Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «***», ФИО4 (третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: ФИО5, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК) о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «***» о признании недействительным договора от ***года купли-продажи земельного участка с кадастровым (или условным) номером ***, общей площадью 724 кв.м., находящегося по адресу : ***, заключенного между ним и ООО «***» и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленного иска ФИО1 указал, что ***года между представителем ФИО1 по нотариально удостоверенной доверенности от ***года заключен договор купли-продажи с ООО «***». Предмет сделки - земельный участок с кадастровым (или условным) номером ***, общей площадью 724 кв.м., находящийся по адресу: ***. От лица Общества договор был подписан его директором ФИО2 Согласно п.2 данного договора назначение земельного участка, являющегося предметом настоящего договора, земли населенных пунктов, для строительства жилых домов квартирного типа от 4 до 9 этажей, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями. Указанная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке - номер записи ***от ***года (п.3.1. выписки из ЕГРП от 15.05.2013 года). Указанный земельный участок принадлежал истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ***года, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права серии ***№ *** от ***года. Вместе с тем, на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства - жилой дом - объект индивидуального жилищного строительства инвентарный номер *** Согласно технического паспорта на данный объект по состоянию на ***года, процент готовности - 47%, площадь застройки - 386.2 кв.м., литера А. Одновременно на указанный объект незавершенного строительства имеется разрешение на строительство, выданное на основании решения Октябрьского районного суда. В п. 6 договора указано, что на земельном участке по ***строения отсутствуют, что подтверждается справкой № ***года, выданной ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация». Вместе с тем сведения, указанные в данном документе противоречат фактическим обстоятельствам.

Спорный земельный участок, принадлежавший истцу, продан обществу без находящегося на участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу, воля сторон при заключении оспариваемого договора была направлена на продажу целого земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости. При таких обстоятельствах договор купли-продажи является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона и имеются основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на ответчика - Общество обязанности возвратить истцу земельный участок, а на истца - обязанности возвратить Обществу уплаченные за земельный участок денежные средства.

Согласно п. 4 договора сторонами стоимость земельного участка была определена в размере 500 000 рублей. Однако, представитель по доверенности ФИО5, до настоящего времени не передала истцу (безналичным либо наличным способом) причитающиеся денежные средства и документы по указанной сделке.

Несмотря на то, что объект не был завершен строительством, он относится к недвижимому имуществу, поскольку исходя из норм параграфа 7 главы 30 ГК РФ здания и сооружения относятся к недвижимому имуществу; ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесено все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Данное определение не исключает отнесение незавершенных строительством объектов к объектам недвижимости. Отсутствие государственной регистрации права собственности у истца на вышеуказанный объект недвижимости, находящийся на земельном участке, не влияет на принадлежность ему данного объекта.

В последующем истец ФИО1, в порядке ст. 39 ГПК РФ, уточнил исковые требования, предъявив их и к ответчику ФИО4, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 724 кв.м. по ***, заключенного между ООО «***» и ФИО4, применении последствий недействительности обоих сделок. В обоснование указал, что являлся собственником указанного земельного участка на основании договора купли-продажи от ***года. ***года между ФИО5, действующей от имени истца по доверенности и ООО «***», в лице директора ФИО7, заключен договор купли-продажи этого земельного участка. Согласно п. 2 договора назначение земельного участка – земли населенных пунктов, под строительство жилых домов квартирного типа от 4 до 9 этажей. Данная сделка зарегистрирована в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ***года. На спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства - жилой дом объект индивидуального жилищного строительства инвентарный номер ***. Согласно технического паспорта на данный объект по состоянию на ***года процент готовности 47%, площадь застройки 386,2 кв.м., литера А. Согласно п. 4 договора представителями сторон стоимость земельного участка была определена в размере 500 000 руб., что не соответствует фактической стоимости земельного участка, а также не была учтена стоимость незавершенного строительством объекта недвижимости. Как стало известно истцу, его представитель по доверенности ФИО5 продала принадлежащий истцу земельный участок с находящимся на нем объектом недвижимости ООО «***», директором и единственным учредителем которого является ее муж. Истец считает, что его имущество было продано представителем по доверенности ответчику по явно заниженной цене в результате их злонамеренного соглашения. Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной имеет место при наличии их умышленного сговора и при возникновении вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого. При заключении этой сделки представитель вступила в умышленный сговор со своим мужем - представителем ответчика, в результате чего истец лишился дорогостоящего имущества, а именно земельного участка стоимостью не менее 3000000 руб. и строительных материалов на сумму около 4000000 руб., которые были затрачены на строительство объекта недвижимости, поскольку продажная цена была определена согласно договора в 500 000 рублей. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в п.1 ст. 179 ГК РФ, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке. Во время рассмотрения данного гражданского дела ответчик – Общество, с целью затруднения исполнения судебного решения и злоупотребляя правом, заключил договор купли-продажи спорного земельного участка с ФИО4 Данная сделка также является недействительной, поскольку таковой является первоначальная сделка.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, судом извещен надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства. Суду представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя. Суд считает возможным в соответствие со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие истца с участием его представителя по доверенности Павливской И.Н.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности - адвокат Павливская И.Н., поддержала исковые требования ФИО1 в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном виде, просила их удовлетворить.

В судебном заседании директор ООО «***» ФИО2 возражал против исковых требований ФИО1, пояснил, что в исковом заявлении ФИО1 указывает на наличие на земельном участке с кадастровым (или условным) номером ***, находящегося по адресу: ***, объекта незавершенного строительства - жилого дома - объекта индивидуального жилищного строительства с инвентарным номером 3060. ООО «***» ничего не известно о вышеуказанном объекте недвижимости. ***года между ООО «***» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. По данному договору покупателем ООО «***» было уплачено 500 000 руб. продавцу ФИО1 В п. 8 договора купли-продажи от ***года указано, что расчет между продавцом и покупателем произведен полностью, покупатель подтверждает факт получения продавцом указанной недвижимости с документами на нее, а продавец подтверждает передачу последних, в соответствии со ст. 556 ГК РФ. Данное обстоятельство является неотъемлемой частью настоящего договора и дополнительный передаточный акт составляться не будет. Договор купли-продажи подписан представителем ФИО5, действующей по доверенности от ***года за ФИО1, удостоверенной ФИО8 - ВРИО нотариуса по Ставропольскому городскому нотариальному округу Ставропольского края, реестровый номер ***. Данной доверенностью ФИО1 уполномочил ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: ***, для чего предоставил ей право получить аванс или задаток в счет предстоящей продажи указанной недвижимости на условиях по своему усмотрению, подписать в установленном законом порядке договор аванса, или задатка, предварительный договор, договор о намерениях, подписать договор купли-продажи, соглашение /акт/ о приемке-передаче, передать вышеуказанную недвижимость покупателю, получить следуемые ему деньги, а также распоряжаться принадлежащими ФИО1 денежными средствами. Таким образом, вышеуказанной доверенностью истец предоставил широкий круг полномочий своему представителю ФИО5. В исковом заявлении истец указал, что представителем не передана оговоренная в договоре купли-продажи денежная сумма в размере 500 000 руб. Однако, истцом не предоставлены документальные подтверждения факта обращения к представителю с просьбой передачи наличных денег, таким образом, не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. С другой стороны, разногласия, возникшие между истцом и его доверенным лицом, не влияют на законность заключенного договора купли-продажи между продавцом ФИО1, в лице представителя ФИО5 и ООО «***», в лице директора ФИО2 На основании предоставленных ФИО1 документов по спорному земельному участку произведена регистрация права собственности на основании договора купли-продажи от ***года. Утверждение истца о том, что земельный участок продан без находящегося на участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу, воля сторон при заключении оспариваемого договора была направлена на продажу целого участка без находящегося на нем объекта недвижимости, соответствует действительности. Так как продавец (истец) предоставил покупателю (ответчику) документы, в соответствии с которыми объектов недвижимости на участке не имеется. Указание истца на факт наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства - жилого дома и на то, что у него имеется разрешение на строительство, выданное на основании решения Октябрьского районного суда, не соответствует действительности. Существует решение суда Октябрьского районного суда г. Ставрополя от ***года, в соответствии с которым объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: *** признан самовольной постройкой, подлежащей сносу. В своем иске истец ссылается на п.п. 5 п. 1 ст.1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральными законами. В соответствии со ст. 222 ГК РФ п. 2 лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, доводы истца надуманны и не обоснованы. В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не предоставлены суду документы, подтверждающие факты, на которые он ссылается в своем исковом заявлении. Истцом не приведены основания и документы для применения положений ГК РФ о недействительности сделок (ст. 166-181). Истцом не представлены в суд доказательства наличия у ответчика имущества - земельного участка с кадастровым (или условным) номером ***, общей площадью 724 кв.м., расположенного по адресу: ***.

В судебном заседании представитель ООО «***» по доверенности - ФИО3, возражала против удовлетворения исковых требований. В обоснование пояснила суду, что ФИО1 самостоятельно, добровольно выдал доверенность *** от ***года, удостоверенную нотариусом ФИО8, которой уполномочил ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, находящийся по адресу: ***. Более того, в доверенности оговорены полномочия на получение денежных средств и распоряжение ими. Данная доверенность в установленном законом порядке недействительной не признана. Подпись в доверенности истцом не оспаривается. Доверенность выдана ***года, оспариваемый договор купли-продажи заключен ***г. До момента заключения и регистрации сделки заявление об отмене доверенности от истца не поступало (согласно исковым требованиям и приложенным документам таких доказательств не представлено). Считает, что доказательств того, что ФИО5 вышла за пределы полномочий, предоставленных ей доверенностью, истцом не представлено. Согласно ч. 4 договора стоимость земельного участка была определена представителями сторон в размере 500 000 руб., которые получены продавцом с покупателя полностью до момента подписания настоящего договора. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Оспариваемый договор не содержит таких условий. Изменение цены после заключения сделки законом не предусмотрено. При заключении оспариваемого договора нарушений норм действующего законодательства не допущено. Также полагает, что довод истца о том, что между представителем ФИО5 и ООО «***» в лице директора ФИО2 существовало злонамеренное соглашение не соответствует действительности и не подтверждается какими-либо доказательствами. В данном гражданском деле обязанность доказывания недействительности сделки согласно действующему законодательству возлагается на истца. Доказательств обмана, насилия, угрозы со стороны ФИО5, либо со стороны представителей ООО «***» в отношении истца суду не представлено. На наличие тяжелых жизненных обстоятельств истец также не ссылается. Между совершением сделки ***года и подачей искового заявления в суд ***года прошел значительный промежуток времени. Никаких претензий от истца к ООО «***» не поступало. Также отсутствуют доказательства предъявления каких-либо претензий относительно совершенной сделки к ФИО5 Полагает, что последовательность действий истца свидетельствует о злоупотреблении правом. Кроме того, факт наличия супружеских отношений между ФИО5 и директором ООО «***» не является нарушением требований действующего законодательства и не может повлечь для сторон негативных последствий, поскольку при разрешении спора суд учитывает близкие родственные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Близкими родственниками в соответствии с п. 2 ст. 14 СК РФ являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители, дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Супруги родственниками не являются. Полагает, что суду не представлено доказательств, что указанные лица на момент заключения сделки состояли в брачных отношениях. Довод истца о том, что ООО «***» злоупотребляя правом, заключило договор купли-продажи спорного имущества с ФИО4, не является обоснованным, так как не содержит ссылки на нормы права. Договор от ***года зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество номер записи ***от ***года. Согласно действующему законодательству право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности. Возможность распоряжаться недвижимым имуществом, принадлежащим обществу на праве собственности согласно действующему законодательству, является субъективным правом, которым оно и воспользовалось продав земельный участок ФИО4 Обстоятельства заключения оспариваемых сделок исследованы в рамках другого гражданского дела, которым дана надлежащая оценка. Доказательств злоупотребления правом при заключении сделки между ООО «***» и ФИО4 истцом не представлено. Просит в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку материалы иска не содержат доказательств нарушения действующего законодательства при заключении оспариваемых договоров.

Ответчик ФИО4, извещенный о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Суду представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствие со ст. 167 ГПК РФ с участием его представителя по доверенности ФИО3.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности ФИО3, исковые требования не признала. Дала пояснения, аналогичные данным ею в судебном заседании от имени ответчика ООО «***». Дополнила, что договор купли-продажи, заключен ***года между ООО «***» и ФИО4 в соответствии с действующим законодательством. Легитимность договора проверена, что подтверждается внесением записи в ЕГРП на недвижимое имущество № ***от ***года о праве собственности за ФИО4 Указывает, что ФИО4 является добросовестным приобретателем и владеет имуществом на законных основаниях в связи, с чем полагает, что согласно Постановлению Конституционного суда № ***года права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного ст. 167 ГК РФ. Кроме того, обстоятельства заключения указанных между сторонами сделок исследованы в рамках гражданского дела, в решении Октябрьского районного суда г. Ставрополя от ***года дана им надлежащая оценка, в связи с чем в силу п. 4 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ № ***года суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Просит суд учесть обстоятельства, установленные решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от ***года и в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Третье лицо ФИО5, извещенная о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. Уважительных причин неявки суду не сообщила, заявлений об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в её отсутствие не представила. Суд считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие в соответствие со ст. 167 ГПК РФ с участием её представителя ФИО6

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО5, действующая на основании доверенности ФИО6, возражала против исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Пояснила суду, что в *** 2012 года к ФИО5 обратился ФИО1 с просьбой помочь продать земельный участок, находящийся по адресу: ***. На участке находился объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом. После многочисленных судебных разбирательств, решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от ***года объект незавершенного строительства признан самовольной постройкой, ФИО1 обязали снести объект. Среднерыночная цена работ по сносу постройки составляла около 2 000 000 руб. По причине высокой стоимости работ ФИО1 объект не сносил. Устав от судебных разбирательств, затрат на содержание объекта, решил его продать, при этом, пояснив, что покупать земельный участок и оплачивать дорогостоящие работы по сносу объекта никто не соглашался, так как такие условия являлись невыгодными. Кроме того, зарегистрировать за новым собственником право собственности на земельный участок, при имеющемся на нем объекте незавершенного строительства подлежащего сносу, затруднительно. ФИО1 самостоятельно, добровольно выдал доверенность ***, удостоверенную нотариусом ФИО8, которой уполномочил ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему на праве собственности спорный земельный участок. Более того, в доверенности оговорены полномочия на получение денежных средств и распоряжение ими. Данная доверенность в установленном законом порядке недействительной не признана. Подпись в доверенности истцом не оспаривается. Доверенность выдана ***года, оспариваемый договор купли-продажи заключен ***года. До момента заключения и регистрации сделки заявление об отмене доверенности от истца не поступало (согласно исковым требованиям и приложенным документам таких доказательств не представлено). В *** 2013 года покупатель нашелся, сделка была заключена. Деньги переданы покупателем продавцу еще до подписания договора в сумме 5000000 (пять миллионов) рублей. Указала, что при сопровождении сделки ФИО5 выходила за пределы полномочий, предоставленных доверенностью, никаких претензий от ФИО1 по поводу сделки не было, звонков на телефон, писем, не поступало. Из города Ставрополь она не выезжала, так как в *** 2013 года родила ребенка и находится в декретном отпуске. У ФИО1 не было препятствий предъявить ей какие-либо претензии по сделке. Согласно ч. 4 договора стоимость земельного участка была определена представителями сторон в размере 500 000 рублей, которые получены продавцом с покупателя полностью до момента подписания настоящего договора. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Оспариваемый договор не содержит таких условий. Изменение цены после заключения сделки законом не предусмотрено. Считает, что при заключении оспариваемого договора нарушений норм действующего законодательства не допущено. Решением Октябрьского районного суда от 30.08.2013 года совершенная 16.01.2013 года сделка не признана недействительной, за ООО «***» зарегистрировано право собственности. ***года объект был продан ФИО4, за которым также зарегистрировано право собственности. Самовольная постройка никем не сносилась. В *** 2013 года ФИО4 подал исковое заявление в Октябрьский районный суд г Ставрополя о признании права собственности на самовольную постройку. Узнав об этом, ФИО1 решил, злоупотребляя правом, расторгнуть сделку и признать за собой право собственности на самовольную постройку. В решении Октябрьского районного суда от ***года на предпоследней странице указано, что представитель ФИО1 не оспаривает то обстоятельство, что ему известно о праве предъявления требований о признании за ним права собственности на самовольную постройку и это право разъяснено ему судом, однако таких требований заявлено не было. Никаких угроз, давления, обмана в отношении истца со стороны третьего лица не было. Ни о каком злонамеренном соглашении не может быть речи, иначе ФИО1 обратился бы в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве. С гражданским иском в суд о расторжении договора ФИО1 не обращался. С момента совершения сделок прошел почти год, никаких претензий не предъявлялось. Считает, что последовательность действий истца свидетельствует о злоупотреблении правом, что противоречит ст. 10 ГК РФ, предусматривающей, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Злоупотребление правом является самостоятельным правом для отказа в иске. Кроме того истцом не оспаривается возмездность совершенной сделки. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание третье лицо - Управление Федеральной службы, регистрации, кадастра и картографии не явилось, судом надлежащим образом извещено о дате, месте и времени судебного разбирательства. Суду уважительных причин неявки третьего лица не представлено, заявлений об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в отсутствие представителя не поступало. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные доказательства по делу в их совокупности в соответствие со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствие со ст. 55 ГПК доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой (оспоримая сделка). Последствия недействительности сделки установлены ст. 167 ГК РФ.

В ст. 179 ГК РФ предусматривается, что недействительной может быть признана сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Данная норма рассчитана на случаи, когда лицо, заключающее сделку от имени одной из сторон в силу отношений представительства, умышленно вступает в сговор с другой стороной и заключает сделку в ущерб интересам той стороны, от имени которой оно действует. Таким образом, речь идет об умышленном, злонамеренном искажении представителем воли представляемого, основанном на соглашении с другой стороной.

Необходимыми признаками таких сделок являются: наличие умышленного сговора между представителем потерпевшей стороны и другой стороной; возникновение неблагоприятных последствий для представляемого; действия представителя осуществляются в рамках предоставленных ему полномочий.

Отношения представительства характеризуются тем, что представитель в силу предоставленного ему полномочия своими действиями непосредственно создает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ст. 182 ГК РФ). Полномочия представителя могут быть основаны на доверенности, указании закона или акте уполномоченного государственного или муниципального органа. Исходя из этого, представитель должен руководствоваться интересами представляемого, а также полномочиями, вытекающими из установленных законом оснований.

Сделка может быть квалифицирована как заключенная в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной при наличии у них порока воли. В данном случае истец должен доказать, что воля представителя одной стороны и воля другой стороны не совпадали с волеизъявлением сторон спорной сделки. Более того, необходимо доказать, что между представителем одной стороны и другой стороной имело место злонамеренное соглашение, под каковым понимается сговор представителей сторон, направленный против интересов представляемой стороны.

Судом установлено, что истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от ***года принадлежал земельный участок площадью 724 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенный по адресу ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ***года.

Как установлено судом и усматривается из дела правоустанавливающих документов ***, предоставленного суду Управлением Росреестра по Ставропольскому краю, имея намерение продать указанный земельный участок ФИО1 ***года выдал на имя ФИО5 нотариально удостоверенную доверенность № ***, которой уполномочил последнюю «продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, находящийся по адресу: г***, для чего предоставил право получить аванс или задаток в счет предстоящей продажи указанной недвижимости на условиях по своему усмотрению, подписать в установленном законом порядке договор аванса или задатка, предварительный договор, договор о намерениях, подписать договор купли-продажи, передать вышеуказанную недвижимость покупателю, получить следуемые ему деньги, для чего открыть в любом отделении сберегательного, коммерческого банка или ином кредитном учреждении РФ счет на его имя…, быть его представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и недвижимости по Ставропольскому краю по вопросу государственной регистрации сделки, купли-продажи, перехода права на вышеуказанную недвижимость….». Доверенность выдана без права передоверия другим лицам, сроком на три года.

***года между ФИО1, за которого по доверенности действовала ФИО5 – «продавец» и «покупателем» - ООО «***», в лице директора общества ФИО2, действующего на основании Устава, заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, оцененного сторонами сделки в 500000 руб., которые получены продавцом с покупателя полностью до момента подписания настоящего договора (п. 4).

Как усматривается из п. 6 договора на указанном продаваемом земельном участке строения отсутствуют, что подтверждается справкой об отсутствии строений на земельном участке №***года, выданной ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация».

Право собственности за покупателем - ООО «***» на земельный участок, площадью 724 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенный по адресу ***зарегистрировано Управлением Росреестра по СК в установленном законом порядке (номер регистрации: ***от ***года), что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № ***от ***года.

Полагая, что договор купли-продажи заключен ***года между его представителем ФИО5 и директором ООО «***» ФИО2, являющимся её супругом, по явно заниженной цене в результате их злонамеренного соглашения, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском о защите нарушенного права.

Суд находит требования ФИО1 обоснованными и считает их подлежащими удовлетворению исходя из следующих оснований.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ и не оспаривается сторонами, ФИО2 на момент совершения оспариваемой сделки являлся директором ООО «***» и как директор, действовал от имени Общества на основании его Устава, а ФИО9 – представлявшая интересы ФИО1 по сделке - являлась супругой ФИО2

Из оспариваемого договора купли-продажи от ***года следует, что земельный участок площадью 724 кв.м. в ***продан представителем продавца и собственника ФИО1 - ФИО9, действовавшей по доверенности - Обществу в лице единственного учредителя – ее мужа ФИО2 за 500000 руб. В п. 4 договора представители его сторон указали, что деньги по сделке продавцом ФИО9 с покупателя ФИО2 получены полностью до момента подписания настоящего договора.

Однако, надлежащих доказательств передачи денежных средств по договору купли-продажи от ***года земельного участка по *** от покупателя – юридического лица к продавцу – физическому лицу, данными лицами не представлено, как не представлено и доказательств исполнения ФИО5 условий продажи спорного земельного участка, указанных в доверенности, выданной ФИО1 в связи с этим, а именно, - получить следуемые последнему деньги по сделке, для чего открыть в Банке счет на его имя, распоряжаться денежными средствами, хранящимися на таком счете.

В доверенности, выданной на имя ФИО5, ФИО1 также уполномочил ее не только подписать договор купли-продажи земельного участка по ***, но и соглашение (акт) о приеме-передаче указанной недвижимости покупателю. Несмотря на это, вопреки воле собственника спорного имущества, ФИО9 такого акта не составлено.

Как следует из заключения судебной строительной экспертизы № *** от ***года, действительная стоимость земельного участка по ***на момент его продажи составляла 3492000 руб.

Данной экспертизой также установлено, что на этом земельном участке расположен объект незавершенного строительством жилого дома степенью готовности 47%, площадью 386 кв.м. Это обстоятельство подтверждается и техническим паспортом на объект незавершенного строительства от ***года, что противоречит п. 6 оспариваемого договора, где его стороны (ФИО9 и ФИО2) указали, что на покупаемом земельном участке строения отсутствуют.

Изложенные фактические обстоятельства по делу свидетельствуют о том, что оспариваемая истцом сделка – договор купли-продажи от ***года – совершена под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Заключение данного договора представителем истца (продавца) – ФИО5 с представителем ООО «***» (покупателя) – ФИО2, являющимся ее мужем, на вышеуказанных условиях в части цены, заниженной в несколько раз от реальной стоимости продаваемого имущества, что не мог не знать единственный учредитель и одновременно генеральный директор ООО, основным видом экономической деятельности которого являются общестроительные работы по возведению зданий, а также строительных изделий, свидетельствует об умышленном сговоре представителей сторон по договору о заключении сделки в ущерб интересам собственника продаваемого имущества – истца по настоящему делу.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

По мнению суда договор купли-продажи от ***года, заключенный между ФИО1 (продавец), в лице полномочного представителя по доверенности ФИО5 и ООО «***» (покупатель) в лице директора Общества ФИО2, является ничтожной сделкой, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещи (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из вышеуказанного договора, покупателем является ООО.

В соответствии со ст. 7 ФЗ от 08.02.1998 года № 14-ФЗ «Об обществе с ограниченной ответственностью», общество может быть учреждено одним лицом, которое становится его единственным учредителем.

Ст. 45 указанного закона установлено, что сделки, в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.

Вместе с тем, наличие на момент совершения сделки единственного участника и директора общества в одном лице, в силу абз. 2 п. 6 ст. 45 ФЗ № 14-ФЗ исключает необходимость соблюдения требований данного закона, предъявляемых к заключению сделки с заинтересованностью.

В ст. 2 данного Закона установлено, что Общество имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его собственном балансе.

В п. 4 ст. 2 предусмотрено право Общества в установленном порядке открывать банковские счета на территории Российской Федерации и за ее пределами.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Закона о банках отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ч. 3 указанной статьи клиенты вправе открывать необходимое им количество расчетных, депозитных и иных счетов в любой валюте в банках с их согласия, если иное не установлено федеральным законом. Открытие счетов в банках осуществляется в рамках таких видов договоров, предусмотренных частью второй ГК РФ, как договор банковского вклада. Порядок открытия и закрытия в России кредитными организациями (филиалами), подразделениями расчетной сети Банка России банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам) юридических лиц, физических лиц, индивидуальных предпринимателей, установлен Инструкцией Банка России от ***г. N *** «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)».

В п. 1 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного решением Совета директоров Банка России от 22.09.1993 г. N 40, установлено, что предприятия, объединения, организации и учреждения независимо от организационно-правовых форм и сферы деятельности обязаны хранить свободные денежные средства в учреждениях банков. Такое же правило содержится в п. 2.1 Положения о правилах организации наличного денежного обращения на территории Российской Федерации от 05.01.1998 года № 14-П, утвержденного решением Совета директоров Банка России от 19.12.1997 года № 47.

В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 23 части первой НК РФ налогоплательщики-организации обязаны письменно сообщать в налоговый орган по месту своего нахождения об открытии или о закрытии счетов (лицевых счетов) в течение семи дней со дня открытия (закрытия) таких счетов.

В ч. 1 п. 5 ст. 2 указанного Закона установлено, что Общество должно иметь круглую печать. Скрепление печатью согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ является лишь возможным дополнительным требованием к письменной форме сделки и устанавливается данное требование законом, иными правовыми актами и соглашением. Печать общества должна содержать его полное фирменное наименование на русском языке и указание на место нахождения общества.

Любая сделка между юридическим лицом и гражданином обязательно заключается в письменной форме. Исключение - сделки, требующие нотариального удостоверения. Об этом говорится в п. 1 ст. 161 ГК РФ. Договор купли-продажи с физическим лицом должен содержать наименование, количество, ассортимент и стоимость товара, а также права, обязанности и ответственность сторон, срок передачи товара, порядок оплаты и другие условия, предусмотренные гл. 30 ГК РФ. В случае, когда договор предусматривает безналичную оплату, указывают данные банковского счета физического лица, на который будут перечисляться денежные средства.

В зависимости от условий покупки расчеты с физическими лицами могут производиться как безналичным путем, так и наличными деньгами. При перечислении денежных средств на расчетный счет продавца, который указывается в договоре, кроме платежного поручения на перечисление денег другие документы для подтверждения факта оплаты не требуются.

Если в договоре установлено, что покупка оплачивается наличными деньгами, возможны два варианта расчетов: либо продавец получает деньги в кассе организации, либо представитель организации-покупателя рассчитывается с ним сразу в момент покупки. Выплата денег физическому лицу из кассы организации осуществляется по расходному кассовому ордеру, который заполняется в соответствии с Положением о порядке ведения кассовых операций с банкнотами и монетой Банка России на территории РФ, доведенным Письмом ЦБ РФ от 12.10.2011 № 373-П.

Как следует из договора купли-продажи от ***года, от имении ООО подпись в договоре учинена ФИО2, что не оспаривается сторонами и удостоверена печатью Общества. Вместе с тем, доказательств тому, что сторона по сделке – юридическое лицо – осуществило оплату по данному договору в виде операции с денежными средствами в наличной форме через кредитную организацию либо в безналичной форме (платежные банковские документы, расходный кассовый ордер и др.) суду не представлено, как не представлено и доказательств постановки приобретенного Обществом земельного участка на свой баланс. Не представлено суду и доказательств тому, что на покупку указанной недвижимости имелось решение единственного участника ООО «***», одобряющего сделку.

Таким образом, указанный договор купли-продажи совершен между лицами, его подписавшими, без намерения создать в качестве последствий сделки возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей ООО. Несмотря на регистрацию данного договора в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, условия указанные в тексте договора не выполнены: покупная цена за приобретенную вещь не выплачена, акта передачи недвижимого имущества не составлено, расчетный счет на имя продавца – собственника продаваемого имущества не открыт, денежные средств по сделке на него не перечислены, приобретенное имущество не поставлено на баланс ООО «***», решение единственного участника Общества об одобрении указанной сделки не имеется.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи спорного земельного участка от ***года является мнимой сделкой, совершенной лишь с целью создать видимость соответствующих правовых последствий, не желая их наступления, т.е. ничтожной сделкой.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка – это такая сделка, которая заключена без намерения создать соответствующие правовые последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, если по недействительной сделке состоялась передача вещи, то у получателя уже в самый момент такой передачи возникает обязанность возвратить то же самое имущество другой стороне сделки. У получателя в силу недействительности совершенной сделки не возникает и не может возникнуть права собственности или иного права на предоставленное имущество, по крайней мере, до тех пор, пока оно не утрачивает своих индивидуальных признаков. Обязанность возвратить вещь продолжает существовать, если последняя сохраняется в натуре, находится во владении получателя и может быть идентифицирована. В противном случае данная обязанность заменяется другой - обязанностью возместить стоимость полученного по сделке в деньгах. Следовательно, требование стороны недействительной сделки о возврате переданного по такой сделке имущества в натуре, или, другими словами, реституция владения, аналогична истребованию вещи из незаконного владения получателем.

Из материалов дела следует, что после заключения договора купли-продажи спорного земельного участка ***года и регистрации на него право собственности за ООО «***»***года, Общество ***года произвело отчуждение этого земельного участка ФИО4 за 900000 руб., который зарегистрировал за собой переход права собственности ***года.

В данном договоре купли-продажи от ***года также указано, что на спорном земельном участке отсутствуют строения.

Как указано в возражении на иск ФИО9, в *** 2013 года ФИО4 подал иск в Октябрьский суд г. Ставрополя о признании права собственности на самовольную постройку, а ФИО1, узнав об этом, решил, злоупотребляя правом, расторгнуть сделку и признать за собой право собственности на самовольную постройку.

Сам ответчик ФИО4, ссылается в своем возражении на свою добросовестность при совершении сделки купли-продажи земельного участка по ***.

Вместе с тем, по мнению суда, договор купли-продажи земельного участка по указанному адресу также является мнимой, а потому ничтожной сделкой, поскольку эта сделка также не направлена на создание правовых последствий для сторон, ее заключивших.

Как следует из материалов дела, ФИО2, являющийся директором ООО «***» не мог производить отчуждение данного недвижимого имущества от имени Общества, поскольку это имущество последнему не принадлежало. Доказательств обратному суду не представлено.

И продавец – ООО «***», в лице директора ФИО2 и покупатель – ФИО4, не могли не знать о том, что на спорном земельном участке, являющемся предметом сделок, находится двухэтажный, самовольно возведенный незавершенный строительством объект недвижимости, с габаритными размерами – 23,14х17,61, высота здания - 7,2 кв.м., общая площадь 938,53 кв.м., строительный объем 3187,3 куб.м. Данное обстоятельство установлено решением Октябрьского районного суда от ***года, как установлено и то, что ФИО1 произведены работы по строительству многоквартирного жилого дома. Этим же решением суд обязал ФИО1 снести самовольную постройку – объект незавершенного строительства по ***.

Таким образом, оспариваемыми договорами прикрывается не только продажа земельного участка, но и продажа самовольного строения, в обход установленного решением суда его сноса, с последующей легализацией самоволки через суд новым собственником земельного участка, в отношении которого административный порядок сноса самовольного строения не будет действовать, что свидетельствует о мнимости и договора купли-продажи спорного земельного участка от ***года и злоупотреблении правом сторонами данной сделки.

Более того, по мнению суда, ссылку ответчика ФИО4 на то, что он является добросовестным приобретателем спорной недвижимости, нельзя признать состоятельной как по указанному основанию, свидетельствующему о том, что при совершении сделки о покупке вещи, стоимость которой по договору купли-продажи более, чем в три раза превышает его реальную стоимость, так и потому, что при определенной степени осмотрительности покупатель должен был кроме свидетельства о регистрации права в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, проверить и документы балансовой стоимости земельного участка, который он покупал у ООО, решение единственного учредителя об этом, убедиться в наличии или отсутствии на не строений, с учетом целевого использования земельного участка по ***– строительство жилых домов квартирного типа от 4 до 9 этажей, в том числе со встроено-пристроенными помещениями.

Указанные обстоятельства подтверждаются также и тем, что после приобретения земельного участка по оспариваемой сделке, ФИО4 обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на самоволку, как то указала в своих возражениях ФИО9

Поскольку в силу указанной нормы закона недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридический последствий и недействительна с момента ее совершения, то при таких обязательствах суд считает подлежащим удовлетворению требование ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, площадью 724 кв.м, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер 26***года, заключенных между ФИО1 и ООО «***», между ООО и ФИО4, истребовании спорного земельного участка у приобретателя ФИО4 в пользу ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «***», ФИО4 о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделок - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ***2013 года земельного участка, площадью 724 кв.м, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, заключенный между ФИО1 и ООО «***».

Признать недействительным договор купли-продажи от ***2013 года земельного участка, площадью 724 кв.м, расположенный по адресу: ***, кадастровый номер ***от ***года, заключенный между ООО «***» и ФИО4

Истребовать земельный участок с кадастровым (или условным) номером ***, общей площадью 724 кв.м., находящийся по адресу: ***, назначение: земли населенных пунктов, для строительства жилых домов квартирного типа от 4 до 9 этажей, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями из незаконного владения ФИО4, обязав его возвратить ФИО1 данный земельный участок.

Погасить записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним :

- № ***от *** 2013 года о праве собственности ФИО4 на земельный участок, расположенный по адресу: ***;

- № ***от ***г. о праве собственности ООО «***» на земельный участок, расположенный по адресу: ***.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение одного месяца.

Мотивировочная часть изготовлена 17.12.2013 г.

Судья А.С. Ширяев

Решение не вступило в законную силу.