сформировано как самостоятельный объект недвижимости.

Согласно кадастровому паспорту Помещения № от 23.11.2009 года, выданному филиалом *****, указанное помещение по назначению является нежилым, наружные границы не изменились, сведения предоставлены по состоянию на 1998 год.

Между тем, согласно справке филиала СПб ГУП ***** 14.06.2015 №, наружные границы Помещения № изменились. Имеются сведения о перепланировке по состоянию на 1997 год, в составе которой учтены части помещения, ранее учтенные в составе лестничной клетки, относящейся к местам общего пользования многоквартирного дома.

Исследовав и оценив представленные суду доказательства, выслушав участников процесса, суд пришел к выводу о том, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению в части, по следующим основаниям.

ФИО1 является собственником долей в праве общей долевой собственности на квартиры № и № в доме <адрес>.

Спорное помещение № находится в том же подъезде многоквартирного дома.

Нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв. м находится в собственности ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания», право зарегистрировано 21.05.2015 года.

Ранее 11.02.2010 года на указанное помещение зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга, на основании выписки из Реестра собственности Санкт-Петербурга от 17.12.2009 года.

Из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами, что спорное помещение было сформировано из ранее существовавшего нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> кв. м и части лестничной клетки.

Так, в ответе филиала ГУП ***** от 04.06.2015 года указано, что по состоянию на 1989 год в составе многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> было учтено нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв. м и лестничная клетка, относящаяся к местам общего пользования многоквартирного дома. При проведении текущей инвентаризации в 1997 году зафиксирована перепланировка, в результате которой в составе нежилого помещения № учтены части помещения (ныне ч.п. <данные изъяты>), ранее учтенные в составе лестничной клетки, относящейся к местам общего пользования многоквартирного дома. Площадь помещения изменилась и составила <данные изъяты> кв.м. Наружные границы нежилого помещения № изменились. Документы, подтверждающие законность перепланировки в архиве филиала отсутствуют (л.д. 19).

Суд полагает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении прав истца как собственника помещений многоквартирного дома, а также о нарушении законодательства об объектах культурного наследия.

Вследствие указанных действий по формированию спорного нежилого помещения №, собственники иных помещений, расположенных в данном подъезде лишены возможности пользования парадным входом и вынуждены использовать черный вход, при этом общее имущество собственников уменьшилось на ту площадь, на которую увеличилась площадь нежилого помещения №, а именно на <данные изъяты> кв. м.

Доводы ответчиков и 3-го лица АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» о том, что часть лестничной клетки, присоединенная к ранее существовавшему помещению №, не относится к общему имуществу, не состоятельны.

Перепланировка с увеличением площади нежилого помещения № зафиксирована в 1997 году.

Вместе с тем, определение перечня элементов многоквартирного жилого дома, которые находятся в общей долевой собственности домовладельцев, было дано в Законе РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». В соответствии с ч. 2 ст. 8 данного Закона в коллективной (общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории, находящиеся за пределами или внутри помещений и предназначенные для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно статье 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, вследствие возникновения в данном многоквартирном доме объектов, находящихся не только в государственной, но и в частной собственности физических лиц, возникла и общая собственность собственников помещений на общее имущество.

Согласно сведениям, представленным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, право собственности на квартиры № в указанном доме возникло в 1993 году, на квартиры № в 1995 году, а на квартиры № в 1996 году.

По смыслу положений статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ право собственности нарушается, когда имущество используется другими лицами без согласия собственника.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, один из сособственников помещений город Санкт-Петербург был не вправе решить судьбу общего имущества без согласия иных собственников помещений многоквартирного дома, при этом то, что лестничная клетка, вестибюль парадного входа входят в состав общего имущества не вызывает у суда сомнений.

Дом № по <адрес> является объектом культурного наследия регионального значения – <данные изъяты> - часть комплекса <данные изъяты>.

Согласно Перечню предметов охраны объекта культурного наследия регионального значения <данные изъяты>, вестибюли и парадные лестницы дома являются предметом охраны (л.д. 104-117).

Отношения, возникающие в области сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 45 указанного Федерального закона работы по сохранению объекта культурного наследия (в том числе ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования) проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 этой статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ.

В соответствии со ст. 52 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", собственники осуществляют свое право пользования выявленным объектом культурного наследия по своему усмотрению с учетом требований, установленных указанным Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде, а также не нарушает права и законные интересы других лиц.

Объект культурного наследия, включенный в реестр, используется с обязательным выполнением следующих требований:

- обеспечение неизменности облика и интерьера выявленного объекта культурного наследия в соответствии с особенностями, определенными как предмет охраны данного объекта и изложенными в заключении историко-культурной экспертизы;

- согласование в порядке, установленном пунктом 4 статьи 35 вышеуказанного Федерального закона, осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории выявленного объекта культурного наследия, либо на земельном участке или части водного объекта, в пределах которых располагается выявленный объект археологического наследия.

Как указал в своих письменных объяснениях представитель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры осмотром установлено, что в помещении № выполнена несогласованная с КГИОП перепланировка, в результате которой вестибюль парадной лестницы отделен перегородкой от лестничной клетки, в вестибюле устроен санузел. В капитальной стене между вестибюлем и помещением № пробиты два проема. На 26.11.2015 года задания на перепланировку собственник помещения не запрашивал, проектная документация по перепланировке не согласована.

Указанное свидетельствует о незаконности формирования спорного нежилого помещения № площадью <данные изъяты> кв. м.

Доводы представителя ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания» о том, что Обществу было выдано охранное обязательство на помещение площадью <данные изъяты> кв.м и таким образом, КГИОП согласился с произведенной перепланировкой, не состоятельны, и не свидетельствуют о неправильности выводов суда о незаконности формирования спорного нежилого помещения.

В охранном обязательстве на нежилое помещение, расположенное в объекте культурного наследия регионального значения № от 26.09.2014 года, в п. <данные изъяты> указано, что Общество обязано выполнять работы по сохранению Помещения, предусмотренные актом осмотра технического состояния Помещения, составляющим единое целое с охранным обязательством, актами текущего осмотра, предписаниями Госоргана.

Актом осмотра, являющимся приложением <данные изъяты> к охранному обязательству № от 26.09.2014 года, предусмотрено выполнение оформления входов в помещение № в соответствии с заданием КГИОП, согласование перепланировки помещения № с КГИОП.

Как следует из акта мероприятия по контролю за состоянием объектов культурного наследия от 12.11.2015 года, отделение вестибюля парадной лестницы от лестничной клетки и устройство в вестибюле санузла, является несогласованной с КГИОП перепланировкой, согласование которой и должен был осуществить собственник, а также должен был в срок до 26.09.2015 года переоформить входы в помещение № (л.д. 94).

Таким образом, КГИОП не только не согласен с произведенной перепланировкой, но и считает ее несогласованной, а соответственно незаконной.

Исходя из изложенного суд полагает, что истцом доказаны нарушение его прав и незаконность формирования спорного нежилого помещения №, за счет присоединения вестибюля парадной лестницы и части лестничной клетки.

Возражая в отношении заявленных требований, ответчики ссылаются на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, не предусмотренный законом, а Общество является добросовестным приобретателем спорного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно статье 304 этого же Кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

По смыслу приведенных норм права в их взаимосвязи, в случае распоряжения имуществом неуполномоченным лицом помимо воли собственника, собственник вправе требовать устранения нарушения его прав, как связанных так и не связанных с лишением владения, вне зависимости от добросовестности приобретателя.

Указанная позиция высказана Верховным Судом РФ в Определении от 01.09.2015 года N 18-КГ15-113.

При этом в соответствии с положениями пункта 1 статьи 9 данного Кодекса, устанавливающего, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, выбор одного из предусмотренных законом способов защиты нарушенного права принадлежит тому лицу, чье право нарушено.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Суд полагает, что признание права истца на имущество и признание права ответчика на имущество отсутствующим, при том, что удовлетворение указанных требований приведет к восстановлению права собственности истца на спорное имущество, являются равнозначными способами защиты нарушенного права.

Суд полагает, что право выбора способа защиты прав собственника помещения в многоквартирном доме на общее имущество данного дома принадлежит истцу и обусловлено обстоятельствами, которые привели к нарушению права.

Судом установлено, что ответчик ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания» является собственником спорного помещения, и препятствует пользованию вестибюлем парадного входа другими собственниками помещений указанного дома. При этом собственники помещений многоквартирного дома не были лишены владения общим имуществом, им были созданы препятствия в части пользования одной из частей этого имущества, а именно частью лестничной клетки, незаконно вошедшей в состав помещения №.

Соответственно истцом заявлены требования адекватные нарушению его права и обстоятельствам дела, а удовлетворение заявленных требований ведет к восстановлению нарушенного права, поскольку признание права ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания» и Санкт-Петербурга на спорное помещение отсутствующим восстановит первоначальное положение, при котором вестибюль парадной лестницы войдет в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, а помещение № площадью <данные изъяты> кв. м останется в собственности Санкт-Петербурга. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчиков на объект.

Более того, вопреки позиции ответчиков, истцом не могли быть заявлены требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку основанием заявленных требований является нарушение ответчиками права истца на общее имущество в части вестибюля парадной лестницы. При этом указанный вестибюль являлся частью общего имущества собственников, не был сформирован в установленном порядке как самостоятельный объект недвижимости и объектом гражданских прав не являлся, в связи с чем, его возврат в общую собственность не возможен без признания отсутствующим права ответчиков на всё помещение №. Удовлетворение же судом требований об истребовании неиндивидуализированной части общего имущества привело бы к невозможности исполнения указанного решения суда и неэффективности судебной защиты нарушенных прав.

Не состоятельной является и позиция представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в части того, что требования о признании отсутствующим права Санкт-Петербурга заявлены необоснованно, поскольку Санкт-Петербург распорядился своим правом, произведя отчуждение спорного помещения № ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания» и на указанный объект не претендует.

При признании права собственности Общества на спорное помещение отсутствующим, вестибюль не войдет в состав общего имущества, поскольку на помещение №, включающее часть общего имущества, было зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга. Соответственно в целях восстановления нарушенного права необходимо признать отсутствующим право как Общества, так и Санкт-Петербурга, в связи с чем, заявленные требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

По смыслу указанного положения, заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Иное означало бы нарушение принципа диспозитивности гражданского процесса.

Вместе с тем, суд полагает требование о признании права собственности на часть вестибюля парадной лестницы за собственниками многоквартирного дома не подлежащим удовлетворению, в силу того, что оно является излишним, поскольку признание зарегистрированных прав собственности на указанный объект отсутствующим повлечет восстановление правового положения, существовавшего до регистрации прав, то есть включение спорного объекта в состав общего имущества.

Требования же о возложении на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, как на представителя Санкт-Петербурга в соответствующих правоотношениях, обязанности по приведению помещения № в первоначальное состояние, суд полагает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

При этом, суд исходит из того, что незаконная перепланировка осуществлена в период, когда владение и пользование указанным помещением осуществлялось уполномоченным органом Санкт-Петербурга, а кроме того, вследствие признания отсутствующим прав собственности на помещение № общей площадью <данные изъяты> кв. м, в состав общего имущества войдет лишь часть указанного помещения, ранее существовавшее же нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м останется в собственности Санкт-Петербурга.

Довод представителя указанного Комитета о том, что невозможно установить каким было первоначальное состояние в доме дореволюционной постройки, суд полагает несостоятельным.

Под первоначальным состоянием в данном случае подразумевается состояние, объективно существовавшее до осуществления незаконной перепланировки, а именно состояние помещений, зафиксированное ведомостью помещений и их площадей и планом помещения № по состоянию на 1989 год.

Из указанной ведомости помещения усматривается, что помещение № имело общую площадь <данные изъяты> кв.м и вход в него осуществлялся из вестибюля парадной лестницы, сам же вестибюль переходил в лестничную клетку и проход с парадного входа до черного был сквозным.

Не состоятельными суд полагает и возражения ответчиков в части пропуска истцом срока исковой давности.

Суд полагает, что требование собственника помещений в многоквартирном доме о признании отсутствующим права индивидуальной собственности на часть общего имущества является негаторным.

Как указал Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.04.2013), права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, находящемся в долевой собственности, нарушенные одним из сособственников в результате неправомерного использования общего имущества жилого дома, могут быть защищены путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения.

В соответствии с абз. 5 ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", принятого 29.09.2015 года, указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

На основании изложенного исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется.

Не состоятельной является позиция ответчиков и в части того, что требования истца не являются негаторными, поскольку он был лишен владения спорным имуществом.

Суд полагает, что истец не был лишен владения общим имуществом собственников многоквартирного дома, ему были созданы препятствия в пользовании частью общего имущества, а именно частью лестничной клетки, присоединенной к ранее существовавшему помещению №.

Таким образом, на спорные правоотношения исковая давность не распространяется.

Удовлетворение заявленных истцом требований является основанием для возмещения ему судебных расходов, понесенных им в связи с рассмотрением настоящего дела, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать отсутствующим право собственности ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания» и Санкт-Петербурга на нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга привести нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние.

В удовлетворении иска ФИО1 в части требований о признании права собственности на часть вестибюля парадной лестницы за собственниками многоквартирного дома, отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.

Взыскать с ООО «Восточно-Европейская Управляющая Компания» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Т.П. Матусяк