Гражданский кодекс часть 1

с участием: истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, ее представителя ФИО2 (по доверенности); представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 – ФИО4, третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1773/2020 года по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на земельный участок,

встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением, в котором просит признать за ней право собственности на земельный участок, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО6, состоялся договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес> Доверенность от продавца ФИО3 была удостоверена временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО7 – ФИО8, выдана была сроком на 10 лет ФИО9 с правом совершения любых сделок, на условиях по своему усмотрению, в том числе: продажи, ипотеки, с правом получения денежных средств.

До подписания договора купли-продажи расчеты между сторонами были произведены в полном объеме, доверенному лицу ФИО9 были уплачены денежные средства, предусмотренные п. 3 Договора в размере 220 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в 16.23 на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок были сданы подписанные истцом и ФИО10 по доверенности договор купли-продажи, копия доверенности на совершение сделок, оплаченная государственная пошлина.

Спустя некоторое время после совершения сделки купли-продажи истцом было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в Управление Росреестра по Самарской области поступило распоряжение об отмене доверенности, удостоверенные нотариусом г. Тольятти ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ по реестру №

Позже истцом было установлено, что действительно нотариусом ФИО11 было удостоверено распоряжение ФИО3 об отмене выданной ранее доверенности, указанные действия ею были совершены ДД.ММ.ГГГГ по месту жительства ФИО3 Регистрация распоряжения об отмене доверенности в единой информационной системе нотариата через информационно-телекоммуникационную сеть «Интернет» произошла ДД.ММ.ГГГГ в 16.56 – регистрационный номер в реестре нотариальных действий ЕИС №

Полагает, что сделка совершена без каких-либо нарушений закона, на момент совершения сделки купли-продажи земельного участка, выданная ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО12 доверенность от продавца ФИО3 сроком на 10 лет ФИО9, сохранила силу, поскольку ФИО1, не знавшая об отмене доверенности, считается уведомленной в силу норм ГК РФ на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий, то есть с 23.10. 2019 года. Просит суд по основаниям, предусмотренным ст. ст. 153, 160, 549, 550, 551 ГК РФ признать за ней право собственности на спорный земельный участок.

Ответчик ФИО3 обратился в суд со встречными исковыми требованиями, согласно которым недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>

Заявленные требования мотивированы тем, что сделка купли-продажи спорного земельного участка не была направлена на осуществление прав и обязанностей сторон попередаче права собственности на земельный участок, такая сделка ничтожна, поскольку пунктом 3 вышеназванного договора купли - продажи указано, что земельный участок продан за 220000 рублей, которые продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора, однако, в тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Ломбард Гудвилл» в лице директора той же ФИО1 и ФИО9 был подписан договор займа на сумму 220000 рублей, в качестве гарантии исполнения обязательств по настоящему договору займа одновременно с ним был подписан договор залога на земельный участок с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>

Сумма в договоре займа полностью совпадает с суммой по договору купли-продажи и равна 220 000 рублей, но эти деньги были выданы ООО «Ломбард Гудвилл» в рамках договора займа, но не в рамках договора купли-продажи. Доказательств передачи денежных средств ФИО1 как физическим лицом ФИО9 в счет сделки по договору купли-продажи не представлено. Реальная стоимость земельного участка составляет 950000 рублей. В договоре залога № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 собственноручно написала, что «при полном расчете по вышеуказанному договору № от ДД.ММ.ГГГГ обязуюсь переоформить имущество по этому договору, путем заключения договора купли - продажи через МФЦ за счет ФИО9 на него же», что подтверждает отсутствие намерения осуществлять сделку по переходу права собственности на земельный участок. Данная сделка носила мнимый характер без намерения перехода права собственности на земельный участок. Данная сделка носила мнимый характер без намерения создать соответствующие сделке купли-продажи правовые последствия.

Пунктом 4 договора купли-продажи сказано следующее: «до заключения настоящего договора купли-продажи указанный земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц». Договор купли-продажи был сдан регистратору в 16:23 минуты, а запись в договоре залога о том, что ФИО1 обязуется переоформить договор обратно на ФИО9 была сделана в 18:10. Следовательно, если бы ФИО1, как она утверждает достигла договоренности с ФИО9 по поводу покупки земельного участка и в действительности передала бы ему денежные средства, то не было необходимости при таких обстоятельствах составлять договор залога, который согласно п. 5.1. вступает в силу 22 октября 2019 года и прописывать обязанность о возврате данного земельного участка обратно в собственность после погашения задолженности по договору займа.

В пункте 7 договора купли-продажи указано, что «Покупатель осмотрел отчуждаемый земельный участок, ему известная качественная характеристика и правовой режим, и, принимая упомянутый земельный участок в собственность он несет ответственность за совершения любых действий, противоречащих законодательству РФ». Однако, в действительности ФИО1 по месту нахождения земельного участка не выезжала, никто ей земельный участок не показывал, на территорию не пропускал, какие имеются строения на данном земельном участке, она не знает. Кроме того, в свидетельстве о праве собственности на земельный участок в фамилии собственника допущена опечатка вместо «Патракеев Борис Петрович» написано «Патракаеев Борис Петрович». Указанная описка органом Росреестра в установленном законом порядке исправлена не была.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Истец ФИО1 пояснила, что к ней, как к директору ломбарда в октябре 2019 года обратились ФИО10, внук ответчика, и ФИО13, сын ответчика. Они заявили, что им нужны денежные средства в размере 450000 рублей на приобретение транспортного средства, она объяснила им, что существует лимит выдачи ломбардом заемных средств, не более 200000 рублей, тогда мужчины предложили ей купить, имеющийся у них земельный участок, при этом ФИО9 была предъявлена доверенность, выданная ФИО3 Она заинтересовалась этой сделкой, договорились, что земельный участок она приобретет за 220000 рублей. Перед заключением сделки купли-продажи земельного участка, она, находясь в машине, передала сумму 220000 рублей ФИО9, расписку он не писал. После того, как были сданы документы в МФЦ, они вернулись в офис, где был также оформлен договор займа с ФИО9 на сумму 220000 рублей, при этом ФИО10 попросил ее написать на договоре залоге спорного земельного участка, который является приложением к договору займа, что она обязуется переоформить данное имущество обратно при полном расчете, пояснив, что это нужно для спокойствия его дедушки, так как он себя очень плохо чувствовал. На самом деле намерений для возврата спорного имущества в собственность ФИО3 она не имела. Договор залога земельного участка был оформлен формально.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 исковые требования ФИО1 не признала, поддержав встречные исковые требования, по основаниям, изложенным в иске.

Третье лицо ФИО10 в судебном заседании пояснил, что в октябре 2019 года к нему обратился его отец, ФИО13, заявив, что ему нужны срочно деньги для покупки транспортного средства. Часть денег он занял у знакомых, оставшуюся часть денежных средств он решил занять в ломбарде под залог спорного земельного участка. Поскольку доверенность на продажу земельного участка была выдана дедом на его имя, отец попросил его (ФИО9) заключить договор купли-продажи данного земельного участка, объяснив, что данный договор будет фиктивным. В назначенное отцом время, он приехал в МФЦ, где в присутствии женщины риелтора, ФИО1 и его отца, действуя по доверенности, подписал договор купли-продажи земельного участка. После сдачи документов на регистрацию, они все проследовали в ломбард, где он заключил договор займа на сумму 220000 рублей, которые передал отцу. После заключения договора займа, ФИО1 написала расписку, что она обязуется возвратить земельный участок после того, как будут возвращены деньги, что она и сделала. О том, что дед отзывает доверенность, он не знал, он к нотариусу для этой цели не обращался.

Третье лицо нотариус ФИО11 пояснила суду, что в октябре 2019 года к ней в офис обратился ФИО10, который пояснил, что у него болен дед, и нужно выехать по его месту жительства для отмены доверенности. Выезд был назначен на 22.10.2019 года с 16 часов, указанная дата была выбрана клиентом. В назначенное время она приехала по месту жительства ФИО3, который заявил, что хочет отменить выданную ранее на имя ФИО9 доверенность. Она провела с ним беседу, разъяснила порядок его действий после отмены доверенности, после чего удостоверила распоряжение об отмене доверенности. Вернувшись в офис, она внесла необходимые сведения в электронный реестр.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании пояснила, что в двадцатых числах октября 2019 года к ней обратился сын ФИО13 и спросил, не будет ли она против залога земельного участка, поскольку ему срочно нужны были деньги. Она пожалела сына, и, не поставив мужа в известность, поехала с ним к нотариусу подписать согласие, при этом полагала, что подписывает согласие на залог имущества. Когда ее супруг узнал об этом, то попросил сына вызвать нотариуса для отмены доверенности, поскольку испугался за свое имущество. Земельный участок они продавать не собирались, до настоящего времени его используют по назначению.

Третьи лица представитель Управления Росреестра по Самарской области, нотариус ФИО7 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, возражений по существу заявленных требований суду не представили.

Суд, выслушав стороны, их представителей, третьих лиц, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО3(истец по встречному иску) является собственником земельного участка, площадью 2054 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>

На основании нотариально удостоверенной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уполномочил ФИО9 представлять его интересы в любых органах государственной власти и местного самоуправления, перед любыми физическими и юридическими лицами, распоряжаться по своему усмотрению земельным участком, расположенным по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице представителя ФИО9, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО8 временно исполняющим обязанности нотариуса г. Тольятти ФИО7, и ФИО1 состоялся договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Согласно пункту 3 указанного договора земельный участок продан за 220000 рублей.

Вышеуказанный договор купли-продажи предъявлен в Управление Росреестра по Самарской области для регистрации перехода права собственности недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности в отношении спорного имущества была приостановлена, поскольку в орган Росреестра поступило распоряжение об отмене вышеуказанной доверенности, удостоверенное нотариусом г. Тольятти ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ по реестру №

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ломбард Гудвилл» в лице директора ФИО1 (заимодавец) и ФИО9 (заемщик) заключен договор займа на сумму 220000 рублей. Пунктом 2.6 указанного договора предусмотрено, что в счет обеспечения своих обязательств заемщик обязуется передать заимодавцу имущество, согласно приложению 1 (договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ), а именно земельный участок, площадью 2054 кв.м., по адресу: <адрес>

ФИО1 полагая, что спорный земельный участок приобретен ею на законных основаниях, обратилась в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на земельный участок.

ФИО3 просит признать сделку купли-продажи земельного участка недействительной в силу ее мнимости.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 ст. 456 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Как установлено судом спорный объект недвижимости истцу (ответчику по встречному иску) фактически не передавался, доказательств передачи ключей, технической документации материалы дела не содержат.

Договор купли-продажи земельного участка заключен без разрешения судьбы о находящемся на нем строения (дома). Факт нахождения строения на земельном участке подтверждается фотоматериалом.

Как следует из материалов дела, подтверждено в ходе рассмотрения дела представителем ответчика, земельным участком до настоящего времени пользуется ответчик (истец по встречному иску) и его супруга. ФИО3 несет бремя содержания данного имущества, оплачивает налоги.

Доказательств использования спорного земельного участка и несения бремени содержания спорного имущества гр. ФИО1, суду не представлено.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что сделка купли-продажи спорного земельного участка 22.10.2019 года фактически не состоялась.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2).

В силу ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

В пунктах, 86 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Из приведенных норм следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью необходимо установить действительную волю всех сторон сделки на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Статьей 56 ГПК РФ закреплено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом, в день заключения договора купли-продажи спорного земельного участка между ФИО1 и ФИО3, в лице его представителя ФИО9, заключен также договор займа между ООО «Ломбард Гудвилл» в лице директора ФИО1 (заимодавец) и ФИО9 (заемщик) на сумму 220000 рублей.

В счет обеспечения своих обязательств заемщик обязуется передать заимодавцу имущество, согласно приложению 1 (договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ), а именно земельный участок, площадью 2054 кв.м., по адресу: <адрес> (пункт 2.6 Договора займа). Договор залога также подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, как следует из рукописного текста, содержащимся на второй странице указанного договора залога, выполненного гр. ФИО1, последняя указала, что при полном расчёте по вышеуказанному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, обязуется переоформить имущество по этому договору, путем заключения договора-купли-продажи через МФЦ г. Тольятти за счет ФИО9 на него же.

Таким образом, по выплате в счет обеспечения своих обязательств заемщик обязуется передать заимодавцу имущество, согласно приложению 1 (договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ), а именно земельный участок, площадью 2054 кв.м, по адресу: <адрес>

То есть по достигнутой договорённости по выплате заемщиком по договору займа долга ООО «Ломбард Гудвилл», директором которого является ФИО1, передача земельного участка по договору купли-продажи является ничем иным, как намерение сторон обеспечить основное обязательство по возврату займа передачей участка ответчику по встречному иску в залог.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающий заем с обеспечением залога, в и силу п. 2 ст. 170 ГК РФ является ничтожным.

То обстоятельство, что воля сторон была направлена на передачу земельного участка в залог в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, подтверждается совокупностью обстоятельств дела, а именно тем, что сумма в договоре займа полностью совпадает с суммой по договору купли-продажи земельного участка 220000 рублей, стоимость земельного участка по договору 220000 рублей, что в два раза ниже его кадастровой стоимости, земельный участок остался во владении ФИО3, также тем, что род деятельности истца (ответчика по встречному иску) связан с принятием имущества в залог (его деятельность связана с деятельностью ломбарда).

Кроме того, запись в договоре залога, ФИО1 выполнена 22.10.2019 года в 18 часов 10 минут, то есть после подачи договора купли-продажи в МФЦ для регистрации перехода права собственности. При этом суд принимает во внимание, что покупатель, приобретающий недвижимое имущество свою собственность в целях его владения, не станет связывать себя обязательствами по «обратной» продаже данной недвижимости, поскольку утрачивается сама суть сделки.

При этом, суд также учитывает род деятельности ФИО1, являющейся директором ломбарда, основной деятельностью которого является предоставлению населению в заем денежных средств под залог вещей.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Притворная сделка является ничтожной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

В случае заключения притворной сделки действительная воля сторон не направлена на создание правовых последствий заключаемой сделки, поэтому последствием недействительности притворной сделки наряду с констатацией ее ничтожности является применение правил о сделке, которую стороны имели в виду с учетом существа и содержания действительно подразумеваемой сделки.

Таким образом, совокупность указанных выше доказательств, позволяет суду прийти к выводу, что фактически заключая договор купли-продажи земельного участка 22.10.2019 года при цене недвижимого имущества в 220000 рублей, стороны прикрывали договор залога в обеспечении отношений по договору займа денежных средств в размере 220000 рублей от 22.10.2019 года.

При указанных выше обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, при этом встречные исковые требования ФИО3 о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной подлежат удовлетворению.

Определением суда от 10.07.2020 года в рамках настоящего гражданского дела по ходатайству истца ( ответчика по встречному иску) приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области совершать любые регистрационные действия, а также иные действия, связанные с отчуждением и (или) оформлением прав в отношении спорного земельного участка.

В соответствии со ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Суд считает необходимым отменить меры по обеспечению иска, наложенные вышеуказанным определением суда, поскольку в настоящее время основания для сохранения обеспечительных мер отпали.

Руководствуясь ст. ст. 12,56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на земельный участок оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, заключенную между ФИО3 и ФИО1 недействительной.

Меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области совершать любые регистрационные действия, а также иные действия, связанные с отчуждением и (или) оформлением прав в отношении земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес> - отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.

Мотивированное решение изготовлено 29.12.2020 года.

Председательствующий-