Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1767/22 по иску ООО «Астория» к К. о взыскании денежных средств по договору о возмездном оказании услуг,

установил:

ООО «Астория» обратилось в суд с иском к К. о взыскании денежных средств по договору о возмездном оказании услуг, ссылаясь на то, что 27.08.2021 г. между ООО «Астория» и К.. было заключено соглашение возмездного оказания услуг по покупке недвижимости.

В соответствии с п. 1.1 договора исполнитель обязался оказать ответчику услугу по поиску и подбору недвижимости, а заказчик взял на себя обязательства по оплате оказанной исполнителем услуги в порядке и сроки, предусмотренные соглашением.

Посредством услуг исполнителя был найден объект недвижимости по адресу: , что подтверждается предварительным договором купли-продажи квартиры с условием о внесении задатка от 27.08.2021г. и гарантийным обязательством от 27.08.2021 г.

Согласно выписке из ЕГРН за К.. ДД.ММ.ГГГГ г. зарегистрировано право собственности на указанную квартиру.

Стоимость оказанной услуги составляет руб., оплата которой производится в день подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области или в МФЦ на регистрацию объекта недвижимости, найденного посредством услуг исполнителя.

26.11.2021 г. продавец и покупатель подписали договор купли-продажи, подали документы на регистрацию совместно с представителем исполнителя, тем самым, обязательства исполнителя по соглашению исполнены.

Однако оплата ответчиком не произведена до настоящего времени.

По изложенным основаниям просит суд взыскать с ответчика К. неуплаченное вознаграждение в размере 71 400 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 342 руб.

В судебное заседание представитель истца ООО «Астория» не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве генеральный директор ООО «Астория» ФИО22 просила рассматривать дело в отсутствие представителя истца, исковые требования поддержала.

Ответчик К. ее представитель по ордеру адвокат ФИО24 в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили рассматривать дело в их отсутствие, в удовлетворении исковых требований просили отказать. В ходе судебного разбирательства ссылались на то, что услуга ответчику не оказана, представитель агентства принимал участие в сделке со стороны продавца квартиры. Указанный объект недвижимости найден самой К. по объявлению до подписания соглашения. В объявлении продавцом значилась Ольга, после звонка которой выяснилось, что это представитель ООО «Астория».

Третьи лица ФИО26С. в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом 27.08.2021 г. между ООО «Астория» и К. было заключено соглашение без номера возмездного оказания услуг по покупке недвижимости, что подтверждается соответствующим соглашением.

В соответствии с п. 1.1 соглашения исполнитель обязался оказать заказчику услугу по поиску и подбору недвижимости, а заказчик взял на себя обязательства по оплате оказанной исполнителем услуги в порядке и сроки, предусмотренные соглашением.

Согласно п. 2.1 соглашения в целях выполнения настоящего соглашения исполнитель обязуется отказать заказчику следующие услуги:

подготовить комплект документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к заказчику,

по требования заказчика подготовить соответствующий договор по отчуждению объекта недвижимости (предварительный договор, основной договор купли-продажи, мены, уступки прав требования, дарения и т.п.),

сопроводить сделку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области или МФЦ,

по желанию заказчика содействовать получению разрешения кредитной организации об одобрении и выдаче заказчику ипотечного кредита.

Ответчик в соответствии с пунктами 2.1, 3.4 соглашения обязался оплатить услуги исполнителя в размере в день подачи документов на регистрацию сделки.

Стоимость вознаграждения согласно п. 3.1 договора за оказанные услуги по поиску и подбору объекта недвижимости составляет руб. + 1% от фактической стоимости объекта, но не менее руб., а согласно гарантийному обязательству от 27.08.2021 г. заказчик гарантировал выплату денежного вознаграждения исполнителю в размере . При этом стоимость объекта недвижимости указана в гарантийном обязательстве – 000 руб.

Судом установлено, что квартира по адресу: <...>, на момент заключения договора на оказание риэлторских услуг принадлежала С.

27.08.2021 г. между С.. и К. подписан предварительный договор купли-продажи указанной квартиры с условием о внесении задатка в размере руб., определена стоимость объекта в размере руб., что подтверждается копией указанного предварительного договора.

03.12.2021 г. зарегистрирован переход права совместной собственности на указанный объект за ФИО73., ФИО74 залогом в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию на 07.04.2022 г., копией договора купли-продажи от 26.11.2021 г.

Оплата по соглашению с ООО «Астория» от 27.08.2021 г. ответчиком не произведена.

Установленные судом обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались, подтверждаются исследованными письменными материалами дела. Равно как стороной ответчика не оспаривалось подписание соглашения от 27.08.2021 г. и гарантийного обязательства от той же даты.

Разрешая заявленные требования, проверяя доводы и возражения сторон, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Положениями ст. ст. 420, 492 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с ч.1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (ст.781 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" следует, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

Под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора (подпункт "г" пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 N 17).

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Ссылаясь на выполнение обязательств по соглашению, сторона истца ссылается на то, что в рамках указанного соглашения ответчику был оказан ряд услуг, а именно: подбор объекта недвижимости, был подготовлен комплект документов, необходимый для регистрации, договор купли-продажи, была сопровождена сделка в МФЦ и в Банке, предоставлена налоговая консультация, консультация относительно правовой последовательности в приобретении объекта недвижимости, юридическая проверка договора купли-продажи.

Судом установлено и следует из показаний допрошенных свидетелей ФИО54ФИО55ФИО56ФИО57., что услуга по подбору квартиры (поиск вариантов по заданию заказчика) покупателю ФИО58 со стороны ООО «Астория» не оказывалась.

Так свидетель ФИО42 пояснила, что в мае 2021 г. к ней как риелтору ООО «Астория» обратилась С. которой была оказана услуга по продаже квартиры по адресу: В рамках оказания услуг С.. она разместила объявление о продаже квартиры на различных ресурсах, в том числе и на Авито 09.05.2021 г., указав в объявлении свой телефон. Примерно 23.08.2021 г. ей позвонила К. и попросила посмотреть квартиру. Ранее она с К. не встречалась. Посмотрев квартиру в этот же день, К. приняла решение ее купить. При уточнении, как клиент будет покупать квартиру, выяснилось, что будут продавать квартиру матери. Она предложила использовать ипотеку и свои услуги по оформлению сделки. Договорились, что она будет представлять интересы К. – матери, в связи с чем с той был подписан предварительный договор, соглашение. Впоследствии ее мать расторгла договор и продала квартиру самостоятельно. По ее утверждению, К. оказана услуга по подбору квартиры, т.к. та увидела размещенное ею объявление на Авито. Кроме этого она осуществляла консультирование К. договаривалась с продавцом о продлении срока заключения основного договора, оформляла договор задатка и внесение дополнительной суммы задатка под расписку, подготовила документы для приобретения квартиры, лично присутствовала в Банке, на сделке в Банке, в МФЦ, проверяла документы, договор купли-продажи. При оформлении ипотеки участия не принимала, договор купли-продажи был подготовлен Банком.

Свидетель ФИО51 сослуживец ответчика, в судебном заседании показала, что ей было известно о том, что К. самостоятельно по объявлению подыскала квартиру для покупки в Советском районе г. Тулы. Поскольку той не хватало средств для покупки, она посоветовала ей обратиться в ипотечный фонд кредитования. В другие агентства та не обращалась. Она сама пользовалась услугами указанного фонда, поэтому ей известно, что всеми документами и их оформлением занимается непосредственно фонд. Показала, что присутствовала при подписании договора кредитования как созаемщик, в фонде. Там также присутствовала К. ее муж и кредитный инспектор. Риэлтора не было, т.к. все услуги предоставляются фондом. В МФЦ она не присутствовала.

Свидетель ФИО61 являющаяся соседкой ФИО59 по ее прежнему месту жительства, в судебном заседании показала, что ей известно о том, что ФИО60. давно планировала приобрести квартиру, нашла подходящую квартиру на сайте Авито, о чем ей рассказала и показала объявление, это было в августе 2021 г. Ей известно, что она сама занималась поиском объекта недвижимости.

Свидетель ФИО62., мать ответчика, в судебном заседании показала, что К. самостоятельно нашла квартиру через Авито, позвонила ей с просьбой вместе посмотреть квартиру. Их встретила риэлтор Ольга, 27 августа 2021 г. они поехали в агентство для заключения договора задатка, подписали договор. Также после этого подписали соглашение с ООО «Астория» и гарантийное обязательство, поскольку риэлтор Ольга пояснила, что это гарантия того, что квартира не будет продана иным лицам. Также Ольга пояснила, что это типовой договор, другой формы соглашения нет, прайса услуг нет, при этом Ольга говорила, что дала консультацию. ФИО63. самостоятельно оформила ипотеку, ипотечный фонд проверял квартиру бесплатно, оформил договор. Поиска и подбора квартиры для ФИО64. агентством не осуществлялось.

Не доверять показаниям свидетелей ФИО65., ФИО66., ФИО67. суд оснований не усматривает, поскольку они логичны, непротиворечивы, согласуются с показаниями ответчика ФИО68 отрицавшей обращение к сотруднику агентства ранее, нежели посредством звонка 24.08.2021 г. по размещенному в сети Интернет объявлению о продаже квартиры, записями телефонного разговора ответчика 02.03.2022 г. с риэлтором ФИО69., подтвердившей, что ФИО70. нашла квартиру по объявлению самостоятельно, не отрицавшей, что с ее стороны покупателю были даны только 2 консультации, иных услуг не оказано, справкой Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования № 962 от 14.06.2022 г., из которой следует, что фонд осуществлял проверку всех документов и подготовку договора купли-продажи квартиры между ФИО72 и ФИО71

ФИО71 оказало ответчику услугу по подбору квартиры опровергаются выше указанной записью телефонного разговора между ФИО1 и свидетелем, в котором последняя подтвердила оказание К.. лишь двух консультаций.

Как следует из показаний ФИО2 в судебном заседании, размещение объявления о продаже указанной квартиры имело место 09 мая 2021 г., карточка по квартире, выставленной на продажу, создана в базе ООО «Астория» 25.05.2021 г., что подтверждается копией карточки, находящейся в материалах дела.

При этом карточка в отношении покупателя ФИО1 создана в базе ООО «Астория» 28.08.2021 г., что следует из содержания указанной карточки, т.е. фактически после заключения предварительного договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО1 Из карточки следует, что оказана услуга задатка, встреча – 0, ипотека – 0, подбор – 0.

Само по себе обращение ФИО1 по объявлению о продаже квартиры не свидетельствует об оказании агентством, выставившим на продажу квартиру другого клиента С. каковым та являлась в силу имевшихся ранее договоренностей между ней и агентством и впоследствии заключенного договора от 27.08.2021 г., услуг по подбору квартиры К.

Таким образом, при рассмотрении дела судом установлено, что услуга по подбору квартиры (поиск вариантов по заданию заказчика) покупателю К. со стороны ООО «Астория» не оказывалась. Факт подписания К.. ДД.ММ.ГГГГ г. соглашения с ООО «Астория» на оказание услуг по поиску и подбору недвижимости и гарантийного обязательства сам по себе не является основанием для взыскания с К. денежных средств за поиск и подбор квартиры, впоследствии ею приобретенной, при отсутствии допустимых и относимых доказательств оказания агентством ответчику таких услуг.

При этом, как следует из п. 6.7 соглашения возмездного оказания услуг по покупке недвижимости от 27 августа 2021 г., заключенного между ООО «Астория» и ФИО1 оказываемые заказчику исполнителем услуги будут разбиты на два этапа и оплачены исполнителю в следующем порядке. Первый этап – 100% цены настоящего соглашения составляет нахождение объекта недвижимости для заказчика и совершение сделки по покупке этого объекта. Факт нахождения объекта, подходящего заказчику, констатируется любым из следующих способов и/или документов: акт осмотра, гарантийное обязательство, переписка в мессенджерах и т.д. Второй этап выполняется исполнителем по требованию заказчика безвозмездно и состоит из следующих услуг: проинструктировать по комплектованию набора документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, подготовить предварительный/основной договор по отчуждению объекта недвижимости, сопроводить сделку в МФЦ.

При разрешении данного спора необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Закон о защите прав потребителей.

Гражданин - потребитель является экономически слабой стороной в возникших правоотношениях.

Согласно п. 2 ст. 428 ГК РФ сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

В силу п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Согласно п. 11 Постановления при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Толкование договора в пользу потребителя соответствует также и положениям законодательства о защите прав потребителей.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Данная норма, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлена на защиту прав потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданских отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями (от 4 октября 2012 г. N 1831-0 и др.).

С учетом изложенного, в случае сомнений относительно толкования условий договора должно применяться толкование наиболее благоприятное для потребителя, особенно тогда, когда эти условия не были индивидуально с ним согласованы.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 этого Кодекса действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) не допускаются.

Пунктом 2 статьи 8 и пунктом 2 статьи 10 Закона о защите прав потребителей на исполнителя возложена обязанность в наглядной и доступной форме довести до сведения потребителя информацию об услуге, в том числе об ее основных потребительских свойствах.

Исходя из буквального толкования условий соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г. заключённого между истцом и ответчиком, оплате исходя из 100% цены соглашения подлежат выполненные агентством услуги по нахождению объекта недвижимости для заказчика, который впоследствии заказчиком будет куплен. Второй этап, куда включено, по сути, само сопровождение сделки: консультирование, подготовка договоров по отчуждению объекта недвижимости, сопровождение сделки в МФЦ, оказывается заказчику бесплатно.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований к ответчику о взыскании денежных в размере руб., поскольку доказательств, подтверждающих предоставление услуг исполнителем потребителю в рамках соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г. не представлено.

При изложенном суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых ООО «Астория» к К. о взыскании денежных средств по соглашению возмездного оказания услуг по покупке недвижимости, а также производных требований о взыскании госпошлины в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ООО «Астория» к К. о взыскании денежных средств по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ г. возмездного оказания услуг по покупке недвижимости отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Прямицына

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ г.