Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей истца представитель., действующего на основании доверенности от 07.09.2017г., представитель, действующего на основании доверенности от 07.09.2017г., ответчика Буравовой Е.А., представителя ответчика предтаивтель, действующего на основании доверенности от /дата/,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бородиной Елены Валерьевны к индивидуальному предпринимателю Буравовой Елене Анатольевне о признании помещений общим имуществом, признании права общей долевой собственности, обязании приведения помещений и систему отопления в первоначальное положение,

У С Т А Н О В И Л:

Бородина Е.В. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Буравовой Е.А., с учетом уточнений исковых требований просит:

1. Признать помещения №, площадью 15,7 кв.м., №, площадью 18,2 кв.м., №, площадью 11,5 кв.м., №, площадью 20,1 кв.м., №, площадью 10,7 кв.м., (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), имеющие общий кадастровый №, расположенные в подвале здания адресу: <адрес>, — общим имуществом (местом общего пользования) здания, расположенного по адресу: <адрес>.

2. Признать за Бородиной Еленой Валерьевной право общей долевой собственности в размере ? доли на помещения №, площадью 15,7 кв.м., №, площадью 18,2 кв.м., №, площадью 11,5 кв.м., №, площадью 20,1 кв.м., №, площадью 10,7 кв.м, (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане но состоянию на /дата/), имеющие общий кадастровый №, расположенные в подвале здания адресу: <адрес>.

3. Признать помещения №, площадью 15,3 кв.м., №, площадью 3,0 кв.м., №, площадью 19,8 кв.м., №, площадью 8,5 кв.м., №, площадью 74,9 кв.м., (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), а также помещение тамбура «а» (согласно Техническому паспорту на административное здание по состоянию на /дата/), расположенные на 1 этаже здания по адресу: <адрес>— общим имуществом (местами общего пользования), здания, расположенного по адресу: <адрес>.

4. Признать за Бородиной Еленой Валерьевной право общей долевой собственности в размере ? доли на помещения №, площадью 15,3 кв.м., №, площадью 3,0 кв.м., №, площадью 19,8 кв.м., №, площадью 8,5 кв.м., №, площадью 74,9 кв.м., (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), а также помещение тамбура «а» (согласно Техническому паспорту на административное здание по состоянию на /дата/), расположенные на 1 этаже здания по адресу: <адрес>.

5. Обязать индивидуального предприниматели Буравову Елену Анатольевну привести помещения №, площадью 19,8 кв.м., №, площадью 8,5 кв.м., и №, площадью 74,9 кв.м., (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/) путем устранения перегородки между помещениями № и №, а также помещение тамбура «а» (согласно Техническому паспорту на административное здание по состоянию на /дата/), расположенные на 1 этаже здания по адресу: <адрес>, в первоначальное положение, существовавшее до произведённого переустройства и перепланировки, а именно в соответствие с планом 1 этажа данного здания, указанном в Техническом паспорте, составленном по состоянию на /дата/

6. В резолютивной части решения указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации Управлением Росреестра по <адрес> за Бородиной Еленой Валерьевной права общей долевой собственности на следующие помещения в здании, расположенном по адресу: <адрес> :

помещения №, площадью 15,7 кв.м., №, площадью 18,2 кв.м., №, площадью 11,5 кв.м., №, площадью 20,1 кв.м., №, площадью 10,7 кв.м., (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию па /дата/), имеющие общий кадастровый №, расположенные в подвале указанного здания;

помещения №, площадью 15,3 кв.м., №, площадью 3,0 кв.м., №, площадью 19,8 кв.м., №, площадью 8,5 кв.м., №, площадью 74,9 кв.м., (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), а также помещение тамбура «а» (согласно Техническому паспорту па административное здание по состоянию на /дата/), расположенные на 1 этаже указанного здания.

7. Обязать индивидуального предпринимателя Буравову Елену Анатольевну привести в первоначальное состояние систему отопления в здании, расположенном по адресу: <адрес>, подключив помещения второго этажа здания к системе отопления.

8. Признать за Бородиной Еленой Валерьевной право общей долевой собственности в размере ? доли на дизельную котельную «Висман», расположенную в подвале здания по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что является собственником следующих нежилых помещений в двухэтажном здании, расположенном по адресу: <адрес>: подвала, площадью 92,5 кв.м., с кадастровым номером: №, и нежилого помещения, расположенного на 2-ом этаже указанного здания, общей площадью 614,7 кв.м., с кадастровым номером: №. Ответчик ИП Буравова Е.А. является собственником нежилых помещений в этом же здании: подвала, площадью 76,2 кв.м., с кадастровым номером: №, и нежилого помещения, расположенного на 1-ом этаже указанного здания, общей площадью 595,6 кв.м., с кадастровым номером: №. С момента постройки здания (/дата/ г.) оно находилось на автономном дизельном отоплении. Дизельный котел «<данные изъяты>», как отопительный прибор, подающий тепло в радиаторы обоих этажей здания и подвала, расположен в подвальном помещении здания (помещение №, площадью 18,2 кв.м., согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), принадлежащем ИП Буравовой Е.А. (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/ - помещение №, площадью 18,2 кв.м.). В результате действий ответчика по демонтажу действующей системы отопления дизельное отопление во всем здании, в том числе на принадлежащем истцу втором этаже, было отключено, и помещения второго этажа и принадлежащие истцу помещения подвала полностью остались без отопления, а в отдельно стоящем административном помещении ответчиком было установлено газовое оборудование, к которому были подключены помещения, принадлежащие ИП Буравовой Е.А. Поскольку газовое оборудование устанавливалось без необходимого проекта, без обязательного письменного согласия истца, соответственно, установка и подключение газового оборудования не согласованы с соответствующими надзорными и контролирующими органами, а также не получены необходимые разрешения. У истца есть все основания полагать, что в настоящее время имеется угроза жизни и здоровью людей, а также угроза причинения значительного материального ущерба имуществу. В связи с указанными обстоятельствами истец считает свои права в отношении принадлежащих ей помещений нарушенными. Кроме того, как указано в иске, здание по <адрес>, представляет собой двухэтажное строение с подвалом. Центральный вход здания расположен на первом этаже в центре и представляет собой дверь со ступенями перед ней, объединенными общей плитой и ведущими к единому входу. На поэтажном плане здания в техническом паспорте, составленном по состоянию на /дата/, центральный вход изображен так, как изначально данное здание было спроектировано: крыльцо ведет к общей входной двери, через которую следует помещение №, площадью 9,3 кв.м. («коридор»), за ним – помещение №, площадью 94,5 кв.м. («коридор»). Влево и вправо от указанного коридора (помещение № на поэтажном плане от 26.12.1993г.) располагается вход в подвал и на второй этаж через лестничную клетку (помещение №), площадью 14,2 кв.м., с тамбуром №, площадью 2,9 кв.м., и лестничную клетку (помещение №), площадью 14,5 кв.м., с тамбуром №, площадью 3,0 кв.м. На этих же лестничных клетках были установлены через тамбуры № и № эвакуационные выходы. Проход ко всем иным помещениям и на второй этаж высотной части указанного здания был возможен и осуществлялся только через помещения 1 (первого) этажа, т.е. через центральный вход в здание и далее через помещения входной группы, номера на поэтажном плане в настоящее время: 23, 24, 19, что подтверждается Техническим планом здания. Право собственности на данные помещения зарегистрировано за Буравовой Е.А. Ответчиком произведено переустройство указанных помещений, в результате чего согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на 29.12.2016г.: центральный вход был полностью переоборудован, помещения, ранее обозначенные номерами 25 и 26, соединены в одно помещение с общим номером 23, площадью 19,8 кв.м.; из ранее бывшего помещения № (проходящего в общий коридор) было выделено отдельное помещение №, площадью 8,5 кв.м.; общая площадь коридора № за счет выделенного помещения № была уменьшена и в настоящее время составляет 74,9 кв.м. (помещение №); ранее бывшая лестничная клетка № с тамбуром № остались без изменений (уточнились лишь площади данных помещений и их номера на поэтажном плане: лестничная клетка - №, площадью 15,3 кв.м., тамбур - №, площадью 3,0 кв.м.); ранее бывшая лестничная клетка № с тамбуром № остались без изменений (уточнились лишь площади данных помещений и их номера на поэтажном плане: лестничная клетка - №, площадью 15,3 кв.м., тамбур - №, площадью 3,0 кв.м.). Ранее бывший пожарный вход через данный тамбур № в настоящее время стал основным входом в здание в связи с переоборудованием ответчиком центрального входа и отсутствием иных входов. Таким образом, в настоящее время проход через центральный вход невозможен, так как помещение коридора полностью переоборудовано в офисное, в связи с чем проход на второй этаж и выход из него осуществляется через пожарную дверь запасного (аварийного, эвакуационного) выхода, расположенного сбоку здания. Указанные выше назначения помещений свидетельствуют об их принадлежности и использовании в интересах всего второго этажа здания. Поскольку имеющийся в настоящее время вход в здание не отвечает заданным техническим характеристикам здания, ограничивающим ее право на доступ к помещениям, принадлежащим истцу, истец считает свои права, как собственника помещений в спорном здании, нарушенными.

В судебное заседание истец Бородина Е.В. не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителя представитель (т. 1 л.д. 220).

Представители истца представительпредставитель. в судебном заседании исковые требования, с учетом их уточнений, а также доводы, изложенные в письменных возражениях на отзыв ответчика (т. 2 л.д. 131-133), поддержали в полном объеме, пояснив, что документов на спорную котельную ни у истца, ни у ответчика не сохранилось. Поскольку некоторое время здание, расположенное по <адрес> городе Новосибирске, отапливалось спорной дизельной котельной, следовательно, данное оборудование является общим имуществом, так как спорный котел использовался для системы отопления всего здания. В связи с тем, что спорные помещения подвала, которые находятся в собственности ответчика, целевого назначения не поменяли и необходимы для использования дизельной котельной, которая, в свою очередь, необходима для отапливания всего здания, то есть и помещений, расположенных на втором этаже и принадлежащих истцу, такие помещения должны также быть признаны общим имуществом. Указанный довод также привели в обоснование требований в отношении спорных помещений, расположенных на первом этаже, пояснив, что спорные помещения предназначены для пользования более, чем одним помещением здания, а произведенная ответчиком реконструкция данных помещений была сделана без согласия истца. Также указали, что вход на второй этаж здания и выход из него осуществляется через принадлежащие Буравовой Е.А. помещения №, площадью 15,3 кв.м., и помещение №, площадью 3,0 кв.м. (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), расположенные на 1 этаже здания по адресу: <адрес>.

Ответчик ИП Буравова Е.А., представитель ответчика предтаивтель в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме, поддержали доводы и требования письменного отзыва, письменных пояснений (т.2 л.д.7-11, л.д. 127-130), прояснив, что Буравова Е.А. приобрела помещения в таком виде, в котором они находятся сейчас, реконструкция помещений ею не производилась, при купле-продаже в собственность приобретались полностью первый этаж и часть подвала, в связи с чем спорные помещения являются индивидуальной собственностью Буравовой Е.А. Не отрицая использование спорного котла для системы отопления здания, указали, что данный котел не демонтирован, находится в здании, однако не эксплуатируется в силу предписаний пожарной инспекции. Подтвердили, что вход на второй этаж здания и выход из него осуществляется через принадлежащие Буравовой Е.А. помещения №, площадью 15,3 кв.м., и помещение №, площадью 3,0 кв.м. (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), расположенные на 1 этаже здания по адресу: <адрес>. Просили в удовлетворении исковых требований отказать ввиду пропуска срока исковой давности, указав, что еще /дата/ истец Бородина Е.В., приобретая недвижимое имущество по договору купли-продажи в один и тот же день, что и ответчик, знала, какое именно имущество было передано по договору купли-продажи Буравовой Е.А., в том числе и спорное имущество, в связи с чем имела возможность обратиться в установленный законом трехлетний срок за защитой своего нарушенного права вплоть до /дата/, однако сделала это спустя более, чем через 20 лет (т. 2 л.д. 166-167).

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица, возражений относительно исковых требований не представил.

Суд, заслушав представителей истца, ответчика и его представителя, исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению. При этом, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Как следует из п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Судом установлено, что истец Бородина Е.В. является собственником следующих нежилых помещений в двухэтажном здании, расположенном по адресу: <адрес> на основании Договора купли-продажи от /дата/, удостоверенного нотариусом <адрес>Ю, и Свидетельства о правах на недвижимость серии РФ-НСК № от /дата/.: подвала, площадью 92,5 кв.м., с кадастровым номером: №, и нежилого помещения, общей площадью 614,7 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного на 2-ом этаже указанного здания, что подтверждается выпиской ЕГРН (т. 1 л.д. 12-13,14-15).

Также, на основании Договора купли-продажи от /дата/, удостоверенного нотариусом <адрес>Ю и Свидетельства о правах на недвижимость серии РФ-НСК № от /дата/ Буравова Е.А. является собственником нежилых помещений, общей площадью 595,6 кв.м., расположенных на первом этаже здания по адресу: <адрес>, а также нежилых помещений, общей площадью 76,2 кв.м., расположенных в подвале этого же здания, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 16-17,18-19).

Иных собственников каких-либо помещений в указанном здании по <адрес>, в <адрес> нет.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, здание по <адрес>, в <адрес> на протяжении продолжительного времени находилось на автономном отоплении и обогревалось с помощью единой системы отопления. Отопительным прибором выступал спорный дизельный котел «<данные изъяты>», подающий тепло на оба этажа здания, который был расположен и где находится по настоящее время в принадлежащем ИП Буравовой Е.А. подвальном помещении здания - в помещении №, площадью 15,7 кв.м., согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/

Как указывает истец, ответчиком были произведены работы по демонтажу действующей системы отопления; дизельный котел был отключен от действующей системы отопления во всем здании, в том числе на принадлежащем истцу втором этаже, и в отдельно стоящем административном помещении ответчиком было установлено газовое оборудование, к которому были подключены только помещения, принадлежащие Буравовой Е.А., а все помещения, принадлежащие истцу, оказались не отапливаемыми. В связи с указанными действиями ответчика, в отсутствие ее согласия на требования истца о подключении помещений, принадлежащих ей, к системе отопления истец установил на втором этаже спорного здания электрокотел и подключил его к отопительным приборам, установленным на втором этаже здания. Таким образом, в настоящее время в здании по <адрес>, в <адрес>, функционируют две автономные системы отопления. Помещения подвала, принадлежащие истцу, остались неотапливаемыми.

Из представленного в материалах дела заключения экспертов № от /дата/ следует, что в настоящее время устроены две независимые системы водяного отопления, предназначенные для раздельного отопления помещений первого и второго этажа здания. Первичная и единая система отопления, описанная в техническом паспорте от /дата/, предназначенная для отопления здания в целом без разделения на помещения первого и второго этажа нарушена и не функционирует как единое целое, то есть видоизменена путем устройства двух обособленных систем отопления, не представляет собой единый технологический комплекс по отношению к зданию. В осмотренных помещениях подвала здания, расположенного по <адрес>, где имеются радиаторы водяного отопления, система отопления по состоянию на дату осмотра не функционирует. Отопление указанных помещений подвала на дату осмотра осуществляется портативными электрическими воздухонагревателями. Система отопления здания фактически состоит из двух изолированных между собой систем. Первый этаж здания, расположенного по <адрес>, отапливается от газовой котельной, с использованием отопительных приборов имевшейся ранее системы отопления, распределительного коллектора и запорной арматуры, расположенных в подвале здания, а также вновь устроенных коммуникаций из труб и арматуры ПВХ. Второй этаж отапливается с помощью электрических водонагревателей посредством дополнительно устроенных радиаторов и трубопроводов отопления. Ранее в здании, расположенном по <адрес>, имелась единая система водяного отопления от котла, расположенного в подвале. Система отопления здания, расположенного по <адрес>, изменена конструктивно в части оборудования. Система отопления первого этажа устроена с использованием отопительных приборов имевшейся ранее системы отопления, распределительного коллектора и запорной арматуры, расположенных в подвале здания, а также вновь устроенных коммуникаций из труб и арматуры ПВХ. На втором этаже здания устроена самостоятельная система отопления, выполненная современными материалами. В качестве отопительных приборов использованы алюминиевые радиаторы отопления, применены трубы ПВХ, установлены электрические водонагреватели САЛАИР-28. Конструктивные элементы ранее существовавшей системы отопления, а именно радиаторы, трубы и другие коммуникации на втором этаже здания, расположенного по <адрес>, сохранены (т.1 л.д. 113-158).

В подтверждение доводов ответчика Буравовой Е.А., последней представлены предписания акты проверок государственным инспектором по пожарному надзору № № от /дата/., № от /дата/, предписания по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности № от /дата/., № от /дата/., постановления о назначении административных наказаний № от /дата/., № от /дата/., из которых следует, что на путях эвакуации на 1-ом этаже административного здания размещен офис, в подвале административного здания размещена котельная, предписано исключить нахождение указанных объектов (т. 2 л.д. 12,13,14, 154,155,156-157158-159).

Согласно заключения по результатам технического обследования помещений 1-го этажа нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, при сравнении поэтажных планов по состоянию на /дата/. и /дата/. выявлены планировочные изменения помещений 1-го этажа нежилого здания: выполнен демонтаж перегородки между помещениями № и № (согласно тех. плана от 26.12.1993г.) с изменением конфигурации и количества помещений обследуемого объекта – помещения объединены в одно помещение № (согласно тех.плана от 09.04.2018г.); выполнен демонтаж дверного блока между помещениями № и № (согласно тех. плана от /дата/.) без изменения конфигурации и количества помещений обследуемого объекта (согласно тех.плана от /дата/.); выполнен монтаж перегородки помещения № (согласно тех. плана от /дата/.) с изменением конфигурации и количества помещений обследуемого объекта – помещение разделено на два помещения № и № (согласно тех.плана от /дата/.); выполнен демонтаж дверного блока в перегородке между помещениями № и № (согласно тех. плана от /дата/.) с зашивкой дверного проема стеновыми панелями по деревянному каркасу без изменений конфигурации и количества помещений (согласно тех.плана от /дата/.); выполнено устройство нового проема с монтажом дверного блока в перегородке между помещениями № и № (согласно тех. плана от /дата/.); выполнен демонтаж дверного блока с закладкой дверного проема кирпичом в стене помещения № (согласно тех. плана от /дата/.); изменена конфигурация крыльца с демонтажем входных ступеней со стороны главного фасада здания (согласно тех. плана от /дата/.); выполнен монтаж перегородки между помещениями № и № (согласно тех. плана от /дата/.) с изменением конфигурации и количества помещений обследуемого объекта – помещение разделено на два помещения № и № (согласно тех.плана от /дата/.). Из указанного следует вывод, что планировочные изменения, произведенные в помещениях 1-го этажа нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>№ привели: к разделению ранее существующего помещения № (коридор) на два новых помещения № (коридор) и № (коридор); к разделению ранее существующего помещения № (склад) на два новых помещения № (помещение) и №(помещение); к объединению ранее существующих помещений № (кабинет) и № (коридор) в одно новое помещение № (кабинет), при этом выполненные в результате строительных работ планировочные изменения помещений 1 -го этажа не меняют параметры объекта капитального строительства (нежилого здания) в части его высоты, количества этажей, общей площади, строительного объема (т. 2 л.д. 134-153).

Указанные планировочные изменения нашли отражение в выводах заключения экспертов № от /дата/ (т.1 л.д. 113-158), из которых также следует, что все дверные проемы для входа в здание расположены на первом этаже здания; входы через второй этаж не предусмотрены; для доступа к помещению общего пользования, коридору первого этажа и лестничным пролетам, ведущим на второй этаж здания, используются входные группы, обозначенные позициями 1 и 6, что согласно технического плана по состоянию на /дата/ соответствует принадлежащим ответчику Буравовой Е.А. спорным помещениям №, площадью 15,3 кв.м., №, площадью 3,0 кв.м., а также помещениям №, площадью 15,3 кв.м., и №, площадью 3,0 кв.м.

Использование для прохода на второй этаж здания принадлежащих ответчику Буравовой Е.А. спорных помещений №, площадью 15,3 кв.м., №, площадью 3,0 кв.м. сторонами и их представителями в судебном заседании не оспаривалось.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из материалов дела следует, что нежилые помещения в здании по адресу: <адрес>, принадлежат различным собственникам, что предполагает наличие у них общей долевой собственности на общие помещения в указанном здании.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, согласно подпункту «а» п. 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании, в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) (пункт 3 указанного Постановления).

Пунктом 9 данного Постановления предусмотрено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

По смыслу указанных разъяснений в их нормативном единстве со ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, любой из собственников помещений в здании имеет право владения и пользования местами общего пользования. При этом, суд отмечает, что указанный правовой режим мест общего пользования реализуется и в том случае, если иные помещения в здании не находятся в общей собственности, как в рассматриваемом случае, а находятся в единоличной собственности отдельных лиц. Независимо от правового статуса иных помещений в здании их собственники приобретают право общей долевой собственности на места общего пользования в силу закона, поскольку данное право может быть обусловлено исключительно тем обстоятельством, что места общего пользования предназначены для облуживания более одного помещения в здании.

В силу пп. "а" п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (в ред. от 27.02.2017) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Согласно положениям ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-O-O указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных норм и разъяснений к общему имуществу дома должно относиться такое имущество, которое не использовалось и не может использоваться самостоятельно, имеет исключительно вспомогательное назначение; наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения, само по себе, достаточным основанием для признания такого помещения общим имуществом дома, не является.

При таких обстоятельствах, разрешая требования истца в части признания общим имуществом, признания права общей долевой собственности в размере ? доли на принадлежащие ответчику Буравовой Е.А. подвальные помещения (помещения №, площадью 15,7 кв.м., №, площадью 18,2 кв.м., №, площадью 11,5 кв.м., №, площадью 20,1 кв.м., №, площадью 10,7 кв.м. (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), а также право общей долевой собственности в размере ? доли на дизельную котельную «Висман», расположенную в подвале по адресу: <адрес>, суд приходит к выводу, что требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Из материалов технического паспорта по состоянию на /дата/ следует, что в подвале помещение № является угляркой, помещение № – вентиляционным помещением, помещение № – душем, помещение № – коридором, помещение № – кочегаркой, помещение № – туалетом, помещение № – лестничной клеткой. Данные помещения конструктивно соответствуют помещениям в подвале, обозначенным в техническом плане по состоянию на /дата/ под номерами соответственно 1,2,3,4,5,6. Вместе с тем, доказательств фактического использования спорных помещений в качестве вспомогательных согласно указанному назначению, истцом в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее –ГПК РФ) не представлено, в связи с чем одно лишь наименование назначения помещения без его фактического использования в качестве такового не может являться достаточным основанием для признания такого помещения общим имуществом. При этом суд принимает во внимание установленный судом факт, что спорный котел «Висман» в системе отопления не используется, не функционирует как единое целое, является отделимым и не представляет собой единый технологический комплекс по отношению к зданию, а ранее используемое под котельную помещение № (согласно тех.плана от 29.12.2016г.), где в настоящее время расположен спорный котел «Висман», исключает использование данного помещения в качестве котельной и спорного котла «Висман» в силу предписаний органов пожарного надзора. Как установлено судом и не оспаривается сторонами, в настоящее время в здании функционируют две изолированные между собой системы отопления, что также свидетельствует о том, что ни спорное помещение в качестве котельной, ни спорный котел «Висман» не используются. В связи с указанным, сам по себе факт нахождения в спорном помещении нефункционирующего оборудования, когда-то используемого для обслуживания здания в целом, не может являться достаточным основанием для признания такого помещения общим имуществом.

Довод представителей истца о том, что указанные спорные помещения целевого назначения не поменяли и необходимы для использования дизельной котельной в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения, а потому отклоняется судом как несостоятельный.

При указанных обстоятельствах, с учетом положений статьи 35 Конституции Российской Федерации, основания для удовлетворения требований истца в указанной части у суда отсутствуют, как и отсутствуют основания для приведения в первоначальное состояние системы отопления в здании, расположенном по адресу: <адрес>, путем подключения помещения второго этажа здания к системе отопления, в силу вышеприведенных доводов, а также вышеуказанных предписаний государственного инспектора пожарного надзора; доказательства наличия реальной или потенциальной угрозы в результате вновь созданных систем отопления в материалах дела отсутствуют.

Помимо этого, истцом также не представлено доказательств фактического использования в качестве общего имущества (мест общего пользования) принадлежащих ответчику Буравовой Е.А. спорных помещений №, площадью 19,8 кв.м., №, площадью 8,5 кв.м., №, площадью 74,9 кв.м., (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), а также помещение тамбура «а» (согласно Техническому паспорту на административное здание по состоянию на /дата/), расположенные на 1 этаже здания по адресу: <адрес>. Напротив, из анализа акта проверки противопожарного состояния объекта № от /дата/. усматривается, что по состоянию на указанный период времени на путях эвакуации на 1-ом этаже административного здания размещен офис, что, в свою очередь, исключало наличие коридоров, как мест общего пользования, конструктивно соответствующих помещению № – коридор и помещению № – коридор (согласно тех.плана по состоянию на 26.12.1993г.). Из установленных судом фактических обстоятельств дела следует, что данные спорные помещения предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего здания. В связи с чем, правовой режим их назначения и фактического использования отличается от правового режима общего имущества, а потому оснований для удовлетворения требований истца в указанной части у суда не имеется.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждения факт использования в качестве мест общего пользования принадлежащих Буравовой Е.А. спорных помещений - помещения №, площадью 15,3 кв.м. и помещения №, площадью 3,0 кв.м., расположенных на 1 этаже здания по адресу: <адрес>. Так, в ходе судебного заседания и ответчик, и представители обеих сторон подтвердили суду, что вход на второй этаж здания и выход из него осуществляется через указанные спорные помещения.

Таким образом, принимая во внимание технические характеристики данных помещений в их взаимосвязи с иными помещениями в здании, учитывая, что спорные помещения функционально обслуживают здание, обеспечивая доступ внутрь как и на первый, так и на второй этажи, суд приходит к выводу, что указанные помещения обслуживают более одного помещения в здании, а, следовательно, по своему назначению, техническому расположению и фактическому использованию являются общим имуществом здания.

При таких обстоятельствах, при отсутствии у истца зарегистрированного вещного права не может отменять права истца на владение и пользование истребуемыми местами общего пользования.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанный с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

По смыслу указанных норм удовлетворение иска собственника помещения в здании о признании за ним права общей долевой собственности возможно при условии наличия нарушений его права собственности или законного владения либо доказанности наличия реальной угрозы нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

С учетом изложенного, государственная регистрация права частной собственности на помещения, объективно являющиеся общим имуществом, предназначенным для обслуживания всего жилого дома (здания), нарушает права собственника помещений в таком здании.

Принимая во внимание наличие у истца права собственности на помещения в здании, учитывая статус спорных помещений, заключающихся в их обслуживающем назначении всего здания, суд считает требования истца о признании общим имуществом (местами общего пользования) спорных помещений- помещения №, площадью 15,3 кв.м. и помещения №, площадью 3,0 кв.м., расположенных на 1 этаже здания по адресу: <адрес>, подлежащими удовлетворению.

Пунктом 3 вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 г. установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

С учетом приведенных разъяснений, принимая во внимание количество собственников помещений в здании, требования истца о признании права общей долевой собственности в размере ? на указанное общее имущество суд находит обоснованными. Таким образом, поскольку такое право истца в виде ? доли в праве общей долевой собственности на общее имущество здания предполагается в силу законодательного регулирования, соответственно, дополнительного признания не требует.

Разрешая исковые требования, суд также находит их подлежащими удовлетворению в части обязания индивидуального предприниматели Буравову Елену Анатольевну приведения помещений №, площадью 19,8 кв.м., №, площадью 8,5 кв.м., и №, площадью 74,9 кв.м., (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), расположенных на 1 этаже здания по адресу: <адрес>, в первоначальное положение, существовавшее до произведённого переустройства и перепланировки, а именно в соответствие с планом 1 этажа данного здания, указанном в Техническом паспорте, составленном по состоянию на /дата/ Несмотря на то, что реконструкция указанных помещений произведена его собственником, что исключает получение согласие других собственников, поскольку данные помещения не относятся к общему имуществу здания, а являются индивидуальной собственностью ответчика Буравовой Е.А., судом установлено и подтверждается вышеперечисленными предписаниями государственных пожарных инспекторов, что сохранение указанных спорных помещений в реконструированном виде не обеспечивает противопожарную безопасность, что создает реальную угрозу как для собственника данных помещений, так и для собственников других помещений и третьих лиц. Доказательств того, что произведенная реконструкция не нарушает прав и интересов третьих лиц ответчиком Буравовой Е.А. суду не представлено.

При этом суд не находит оснований для удовлетворения таких требований в отношении помещения тамбура «а» (согласно Техническому паспорту на административное здание по состоянию на /дата/), поскольку доказательства реконструкции данного помещения, повлекших изменение планировочных решений, в материалах дела отсутствуют, а изменение крыльца не повлекло за собой технического изменения конфигурации и количества помещений данного тамбура.

В соответствии с ч.1 ст.206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено (ч.2 ст.206 ГПК РФ).

Исходя из указанной правовой нормы, суд считает необходимым установить ответчику срок для исполнения решения суда в течение трех месяцев с даты вступления настоящего решения в законную силу, что, по мнению суда, является достаточным и разумным сроком.

Оценивая довод представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304), в связи с чем, с учетом фактических обстоятельств дела и сделанных выше выводов суда, находит указанный довод несостоятельным и подлежащим отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Бородиной Елены Валерьевны удовлетворить частично.

Признать общим имуществом (местом общего пользования) помещение №, площадью 15,3 кв.м., помещение №, площадью 3,0 кв.м. (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), расположенные на 1 этаже здания по адресу: <адрес>.

Обязать индивидуального предпринимателя Буравову Елену Анатольевну в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу решения суда привести помещение №, площадью 19,8 кв.м., помещение №, площадью 8,5 кв.м. и помещение №, площадью 74,9 кв.м. (согласно поэтажному плану здания в Техническом плане по состоянию на /дата/), расположенные на 1-ом этаже здания по адресу: <адрес>, в первоначальное положение, существовавшее до произведенной реконструкции, а именно в соответствие с планом 1 этажа данного здания, указанном в Техническом паспорте, составленном по состоянию на /дата/.

Решение является основанием для внесения изменений в сведения об объекте недвижимости в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Новосибирска.

Председательствующий судья Заря Н.В.

Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2018 года.