Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горбачевой Татьяны Леонтьевны к Маскаевой Татьяне Ростиславовне о взыскании задатка и встречному исковому заявлению Маскаевой Татьяны Ростиславовны к Горбачевой Татьяне Леонтьевне о признании договора цессии незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец Горбачева Т.Л. обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику Маскаевой Т.Р., указав, что 3 октября 2018 года между истцом Горбачевой Т. Л., от имени и в интересах которой действует Босалаева Н.В., и ответчиком Маскаевой Т. Р. заключен договор цессии (уступки права требования) о продаже квартиры № дома № по <адрес> и передан задаток в размер 50 000 руб. Договором предусмотрено, что в срок до 01.11.2018 года истцом оплачивается остаток стоимости в размере 2 620 000 руб. и договор сдается в регистрирующий орган. 25.10.2018 года истец отправила ответчику по почте заказным письмом приглашение на сделку. 31 октября 2018 г. в назначенное время истец ждала ответчика в МФЦ с деньгами для полной оплаты по договору, но ответчик не пришла. Передача денежных средств не состоялась по причине неявки ответчика. 6 ноября 2018 года истец направила претензию, в которой просила ответчика встретиться с истцом до 16 ноября 2018 года для получения денег и регистрации договора или возврата полученного ей задатка в двойном размере и предупредила, что если ответчик будет уклоняться от выполнения условий договора, истцу придется обратиться в суд. Истцу поступила информация о том, что ответчик, несмотря на то, что свои права на квартиру переуступил истцу по договору от 3 октября 2018 г., также переуступила права на эту же квартиру и другому лицу. Ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору. Ответчик получил 50 000 руб. в счет причитающихся по договору платежей от истца, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. А сам не исполнил свои обязанности по договору и теперь обязан уплатить истцу двойную сумму задатка. На основании изложенного, просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка, уплаченную по договору цессии от 3 октября 2018 г. в двойном размере, т.е. в сумме 100 000 рублей.

Ответчиком Маскаевой Т.Р. в ходе рассмотрения дела были заявлены встречные исковые требования к Горбачевой Т.Л. о признании договора цессии незаключенным. В обоснование заявленного требования Маскаева Т.Р. указала, что 03.10.2018 года между Горбачевой Т.Л. и Маскаевой Т.Р. был подписан договор цессии (уступки права требования) в части двухкомнатной квартиры № находящейся на 10 этаже, общая проектная площадь 58,55 кв.м., по адресу: <адрес>, принадлежащей ей на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома выше 5 этажей с встроенными торговыми помещениями в <адрес> № 2504/2018-82Т от 25.04.2018 года. Согласно п. 1.1. указанного договора Цедент уступает Цессионарию, а Цессионарий принимает за плату в полном объёме права требования на спорную квартиру. Исходя из п. 2.3. договора, до подписания указанного договора цессии, 03.10.2018 года, Маскаева Т.Р. получила от ответчика по встречному иску денежную сумму в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. В срок до 01.11.2018 года цессионарий должен был оплатить остаток стоимости в размере 2 620 000 (два миллиона шестьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек. В установленный договором срок оплаты остатка суммы не произошло. Каких-либо действий со стороны Горбачевой Т.Л. по извещению ее о проведении сделки не предпринималось, а напротив, при неоднократном общении через риэлтора, ФИО3, ей сообщалось о невозможности зарегистрировать договор цессии в срок по причине отсутствия необходимой суммы у ответчика. Таким образом, договор не зарегистрирован, п. 2.3. договора цессии от 03.10.2018 года не исполнен по вине цессионария (ответчика), договор является незаключенным. В свою очередь признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами. На основании вышеизложенного, просит суд признать договор цессии (уступки права требования) от 03.10.2018 года по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома выше 5 этажей с встроенными торговыми помещениями в <адрес> № 2504/2018-82Т от 25.04.2018 года, подписанный между Маскаевой Т.Р. и Горбачевой Т.Л. незаключенным.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Горбачева Т.Л. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) Горбачевой Т.Л. по доверенности Босалаева Н.В. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования своего доверителя в полном объеме, встречные исковые требования просила оставить без удовлетворения, поскольку во встречном иске Маскаева Т.Р. указывает, что договор цессии стороны подписали 03.10.2018. В п.5.2 договора цессии указано, что «настоящий договор вступает в силу с момента его подписания». В момент подписания договора цессии Маскаева приняла наличными денежными средствами задаток в размере 50 000 руб., лично их пересчитала и подписала расписку о получении задатка. Данные действия однозначно подтверждают осознанность заключения договора цессии, и то что договор цессии был заключен. Маскаева Т.Р. до сих пор не вернула в добровольном порядке полученные деньги. Если бы она считала, что договор от 03.10.2018 г. незаключенным, она бы не брала денежные средства либо вернула их при первой возможности. Маскаева Т.Р. во встречном исковом заявлении пытается переложить ответственность на Горбачеву Т.Л., указывая что до 01.11 2019 г. ей не была получена полная оплата и ее не извещали о сделке. Утверждение Маскаевой Т.Р. голословно и не подкреплено никакими доказательствами. Напротив, Горбачева Т.Л. была готова оплатить право требования в полном объеме и сдать документы на регистрацию в назначенный день - 31.10.2018 г. Об этом сообщалось письменно в приглашении не сделку. Об этом сообщалось устно представителю Маскаевой в телефонном разговоре, посредством смс-сообщенмй и сообщения в сети вайбер. Об этом свидетельствует талончик от 31.10.2018 из МФЦ, взятый Горбачевой Т.Л., ожидающей Маскаеву Т.Р. в назначенный день и час. Маскаева Т.Р. уклонялась от встречи и получения денег по договору цессии. Маскаева Т.Р. во встречном исковом заявлении утверждает, что риэлтор ФИО3 сообщала об отсутствии необходимой суммы у Горбачевой. Это утверждение не соответствует истине. Свидетель ФИО3 подтвердила суду, что 25.10.2018 г. она сообщила представителю Маскаевой Т.Р., что полная сумма для оплаты права требования готова и будет передана Маскаевой Т.Р. 31.10.2018 г в день сдачи договора цессии на регистрацию. Также подтверждает это аудиозапись, из которой следует, что С.В. однозначно говорит о готовности Горбачевой оплатить квартиру и выйти на сделку. А представитель Маскаевой Т.Р. в той же аудиозаписи говорит о готовности Маскаевой Т.Р. продать квартиру другим людям не дожидаясь оплаты Горбачевой Т.Л. Таким образом, Маскаева Т.Р. во встречном иске противоречит сама себе: с одной стороны просит признать договор цессии незаключенным, а с другой голословно обвиняет другую сторону в том, что он не зарегистрирован, тем самым признавая его заключенным. 29.10 2018 года, в момент действия договора цессии, Маскаева Т.Р. заключает еще один договор уступки права требования и сдает его на регистрацию тем самым нарушив договор между ней и Горбачевой Т.Л. На основании вышеизложенного, просит суд во встречном иске Маскаевой Т.Р. отказать, а иск Горбачевой Т.Л. удовлетворить в полном размере.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Маскаева Т.Р. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, в котором просила в удовлетворении исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному) Маскаевой Т.Р. по доверенности Гусева Е.Ю. в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований указав, что истец в своем исковом заявлении утверждает, что 25.10.2018 года отправил по почте заказным письмом приглашение на сделку, однако Маскаева Т.Р. никаких писем наручно не получала, соответственно о получении нигде не расписывалась. Истцом не предоставлено доказательств (почтового уведомления/извещения) о получении. Маскаева Т.Р., как сторона по договору, не была извещена надлежащим образом о готовности истца оформить сделку, а напротив, при неоднократном общении через риэлтора, ФИО3, ей сообщалось о невозможности зарегистрировать договор цессии в срок по причине отсутствия необходимой суммы у истца. Считает, что отправление вышеуказанного письма было формальным, каких- либо действий со стороны истца по извещению меня о проведении сделки не предпринималось. Таким образом, до 01.11.2018 года оплаты и действительно не произошло, договор не зарегистрирован, п. 2.3. договора цессии от 03.10.2018 года не исполнен по вине цессионария (истца), договор является незаключенным. Кроме того, после 01.11.2018 года ответчик неоднократно предлагала истцу вернуть задаток в размере 50 000 рублей, однако ответчику последовало требование об уплате двойной суммы задатка. Считает, что действия истца направлены на получение неосновательного обогащения. Более того, дополнительного соглашения о внесении задатка сторонами не заключалось. В п. 2 договора цессии от 03.10.2018 года не предусмотрено условие об уплате двойной суммы задатка. Таким образом, считаю доводы истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению. На основании вышеизложенного, с учетом всех обстоятельств дела, просит суд исковое заявление Горбачевой Т.В. о взыскании задатка в двойном размере оставить без удовлетворения.

Выслушав мнения участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляется принцип свободы договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии с положениями ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из материалов дела и установлено судом 3 октября 2018 года между истцом Горбачевой Т. Л., от имени и в интересах которой действует Босалаева Н.В., и ответчиком Маскаевой Т. Р. заключен договор цессии (уступки права требования) о продаже квартиры №, дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 6857 кв.м., по адресу <адрес>.

Согласно договора цессии (уступки права требования) от 03.10.2018г. цедент (Маскаева Т.Р.) уступает цессионарию (Горбачевой Т.Л.), а цессионарий принимает за плату в полном объеме права требования, принадлежащее цеденту на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома выше 5 этажей с встроенными торговыми помещениями в <адрес> № 2504/2018-82Т от 25.04.2018г. зарегистрированного в Управлении Росреестра по Пензенской области за рег. № от 04.05.2018г. заключенному с Маскаевой Т.Р., и ООО «Ревьера» в части двухкомнатной квартиры № находящейся на 10 этаже, общая проектная площадь 58,55 кв.м.

Согласно п.2.1 указанного договора по соглашению сторон стоимость объекта составляет 2 670 000 руб.

В соответствии с п. 2.3 договора цессии стороны договорились, что цессионарий (Горбачева Т.Л.) оплачивает денежные средства за уступку права требования в следующем порядке: 03.10.2018г. оплачивает задаток за объект в размере 50 000 руб. до подписания настоящего договора; до 01.11.2018г. оплачивается остаток стоимости объекта в размере 2620000 руб.

Моментом исполнения обязательств по оплате объекта является день передачи денежных средств цеденту (Маскаевой Т.Р.) в полном объеме (п. 2.4 договора).

03.10.2018г. Горбачевой Т.Л. был передан задаток Маскаевой Т.Р. в размер 50 000 рублей, что подтверждается распиской по договору цессии (уступки права требования) от 03.10.2018г.

Согласно п. 2.5. договора данный договор должен быть сдан в регистрирующий орган не позднее дня полной оплаты за объект.

25.10.2018 года истец отправила ответчику по почте заказным письмом приглашение на сделку, в котором указал о времени и месте встречи для получения ответчиком полной оплаты по договору и сдачи договора цессии на регистрацию в МФЦ.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором, ответчиком получено письмо 30.10.2018г.

31 октября 2018 г. в назначенное время истец ждала ответчика в МФЦ с деньгами для полной оплаты по договору, но ответчик не пришла. Передача денежных средств не состоялась по причине неявки ответчика.

6 ноября 2018 года истец направила претензию, в которой просила ответчика встретиться с истцом до 16 ноября 2018 года для получения денег и регистрации договора или возврата полученного ей задатка в двойном размере

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором ответчиком получено письмо 09.11.2018г.

Впоследствии истцу стало известно, что ответчик, несмотря на то, что свои права на квартиру переуступила истцу по договору от 3 октября 2018 г., также переуступила права на эту же квартиру и другому лицу, что подтверждается договором цессии (уступки права требования) от 29.10.2018г., а также сведениями из Управления Росреестра по Пензенской области от 28.02.2019г. № 14/223 09.11.2018г. согласно которым в Управлении Росреестра был зарегистрирован договор цессии (уступки права требования) от 29.10.2018г. по которому Маскаева Т.Р. уступает права требования на квартиру № в доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, ФИО10 и ФИО11

Таким образом, 29.10.2018 г. ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору заключенному между истцом и ответчиком. Ответчик получил 50 000 рублей в счет причитающихся по договору платежей от истца, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доводы ответчика Маскаевой Т.Р. о том, что договор цессии от 03.10.2018г. не заключался опровергаются следующим, а именно в п.5.2 договора цессии от 03.10.2018г. указано, что «настоящий договор вступает в силу с момента его подписания». В момент подписания договора цессии Маскаева Т.Р. приняла от Горбачевой Т.Л. наличными денежными средствами задаток в размере 50 000 рублей.

Поскольку указанная расписка от 03.10.2018г года по своей форме отвечает требованиям предусмотренным ст. 429, 550 ГК РФ для предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что договор цессии от 03.08.2018 г. между сторонами заключался, обязательства по заключению договора купли-продажи возникли, соответственно переданная истцом сумма отвечает требованиям задатка.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что ответчик принимал на себя обязательства по заключению договор купли-продажи, сторонами была согласована цена имущества (существенное условие договора) позиция истца о нарушении ответчиком срока заключения основного договора, как основание для взыскания двойной суммы задатка и убытков является основательной.

При изложенных обстоятельствах поскольку возможность обеспечения исполнения обязательств задатком в том числе предварительным договором прямо предусмотрена законом, из содержания соглашения сторон следует, что ими согласовано условие о задатке, как способе обеспечения исполнения обязательства.

Также указанные обстоятельства по делу подтверждаются показаниями допрошенной в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля ФИО3, которая суду пояснила, что работает риелтором. К ней в сентябре 2018г. обратилась Горбачева Т.Л. и Босалаева Н.В. для подбора подходящей квартиры в доме № по <адрес>. Через представителя АН Ренессанс ФИО14 ей была найдена спорная квартира, правообладателем которой по договору участия в долевом строительстве МКД являлась мать ФИО14- Маскаева Т.Р. 03.10.2018г. между сторонами был заключен договор цессии, в котором были оговорены сроки об оплате стоимости квартиры до 03.11.2018г. и передан задаток в сумме 50 000 рублей. 25.10.2018г. от истца ей стало известно, что оставшаяся сумма денег за квартиру ей собрана. Но на сайте в интернете ФИО3 была найдена информация о продажи спорной квартиры. Она связалась с ФИО14 и сообщила, что деньги на квартиру собраны, на что ФИО14 ей ответил, что если раньше 31.10.2018г. к нему придут люди с наличными деньгами, то спорную квартиру он продаст им, задаток при этом обещал вернуть. 31.10.2018г. в назначенное время в МФЦ она не являлась. Она позвонила ФИО14 и предложила встретиться для совершения сделки, но ФИО14 ответил, что квартира продана.

Оснований не доверять показаниям допрошенного свидетеля у суда не имеется.

Представленная в материалах дела распечатка с мобильного приложения Вайбер, мсм-сообщения и прослушанная в ходе рассмотрения аудиозапись телефонного разговора риелтора ФИО3 с сыном продавца Маскаевой Т.Р. свидетельствует о том, что между сторонами имела место договоренность о заключении договора купли-продажи спорной квартиры и регистрации сделки в регистрирующих органах.

Доводы ответчика о том, что она не была извещена о совершении сделки и не получала писем от истца опровергается отчетом об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором, согласно которому письмо было получено Маскаевой Т.Р. 30.10.2018г. Таким образом, Маскаева Т.Р. была извещена надележащим образом о заключении договора.

Утверждение ответчика, что риэлтор ФИО3 сообщала об отсутствии необходимой суммы у Горбачевой Т.Л. не соответствует действительности, поскольку допрошенный в ходе рассмотрения дела свидетель ФИО3 подтвердила, что 25.10.2018 г. она сообщила представителю Маскаевой Т.Р., что полная сумма для оплаты права требования готова и будет передана Маскаевой Т.Р. 31.10.2018 г в день сдачи договора цессии на регистрацию.

Таким образом, встречные исковые требования Маскаевой Т.Р. являются необоснованными, поскольку договор цессии был заключен в день передачи задатка, между сторонами была достигнута договоренность о регистрации сделки в МФЦ и передачи оставшейся суммы денег по договору, о чем свидетельствуют представленные доказательства по делу. Ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору, тем самым нарушив договорные обязательства.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Таких доказательств ответчиком не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что переданная денежная сумма истцом ответчику является задатком, а поскольку в установленный в предварительном договоре срок стороны договор купли-продажи квартиры не заключили по вине ответчика, то обоснованно возложить на ответчика обязанность вернуть двойную сумму задатка, а встречные исковые требования о признании договора незаключенным оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Горбачевой Татьяны Леонтьевны к Маскаевой Татьяне Ростиславовне о взыскании задатка удовлетворить.

Взыскать с Маскаевой Татьяны Ростиславовны в пользу Горбачевой Татьяны Леонтьевны сумму задатка, уплаченную по договору цессии от 03.10.2018г. в двойном размере, а именно в размере 100 000 рублей.

Встречные исковые требования Маскаевой Татьяны Ростиславовны к Горбачевой Татьяне Леонтьевне о признании договора цессии незаключенным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18.03.2019 года.

Судья Н.А.Половинко