Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-16/22 по иску ООО «Астория» к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору на оказание риэлторских услуг, по встречному иску ФИО1 к ООО «Астория» о признании договора ничтожным, по иску третьего лица ФИО2 к ООО «Астория» о признании договора ничтожным,

установил:

ООО «Астория» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО1 и ООО «Астория» был заключен договор на оказание риэлторских услуг по отчуждению недвижимости по программе «Ваш семейный риелтор».

В соответствии с п. 1.1 договора исполнитель обязался оказать ответчику услуги по отчуждению объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: <адрес> а заказчик взял на себя обязательства по оплате оказанной исполнителем услуги в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Посредством услуг исполнителя был найден покупатель объекта недвижимости ФИО3., что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Между собственником указанного объекта недвижимости ФИО2. и ФИО3. состоялся договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г. и ДД.ММ.ГГГГ г. зарегистрирован переход права собственности.

В соответствии с пунктом 4.1. договора обязательства исполнителя будут считаться полностью исполненными с момента подписания договора отчуждения объекта между заказчиком и приобретателем, регистрации права в регистрационном органе и получения заказчиком полной либо частичной стоимости за объект в соответствии с заключенным договором отчуждения.

В связи с регистрацией перехода права собственности исполнитель исполнил свои обязательства в полном объеме.

Ответчик в соответствии с пунктом 1.3. договора на оказание риэлторских услуг по отчуждению недвижимости по программе «Ваш семейный риелтор» № от ДД.ММ.ГГГГ г. и гарантийному обязательству к договору от ДД.ММ.ГГГГ. обязался оплатить услуги исполнителя в размере <данные изъяты> рублей.

На основании пунктов 1.3, 1.4 и п. 3.1 договора вознаграждение исполнителю выплачивается заказчиком (должником) в день проведения сделки по отчуждению объекта.

ДД.ММ.ГГГГ года стороны (продавец и покупатель) подписали договор купли-продажи, подготовленный ООО «Астория», и подали документы на государственную регистрацию совместно с представителем исполнителя. До настоящего времени оплата не произведена.

ДД.ММ.ГГГГ года ООО «Астория» обратилось в судебный участок № 76 Центрального района города Тулы с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с ФИО1 денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ года мировым судьей судебный приказ был выдан и в последствии определением от ДД.ММ.ГГГГ г. отменен по заявлению ФИО1

По изложенным основаниям просит суд взыскать с ответчика неуплаченное вознаграждение в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>

Ответчик ФИО1 обратилась с встречным иском к ООО «Астория» об оспаривании договора на оказание риэлторских услуг по отчуждению недвижимости по программе «Ваш семейный риелтор» № от ДД.ММ.ГГГГ г., полагая его ничтожным, ссылаясь на то, что собственником квартиры она не является, договор подписан ею без правовых оснований, без доверенности.

Третье лицо ФИО2 обратился в суд с самостоятельным иском к ООО «Астория» об оспаривании договора на оказание риэлторских услуг по отчуждению недвижимости по программе «Ваш семейный риелтор» № от ДД.ММ.ГГГГ г., полагая его ничтожным, ссылаясь на то, что доверенность на заключение договора на оказание риэлторских услуг по продаже его квартиры не выдавал, квартиру продавал самостоятельно.

В судебном заседании представитель истца-ответчика по встречному иску и иску третьего лица по ордеру адвокат Ахмыстова Е.С. иск своего доверителя поддержала, ссылаясь на исполнение договора по оказанию риэлторских услуг, участие при осуществлении сделки купли-продажи представителей агентства недвижимости со стороны продавца, и его неоплату ФИО1 встречный иск и иск третьего лица полагала не подлежащими удовлетворению.

Ответчик – истец по встречному иску ФИО1. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении первоначального иска, поддержала свой иск и иск третьего лица ФИО2 В ходе судебного разбирательства не отрицала, что договор был ею подписан вследствие того, что собственник квартиры ФИО2 попросил ее оказать ему помощь в продаже квартиры. Однако впоследствии тот от ее услуг отказался, намеревался самостоятельно продавать квартиру, доверенность ей не выдал, в связи с чем она полагала, что отношения по договору прекращены.

Третье лицо с самостоятельным иском ФИО2 в судебном заседании полагал первоначальный иск удовлетворению не подлежащим, поддержал встречный иск ФИО1 и свой иск. В ходе судебного разбирательства не отрицал, что просил ФИО1 оказать ему помощь в продаже квартиры. Впоследствии решил самостоятельно продавать квартиру, у него был знакомый риэлтор из другой компании, который и оказывал ему помощь. На сделку в ООО «Астория» его пригласили риэлторы, по его мнению, действующие со стороны покупателя ФИО3 Согласия на подписание ФИО1 договора на оказание риэлторских услуг он не давал, доверенность ФИО1. на совершение таких действий не выдавал.

Другие участники процесса в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца-ответчика по встречному иску и иску третьего лица по ордеру адвоката Ахмыстову Е.С. ответчика – истца по встречному иску ФИО1 третье лицо с самостоятельным иском ФИО2 исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО1. и ООО «Астория» был заключен договор на оказание риэлторских услуг по отчуждению недвижимости по программе «Ваш семейный риелтор», что подтверждается соответствующим договором.

В соответствии с п. 1.1 договора исполнитель обязался оказать ответчику услуги по отчуждению объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заказчик взял на себя обязательства по оплате оказанной исполнителем услуги в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В соответствии с пунктом 4.1 договора обязательства исполнителя будут считаться полностью исполненными с момента подписания договора отчуждения объекта между заказчиком и приобретателем, регистрации права в регистрационном органе и получения заказчиком полной либо частичной стоимости за объект в соответствии с заключенным договором отчуждения.

Ответчик в соответствии с пунктом 1.3 договора на оказание риэлторских услуг по отчуждению недвижимости по программе «Ваш семейный риелтор» № от ДД.ММ.ГГГГ г. и гарантийному обязательству к договору от ДД.ММ.ГГГГ. обязался оплатить услуги исполнителя в размере <данные изъяты> рублей.

Судом установлено, что квартира по адресу: <адрес> на момент заключения договора на оказание риэлторских услуг принадлежала ФИО2 что подтверждается копией дела правоустанавливающих документов на объект, представленной Управлением Росреестра по Тульской области.

Указанная квартира продана ФИО2 покупателю ФИО3 что подтверждается копией договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ г. ответчиком не произведена.

ДД.ММ.ГГГГ года мировым судьей судебного участка N76 Центрального судебного района г. Тулы был вынесен судебный приказ №2/1023/2019 о взыскании с должника ФИО1 в пользу ООО «Астория» задолженности по договору на оказание риэлторских услуг по отчуждению недвижимости по программе «Ваш семейный риелтор» № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей и уплаченной госпошлины <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ года мировым судьей судебного участка № 76 Центрального судебного района г. Тулы было вынесено определение об отмене судебного приказа №2/1023/2019 на основании поступивших от ФИО1 возражений, что подтверждается исследованным судом гражданским делом мирового судьи№ 2-1023/2019.

Установленные судом обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались, подтверждаются исследованными письменными материалами дела.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Положениями ст. ст. 420, 492 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу положений ч.ч. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч.1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (ст.781 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям ч.ч. 1, 2 ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений ч. ч. 1, 2 ст. 168 ГПК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ст. 182 ГК РФ закреплено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.) (ч. 1).

Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т.п.), а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок (ч. 2).

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства (ч. 3).

Согласно положениям ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (ч. 1).

Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении (ч. 3).

В пункте 123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Судом установлено и следует из показаний допрошенных свидетелей ФИО4, помощника руководителя ООО «Астория», ФИО5., руководителя юридического отдела ООО «Астория», что действия по подбору покупателя в рамках обращения ФИО1 о продаже квартиры по адресу<адрес> осуществляли сотрудники ООО «Астория», действовали со стороны продавца ФИО2, в дальнейшем работник ООО «Астория» при непосредственном своем участии сопровождал сделку купли-продажи между ФИО2 и ФИО3

Так, свидетель ФИО4 в судебном заседании показал, что примерно в ДД.ММ.ГГГГ. в ООО «Астория» обратилась ФИО1 с просьбой продать квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Ей было предложено заключить соглашение, в дальнейшем достигнута договоренность, что как только будет найден покупатель, будет подписан соответствующий договор на оказание риэлторских услуг. Ею были ему переданы контакты собственника квартиры ФИО2, переданы ключи с целью оперативного показа квартиры. Он занимался рекламой квартиры, подыскал клиента для покупки и передал объект для дальнейшего оформления сделки купли-продажи в юридический отдел руководителю ФИО5. С покупателями квартиры ООО «Астория» договор на оказание услуг не заключало. Доверенности на заключение договора на оказание риэлторских услуг у ФИО1 не было, соглашение первоначально было в устной форме, однако, на сделке купли-продажи должен был присутствовать сам собственник, и договор с агентством на оказание юридических услуг должен был быть также заключен в последующем.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании показала, что клиентом ООО «Астория» являлась ФИО1 квартиру продавал ФИО2 покупателем являлась ФИО3 Зачастую по практике агентства клиент не сразу готов на подписание договора на оказание риэлторских услуг, поэтому по договоренности с ним начинается работа по подбору покупателя на объект, объект загружается в базу, фотографируется, рекламируется, загружается на сайты по продаже недвижимости. В 95% случаев договор на оказание риэлторских услуг подписывается непосредственно тогда, когда найден покупатель. После приискания покупателя работа по объекту передается в юридический отдел. По указанной сделке юристом являлась ФИО6., она общалась со сторонами сделки, принимала непосредственное участие в ней. Услугу по продаже объекта заказала ФИО1., с покупателем договор на оказание риэлторских услуг не заключался. По ее мнению, агентству при подписании договора с ФИО1 было известно, что та не является собственником квартиры, однако, решение по продаже квартиры принималось совместно с ней и собственником, она являлась заинтересованным лицом.

Не доверять показаниям указанных свидетелей суд оснований не усматривает, поскольку они логичны, непротиворечивы, согласуются с показаниями ФИО1 не отрицавшей обращение к сотруднику агентства, подписание договора на оказание услуг с агентством, с письменными материалами дела, в том числе, со скриншотами из базы данных общества, осмотренных с участием нотариуса, из которых следует, что на квартиру ФИО2 была заведена карточка, присвоен номер, указаны исполнители, подробно прослеживаются действия с квартирой, которой в настоящее время присвоен статус «удаленной».

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности осуществления сделки по продаже квартиры, принадлежащей ФИО2., при оказании ему риэлторских услуг агентством недвижимости ООО «Астория».

Доводы ФИО2. о том, что сотрудник агентства недвижимости участвовал со стороны покупателя, в данном случае правового значения не имеют при доказанности оказания услуг агентством ему как продавцу квартиры, а также при том, что оказание риэлторских услуг одной из сторон сделки не влечет невозможность оказания таких услуг для другой стороны сделки.

Вместе с тем, доказательств надлежащего оформления полномочий ФИО1 на заключение оспариваемого ею и третьим лицом ФИО2 договора на оказание риэлторских услуг, а именно, посредством выдачи доверенности от имени ФИО2., суду с соблюдением положений ст. 56 ГПК РФ не представлено. Иных правовых оснований для заключения такого договора судом не установлено.

Выдача доверенности ФИО2 отрицалась, равно как в судебных заседаниях тот последовательно утверждал о том, что от услуг ФИО1 отказался, доверенности ей на заключение договора на оказание ООО «Астория» риэлторских услуг по подбору покупателя не выдавал, на заключение такого договора согласия также не давал и о его заключении не знал. ФИО1 в судебном заседании показала, что ФИО2 было известно о вознаграждении, которое взимает за свои услуги ООО «Астория», однако, тот посчитал его чрезмерным.

Данные обстоятельства, в свою очередь, не свидетельствуют о последующем одобрении им сделки между ФИО1 и ООО «Астория» от ДД.ММ.ГГГГ г. Заключение ФИО2 предварительного договора купли-продажи квартиры, датированного также ДД.ММ.ГГГГ г., само по себе об одобрении сделки между ФИО1 и ООО «Астория» не свидетельствует, стоимость объекта, указанного в предварительном договоре, и договоре на оказание риэлторских услуг, различна.

Исходя из анализа установленных обстоятельств с учетом приведенных норм действующего законодательства суд приходит к выводу, что сделка заключена ФИО1 при отсутствии полномочий на ее совершение, о чем истец ООО «Астория» не могло не знать при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ г.

При таких обстоятельствах, когда указанная сделка совершена с нарушением требований ст. ст. 209, 182 ГК РФ, то в силу положений ст. 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной.

В связи с чем суд не усматривает правовых оснований для взыскания с ответчика ФИО1 денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ г. и удовлетворения производных требований о взыскании госпошлины.

При этом суд учитывает, что истец не лишен права обратиться с требованием о взыскании фактически понесенных расходов в рамках оказания услуг по продаже квартиры непосредственно к продавцу квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ООО «Астория» к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору на оказание риэлторских услуг от ДД.ММ.ГГГГ г. отказать в полном объеме.

Встречный иск ФИО1, иск ФИО2 удовлетворить.

Признать договор № на оказание риэлторских услуг по отчуждению недвижимости по программе «Ваш семейный риэлтор», заключенный между ООО «Астория» и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ г., ничтожным.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Прямицына

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ г.