Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ивановой А.И., при секретаре Собакиной С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам, мотивируя следующими обстоятельствами. ____.2023 года между сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого ответчики обязались в срок до ____.2023 года заключить договор купли-продажи недвижимого имущества земельного участка с домом по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.____, с кадастровым № (объект недвижимости №) стоимостью 100 000 руб. и земельного участка по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.____, с кадастровым № (объект недвижимости №), стоимостью 2 900 000 руб., общая сумма за данные объекты недвижимости сторонами определена в размере 3 000 000 руб. Также по условиям предварительного договора в п.1.1 стороны предусмотрели, что 100 000 руб. считается оплатой в полном размере за объект недвижимости №. В день подписания предварительного договора истцы передали ответчикам денежные средства в качестве задатка в размере 100 000 руб. В течение месяца истцы решили имущество покупать наличными денежными средствами. После получения задатка продавцы потерялись, на связь не выходили, на сообщения не отвечали. ____.2023 года истцами направлено заказное в адрес ответчиков с просьбой явиться ____.2023 года для регистрации договора купли-продажи в отделение МФЦ, истцы записались на услугу заранее, принесли наличные денежные средства в размере 2 900 000 руб. за объект недвижимости №, в назначенное время ответчики не явились. Объект недвижимости №, за который истцами была внесена полная стоимость, ответчиками не был передан. Истцы произвели все зависящие от них действия для заключения основного договора купли-продажи, несколько раз ездили по адресу регистрации ответчиков, но дверь им не открыли. Просили взыскать с ответчиков двойную сумму задатка в размере 200 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200 руб.

Представитель истцов по доверенности ФИО5 в судебном заседании требования поддержала, пояснила о том, что инициатором расторжения договора являются ответчики, истцы от сделки не отказывались, лишь изменили форму оплаты на наличный расчет.

Ответчик ФИО4 и представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании просили в удовлетворении иска отказать. Пояснили о том, что ответчики в августе уехали на две недели, прилетели в город ____.2023 года, сделку от их имени вел риелтор ФИО7, уведомление непосредственно от истцов не получали, истцы им не звонили, сделку предусматривали через банк, но от оплаты наличными не отказывались, указанное им не предлагали. Договор купли-продажи не был заключен по вине истцов, нет оснований для возврата задатка.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании показала о том, что на основании агентского договора от имени ответчиков вела сделку между сторонами, показала истцам объекты недвижимости, согласовали цену. Истцы обратились к свидетелю за помощью оформления ипотеки для приобретения имущества через приложение «Домклик», сделка была одобрена Сбербанком, после чего в банк были направлены все документы, также проект договора купли-продажи, истцы должны были сделать согласие супруга на покупку, доверенность. Но до ____.2023 года ФИО1 позвонила свидетелю и отказалась от сделки, на что свидетель ей разъяснил последствия отказа, что задаток останется у продавцов. ФИО1 сама отказалась от сделки, что видно по приложению. Свидетель не знала, что истцы направили уведомление ответчикам, подтвердила, что от имени истцов действовал также их сын по доверенности. Сделка между сторонами не подразумевала оплату наличными и оформление через МФЦ, так как шла чрез банк.

Ответчик ФИО3 в суд не явился, извещен о времени и месте судебного заседания, с учетом мнения сторон, в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), дело рассмотрено в отсутствие данного лица.

Выслушав пояснения сторон, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ____.2023 года между ФИО4, ФИО3 (продавец) и ФИО1, ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

По условиям п.1.1 предварительного договора, стороны обязались в срок до ____.2023 года заключить договор купли-продажи недвижимого имущества:

-земельный участок с домом по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.____, с кадастровым № (объект недвижимости №);

-земельный участок по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.____, с кадастровым № (объект недвижимости №).

Цену указанных объектов недвижимости стороны согласовали в размере 3 000 000 руб.

Расчеты между сторонами предусмотрены в следующем порядке:

-100 000 руб. оплачивается покупателем путем передачи наличными денежными средствами продавцу в день подписания настоящего договора путем задатка от ____.2023 года. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки продавца на соответствующую сумму. Заключение договора купли-продажи по оформлению права собственности на - земельный участок с домом по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.____, с кадастровым № на покупателя сумма задатка в размере 100 000 руб. будет считаться оплата в полном размере за объект недвижимости №

-2 900 000 руб. оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца, открытый на имя ФИО4 после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, а также государственной регистрации ипотеки на объект в силу закона в пользу Банка за счет кредитных средств в течение пяти рабочих дней. Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление платежного поручения за объект недвижимости №.

Стороны договора предусмотрели ответственность за досрочное расторжение договора (п.п.3.1, 3.2 договора).

____.2023 года по условиям предварительного договора продавец передал покупателю денежные средства в размере 100 000 руб. в отношении продаваемого земельного участка с домом, по адресу г.Якутск, ул.____, Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.____.

____.2023 года ФИО8 в адрес ответчиков было направлено уведомление о явке на основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и оплаченного задатка, на заключение основного договора в отделение МФЦ с указанием адреса и времени.

Данное уведомление, согласно отчету почтового идентификатора №, было получено ответчиком ФИО4 ____.2023 года, то есть по истечении установленного в предварительном договоре срока (____.2023 года).

В установленный в предварительном договоре сторон срок договор купли-продажи объектов недвижимости не был заключен.

В обоснование требований, истцы ссылались на уклонение ответчиков от заключения договора купли-продажи, представили также фото талона Т033 на подачу документов от ____.2023 года.

В свою очередь, ответчики ссылались на уклонение самих истцов от заключения сделки, кроме того, представили детализацию оказанных услуг с ____.2023 года по №. Вместе с тем, данная детализация не подтверждает обстоятельства отсутствия/наличия между сторонами входящих/исходящих сообщений до ____.2023 года, что и является юридически значимым обстоятельством с учетом условия предварительного договора сторон о заключении сделки до ____.2023 года.

Также установлено, что ____.2023 года ФИО4 (принципал) заключила агентский договор с Агентством недвижимости «Новосел» (ИП ФИО9) (агент) на совершение от имени и за счет принципала совершить действия, направленные на продажу, принадлежащего на праве собственности принципалу, недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.____, по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.____.

На основании доверенности от ____.2022 года ИП ФИО9 предоставил соответствующие полномочия ФИО7

Исходя из представленных стороной ответчика документов (сведений по заявке покупателя ФИО1 на ипотеку по сделке №, риэлтор ФИО9) следует, что во исполнение условий предварительного договора, ФИО1 банком была одобрена ипотека на срок до ____.2023 года. ____.2023 года документы по сделке были предоставлены, в том числе подписанный предварительный договора купли-продажи и не подписанный проект договора купли-продажи. Также ____.2023 года внесена запись об отказе клиента ФИО1

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434)

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

В соответствии с п. 4 вышеуказанной статьи, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Как следует из условий предварительного договора, 100 000 руб. переданы покупателем (несмотря на указание о задатке от ____.2023 года), в счет оплаты в полном размере за объект недвижимости № (земельный участок с домом по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.____, с кадастровым №) при заключении договора купли-продажи.

Таким образом, указанные переданные денежные средства фактически являются авансом, поскольку несут платежную функцию по оплате конкретного объекта недвижимости.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, проект основного договора купли-продажи не подписан, тем самым основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, принятые на себя агентским договором обязательства свидетелем не исполнены. Срок действия предварительного договора не продлевался, внесение в данный договор изменений и дополнений не производилось.

При этом отказ истца ФИО1 от заключения сделки датирован ____.2023 года, то есть по истечении установленного предварительным договором срока (____.2023 года), соответственно не может быть расценен в качестве виновного действия со стороны истца. Показания свидетеля об отказе истца от заключения договора до ____.2023 года не имеют документального подтверждения.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В ходе судебного заседания установлено, что ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне предложения заключить основной договор, как и требований об обязании исполнить принятые обязательства, при этом вины покупателя и продавца в этом в ходе судебного разбирательства достоверно установлено не было, при этом организация подписания проекта основного договора купли-продажи должна была быть подготовлена агентом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что переданная по предварительному договору денежная сумма в размере 100 000 руб. (указанная в предварительном договоре как оплата за объект недвижимости №) фактически является авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи и указанная сумма подлежала возврату истцам.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению частично, путем солидарного взыскания с ответчиков в пользу истца денежных средств в размере 100 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию солидарно государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом требований в размере 3 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) руб., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 200 (три тысячи двести) руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья: п/п А.И.Иванова

Копия верна.

Судья А.И.Иванова

Секретарь С.А.Собакина

Решение изготовлено 28.11.2023 года