Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО5, действующего на основании доверенности, представителей ответчика ФИО1 – ФИО6, ФИО7, действующих на основании доверенностей, представителя 3-го лица общества с ограниченной ответственностью «Комтэк-А» ФИО8, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в первоначальное положение,

установил :

истец обратился в суд с иском к ФИО1 о сносе самовольной постройки, в обоснование которого указал, что он является собственником нежилого помещения площадью 45,9 кв.м. в здании литер Б по адресу: г. Саратов, 6-й <адрес> литер Б, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № Данный земельный участок передан администрацией муниципального образования «Город Саратов» в аренду с множественностью лиц на стороне арендаторов собственникам объектов недвижимости на основании договора аренды от 10.07.2018 года. Общество с ограниченной ответственностью «Комтэк-А» самовольно, без получения разрешения на строительство построило двухэтажное здание, в котором располагается станция технического обслуживания с покрасочной камерой, столовая, офис, склад. Впоследствии данное здание было передано обществом с ограниченной ответственностью «Кмотек-А» в собственность ФИО1 Двухэтажная кирпичная постройка (литер ЖЖ1) является самовольной постройкой и не соответствует градостроительным регламентам, противопожарным требованиям и создает угрозу жизни и здоровью граждан, чем нарушает его права. Просит возложить на ФИО1 обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу своими силами и за счет собственных средств снести самовольную постройку – двухэтажное кирпичное здание (литер ЖЖ1), расположенную по адресу: <адрес>, 1, на земельном участке с кадастровым номером № и привести земельный участок, затронутый при самовольном строительстве, в первоначальное состояние.

В судебное заседание истец не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал с учетом уточнения требований, дав пояснения, аналогичные исковому заявлению и уточнению к нему.

Представители ответчика и третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Комтек-А» в судебном заседании возражали против удовлетворения требований, пояснив, что строения (литер ЖЖ1) самовольными строениями не являются, а построены в соответствии с проектом строительства рынка строительных материалов. Гараж (литер Г) снесен, и на месте данного гаража находится строение (литер Ж1). Строения, которые просит снести истце, соответствуют градостроительным, строительным и противопожарным требованиям. Просили в иске отказать.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, представителей ответчика и 3-го лица общества с ограниченной ответственностью «Комтек-А», допросив экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В пункте 46 указанного постановления разъяснено, что при рассмотрении исков об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилые помещения площадью 45, 9 кв.м. на первом этаже одноэтажного нежилого здания, литер Б, по адресу: <адрес>, 6-й <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Истец также является арендатором земельного участка общей площадью 6 623 кв.м с кадастровым 64:48:010140:85 согласно договору аренды земельного участка со множественностью лиц №-1 от 10.07.2018 года.

Ответчик является собственником нежилого здания (литер ЖЖ1) площадью 716,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, 6-ой <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010140: 85, на основании договора купли-продажи от 12.01.2021 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Комтек-А» и ФИО1, что подтверждается указанным договором купли-продажи, Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Ответчик ФИО1 также является арендатором земельного участка общей площадью 6 623 кв.м с кадастровым № согласно договору аренды земельного участка № №1 от 10.07.2018 года.

Из материалов дела следует, что постановлением Администрации города Саратова № 48-100 от 28.02.1997 года ООО «Комтэк-А» предоставлено в краткосрочную аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 0,8059 га для проектирования и строительства рынка строительных материалов и сопутствующих товаров на Соколовой горе в Волжском районе.

Также из материалов дела следует, что обществом с ограниченной ответственностью «Комтек-А» был подготовлен рабочий проект Рынка строительных материалов и сопутствующих товаров на Соколовой горе в Волжском районе города Саратова, выполненного ПТМ «АРХБЮРО», который был согласован администрацией г. Саратова 01.03.1999 года. 05.03.1999 года данный проект был согласован управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Саратова.

Работы по строительству рынка строительных материалов были осуществлены на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 26.06.1998 года № 914.

27.04.2000 года было подписано Соглашение о распределении помещений во вновь построенном торговом комплексе «Городской рынок строительных материалов» на Соколовой горе в Волжском районе города Саратова.

Согласно п. «а» соглашения обществу с ограниченной ответственностью «Комтэк-А», как основному застройщику, принадлежит, в том числе: гараж (по паспорту инвентаризации литер Г) площадью 25,2 кв.м., ангар (по паспорту инвентаризации литер Ж) площадью 546 кв.м.

Пунктом «д» указанного соглашения установлено, что ФИО2, истцу по настоящему делу, в соответствии с договором о долевом строительстве от 24.06.1998 года, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Комтек-А» и ФИО2, принадлежит торговый павильон № (по паспорту инвентаризации Лит.Б №, 4, 5, 6) площадью 44,8 кв.м.

Техническим паспортом объекта недвижимости нежилого фонда, изготовленного 02.12.1999 года государственным унитарным предприятием «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», по адресу: <адрес>, Соколовая гора, поворот на Усть-Курдюм, были зафиксированы объекты рынка строительных материалов, в том числе:

литер «Б» - торговый павильон со складом, площадью 562,4 м2, в котором находились принадлежащие истцу помещения;

литер Ж - ангар площадью 546 м2;

литер Г- гараж, площадью 25,2 м2.

Как следует из ситуационного плана находящихся на вышеуказанном земельном участке строений, на период составления технического паспорта объекта недвижимости нежилого фонда от 02.12.1999 года имелся гараж (литер Г) площадью 25,2 кв.м., примыкающий к топочной, которая в свою очередь, примыкала к зданию (литер Б), в котором находятся помещения, принадлежащие истцу. Ангар (литер Ж) площадью 546 кв.м. был возведен недалеко от гаража (литер Г).

Таким образом, ангар (литер Ж) построен и принят в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством на законных основаниях на земельном участке, предоставленном для целей строительства рынка строительных материалов.

Из материалов дела следует, что решением генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Комтэк-А», принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости – гараж (литер Г), площадью 25,2 м2, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, 6-й <адрес>, Литер Г, был 15.01.2001 года.

Однако, право собственности на данный объект недвижимости- гараж (литер Г) у общества с ограниченной ответственностью «Комтэк-А» не прекращено и значится зарегистрированным в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно акту по приемке объекта в эксплуатацию от 03.12.2002 года предъявлена к приемке вторая очередь рынка строительных материалов и сопутствующих товаров, среди прочих объектов был введен в эксплуатацию ангар (литер ЖЖ1) общей площадью 716,3 кв.м. При этом, согласно ситуационному плану нахождения объектов недвижимости на земельном участке, здание- ангар (литер Ж1) находится на месте, где располагался гараж (литер Г) площадью 25,2 кв.м.

Техническим паспортом объекта недвижимости нежилого фонда, изготовленного 23.03.2002 года государственным унитарным предприятием «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», по адресу: <адрес>, 1, были установлены объекты рынка строительных материалов, в том числе строения (ангар) литеры Ж и Ж1. При этом строение литер Г (гараж, площадью 25,2 м2) в техническом паспорте от 23.03.2002 года отсутствует.

Таким образом, указанное строение (литер ЖЖ1) общей площадью 716,3 кв.м. возведено на законных основаниях в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Однако, согласно техническому заключению о состоянии конструкций и возможности дальнейшей эксплуатации нежилого здания (литерЖЖ1) и прилегающих строений, расположенных по адресу: 6-й <адрес>, в <адрес>, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Технострой» в 2019 году, представленному в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в целях регистрации права собственности на указанные объекты, нежилое здание (литер ЖЖ1) представляет собой прямоугольное в плане, одноэтажное здание, административно-складского назначения, площадью 716,3 кв.м.

В августе 2020 года специалистами общества с ограниченной ответственностью «Технострой» было произведено обследование нежилых строений и сооружений, расположенных по адресу: 6-ой <адрес>,в <адрес>. Осмотром было установлено, что основное строение, нежилое здание (литер ЖЖ1) представляет собой, прямоугольное в плане, одноэтажное нежилое здание, административно-складского назначения, площадью 716,3 кв.м. Узлы сопряжения конструкций здания, элементы стен находятся в работоспособном техническом состоянии. Разрушений узлов, трещин в стенах, других деформаций не обнаружено.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.09.2018 года нежилое здание- ангар № площадью 716,3 кв.м., кадастровый №, является одноэтажным зданием.

В договоре купли-продажи данного нежилого здания (литер ЖЖ1) от 12.01.2021 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Комтэк-А» и ФИО1, этажность не указана.

Суд приходит к выводу, что нежилое здание- ангар (литер ЖЖ1) был введен в эксплуатацию как одноэтажное здание, поставлено на кадастровый учет как одноэтажное здание и в собственности у общества с ограниченной ответственностью «Комтэк-А» находилась также одноэтажное здание.

Вместе с тем, из заключения № 281-21 от 04.02.2021 года судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр Девайс» следует, что имеется указанный истцом объект в виде двухэтажного кирпичного здания, что подтверждается также представленными фотографиями.

То есть, здание (литер Ж1) представляет собой в настоящее время двухэтажное здание, что представителями ответчика и 3-го лица общества с ограниченной ответственностью «Комтэк-А» не оспаривалось.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 пояснил, что здание литер ЖЖ1 представляет собой два помещения, разделенные стеной.

Суд приходит к выводу, что здание литер Ж1 подвергся реконструкции, а именно: произведена надстройка второго этажа без какой-либо разрешительной документации и регистрации права собственности на данный реконструированный объект и имеет признаки самовольной постройки.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 года, при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Учитывая приведенные выше нормы права, при разрешении настоящего спора обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются: наличие угрозы жизни и здоровью граждан при самовольном возведении постройки, нарушение либо отсутствие нарушения прав третьих лиц, выполнение действий, связанных с легализации строения в том виде, в котором оно возведено.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 22 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Как следует из вышеприведенных норм права и разъяснений по их применению, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

Таким образом, возможность сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно заключению эксперта № 281-21 от 04.02.2022 года, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Экспертный центр Девайс» (дополнительная экспертиза), признаки реконструкции объекта недвижимости – нежилое одноэтажное здание общей площадью 25,2 кв.м, литер Г, расположенное по адресу: 6-й <адрес> имеются. Площадь помещения увеличена с 25,2 кв. м. до 30,8 кв.м, т.е. на 18 %, при этом, за счет уменьшения высоты помещения, внутренний объем строения уменьшился с 83,16 куб.м до 77 куб.м, т.е. на 8 %. По результатам проведенного исследования можно сделать вывод, что реконструированный объект недвижимости - нежилое одноэтажное здание общей площадью 25,2 кв.м, литер Г, расположенное по адресу: 6-<адрес>, не соответствует нормам градостроительных регламентов, Правилам землепользования и застройкам муниципального образования «Город Саратов», а также противопожарным нормам. Для устранения выявленных несоответствий необходимо выполнить работы по демонтажу строения и возведения нового строения в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов и нормативно-технической документации. Безопасность для жизни, здоровья людей эксплуатацией самовольно реконструированного объекта не обеспечивается, что несет угрозу жизни и здоровья граждан и нарушает интересы других лиц (в том числе правообладателей смежных земельных участков, правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №. Снос реконструированного объекта возможен без возникновения опасности разрушения либо причинения несоразмерного ущерба для объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №. На земельном участке с кадастровым номером № имеется указанный истцом объект недвижимости в виде двухэтажного кирпичного здания (СТО с покрасочной камерой), расположенный по адресу: <адрес>, 6-й <адрес>, конструктивные элементы обследуемого строения выполнены из следующих материалов: фундамент - железобетонный, стены – кладка кирпичная, полы – бетонные, крыша – скатная с покрытием профилированным листом. Объект исследования – нежилое двухэтажное кирпичное здание, расположенное по адресу: <адрес>, 6-й <адрес>, не соответствует нормам градостроительных регламентов, Правилам землепользования и застройкам муниципального образования «Город Саратов», а также противопожарным нормам. Для устранения выявленных несоответствий необходимо выполнить работы по демонтажу строения и возведению нового строения в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов и нормативно-технической документации.

Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО9, ФИО10 выводы экспертизы поддержали, дав пояснения, аналогичные изложенным в заключении.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Вместе с тем, с учетом исследованных материалов дела, выводы экспертизы о реконструкции объекта недвижимости- гаража литер Г носят недостоверный характер.

Факт отсутствия нежилого одноэтажного здания, общей площадью 25,2 кв.м., Литер Г, по адресу: <адрес>, 6-й <адрес>, подтверждается схемой объектов недвижимости, отраженной в реестровом деле на земельный участок кадастровый №, открытом Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 03.11.2004 года (ситуационный план), техническим паспортом на объекты нежилого фонда, изготовленного 23.03.2002 года государственным унитарным предприятием «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», в котором такой объект, как гараж (литер Г) отсутствует, а также актом обследования от 14.09.2021 года, изготовленным кадастровым инженером обществом с ограниченной ответственностью «ГЕОПРО64» ФИО11

При этом, помещение литер Ж1 находится на земельном участке, где ранее располагался гараж литер Г.

Эксперт ФИО9 в судебном заседании не привел достоверных доводов о том, что помещение, названное экспертом как «покрасочная камера», является реконструированным объектом литер Г, пояснив, что такой вывод он сделал в связи с тем, что имеется кирпичная кладка стен данного объекта. Однако, пояснить, кирпичная кладка гаража литер Г сохранена или это новая кладка, эксперт в судебном заседании не смог.

Кроме того, согласно техническому паспорту объекта нежилого фонда- нежилого здания от 29.11.2013 года, изготовленному государственным унитарным предприятием «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», и справке от 18.10.2013 года государственного унитарного предприятия «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», как и в ранее изготовленном техническом паспорте, объекты литер ЖЖ1 представляют собой нежилое здание и основную пристройку, площадью соответственно 545,2 кв.м. и 171,1 кв.м. Нежилое здание- гараж литер Г в техническом паспорте отсутствует. При этом, площадь помещения, которое эксперт именует как «покрасочная», включена в площадь помещения литер Ж1. Эксперт же в заключении ошибочно указывает площадь объекта, указанного истцом, как 143,2 кв.м. без учета площади помещения, которое эксперт именует как «покрасочная», а именно 30,8 кв.м.

Поскольку объект недвижимости литер Г физически отсутствует, то выводы вышеуказанной экспертизы в отношении данного объекта недвижимости о соответствии его градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, а также правилам землепользования являются необоснованными и не могут быть положены судом в основу решения.

Эксперты ФИО9, ФИО10 в ответе на вопрос о наличии на спорном земельном участке указанного истцом объекта недвижимости в виде двухэтажного кирпичного здания, его технических характеристиках и соответствии градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам в заключении № 281-21 от 04.02.2022 года указывают следующее. По результатам проведенного исследования можно сделать вывод, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010140:85 имеется указанный истцом объект недвижимости в виде двухэтажного кирпичного здания (СТО с покрасочной камерой), расположенный по адресу: <адрес>, 6-й <адрес>. Данное здание не соответствует нормам градостроительных регламентов, Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», а также противопожарным нормам. Для устранения выявленных несоответствий необходимо выполнить работы по демонтажу строения и возведению нового строения в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов и нормативно-технической документации.

Из исследовательской части данного экспертного заключения следует, что техническое состояние несущих строительных конструкций объекта исследования – исправное; износ конструктивных элементов обследуемого жилого дома оценивается 5%, что свидетельствует об отсутствии факторов, угрожающих жизни и здоровью граждан.

В обоснование выводов о несоответствии градостроительным регламентам, противопожарным нормам и правилам объекта исследования, в экспертном заключении № 281-21 от 04.02.2022 года указано, что при обследовании материалов конструктивных элементов объекта исследования, прилегающей территории и расположения относительно соседних строений, было установлено, что объект исследования располагается на расстоянии 5,43 м от основного строения литер Б, в котором находятся принадлежащие истцу помещения, и возведено без отступа к пристроенной части строения литер Б, то есть менее 6 м, предусмотренных Таблицей 1 СП 4.13130.2013, следовательно объект исследования – нежилое двухэтажное кирпичное здание, расположенное по адресу: <адрес>, 6-й <адрес>, не соответствует перечисленным выше противопожарным нормам. В связи с чем, подлежит сносу.

В судебном заседании эксперт ФИО9 пояснил, что единственным нарушением противопожарных норм при строительстве двухэтажного здания (литер Ж1) является наличие отступа между данным зданием и зданием литер Б менее 6 м.

В соответствии с п. 1 ст.90. Федерального закона от 22.07.2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство:

1) пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами;

2) средств подъема личного состава подразделений пожарной охраны и пожарной техники на этажи и на кровлю зданий и сооружений;

3) противопожарного водопровода, в том числе совмещенного с хозяйственным или специального, сухотрубов и пожарных емкостей (резервуаров).

В соответствии с абзацем вторым пункта 4.3 «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288 (далее СП 4.13130.2013.), противопожарные расстояния от указанных зданий, сооружений до зданий, сооружений производственного и складского назначения следует принимать по таблице 1, если иное не предусмотрено настоящим сводом правил и другими нормативными документами, содержащими требования пожарной безопасности.

Согласно абз.5 п.4.3. СП 4.13130.2013., противопожарные расстояния между объектами защиты допускается уменьшать в случаях, оговоренных нормативными документами по пожарной безопасности, а также при условии подтверждения нераспространения пожара между конкретными зданиями, сооружениями по методике в соответствии с Приложением А, либо на основании результатов исследований, испытаний или расчетов по апробированным методам, опубликованным в установленном порядке. Указанное уменьшение противопожарных расстояний должно проводиться при обязательном учете требований к устройству проездов и подъездов для пожарной техники, а также обеспечении нормативной величины пожарного риска на объектах защиты.

В силу п.8.6. СП 4.13130.2013., ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее:

- 3,5 метров - при высоте зданий или сооружения до 13,0 метров включительно;

- 4,2 метра - при высоте здания от 13,0 метров до 46,0 метров включительно;

- 6,0 метров - при высоте здания более 46 метров.

Высота обследованного экспертом двухэтажного кирпичного здания, являющегося предметом настоящего спора, ниже 13 метров.

Согласно п.8.10. СП 4.13130.2013., в замкнутых и полузамкнутых дворах необходимо предусматривать проезды для пожарных автомобилей.

На фототаблице к экспертному заключению, фотографии №2 и №41, видно, что между строениями под литер ЖЖ1 и литер Б имеется пространство.

Пунктом 4.23* «СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», утвержденного Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 года № 635/10, установлено, что сквозные проезды и проходы в зданиях и сооружениях на уровне земли или первого этажа (пешеходные проходы или проезды, не предназначенные для проезда пожарных машин), допускается делать любой конфигурации при соблюдении габаритов, необходимых для беспрепятственного прохода или проезда.

Сквозные проезды в зданиях, предназначенные для проезда пожарных машин, следует принимать шириной (в свету) не менее 3,5 м и высотой не менее 4,5 м.

Таким образом, из заключения экспертизы следует, что расстояние между двумя исследуемыми объектами составляет 5,43 м, что позволяет пожарной машине проехать между двумя здания (необходимо не менее 3,5 м).

Вместе с тем, снос объекта строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, выявленные проведенным исследованием нарушения противопожарных норм (расстояние между зданиями меньше нормируемого на 50 см), являются несущественными, не являются препятствием для проезда специальной техники и не могут являться безусловным основанием для сноса строения, поскольку с точки зрения механической безопасности возведенное строение не создает угрозу имуществу истца.

Существенных препятствий для истца в пользовании земельным участком и принадлежащим ему строением (помещениями), в результате возведения объекта не установлено. Допущение в результате возведения объекта нарушения противопожарных норм создающих угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, устранение которых невозможно без сноса строения, не подтверждается какими-либо доказательствами. Право собственности или законного владения истца ответчиком не нарушается.

Также в исследовательской части вышеуказанной экспертизы указано на нарушение со стороны ответчика норм градостроительного законодательства, в частности Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов». Так, из экспертного заключения следует, что согласно карте градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», являющейся приложением к Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 года № 54-397, объект исследования - нежилое двухэтажное кирпичное здание, расположенное по адресу: <адрес>, 6-й <адрес>, находится в зоне ОД-1.1. (зона развития застройки административно делового, культурно-зрелищного, торгового назначения).

Согласно подразделу 29 вышеуказанных Правил землепользования и застройки территориальной зоне ОД-1.1 условными видами использования являются п.4.9. «Гаражи, стоянки для хранения служебного автотранспорта (до 300 машино-мест)».

При этом, в исследовательской части вышеуказанного экспертного заключения экспертом делается вывод, что помещение (литер Ж1) является станцией технического обслуживания автомобилей с покрасочной, что не допускается не одним из видов разрешенного использования территориальной зоны ОД-1.1. Размещение мастерских по ремонту и обслуживанию автомобилей допускается в зонах Т-3 и Т-3.1.

Вместе с тем, в исследовательской части экспертного заключения не указано, на основании каких данных эксперт пришел к выводу, что помещение литер Ж1 является станцией технического обслуживания автомобилей.

Согласно акту ввода в эксплуатацию от 2002 года нежилое здание (литер ЖЖ1),техническому паспорту на здание (литер ЖЖ1) является ангаром и состоит из складского помещения и двух помещений (литер Ж), мастерской, санузла и помещения (литер Ж1). Из представленных к экспертному заключению фотографий также не следует, что литер Ж1 представляет собой станцию технического обслуживания, и не может являться служебным гаражом, Кроме того, представитель истца в судебном заседании пояснил, что на втором этаже здания (литер Ж1) находятся кафе, бухгалтерия, кабинет.

Кроме того, согласно обследованиям специалистами общества с ограниченной ответственностью «Технострой» нежилых строений и сооружений, расположенных по адресу: 6-ой <адрес>,в <адрес>, нежилое здание (литер ЖЖ1) представляет собой здание, административно-складского назначения.

В соответствии с п.3.11. Правил землепользования и застройки для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в границах муниципального образования «Город Саратов», разрешенным считается такое использование, которое соответствует градостроительным регламентам, установленным Правилами, ограничениям использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленным законодательством Российской Федерации.

Согласно п.4.3. Правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу Правил (изменений в них), являются не соответствующими Правилам в случаях, когда эти объекты:

имеют вид, виды разрешенного использования, которые не поименованы в качестве основных видов для территориальных зон либо в отношении них не имеется разрешения на условно разрешенный вид (п.4.3.1);

имеют вид, виды разрешенного использования, которые поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон, но расположены в санитарно-защитных зонах, водоохранных зонах, зонах затопления, подтопления, на территориях общего пользования, на территориях, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов (п.4.3.2).

В силу п.5.1. Правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства, указанные в пункте 4.3 Правил (за исключением, предусмотренных частью 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также ставшие несоответствующими после внесения изменений в Правила, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. В случае, если использование земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды и объектов культурного наследия, на использование таких земельных участков и объектов может быть наложен запрет.

Спорный объект недвижимости (литер ЖЖ1) введен в эксплуатацию в 2002 году, до принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», вид объекта: нежилое здание (ангар) административно-складского назначения, вид объекта не изменялся. Согласно кадастровому паспорту на земельный участок 64:48:010140:85 разрешенный вид использования земельного участка- рынок строительных материалов. Реконструкция строения литер Ж1 (надстройка второго этажа) не повлияла на вид разрешенного использования.

Доказательств того, что использование спорного объекта опасно для жизни и здоровья человека, истцом не представлено.

Что касается нахождения объекта в охранной зоне электросетевого хозяйства, то данный объект (литер ЖЖ1) введен на законном основании в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в 2002 году. При этом, ограничения прав на земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, указаны в кадастровом паспорте земельного участка от 24.12.2018 года №64/ИСХ/18-1240072. Ограничения прав на земельный участок предусмотрены ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». Охранная зона объекта электросетевого хозяйства 2КЛ-6 кВ от РП Кирпичный, расположенного на <адрес> до ТП-609, расположенной по 1-му <адрес>у/Загорская, б/н и до ТП-605 по 2-му <адрес>у, зона с особыми условиями использования территорий, решение №-охр-17/18 от 07.09.2018 года.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.10.2021 года на земельном участке специализированного рынка, где находятся строения распоряжением об установлении границ охранной зоны от 06.12.2019 года № Т-385-р установлена охранная зона газораспределительной сети.

Законодатель в статье 56 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрел возможность ограничения прав на землю по основаниям, установленным данным Кодексом и федеральными законами, в том числе - в подпункте 1 ее пункта 2 - возможность ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий. Как следует из пункта 3 данной статьи, ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 этой же статьи, - в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с данным Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях защиты жизни и здоровья граждан, для безопасной эксплуатации, в частности, объектов транспорта и энергетики, в целях сохранения объектов культурного наследия, охраны окружающей среды, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Для этого, в силу пункта 2 указанной статьи, в границах названных зон вводятся ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких участках объектов недвижимости и (или) ограничивают или запрещают использование участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления названных зон.

При этом, согласно пункту 3 этой же статьи, земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве зон с особыми условиями использования территорий, в числе прочих, предусмотрены охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии), газоснабжения (подпункт 3), в границах которых не могут быть построены какие бы то ни было здания, строения, сооружения без согласования с организацией - собственником системы электроснабжения или уполномоченной ею организацией.

При введении ограничений права собственности на земельные участки баланс частных и публичных интересов достигается в том числе тем, что собственники участков должны иметь возможность знать об ограничениях их прав. Именно наличие такой возможности обусловливает допустимость привлечения лица, осуществившего постройку с нарушением ограничений, к ответственности в виде ее сноса за его счет.

Ранее действовавшее законодательство не обеспечивало общедоступный характер сведений об охранных зонах объектов электроэнергетики, об ограничениях в использовании земельного участка в связи с наличием в непосредственной близости от него объектов электросетевого хозяйства как опасного производственного объекта. При оценке поведения лица, осуществившего постройку, действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота. Его проявлением выступает и рассматриваемое регулирование, запрещающее относить к самовольным постройки, возведенные с нарушением тех ограничений, о которых это лицо не знало и не могло знать.

Из материалов дела следует, что постройки, как литер Ж, так и Ж1 возведены на основании утвержденного в установленном порядке проекта в комплексе объектов рынка строительных материалов, на земельном участке, специально отведенном для этих целей. Ограничения в использовании земельного участка установлены в 2018 году, то есть на момент возведения построек ограничения отсутствовали. Кроме того, какие-либо претензии о неправомерном использовании земельного участка, на котором установлены охранные зоны, собственниками электросетевого хозяйства и объектов газоснабжения не предъявлены. Доказательств, что этим нарушаются права истца, истцом в суд не представлено. При этом, охранные зоны объектов электроэнергетики и газоснабжения согласно схеме к заключению экспертизы № 136-21 от 06.08.2021 года проходят через здания литер ЖЖ1 и литер Б, в котором находятся помещения, принадлежащие истцу. Однако, на момент строительства в 1999-2002 года данных зданий возражений со стороны собственников электросетевого хозяйства и объектов газоснабжения по вопросу возможности строительства не имелось, о чем свидетельствуют письма данных организаций о возможности подключения данных зданий, в том числе к объектом электросети.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что нежилое двухэтажное кирпичное здание, расположенное по адресу: <адрес>, 6-й <адрес> (литер Ж1) отвечает признакам самовольной постройки, поскольку реконструкция здания проведена в отсутствие соответствующей разрешительной документации. Вместе с тем неустранимых нарушений строительных норм и правил, способных повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью, повреждение или уничтожение имущества других лиц, обуславливающих необходимостью его сноса, ответчиком не допущено.

Исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

Сами по себе выявленные экспертом нарушения безусловным основанием для сноса самовольной постройки в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, а нежилое здание (литер Ж) самовольной постройкой не является и не нарушает права и законные интересы истца, суд полагает, что установленные по делу обстоятельствах не могут бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения спорной постройки, поэтому в иске следует отказать в полном объеме.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса.

Как предусмотрено п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу приведенных норм права начало течения срока исковой давности определяется тем моментом, когда истец, исходя из фактических обстоятельств дела, узнал или должен был узнать о нарушении его прав ответчиком, а не о юридической квалификации правоотношений сторон.

В числе перечисленных в статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации требований, на которые срок исковой давности не распространяется, требования о сносе самовольной постройки отсутствуют.

При этом в абзаце 3 пункта 22 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что исковая давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, отказ в иске о сносе самовольной постройки по сроку давности допустим только в случае, если будет установлено, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом не установлено обстоятельств угрозы жизни и здоровью граждан самовольной постройкой (литер Ж1), а также постройкой (литер Ж). Вместе с тем, из исследованных материалов дела следует, что на 2020 год постройка литер Ж1 являлась одноэтажной и не была реконструирована путем строительства второго этажа, что следует из технического заключения составленного обществом с ограниченной ответственностью «Технострой» в 2020 году. Таким образом, на момент предъявления иска срок исковой давности не истек, а поэтому при вынесении решения об отказе в удовлетворении требований срок исковой давности не применяется.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО1 о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в первоначальное положение - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Волжский районный суд города Саратова.

Судья С.Н. Агаркова