Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи действительным, возложении обязанности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании действительным предварительного договора купли-продажи жилого дома <адрес> общей стоимостью сумма. (с учетом переданного задатка), заключенный <ДАТА>. ФИО1 с ответчиками ФИО4 и ФИО5; возложении обязанности на ответчиков ФИО4 ФИО5 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи принадлежащего ответчикам на праве общей долевой собственности жилого дома <адрес> общей стоимостью сумма (с учетом переданного задатка), заключенный <ДАТА>. ФИО1 с ответчиками ФИО4 и ФИО5 Свои требования мотивируют тем, что <ДАТА>. ФИО1 заключила с ответчиками предварительный договор купли-продажи принадлежащего им жилого дома (<адрес> общей стоимостью сумма Данный договор не был удостоверен нотариально по причине отсутствия у собственника ФИО5 надлежащих документов (выписки ЕГРН) в связи со сбоем электронной базы Росреестра. В тот же день при подписании предварительного договора ответчики приняли от истца денежные средства в качестве задатка в размере сумма в счет обеспечения исполнения оплаты по основному договору, тем самым, выразив свою доброю волю на исполнение предварительного договора и, соответственно, намерение на заключение основного договора в установленный срок. <ДАТА>. истцом ответчикам были направлены телеграммы о предложении заключить основной договор, с предложением в срок до <ДАТА>. сообщить о своем решении. Также ответчикам было предложено удостоверить предварительный договор нотариально. До настоящего времени ответа на телеграммы от ответчиков не поступило.

В ходе судебного разбирательства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика, были привлечены ФИО6

Истец ФИО1 и её представители ФИО2, ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, до судебного заседания обратилась с письменными возражениями на исковое заявление и ходатайством о рассмотрении дела в её отсутствие.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, до судебного заседания обратилась с письменными возражениями на исковое заявление и ходатайством о рассмотрении дела в её отсутствие.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, до судебного заседания обратилась с письменными возражениями на исковое заявление и ходатайством о рассмотрении дела в её отсутствие.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствие с п.1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из п.1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п.4 ст. 445 ГК РФ, нсли сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу ч.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По смыслу ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ч.1 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч.1 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Как следует из ч.5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В судебном заседании установлено, что <ДАТА> ФИО1 заключила с ответчиками предварительный договор купли-продажи принадлежащего им жилого дома <адрес> общей стоимостью сумма Данный договор не был удостоверен нотариально по причине отсутствия у собственника ФИО5 надлежащих документов (выписки ЕГРН) в связи со сбоем электронной базы Росреестра. В тот же день при подписании предварительного договора ответчики приняли от истца денежные средства в качестве задатка в размере сумма в счет обеспечения исполнения оплаты по основному договору.

Согласно п.1.4 предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <ДАТА> срок, в который стороны обязуются заключить основной договор с момента заключения настоящего договора до <ДАТА>. Срок действия договора может быть продлен по письменному согласию сторон.

Согласно п.1.6 предварительного договора, обязательства сторон по настоящему договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Как следует из п.1.7 предварительного договора, Сторона-2 вправе передать свои права по настоящему договору третьим лицам, известив об этом Сторону-1.

В соответствии с п.3.3 предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине стороны-1 (ФИО4, ФИО5), она должна будет вернуть стороне-2 (ФИО7) внесенный задаток в двойном размере, в течение 5 дней с момента истечения срока, указанного в п.1.4 договора.

<ДАТА> истцом ответчикам были направлены телеграммы о предложении заключить основной договор, с предложением в срок до <ДАТА>. сообщить о своем решении. Также ответчикам было предложено удостоверить предварительный договор нотариально. До настоящего времени ответа на телеграммы от ответчиков не поступило.

Судом также установлено, что <ДАТА>. между ФИО4, ФИО5 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи принадлежащего им жилого дома <адрес> общей стоимостью сумма Данный договор нотариально удостоверен нотариусом г. Волгограда Рабочей Т.А.

Из смысла положений части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор не порождает право собственности на имущество, которое предполагается передать по договору купли-продажи, у сторон лишь возникает обязанность по заключению договора, в частности купли-продажи дома.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как следует из условий предварительного договора, ответчики обязались передать в собственность истца жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>.

Пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Требования закона предписывают, что земельный участок должен быть индивидуализирован на местности, при этом границы участка должны быть описаны и удостоверены, в том числе посредством проведения в отношении каждого конкретного земельного участка землеустроительных работ.

Таким образом, объектом земельных отношений может быть только значащийся на кадастровом учете земельный участок, границы которого определены и описаны в установленном законом порядке, в связи с чем предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Вместе с тем, условия предварительного договора (пункт 1.2) не содержит конкретных данных, позволяющих определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче истцу (покупателю) по договору, в частности, не приведены размеры жилой площади домовладения и комнат, количество последних, этажность, наличие газо-, электро- и водоснабжения, кадастровый номер объекта недвижимости.

Кроме того, предварительное соглашение о заключении договора купли- продажи земельного участка должно также содержать данные о границах земельного участка, что является существенным условием основного договора.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путём реализации соответствующей процедуры на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

Между тем, условий, описывающих такую вещь, а равно обязательств сторон осуществить выдел земельной доли в натуре, особенности такого выдела (площадь, местоположение выделяемого участка) предварительный договор продажи не содержит.

Таким образом, без указания идентифицирующих признаков земельного участка (кадастрового номера и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным. Данный договор (пункт 1.2.) вышеуказанных сведений о земельном участке не содержит.

Также, из представленных истцом сведений из Росреестра следует, что площадь этого участка ориентировочная (821 кв.м. +/ - 7 кв.м), то есть информация о границах не позволяет однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости.

Кроме того, в предварительном договоре не определена цена имущества, подлежащего продаже, в частности стоимость отчуждаемой ? доли домовладения и 1/2 участка по отношению, как к ответчику - ФИО4, так и к ответчику - ФИО5, указана лишь стоимость всего объекта. Кому из ответчиков, и в каком размере подлежит оплата приобретаемого имущества, договор сведений не содержит, кто из ответчиков, какой размер доли предоставляет истцу, не указано.

В договоре не определён порядок и сроки оплаты стоимости спорного объекта недвижимости, что также относится к существенным условиям.

Кроме того, указанный в договоре предмет (пункт 1.2.) «жилое помещение» противоречит наименованию приобретаемого объекта (пункт 1.3.1.) - цена «помещения».

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ, договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Исходя из положений пункта 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ничтожность.

Также судом установлено, что денежные средства, в оговоренном сторонами предварительного договора размере, истицей ответчикам не переданы.

Поскольку в предварительном договоре сторонами не согласовано условие о цене отчуждаемого имущества, его месте положении, суд приходит к выводу о незаключенности этого договора. Незаключенность предварительного договора исключает обязанность сторон в обязательном порядке заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Доводы истца о недобросовестности ответчиков не нашел своего подтверждения. Кроме того, они лично телеграммы истца о заключении основного договора купли-продажи не получали. Договор купли-продажи заключен с третьим лицом, по истечении сроков, указанных в п.1.4 предварительного договора.

Доводы истца о том, что причиной неудостоверения нотариусом предварительного договора купли-продажи явился сбой электронной базы Росреестра, материалами дела не подтверждается, доказательств обращения сторон к нотариусу для удостоверения предварительного договора купли-продажи, материалы настоящего гражданского дела не содержат и истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлены. Кроме того, истцом не предоставлено доказательств наличия денежных средств для передачи за приобретаемое имущество. Договор со стороной истца не является исполненным, сумма переданная истцом ответчикам в размере сумма указана в договоре задатком.

Более того, <ДАТА>. ФИО4, ФИО5 заключен договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка с иным лицом – ФИО6, данный договор удостоверен нотариально. Истцом данный договор не оспаривается, сторона истца не ходатайствовала о привлечении ФИО6 к участию в деле в качестве ответчика, настаивала на удовлетворении исковых требований именно к ответчикам ФИО4, ФИО5 в заявленной истцом формулировке.

Судом разъяснялось право истца на изменение, дополнение исковых требований, право ходатайствовать перед судом в истребовании доказательств, которые истец не может получить самостоятельно. Однако, истец данными процессуальными правами не воспользовался.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о признании действительным предварительного договора купли-продажи жилого дома <адрес> общей стоимостью сумма (с учетом переданного задатка), заключенный <ДАТА> ФИО1 с ответчиками ФИО4 и ФИО5; возложении обязанности на ответчиков ФИО4, ФИО5 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи принадлежащего ответчикам на праве общей долевой собственности жилого дома <адрес> общей стоимостью сумма. (с учетом переданного задатка).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома <адрес> общей стоимостью сумма (с учетом переданного задатка), заключенный <ДАТА> ФИО1, с ФИО4, ФИО5 действительным; возложении обязанности на ответчиков ФИО4, ФИО5 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи принадлежащего ФИО4, ФИО5 на праве общей долевой собственности жилого дома (<адрес> общей стоимостью сумма (с учетом переданного задатка), на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от <ДАТА>. –отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение 1 месяца через Кировский районный суд г. Волгограда.

Решение суда изготовлено в окончательной форме <ДАТА>

Судья