Гражданский кодекс часть 1

Измайловский районный суд <адрес> в составе федерального судьи Голубевой Т.Ю., при секретаре Дьяченко Е.М., с участием представителей истца ФИО6 (по доверенности), ФИО7 (по доверенности), представителя ответчика ФИО1 – ФИО8 (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску: ОАО «Проектный институт горной химии» к ФИО1, ФИО2 об установлении сервитута

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с данным иском, мотивируя свои требования тем, что ответчики ФИО1 и ФИО2 являются сособственниками нежилых помещений, расположенных по адресу <адрес> площадью 620,1 кв. м., кадастровый номер объекта 665662. Нежилые помещения представляют собой левое крыло 12-го этажа указанного здания, в том числе коридор (пом. I ком. 1, 3, 27 на поэтажном плане), через который осуществляется доступ во все помещения этажа. ОАО «Проектный институт горной химии» имеет в собственности одно из помещений, находящихся, на том же этаже - пом. I ком. 2 общей площадью 14 кв.м. в соответствии со свидетельством о праве собственности серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Проход в принадлежащее истцу помещение возможен исключительно через помещения, принадлежащие ответчикам. Сложившаяся ситуация препятствует истцу как собственнику помещения полноценно распоряжаться имуществом в соответствии с законодательством РФ. Из поэтажного плана 12-го этажа здания, расположенного по адресу <адрес> следует, что помещение истца, обозначенное как пом. I ком. 2, не имеет общих границ с другими помещениями, принадлежащими истцу. Смежными с помещением истца являются исключительно помещения ответчиков: пом. I ком. 1 (коридор согласно экспликации), 32 (кабинет), 36 (кабинет). Помещение истца пом. I ком. 2 и помещение ответчика пом. I ком. 1 (коридор) имеют между собой общую дверь. При этом, проход к указанному помещению истца из другого ближайшего помещения, также принадлежащего истцу, возможен исключительно через помещения ответчиков, обозначенные как пом. I ком. 1, 3, 27 на поэтажном плане, и представляющие собой коридоры. Таким образом, нормальное использование принадлежащих обществу помещений и удовлетворение потребностей его сотрудников, работающих в данных помещениях, в настоящее время не могут быть реально обеспечены иначе как посредством установления сервитута. Кроме того, сервитут, установления которого требует истец, заключается в предоставлении права прохода лиц, уполномоченных собственником помещения пом. I ком. 2, через помещения ответчиков пом. I ком. 1, 3, 27. Истцом в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ направлялось предложение об установлении сервитута, однако ответа на него на момент подачи искового заявления не поступило.

С учетом изложенного, истец просит установить в пользу ОАО «Проектный институт горной химии» бессрочный сервитут в виде права ограниченного пользования нежилым помещением (коридором), расположенным на 12-ом этаже здания по адресу: <адрес>, пом. I ком. 1, 3, 27 согласно поэтажному плану БТИ, принадлежащим на праве собственности ФИО1 и ФИО2, для прохода лиц, уполномоченных ОАО «Проектный институт горной химии» (л.д. 5-9 том 1).

Впоследствии, истец, в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, уточнил заявленные требования, в которых просит установить в пользу ОАО «Проектный институт горной химии» частный бессрочный сервитут в виде права ограниченного пользования нежилым помещением, принадлежащим на праве собственности ФИО1 и ФИО2, расположенным на 12-ом этаже здания по адресу: <адрес>, пом. I ком. 1, 3, 27 согласно поэтажному плану БТИ, для прохода лиц, уполномоченных ОАО «Проектный институт горной химии», на условиях, установленных соглашением об установлении бессрочного сервитута от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6 том 2).

Представители истца ФИО6 (по доверенности), ФИО7 (по доверенности) в судебное заседание явились, исковые требования, с учетом уточнений, поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО8 (по доверенности) в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, в материалы дела представил письменные возражения на иск, которые в ходе судебного разбирательства поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, по правилам ст. 167 ГПК РФ,

Суд, исследовав письменные материалы дела, выслушав явившихся лиц, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Собственник господствующей недвижимой вещи, нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута на чужую недвижимую вещь, вправе требовать от собственника последней (служащей вещи) установления сервитута на данную вещь, если именно в этом случае будут реально обеспечены потребности собственника господствующей вещи.

В силу вышеуказанной статьи основанием для установления сервитута является не наличие препятствий в пользовании недвижимым имуществом, а необходимость обеспечения нужд собственника недвижимости.

Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установление сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Предметом такого иска в силу п. 3 ст. 274 ГК РФ с учетом ст. 8 ГК РФ (возникновение гражданских прав и обязанностей из судебного решения) является установление сервитута. Частный сервитут не может быть установлен путем обязания установить сервитут.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

По смыслу ст. 274 ГК РФ, критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

Установление сервитута допустимо только в том случае, если интересы собственника земельного участка не могут быть обеспечены другим способом.

При наложении сервитута необходимо установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости истца без обременения сервитутом недвижимости ответчика.

Судом установлено, что ответчики ФИО1 и ФИО2 являются сособственниками нежилых помещений, расположенных по адресу <адрес> площадью 620,1 кв. м., кадастровый номер объекта 665662. Нежилые помещения представляют собой левое крыло 12-го этажа указанного здания, в том числе коридор (пом. I ком. 1, 3, 27 на поэтажном плане), через который осуществляется доступ во все помещения этажа (л.д. 15).

Истец ОАО «Проектный институт горной химии» имеет в собственности одно из помещений, находящихся, на том же этаже - пом. I ком. 2 общей площадью 14 кв.м. в соответствии со свидетельством о праве собственности серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).

Поскольку, по своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере, то установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в пункте1 статьи274 ГК Российской Федерации.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Поскольку проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, то судом при рассмотрении настоящего иска в этой части исследовался вопрос о том, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами прав, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута.

Кроме того, суд принимает во внимание и тот факт, что плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы часть недвижимого имущества не был обременен сервитутом. На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования недвижимого имущества лицом, в интересах которого установлен сервитут.

Стороной истца в обоснование заявленных требований представлен отчет № 26\12-Н об оценке соразмерной платы за сервитут, устанавливаемый в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ Как определено указанным отчетом, соразмерной платой за сервитут по указанному адресу составляет <данные изъяты> (л.д. 20-110).

ОАО «Проектный институт горной химии» в адрес ответчиков было направлено заявление об установление сервитута, с приложением проекта соглашения об установлении сервитута, плана - чертежа, а так же отчет № 26\12-Н от ДД.ММ.ГГГГ Однако, соглашение об установление сервитута, по предложенному истцом варианту между истцом и ответчиками не достигнуто (л.д. 111-112).

По смыслу ст. 274 ГК РФ условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Согласно пункту 5 статьи274 Гражданского кодекса собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора возможно только в случае, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При отказе стороны, обязанной заключить договор, от его заключения или при уклонении от заключения контрагент обязанной стороны вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор (п. 2 ст. 445 ГК РФ). Обязанной стороне такого права не предоставлено.

Однако, в силу требований ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст.9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Понуждение к осуществлению гражданских прав и обязанностей в силу закона не допускается.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчики возражают против установления сервитута на предлагаемых истцом условиях, указанных в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ г., поскольку считают, что данные условия нарушают их законные права и интересы.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований об установлении в пользу ОАО «Проектный институт горной химии» частного бессрочного сервитута в виде права ограниченного пользования нежилым помещением, принадлежащим на праве собственности ФИО1 и ФИО2, расположенным на 12-ом этаже здания по адресу: <адрес>, пом. I ком. 1, 3, 27 согласно поэтажному плану БТИ, для прохода лиц, уполномоченных ОАО «Проектный институт горной химии», на условиях соглашения об установлении бессрочного сервитута от ДД.ММ.ГГГГ г.

В пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Решение вопроса об обеспечении беспрепятственного прохода истца, используя недвижимое имущество, принадлежащее ответчикам, суд приходит к выводу, что на основании положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает права ответчика требовать установления соразмерной платы за сервитут (п.5 ст.274 ГК РФ) и осуществления сервитута наименее обременительным образом (п.5 ст.23 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания невозможности использования участка и дома истца без установления сервитута на спорные участки ответчика возлагается именно на истца. Также на истце лежит обязанность доказать и тот факт, что предложенный им вариант установления сервитута, при доказанности необходимости его установления, наименее обременителен для спорных участков ответчика.

Из анализа приведенных норм следует, что в предмет доказывания по делам об установлении сервитута не входит противоправное поведение ответчика - собственника недвижимости об обременении которой сервитутом ставит вопрос истец, а также факт чинения ответчиком препятствий по осуществлению прав истца в отношении его недвижимости.

Из положений действующего законодательства не следует, что лишь только введение ограничений собственником смежной недвижимости в проходе другому лицу, в данном случае истцу, к своему недвижимому имуществу позволяет поставить вопрос о наложении сервитута в судебном порядке. По таким делам истец не должен доказывать нарушение своих прав и законных интересов, в том числе воспрепятствованием прохода или проезда к его недвижимому имуществу.

Исследовав представленные сторонами документы, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истец не представил доказательств объективной невозможности использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком, доказательств, подтверждающих, что именно другие лица действительно не могут предоставить право прохода истцу, а также обстоятельства того, что существующая планировка <адрес> в <адрес> и иные условия создают невозможность организации прохода без обременения сервитутом собственности ответчиков.

Суд соглашается с доводом явившейся стороны ответчика о том, что к объекту недвижимости истца возможен проход еще как минимум двумя другими путями (путем подъема по лестнице, которая является объектом общего пользования, т.е. данный способ прохода является более рациональным, не будет затрагивать прав иных лиц, не требует установления какого либо сервитута; также проход к помещению возможен путем подъема на лифте) и дополнительное установление сервитута истца влечет за собой не наименьшее, а существенное обременение объекта недвижимости, принадлежащее на праве собственности ответчикам и, как следствие, существенное нарушение прав ответчиков, как собственников, выражающиеся в невозможности полноценного использования принадлежащих им прав пользования, владения, распоряжения.

Вместе с тем, судом установлено, что истец располагает иными возможностями организовать проход к принадлежащим им нежилым помещениям в целях ведения своей предпринимательской деятельности.

Суд также учитывает и то обстоятельство, что сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания данного права и условий его осуществления следует исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для ответчиков.

При этом, как следует из поэтажного плана, экспликации на здание расположенные в левом крыле здания лестничные проемы, поименованы как помещения «А». Истцом в материалы дела представлялись выписки из ЕГРП на находящиеся в здании помещения, из которых следует, что помещения с номером «А», находящиеся на 3 - 11 этажах, являются собственностью иных лиц: ОАО «Всероссийский научно-исследовательский институт коррозии» (этаж 3); ООО «Линтекс - 2000» (этаж 4, 6); ФИО3 (этаж 5); Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Радиант» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент» (этаж 10); ООО «Просто услуги» (этаж 8, 9); ФИО4 (этаж 11,7). Кроме того, подход к лестничному проему на первом этаже возможен только через проход по помещению № 1, собственниками которого являются ООО «Алми», ООО «Фальконе», ФИО5. (л.д. 171-176 том 1).

Таким образом, указанная лестница не является объектом общего пользования, а находится в собственности иных юридических и физических лиц, что подтверждается, во-первых, сведениями, содержащимися в ЕГРП, а, во-вторых, технической документацией на здание.

Следовательно, для прохода истца к помещению № также необходимо устанавливать сервитут в отношении всех вышеуказанных лестничных проемов и помещений первого этажа. Т.е. необходимо установление сервитута в отношении 10-ти помещений, в то время как в случае использования предлагаемого истцом способа прохода сервитут необходимо установить лишь в отношении 3-х помещений, принадлежащих ответчикам.

В связи с этим доводы истца об экономической целесообразности установления ограниченного вещного права является не состоятельным.

Заключение по результатам соответствия лифта № 2013-08-03574, на который ссылается истец, как на основание для установления сервитута, не может служить надлежащим доказательством и основанием для удовлетворения требований истца, поскольку как следует из данного документа, ввиду невозможности дальнейшей эксплуатации лифта, необходима его замена. Указанное обстоятельство не лишает истца на обращение в соответствующие организации с заявлением о замене лифта, в связи с необходимостью доступа к принадлежащим им объектам недвижимости.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется. Доводы, положенные истцом в обоснование заявленных требований основаны на не правильном толковании норм материального права и переоценке фактических обстоятельств по делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ОАО «Проектный институт горной химии» к ФИО1, ФИО2 об установлении сервитута - ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Измайловский районный суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: Голубева Т.Ю.