Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры,

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с указанным иском к ФИО4, ссылаясь на то, что 20.10.2011 между ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетней З., **.**.**** г.р., с одной стороны и ФИО1, ФИО2, с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> д.**, кв.**, принадлежащей на праве собственности ФИО4, З. В соответствии с условиями договора стороны обязались в срок до 20.11.2011 заключить договор купли-продажи (основной договор) указанного жилого помещения. Стоимость квартиры была определена сторонами в размере 1 400 000 руб. В соответствии с условиями предварительного договора ими 20.10.2011 была уплачена денежная сумма в размере 70 000 руб. в счет оплаты стоимости квартиры. В предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи квартиры не был заключен, так как ответчица уклонилась от продажи квартиры и заключения основного договора. Исходя из буквального содержания договора от 20.10.2011 (п. 1.4 и 3.4), следует считать, что переданные ими денежные средства в размере 70000 руб. являются задатком, т.к. были переданы ответчице в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В связи с тем, что основной договор купли-продажи квартиры не был исполнен по вине продавца ФИО4, то ответчица обязана возвратить сумму задатка в двойном размере, т.е. 140000 руб. Просили суд: взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1, ФИО2 денежную сумму в размере 140000 руб., по 70 000 руб. в пользу каждого; расходы на оплату услуг представителя в размере 1 500 руб. в пользу ФИО2

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что они с женой искали квартиру через агентство недвижимости «**». Через знакомых они узнали, что Г-вы продают квартиру. Через агентство недвижимости «**» решили оформить предварительный договор купли-продажи квартиры с ответчицей. Текст предварительного договора купли-продажи был составлен директором агентства недвижимости «**». Предварительный договор заключался в офисе агентства. После подписания предварительного договора он с женой передали ответчице деньги в размере 70 000 руб. в качестве задатка. В момент подписания договора в офисе присутствовал он, его жена, продавец – ФИО4, директор агентства и сотрудница агентства. Он с супругой и ответчица перед подписанием предварительного договора прочитали его текст, согласились с его условиями. Затем ФИО4 написала расписку о том, что получила задаток в размере 70 000 руб. Это было 20.10.2011. Этот предварительный договор он и ФИО2 показали в отделении **, т.к. половина денежных средств на покупку квартиры ими получалась по ипотечному кредиту. В ** их попросили добавить в договор условие о том, что расчет будет произведен с использованием банковской ячейки. Поэтому в агентстве переделали текст предварительного договора, включив в него сведения о банковской ячейке. Жена позвонила ФИО4 и пригласила ее в агентство, чтобы та ознакомилась и подписала исправленный текст договора. Это было через 3-4 дня после подписания первоначального договора. ФИО4 сразу же пришла в офис агентства, ознакомилась с исправленным текстом и подписала его. Первоначальный предварительный договор при этом не уничтожили, он остался у всех на руках. Исправленный договор был составлен от той же даты 20.10.2011. Затем сотрудник ** сообщила им, что документы на выдачу кредита готовы и до 20.11.2011 нужно заключить кредитный договор и положить деньги в ячейку, где они будут находиться до момента регистрации сделки. 14.11.2011 он с женой сообщили ответчице, что 18.11.2011 ФИО4 должна прийти в офис **, расположенный по ул. П. в 14.00 час. В назначенный день ответчица не явилась в **. 24.11.2011 или 25.11.2011 Г-вы пришли в агентство забирать документы на квартиру. Он в это время тоже находился в агентстве с женой. Г-вы, увидев их, закричали, что это они не пришли на сделку в ** и по их вине сделка не состоялась. Они были согласны в тот же момент купить квартиру, но ФИО4 подняла стоимость квартиры на 50 000 руб. Они с таким вариантом не согласились и 03.12.11 направили ФИО4 письмо о том, что согласны купить квартиру на условиях предварительного договора. По его мнению, аванс и задаток это одно и то же.

Истица ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Поддержала пояснения, данные ее мужем ФИО1 Дополнительно пояснила, что она сама 14.11.2011 позвонила ФИО4, известила ее о том, что в пятницу 18.11.2011 в 14.00 час. ей нужно явиться в отделение **, расположенное по ул. П. ФИО4 в ** должна была подписать договор на аренду банковской ячейки. После ** они должны были идти в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области. Об этом ответчице должен был сообщить Л. – директор агентства недвижимости «**». ФИО4 сказала, что у них варианта покупки жилья взамен продаваемого нет, и вряд ли они придут на заключение сделки. По ее мнению аванс и задаток это разные слова, а смысл один и тот же. Они заплатили ФИО4 70000 руб. для того, чтобы та продала квартиру именно им.

Ответчица ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчицы ФИО4 - ФИО3, действующий на основании доверенности от **.**.**** (л.д. 16), в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что предварительный договор был составлен трижды. Третий вариант предварительного договора, где было указано условие о расчете с помощью банковской ячейки, ФИО4 не видела и в нем не расписывалась. Два предыдущих варианта она подписывала лично в агентстве. В предыдущих вариантах не было указания на банковскую ячейку. Они бы с таким вариантом не согласились, т.к. им нужны были наличные деньги. О том, что существует третий вариант договора, ответчица узнала только из искового заявления. Первый вариант предварительного договора был составлен 20.10.2011, второй вариант - спустя несколько дней, но дата в нем осталась прежней - 20.10.2011. Истцы передали ответчице задаток в размере 70 000 руб. При этом о дате заключения сделки не сообщили ни покупатели, ни сотрудники агентства. Он сам 20.11.2011 позвонил истцам на сотовый телефон, чтобы узнать, когда будет сделка. Он спросил у истицы, какие у них намерения по покупке квартиры, те ответили, что подумают. Он с женой ФИО4 явились в агентство недвижимости 25.11.2011 или 27.11.2011, чтобы выяснить, будут ли истцы покупать их квартиру. Ш-ны так же подошли в агентство и дали им ответ, что их квартиру они покупать не будут, т.к. купили другую, поэтому они забрали свои документы. До 20.11.2011 истцы с ними не созванивались, а у них не было возможности им позвонить. Ответчица не знала о том, что 18.11.2011 она должна была явиться в 14.00 в **, а затем в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области для заключения сделки. Эту информацию она не получала ни от истцов, ни от представителей агентства. ФИО4 получала 70000 руб. в виде аванса. Аванс ФИО5 ФИО4 не отдает, так как была цепочка сделок и ФИО4 в свою очередь отдала деньги в качестве задатка за другую квартиру. Сделка сорвалась по вине Ш-ных. Третий вариант предварительного договора, где говорится про банковскую ячейку, ФИО4 не подписывала, точнее, учитывая, что ее подпись в этом варианте стоит на отдельном листочке, она и подписала этот чистый листочек, а текст договора с ячейкой был составлен позже и подогнан под ее подпись.

Суд, изучив материалы дела, заслушав пояснения истцов ФИО1, ФИО2, представителя ответчицы ФИО4 – ФИО3, свидетеля, полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора.

Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В судебном заседании было установлено, что 20.10.2011 между ФИО4 (далее – продавец) и ФИО2, ФИО1 (далее – покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п. 1 которого стороны обязуется в срок до 20.11.2011 заключить договор купли-продажи (основной договор) недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> д.**, кв.**, общей площадью ** кв. м, в том числе жилой ** кв. м (л.д. 6-7).

Согласно п. 1.4. покупатели уплачивают продавцу в качестве аванса покупную цену в размере 70000 руб. в день подписания настоящего договора.

Как следует из п. 3.4., в случае, если продавец будет уклоняться от заключения основного договора согласно условиям, предусмотренным в настоящем договоре, покупатели вправе предъявить требование о расторжении настоящего договора, при этом покупатели вправе требовать возмещение убытков. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая аванс, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая аванс, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму аванса.

Предварительный договор содержит подписи сторон.

Представитель ответчицы ФИО3 отрицал факт подписи ФИО4 предварительного договора купли-продажи, представленный в суд истцами, и представил в суд иные экземпляры предварительного договора купли-продажи от 20.10.2011. Однако, представленные представителем ответчицы предварительные договоры купли-продажи от 20.10.2011 содержат аналогичные условия, определяющие предмет договора, стоимость и ответственность сторон.

Согласно расписке от 20.10.2011 ФИО4 получила от ФИО1, ФИО2 деньги в сумме 70000 руб. за продаваемую ею *** квартиру, расположенную по адресу: <...> д.**, кв.** (л.д. 8).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Л. пояснил, что является директором ООО «**», агентство занимается куплей-продажей недвижимости. 20.10.2011 к нему в агентство пришли ФИО2 с ФИО4 ФИО2 сказала, что готова купить квартиру у ФИО4 Был составлен предварительный договор, по которому ФИО4 обязалась в срок до 20.11.2011 продать свою квартиру, а ФИО2 купить данную квартиру. Стороны в этот же день подписали предварительный договор, но еще не были известны условия кредитного договора ФИО2 Он связался с кредитным инспектором **, который пояснил, что ФИО2 будет брать кредит с использованием сейфовой ячейки в банке. После этого текст договора претерпел изменения в части получения денег с использованием ячейки, все остальные условия остались без изменения. Стороны подписали уточненный вариант, возражений не было. ФИО4 получила 70000 руб. от ФИО2 в качестве задатка - обеспечения за квартиру, так требовала ФИО4 У них в агентстве есть образец договора, где указано слово аванс. Он считает, что аванс и задаток одно и то же. Основной договор не был заключен, потому что он не смог дозвониться ФИО4 Он и ФИО2 звонили ФИО4, но ее телефон был недоступен. Искали ФИО4 до даты подписания кредитного договора. В назначенный день ФИО4 в ** не пришла. ФИО4 пришла в офис только 23.11.2011 узнать, почему Ш-ны не заключили с ней сделку. При этом ФИО4 увеличила стоимость квартиры на 50000 руб., и это уже не устроило Ш-ных. По его мнению, ФИО4 уклонилась от заключения основного договора. Ш-ны предприняли все меры, чтобы заключить основной договор, а ФИО4 в назначенный срок никаких мер не предприняла. Ответчица подписывала все исправленные варианты предварительного договора.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 6 ст. 425 ГК РФ, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что в предусмотренный предварительным договором купли-продажи от 20.10.2011 срок – 20.11.2011 основной договор купли-продажи недвижимого имущества - *** квартиры, расположенной по адресу: <...> д.**, кв.**, между сторонами заключен не был.

Оценив условия предварительного договора купли-продажи от 20.10.2011, суд приходит к выводу, что в нем содержатся условия об уплате истцами ответчице денежных средств в размере 70000 руб. в качестве аванса. Таковой она названа в самом предварительном договоре купли-продажи от 20.10.2011 (п. 1.4, 3.4).

Кроме того, в указанном договоре не содержится указания на то, что уплаченная денежная сумма в размере 70000 руб. обеспечивает исполнение покупателями и продавцом их обязательств по заключению основной сделке купли-продажи квартиры.

В связи с чем суд приходит к выводу, что денежная сумма в размере 70000 руб., указанная в предварительном договоре, не может быть расценена в качестве задатка, а следовательно, отсутствуют законные основания для взыскания с ответчицы двойной суммы уплаченных денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно ст.1107 ГК РФ, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Исходя из изложенного, суд находит, что сумма в размере 70000 руб. удерживается ответчицей без каких-либо оснований, а значит является ее неосновательным обогащением, и должна быть возвращена истцам.

Таким образом, с ответчицы ФИО4 в пользу ФИО1 и ФИО2 подлежат взысканию денежные средства в размере 70000 руб., по 35000 руб. каждому из истцов.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истица ФИО2 понесла расходы по оплате услуг представителя в размере 1 500 руб., что подтверждается квитанцией № ** (л.д. 12). Указанную сумму она просила взыскать с ответчицы.

Определяя размер расходов на оплату услуг представителя, суд учитывает, что исковые требования удовлетворены частично. Учитывая конкретные обстоятельства дела, исходя из разумности пределов и, с учетом соотносимости понесенных расходов с объемом защищаемого права, суд считает возможным взыскать с ответчицы в пользу ФИО2 в возмещение расходов по оплате услуг представителя 1 000 руб.

В соответствии со ст.98 ч.1 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с чем суд считает необходимым взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 и ФИО2 расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 2 300 руб., по 1150 руб. каждому из истцов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 35 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1150 руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 35 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1150 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 1000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Северский городской суд Томской области.

Председательствующий Т.А. Глумова