Гражданский кодекс часть 1

Нерюнгринский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ткачева В.Г., при секретаре Хабировой Н.Г., с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года и применении последствий недействительности сделки, в котором указывает, что 15 июля 2011 года между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о получении ФИО1 денежного займа в размере <данные изъяты> сроком на 1 год. В связи с тяжелым финансовым положением истец согласился на условие ответчика о заключении (обеспечительного) договора купли-продажи указанной квартиры, принадлежащей истцу на праве собственности. Намерения в приобретении данной квартиры у ответчика не было, а у истца не было намерения отчуждать данную квартиру. ФИО1 не возвратил заемные денежные средства в установленный срок, однако от своих обязательств по данному долгу не отказывается. О невозможности возвращения долга истец известил ответчика и предложил ему заключить соглашение о погашении займа, расторгнув при этом договор купли-продажи квартиры, отозвав доверенность на право оформления сделки по купле-продаже квартиры. В марте 2013 года ответчик обратился к истцу с просьбой о продлении срока полномочий по доверенности на переоформление права собственности. Мотивировкой ответчика являлось то, что для него продление срока полномочий по доверенности является гарантией возврата ему долга. В обмен на продление срока полномочий по доверенности, ответчик пообещал продлить срок для возврата займа и не оформлять сделку купли-продажи. Свои обязательства ответчик не выполнил и после получения доверенности с новым сроком полномочий, передал документы на оформление сделки в регистрационную палату. Истец считает, что заключенный договор купли-продажи квартиры от 15.07.2011 является недействительным, так как указанный договор купли-продажи квартиры, заключался в 2012 году при оформлении сделки займа денежных средств и ни одна из сторон не имела намерений по (отчуждению) приобретению указанного имущества. ФИО1 считает, что ФИО3 не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как данная сделка была совершена с целью прикрыть другую сделку - сделку по договору займа. ФИО1, в иске указывает, что фактически квартира не передавалась, в ней по настоящее время проживает истец и члены его семьи. В сентябре 2012 года истец частично передавал Ответчику сумму долга и в этот же день Ответчиком было оформлено обязательство (так как расписку о получении частичного возврата долга он не пожелал оформить), из которого следует, что Ответчик обязуется не производить переоформление квартиры, а истец в свою очередь, обязуюсь возвратить сумму в размере <данные изъяты> (сумма уже снижена с учетом того, что было передано) с целью расторжения договора купли-продажи квартиры.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, просит их удовлетворить в полном объеме. Суду дополнительно пояснил, что 21 марта 2011 года им был заключен договор о приобретении под офис квартиры по <адрес>. По условиям договора до 15 июля 2011 года ФИО1, необходимо было уплатить А <данные изъяты>. К указанной дате личных сбережений у ФИО1 не оказалось, в связи с чем, его познакомили с ФИО3, так как он давал взаймы деньги. По договоренности между истцом и ответчиком ФИО3 дал в долг ФИО1, <данные изъяты>, но по просьбе ответчика, для обеспечения возврата займа, передачу денег оформили путем составления договора купли-продажи квартиры.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, представил письменное заявление, в котором просит рассмотреть дело без его участия, с участием представителя ФИО2

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась, суду пояснила, что ФИО3 при заключении договора купли-продажи имел намерение на приобретение квартиры, денежные средства в размере <данные изъяты> передал ФИО1 в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры. Длительное время не переоформлял квартиру на себя, так как ФИО1 обещал выкупить квартиру обратно и просил ее не продавать другим лицам. С момента заключения договора купли-продажи квартиры до настоящего времени ФИО1 с членами семьи проживал в спорной квартире с разрешения ФИО3 и по просьбе ФИО1, так как истец не имел другого жилья. В настоящее время ФИО3 обратился в суд с иском о выселении ФИО1 и членов его семьи. Представитель истца также пояснила, что обязательство от 19 сентября 2012 года было подписано сторонами с целью закрепления договоренности, согласно которой ФИО1 хотел выкупить квартиру у ФИО3 обратно. Сумма в размере <данные изъяты>, указанная в соглашении, была сторонами занижена для снижения налогового бремени.

Свидетель О суду показала, что является супругой ФИО1 В 2011 году ФИО1 решил приобрести квартиру под офис и договорился о приобретении квартиры по <адрес> под эти цели в рассрочку. Когда подошел срок платежа денег для оплаты в наличии не оказалось. Знакомые посоветовали обратиться к ФИО3, так как он занимается выдачей займов под проценты. Предполагали, что будет заключен договор займа сроком на полгода, но ФИО3, настоял на заключении договора купли-продажи квартиры, что бы обеспечить возврат денежных средств. ФИО1 уплачивал ФИО3 проценты за пользование займом, а также частично вернул ему сумму долга. В связи с этим, между ФИО3, и ФИО1 в сентябре 2012 года было подписано соглашение, по которому установили новые сроки возврата займа и указали конкретную оставшуюся невозвращенную сумму. После подписания договора купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года ФИО3 квартиру не принимал, за все время ни разу не был в квартире. В квартире все время проживает семья ФИО1

Свидетель А суду показал, что в 2011 году по договору купли-продажи он продал ФИО1 квартиру по <адрес> в рассрочку. ФИО1 за квартиру рассчитался, претензии по данному поводу отсутствуют.

Свидетель Ф суду пояснил, что состоит с ФИО1 в дружеских отношениях. ФИО1 в 2011 году приобретал для себя офис, но так как денег для расчетов не хватало, ФИО1, обратился к ФИО3, который одалживает деньги под проценты. ФИО3 одолжил деньги ФИО1, но в обеспечение займа между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры. Ф несколько раз присутствовал при передаче ФИО1 ФИО3 денег в счет оплаты процентов по займу.

Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

15 июля 2011 года между ФИО1 и ФИО3 был подписан договор купли-продажи 2-комнатной квартиры общей площадью 52,3 кв.м, расположенной по <адрес>. Договор 15 июля 2011 года заверен нотариусом ФИО4

Согласно выписки из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08 августа 2013 года № право собственности на указанную квартиру 06 марта 2013 года было зарегистрировано за ФИО3 (номер регистрации №).

При этом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года является притворной сделкой, то есть сделкой, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Признаком притворности сделки является отсутствие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и намерения фактически исполнить прикрываемую сделку, то есть в случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки иных правоотношений, по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

Отсутствие у ФИО1 и ФИО3 волеизъявления на исполнение договора купли-продажи квартиры подтверждается, в частности, тем, что ФИО3 с июля 2011 года до марта 2013 года не осуществлял каких-либо действий по регистрации договора купли-продажи квартиры и права собственности на данную квартиру. При этом, исходя из текста подписанного договора купли-продажи, сторонам было известно о том, что действовавшее на тот момент правовое регулирование предусматривало обязательную регистрацию договора продажи квартиры и договор считался заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

ФИО3 также не осуществил действия по фактическому принятию квартиры, указанной в договоре купли-продажи, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО5 С момента подписания договора купли-продажи квартиры до настоящего времени ФИО1 и члены его семьи не только продолжают быть зарегистрированными в спорной квартире, что подтверждается справкой о составе семьи от 13 августа 2013 года, но и продолжают фактически проживать в спорной квартире.

Суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 15 июля 2011 года фактически прикрывал договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры.

Наличие между ФИО1 и ФИО3 правоотношений, связанных с договором займа, а не договором купли-продажи, в частности, подтверждается подписанным сторонами обязательством от 19 сентября 2012 года. Содержание данного документа свидетельствует о том, что ФИО1 принял на себя обязательство возвратить в срок до 01 февраля 2013 года сумму в размере <данные изъяты>. Применение в данном обязательстве термина «возвратить» свидетельствует о том, что ФИО1 получал денежные средства от ФИО3 По своему содержанию, принятое ФИО1 на себя обязательство, и соответственно возникшее у ФИО3 право требовать, является ничем иным, как соглашением об изменении ранее существовавшего обязательства в части срока исполнения обязательства по возврату полученных по договору займа денежных средств.

В обязательстве от 19 сентября 2012 года ФИО3 принимает на себя обязательство не производить переоформление квартиры, принадлежащей ФИО1 до 01 февраля 2013 года. Тот факт, что ФИО1 принял на себя обязательство возвратить ФИО3 денежные средства в размере <данные изъяты> в срок до 01 февраля 2013 года, а ФИО3, в свою очередь, обязался не производить переоформление квартиры до 01 февраля 2013 года, свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры фактически имел своей целью не переход права собственности, а обеспечение исполнения основного обязательства - возврат долга по договору займа.

Наличие между ФИО3 и ФИО1 отношений по договору займа также подтверждается следующим. В договоре купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года указана сумма <данные изъяты>. Согласно показаниям свидетелей О и Ф ФИО1 частично возвращал ФИО3 полученные в долг денежные средства. Данные показания подтверждаются тем, что в обязательстве от 19 сентября 2012 года указана сумма <данные изъяты>, то есть в период с 15 июля 2011 года по 19 сентября 2012 года ФИО1 часть денежных средств ФИО3 вернул.

Представитель ответчика в судебном заседании настаивала на том, что обязательство от 19 сентября 2012 года подписано между сторонами не в связи с договором займа, а является предварительным соглашением сторон с целью обратного выкупа ФИО1 у ФИО3 квартиры. Суд данные доводы не принимает, так как содержание обязательства от 19 сентября 2012 года не свидетельствует о том, что ФИО3 обязуется продать ФИО1 квартиру за <данные изъяты>, а, наоборот, прямо указывает на то, что ФИО1 обязуется вернуть ФИО3 деньги, а ФИО3 обязуется не производить переоформление квартиры.

Таким образом, обстоятельства дела в своей совокупности свидетельствуют о том, что договор купли-продажи от 15 июля 2011 года фактически прикрывал договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры, то есть сделка является притворной.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

При этом, учитывая наличие заявленного истцом требования о признании договора купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3, недействительным (ничтожным), суд приходит к выводу об удовлетворении данного требования.

ФИО1 также просит применить последствия недействительности ничтожной сделки и признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пункт 2 ст. 167 ГК РФ предусматривает, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, требование ФИО1 о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО3 на спорную квартиру подлежит удовлетворению.

В отношении денежных средств, указанных в договоре купли-продажи квартиры, суд приходит к следующему. Учитывая, что договор купли-продажи квартиры является недействительным, так как прикрывал договор займа с залогом имущества, денежные средства фактически были получены ФИО1 от ФИО3 в рамках договора займа. В связи с тем, что денежные средства были получены не в целях исполнения договора купли-продажи, при решении вопроса о реституции в связи с недействительностью сделки данные средства не возвращаются. При этом, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила, то есть вопрос о возврате переданных денежных средств может быть решен путем предъявления стороной требований в рамках договора займа.

В части требования ФИО1 о признании недействительной (ничтожной) доверенности, выданной ФИО1 на имя ФИО3 на право продажи квартиры, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении, так как согласно ст.ст. 153, 185 ГК РФ доверенность не является сделкой, а, следовательно, не может признаваться недействительной. При этом, в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ доверенность может быть самостоятельно отменена лицом, выдавшим ее.

Таким образом, исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В материалах дела имеются приходные кассовые ордера от 13 августа 2013 года №, согласно которому ФИО1 уплатил государственную пошлину в размере <данные изъяты>, а также платежное поручение № от 11.07.2013 года об уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>. Учитывая, что требование о признании сделки недействительной удовлетворено, с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежит взысканию <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи квартиры от 15 июля 2011 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, недействительным (ничтожным).

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО3, дата государственной регистрации права собственности 06.03.2013г., номер регистрации права собственности №, на 2-комнатную квартиру, расположенную по <адрес>, условный номер №.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплаченной государственной пошлине в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нерюнгринский городской суд Республики Саха (Якутия).

Судья В.Г. Ткачев