Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда города Ставрополя гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3 о применении последствий ничтожности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит: применить последствия недействительности ничтожной сделки - предварительного договора купли-продажи недвижимости от 03.09.2017 года между ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3 и ФИО1; взыскать с ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3 солидарно в пользу ФИО1 денежные средства в размере 100000 рублей.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что с целью приобретения в личную собственность жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, ФИО1, 03.09.2017 года по предварительному договору купли-продажи недвижимости, составленному риелтором, были переданы денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве задатка ответчикам ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3, что подтверждается распиской от 03.09.2017 года. Они договорились заключить договор купли-продажи 30.09.2017 года после того, как ответчики представят справки об отсутствии задолженностей по квартплате, платежам по капитальному ремонту, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию; произведут снятие с регистрационного учета всех членов своей семьи, вывезут мебель и освободят объект недвижимости для передачи ему; передадут ключи и квартиру. Однако, получив денежные средства, ответчики ничего не сделали, в связи с чем они 28.09.2017 года по взаимному согласию установили новые сроки для заключения договора купли-продажи - 24.10.2017 года. Однако и 24.10.2017 года ответчики не только не заключили договор, но и не пришли (пришел ФИО3) в отчуждаемую квартиру чтобы как-то урегулировать возникшие вопросы. В связи с вышеизложенным у него появились сомнения в добросовестности продавцов и в их желании исполнять условия предварительного договора купли-продажи недвижимости, подписанного 03.09.2017 года. Он обратился к риелтору с просьбой выяснить ситуацию у продавцов, она ему пояснила, что со слов продавцов они уже продали квартиру, а возвращать ему 100 000 рублей у них нет денег. На его просьбу к продавцам о встрече с целью решения вопроса о возврате ему денежных средств получил отказ. 13.11.2017 года он обратился за юридической помощью к юристу, который мне пояснил, что в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно той же статьи предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Согласно ч.1 ст. 42 «Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017): «1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению». Форма договора для отчуждения долей в праве общей долевой собственности является нотариальной, следовательно и предварительный договор купли-продажи недвижимости от 03.09.2017 г., должен был быть удостоверен нотариально, но так как это сделано не было, то данный договор является ничтожным и требовать от продавцов его исполнять у меня нет законных оснований. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании пояснил, что с целью продажи жилого помещения- квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, нами, и ФИО1, был заключен 03.09.2017 года предварительный договор купли- продажи недвижимости, составленному риелтором, и нам были переданы денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве задатка, что подтверждается распиской от 03.09.2017 года. При этом, в договоре прописано, что в случае отказа от сделки, аванс продавцом не возвращается. Они договорились заключить договор купли-продажи 30.09.2017 года после того, как вывезем мебель и освободим объект недвижимости для передачи ключей и самой квартиры. Вовремя выполнить свои обязательства не успели, в связи с чем, по обоюдному согласию был установлен новый срок подписания договора купли- продажи недвижимости- 24.10.2017г. К установленному сроку они выполнили все обязательства: предоставили справки об отсутствии задолженностей по квартплате, платежам по капитальному ремонту, коммунальным платежам, произвели оплату за электроэнергию; произвели снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных членов семьи, лишь до 10.30 утра не была вывезена мебель, по причине задержки грузчиков. Так же нам стало известно о том, что Покупатели не подтвердили свое намерение покупки недвижимости, в связи с чем договоренность у нотариуса не была подтверждена. Они же со своей стороны, были готовы передать объект недвижимости, ключи, все платежные документы, и подписать договор купли-продажи именно в этот день 24.10.2017г, т.к все предварительно оговоренные условия были соблюдены. Вывоз мебели тоже должен был произойти именно 24.10.2017г, и это никак не мешало подписанию договора купли-продажи. Там же находясь на объекте недвижимости они подписали акт, в котором не указали следующую дату, по настоянию Покупателя. Однако в устой форме договорились на 27.10.2017г, и в этот же день записались к нотариусу на прием на 27.10.2017г на 15 часов. Покупатель подтвердил свое намерение покупки недвижимости и присутствие 27.10.2017г в 15 часов у нотариуса. 26.10.2017г, вечером около 19-20 часов, они вновь встретились на объекте, они показали, что мебель полностью вывезена, и мы готовы к подписанию договора купли-продажи у нотариуса. Самого Покупателя не было, однако были его сыновья, и они подтвердили намерение покупки недвижимости присутствие самого Покупателя ФИО1 27.10.2017г, в назначенное время они приехали на сделку к нотариусу, но покупателей не было в назначенное время. В итоге в попытках дозвонится покупателю, трубку взяла его жена и в ходе телефонного разговора отказалась от совершения сделки.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании пояснил, что он участвовал в сделке по продаже объекта недвижимости по адресу <адрес обезличен>, в которой мне принадлежало 3/10 доли имущества. Снят с регистрации по данному адресу 23.09.2015 года. 9 сентября он присутствовал при передачи денежных средств в размере 100000 (сто тысяч) рублей после подписания договора купли-продажи данного объекта недвижимости. Денежные средства передавались ФИО1, его племяннику ФИО3. Однако положенную часть денежных средств в размере 30000 рублей он не взял, так как денежные средства должны были направлены на погашения долгов по коммунальным платежам, поэтому сразу и не подписал расписку о получении денежных средств. В дальнейшем участвовал 28 сентября 2017 года при продлении договора купли-продажи данного объекта недвижимости, так как установленный первоначально срок подготовки договора был определён недостаточно. Новый срок был назначен на 24 октября 2017 года. Однако впоследствии срок перенесли на 27 октября 2017 года. Причина переноса на тот момент ему не была известна. Далее, 26 октября 2017 года в 19.00 на объекте недвижимости по адресу <адрес обезличен>, он, подписал расписку о получении денежных средств, так как ему объяснили, что если он этого не сделает, то нотариус не примет документы. Пояснения по этому вопросу сделал ему присутствующий на осмотре квартиры представитель риэлтерской фирмы. 27 октября 2017 года в 15.00 они собрались в нотариальной конторе для подписания договора и оформления документов. С их стороны в назначенное время были все (ФИО4ФИО5Зубенко Д.И). Со стороны покупателя никто не явился. Представитель риэлтерской фирмы позвонила ФИО7 для выяснения обстоятельств неявки. При этом был включен диктофон, и ФИО7 в телефонном разговоре сказала, что от сделки они отказываются. В результате сделка не состоялась.

Ответчики ФИО5 и ФИО6, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Суд с согласия участников процесса, на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании пояснила, что по истечению срока, установленного договором ответчики от сделки отказались.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав имеющиеся и дополнительно представленные материалы, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Данный вывод суда основан на следующем.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ст. 56 ГПК РФ).

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (ст. 59 ГПК РФ). Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

Согласно ст. 429 ГПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 03.09.2017г. между ФИО1 и ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости по условиям которого: продавцы обязуются передать право: общей долевой собственности (по 1/5 доли в праве) покупатель обязуется принять право: собственность на недвижимое имущество, : квартира назначение жилое, площадь 60,20 кв.м., этаж 1, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>.

Отчуждаемая недвижимость оценена соглашением сторон в размере 1400 000 рублей, из них 100000 задаток, 1300 000 рублей – в срок до 30.09.2017, после подписания основанного договора купли-продажи.

Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи Продавец обязуется предоставить справки об отсутствии задолженности по квартплате, платеж по кап. ремонту, коммунальным платежам, плате электроэнергии, при этом в случае, если впоследствии обнаружится наличие каких-либо задолженностей по квартплате, платеж по кап. ремонту, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, возникшим до момента подписания настоящего договора, Продавец обязуется возместить Покупателю все указанные задолженности в полном объеме в течение 3 (трех) дней со дня получения соответствующего требования Покупателя. 11о соглашению сторон Продавцы освобождают и передают Покупателю ключи от объекта недвижимости в срок до 30.09.2017 года, включительно

Кроме того, в договоре указано, что если за неисполнение договора от 03.09.2017г. ответственен Покупатель, задаток остается у Продавцов. Если ответственны Продавцы, то он обязаны уплатить Покупателю двойную сумму задатка.

03.09.2017г. ответчика получили от ФИО1 задаток в размере 100000 рублей, что подтверждается распиской (л.д. 17).

Как установлено судом, основной договор купли-продажи объектов недвижимости между сторонами в установленный срок, то есть 30.09.2017г., заключен не был.

Суд, проанализировав представленный предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке, исходит из того, что изложенные в них условия соответствуют требованиям, предъявляемым к форме и содержанию предварительного договора, содержат условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Дав оценку представленным доказательствам, суд признает, что переданные истцом ответчику денежные средства в размере 100 000 рублей, что подтверждено содержанием соглашения, являются задатком.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Истец 28.09.2017года обратился к ответчикам с предложением заключить основной договор купли-продажи, однако ответчик основной договор с истцом не заключил.

Учитывая, что за не заключение договора купли-продажи ответственна сторона, получившая задаток, то есть ответчик, суд, вопреки доводам возражений, считает обоснованными требования истца о возложении на ответчика обязанности уплатить покупателю сумму задатка.

Кроме того, в опровержение доводов ответчиков, о несогласии истца заключить договор купли-продажи суд кладет выписку из ЕГРП об объекте недвижимости из которой следует, что правообладателем квартира назначение жилое, площадь 60,20 кв.м., этаж 1, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен> с 03.11.2017года является ФИО9

Однако, в данном случае истец просит взыскать с ответчиков сумму задатка в размере 100000 рублей, в связи с чем суд не может выйти за пределы заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3 о применении последствий ничтожности сделки удовлетворить.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - предварительного договора купли-продажи недвижимости от 03.09.2017 года между ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3 и ФИО1.

Взыскать с ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3 солидарно в пользу ФИО1 денежные средства в размере 100000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд города Ставрополя в течение месяца, со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 22.04.2018 г.

Судья Е.С. Данилова