Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «АйКью230» о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, убытков,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ООО «АйКью230», в котором с учетом уточнения заявленных требований (л.д.23-25 том 3) просит:

- признать договор аренды помещения по адресу: ..., ..., заключенный 13.01.2019 между ФИО1 и ООО «АйКью230», расторгнутым с 22.11.2019;

- взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 236 667 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 54 511 руб. 63 коп., пени за несвоевременную уплату арендных платежей в размере 80 590 руб. 07 коп., пени за несвоевременную уплату коммунальных платежей в размере 17 166 руб. 06 коп., задолженность по уплате потребленной электроэнергии и пеней в размере 42 967 руб. 22 коп., убытки, связанные с ремонтно-восстановительными работами в помещении, в размере 1 663 397 руб. 18 коп., упущенную выгоду в размере 700 000 руб.

В обоснование иска указывается на те обстоятельства, что 13.01.2019 между ФИО1 и ООО «АйКью230» заключен договор аренды помещения по адресу: ..., сроком до 12.01.2022; п.7.2 указанного договора предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке в случае задержки арендной платы более чем на 30 дней, существенного ухудшения состояния объекта, несогласованных перепланировки или переоборудования помещения; в связи с неоднократным грубым нарушением условий договора аренды (задержка арендной платы более чем на 30 дней, существенное ухудшение состояния объекта, несогласованная перепланировка помещения) и с учетом направленного арендатору 22.10.2019 уведомления о расторжении договора аренды договор аренды расторгнут с 22.11.2019; признание договора аренды расторгнутым в судебном порядке необходимо для исключения записи об аренде нежилого помещения из ЕГРН.

По условиям договора аренды арендатор обязан вносить плату в размере 50 000 руб. в месяц, а также нести расходы по оплате коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, электроэнергия); задолженность ответчика по внесению арендной платы составляет 236 667 руб. за период с 01.02.2019 по 22.11.2019; ответчиком не оплачивались в полном объеме коммунальные услуги за период с января 2019 года по ноябрь 2019 года, задолженность составила 54 511 руб. 63 коп.

За время использования помещения ответчик произвел самовольную перепланировку помещения, не получив письменного согласия арендодателя, актом приема-передачи помещения зафиксировано неудовлетворительное состояние передаваемого объекта; размер ущерба арендодателя, обусловленного необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние, составляет 1 663 397 руб. 18 коп. в соответствии с локальной сметой; между ФИО1 и ООО «Альпы» заключено предварительное соглашение о предоставлении права аренды нежилого помещения с выплатой арендной платы в размере 100 000 руб. в месяц, наличие зарегистрированного договора аренды помещения препятствует заключению нового договора аренды помещения и его регистрации, учитывая, что регистрация договора аренды сроком не менее одного года является условием для получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции, в связи с чем сторона истца несет убытки в виде упущенной выгоды.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов представителям – адвокату ФИО9 (ордер от XX.XX.XXXX – л.д.12 том 2), ФИО5, действующим на основании доверенности от XX.XX.XXXX сроком на два года (л.д.11 том 1), которые в заседание явились, просили удовлетворить иск.

Представитель ответчика ООО «АйКью230» в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте заседания судебной повесткой, получение которой по месту нахождения не обеспечил, ходатайств об отложении заседания не заявлял.

Третье лицо ФИО5 и представитель третьего лица ФИО9, допущенная в качестве представителя в порядке ч.6 ст.53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание явились, поддержали заявленные требования.

Третье лицо ФИО10 и представитель третьего лица ФИО6, допущенный в качестве представителя в порядке ч.6 ст.53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения иска, за исключением требования о расторжении договора аренды.

В соответствии с п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю; сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п.68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения; риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

В соответствии с п.68 указанного Постановления статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту нахождения корреспонденцией является риском самого лица, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само лицо.

В соответствии с ч.4 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При таком положении суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п.2 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Материалами дела установлено, что ФИО1 с 04.07.2016 является собственником нежилого помещения ... (л.д.22-24, 240-245 том 1).

13.01.2019 между ФИО1 (арендодатель) и ООО «АйКью230» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование на условиях настоящего договора нежилое помещение, расположенное по адресу: ......, срок аренды помещения составляет три года – с 13.01.2019 по 12.01.2022 (л.д.18-21 том 1).

Согласно п.2.2.6 указанного договора арендатор обязан получать за свой счет и своими силами согласования по ремонту, перепланировке и переоборудованию объекта с государственными органами; перепланировка и переоборудование объекта возможны только после получения предварительного письменного согласия арендодателя.

Согласно п.3.1-3.3 указанного договора за пользование объектом арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин; постоянная часть арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц, включая применимые налоги арендодателя; переменная часть арендной платы складывается из стоимости расходов по тепловой энергии, водоснабжения, электроэнергии, согласно действующим тарифам и оплачивается арендатором по счетам и квитанциям, предоставляемым соответствующими организациями.

Согласно п.4.2 указанного договора в случае нарушения обязательств по оплате аренды арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно п.4.3 указанного договора в случае, если состояние возвращенного по окончании срока действия (расторжения) договора аренды объекта не соответствует требованиям п.2.2.6 и п.2.2.16 настоящего договора, по возврату арендованного имущества, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб и затраты на необходимый ремонт в течение десяти банковских дней с момента обнаружения указанных обстоятельств.

Согласно п.7.2 указанного договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора путем направления арендатору письменного уведомления не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, только в следующих случаях:

7.2.1 если арендатор нарушает более чем на 30 дней сроки уплаты постоянной и/или переменной части арендной платы согласно разделу 3 договора;

7.2.2 если арендатор существенно ухудшает состояние объекта;

7.2.3 если арендатор производит перепланировку и переоборудование объекта без письменного согласия арендодателя;

7.2.4 если арендатор не внес обеспечительный платеж в срок, установленный п.3.4 настоящего договора.

Согласно п.7.3 указанного договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора путем направления арендодателю письменного уведомления не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения, указанной в уведомлении, только в следующих случаях:

7.3.1 если объект в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется не пригодным для использования в целях, указанных в п.1.1 договора;

7.3.2 в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, которые существенным образом препятствуют использованию арендатором объекта для целей, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п.7.4 указанного договора договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении арендодателя об отказе от исполнения договора.

22.10.2019 ООО «АйКью230» направлено уведомление о расторжении договора аренды от 13.01.2019, поскольку арендатор нарушил п.7.2.1 указанного договора по срокам внесения переменной части арендной платы более чем на 30 дней; арендодатель требует погасить долг до 22.11.2019, в противном случае договор аренды будет расторгнут (л.д.52, 53, 54 том 1).

Из представленного стороной истца расчета задолженности следует, что стороной ответчика ООО «АйКью230» внесена арендная плата по договору в размере 100 000 руб. - 30.06.2019, 50 000 руб. – 14.03.2019, 31.07.2019, 04.09.2019, задолженность по арендной плате составляет 236 667 руб. за период с 01.02.2019 по 22.11.2019 (л.д.33 том 1, л.д.23 том 3).

Из представленного акта сверки расчетов АО «Петербургская сбытовая компания» от 31.12.2019 следует, что за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 в отношении принадлежащего ФИО1 помещения имеется задолженность в размере 21 528 руб. 42 коп. (л.д.46-47 том 1).

Доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендной платы по договору в полном объеме, включая расходы на оплату коммунальных услуг, не представлено.

В материалы дела представлен акт вскрытия помещения XXX от XX.XX.XXXX, составленный представителем арендодателя ФИО5, представителями ФИО7, ФИО8, согласно которому XX.XX.XXXX в 12 часов 14 минут вскрыто помещение, сдаваемое в аренду по договору аренды, расположенное по адресу: ........., в связи с систематическим невнесением арендной платы и коммунальных платежей в течение более четырех месяцев (л.д.55 том 1).

Из представленного акта осмотра и приема-передачи помещения по договору аренды от XX.XX.XXXX следует, что арендодатель принимает помещение по адресу: ...... из временного владения и пользования арендатором в неудовлетворительном состоянии: произведена незаконная перепланировка помещения; в помещении устойчивый запах табака и курительных смесей, деформированы и повреждены полы не менее 70% площади помещения; выломана барная стойка целиком; множественные повреждения стен – штукатурки и бетонного основания; повреждения и демонтаж вентиляционной системы, в нерабочем состоянии; нарушена и вырвана электрическая проводка, демонтированы почти все светильники, выключатели, розетки, повреждена скрытая электропроводка (внутри стен); выломаны двери в санузле; выломаны замки в панорамных окнах; демонтированы элементы вытяжки; требуется замена всего сантехнического оборудования и запорной арматуры холодной и горячей воды (л.д.56 том 1).

Также стороной истца в материалы дела представлена локальная смета на восстановительный ремонт помещения по адресу: ......, составленная ООО «Северо-Западная строительная компания «Каскад», которая составляет 1 663 397 руб. (л.д.57-108 том 1).

13.01.2020 между ФИО1 и ООО «Балтийская строительно-промышленная компания» заключен договор №М-2, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по выполнению работ по восстановительному ремонту помещений по адресу: ......, цена работ составляет 1 663 397 руб. 18 коп. (л.д.177-178 том 2).

27.03.2020 составлен акт приемки выполненных по указанному договору работ (л.д.180-250 том 2, л.д.1-16 том 3).

В материалы дела представлено предварительное соглашение о предоставлении права аренды нежилого помещения от 23.11.2019, заключенное между ФИО1 и ООО «Альпы», по условиям которого собственник предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение по адресу: ...... сроком на три года с правом дальнейшего пролонгирования; договор аренды будет заключен с 01.12.2019 при условии расторжения договора с предыдущим арендатором и снятия соответствующего обременения в Росреестре; арендная плата составит 100 000 руб. в месяц с возможностью индексации не чаще 1 раза в год и не более чем на 5% (л.д.109 том 1).

01.05.2020 между ФИО5, действующим на основании доверенности, (арендодатель) и ООО «Шале» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: ... сроком до 01.04.2021 с ежемесячной арендной платой – 100 000 руб. (л.д.171-176 том 2).

В ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля был допрошен ФИО8, являющийся генеральным директором ООО «Шале», из показаний которого следует, что он присутствовал при вскрытии нежилого помещения, оно было в полузаброшенном состоянии, мусор был в помещении, на стенах масло, жир, зал для посетителей был заброшен, собственник восстанавливал помещение согласно плану, переделывал кальянную обратно в кухню, в настоящее время не может ресторан работать в полном объеме с алкогольной продукцией, так как на помещении есть обременение в виде зарегистрированного договора аренды с ООО «АйКью230», в акте осмотра помещения не было указано того, с чем бы свидетель не согласился (л.д.83-85 том 3).

Оснований не доверять данным показаниям свидетеля не имеется, суд принимает их в качестве доказательства по делу, поскольку они последовательны, не противоречивы, согласуются между собой и объяснениями истца, а также с представленными в материалы дела доказательствами, даны после предупреждения об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

При таких обстоятельствах, руководствуясь указанными нормативными положениями, учитывая условия заключенного между сторонами договора аренды, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора аренды нежилого помещения, заключенного 13.01.2019 между ФИО1 и ООО «АйКью230», расторгнутым с XX.XX.XXXX.

Согласно п.1 ст.382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п.1 ст.384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

20.06.2020 между ФИО1 (цедент) и ФИО5 (цессионарий) заключен договор уступки права требования, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает требование к ООО «АйКью230» о взыскании долга, возникшего в результате недобросовестного исполнения должником обязанностей по договору аренды нежилого помещения по адресу: ...... от XX.XX.XXXX, заключенному между цедентом и должником, а именно: задолженность по арендной плате в сумме 285 484 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей в сумме 58 503 руб. 31 коп., пени за несвоевременную уплату арендных платежей в сумме 98 853 руб. 25 коп., пени за неуплату коммунальных платежей в сумме 17 457 руб. 06 коп., задолженность по электроэнергии, включая пени, в размере 42 967 руб. 22 коп., убытки, связанные с ремонтно-восстановительными работами в помещении, в сумме 1 663 397 руб. 18 коп., упущенная выгода в размере 700 000 руб. (л.д.20-21 том 3).

В ходе рассмотрения дела ФИО5 пояснил, что указанный договор является действующим.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ФИО5 не заявлялись требования о взыскании с ООО «АйКью230» указанной задолженности, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска ФИО1 о взыскании с ООО «АйКью230» задолженности по арендной плате в сумме 285 484 руб., задолженности по оплате коммунальных платежей в сумме 58 503 руб. 31 коп., пеней за несвоевременную уплату арендных платежей в сумме 98 853 руб. 25 коп., пеней за неуплату коммунальных платежей в сумме 17 457 руб. 06 коп., задолженности по электроэнергии, включая пени, в размере 42 967 руб. 22 коп., убытков, связанных с ремонтно-восстановительными работами в помещении, в сумме 1 663 397 руб. 18 коп., упущенной выгоды в размере 700 000 руб., право требования которых перешло ФИО5 на основании договора уступки права требования от 20.06.2020.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить в части.

Признать договор аренды нежилого помещения, заключенный 13.01.2019 между ФИО1 и ООО «АйКью230», расторгнутым с 22.11.2019.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга.

Председательствующий: