Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 и к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО7, ФИО5, ФИО8 и Управлению Росреестра по <адрес> о государственной регистрации перехода права собственности, признании залога квартиры прекратившимся, обязании внести запись о регистрации.

В обоснование иска указано, что Федеральным арбитражным третейским судом <адрес> при ООО «Открытое Партнерство» было вынесено решение по делу № № взыскании со ФИО9 в пользу ФИО6 задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру общей площадью 24,7 кв.м, расположенную по адресу: Россия, <адрес>А, <адрес>.

02.09.2019г. Динским районным судом <адрес> вынесено определение о выдаче взыскателю исполнительного листа на принудительное исполнение указанного решения третейского суда.

На основании исполнительного листа ФС № от 25.10.2019г. Судебным приставом-исполнителем Динского РОСП УФССП по <адрес> было возбуждено исполнительное производство №-ИП от 01.10.2019г. в отношении должника ФИО10 судебного пристава-исполнителя от 08.11.2019г. арестованное имущество (квартира) было передано на торги.

Поручением на реализацию № от 30.01.2020г., выданным МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес>, проведение публичных торгов по продаже имущества должника Г.А. было поручено ООО «Торг Инвест».

12.03.2020г. состоялись торги по продаже арестованного имущества: Лот № (Залог) - Квартира, площадь 24,7 квадратных метров, КН №:2214 по адресу Россия, <адрес>А, <адрес>.

Победителем торгов была признана С.А., предложившая наибольшую цену за предмет торгов, с которой 16.03.2020г. был заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества.

Истец 18.03.2020г. обратилась в МФЦ <адрес> с заявлением о государственной регистрации сделки, 27.03.2020г. направила в адрес ответчиков залогодержателей А.В. и О.И. телеграмму уведомление о продаже заложенного имущества с требованием направить заявление о переходе права собственности в <адрес>.

30.03.2020г. государственным регистратором Управления Росреестра регистрация договора купли-продажи была приостановлена. Бездействие ответчиков по регистрации сделки послужило основанием для обращения истца в суд.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчиков были представлены договоры займа с залогом недвижимости: от 16.02.2018г., заключенный между А.В. и Г.А., и от 16.07.2020г., заключенный между Т.Ю. и Г.А., по которым спорный объект недвижимости передан в залог займодавцам.

По договорам цессии от 06.03.2020г. права требования займодавца Т.Ю. были преданы О.И., при этом Т.Ю. обратилась в Арбитражный Третейский суд <адрес> по договору займа от 16.12.2018г. с требованием о взыскании суммы дола и обращении взыскания на предмет залога. Однако, при обращении взыскания Т.Ю., зная о существовании предшествующих залогов, не сообщила об этом суду ни при вынесении решения, ни при рассмотрении вопроса о выдаче исполнительного листа. Определение суда от 02.09.2019г. не содержит сведений о том, что имущество подлежит продаже с обременением. В соответствии с п. 7 ст. 324 ГК РФ до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующему и последующему залогам, залогодержатель, имеющий намерение предъявить свои требования к взысканию, обязан уведомить об этом в письменной форме всех других известных ему залогодержателей этого же имущества.

Извещение о проведении публичных торгов, размещенный проект договора, а также сам договор купли-продажи арестованного имущества от 06.03.2020г. не содержит сведений о продаже имущества с обременением (сохранением залога). Таким образом, истец не знала о продаже имущества с обременением предыдущими залогами.

Ссылаясь на ст.ст. 165, 558, 342.1, 352 ГК РФ, просит суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером №:2214, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, от 16.03.2020г., признать залоги квартиры в пользу О.И. по договорам от 16.07.2018г. и от 16.12.2018г. прекратившимися; признать залог квартиры в пользу А.В. по договору от 16.02.2018г. прекратившимся; обязать органы Росреестра внести соответствующие записи в ЕГРН.

В возражениях на иск представителем ответчиков, от имени своих доверителей, указано, что ответчики с иском не согласны, спорная квартира принадлежит на праве собственности Г.А. 16.12.2018г. между Т.Ю. и Г.А. был заключен договор займа денежных средств с одновременным залогом недвижимости – указанной квартиры, ее оценочная стоимость составила 350 000 рублей. Г.А. не выполнила свои обязательства в части возврата суммы займа и процентов.

Решением Третьейского суда от 28.06.2019г. обращено взыскание на данную квартиру. Арестованное имущество было передано на торги с имеющимися обременениями. 12.03.2020г. заложенная квартиры была продана С.А. за 355 250 рублей. Залоговое обременение в пользу Т.Ю. прекратилось.

16.02.2018г. между А.В. и Г.А. был заключен договор займа денежных средств с одновременным залогом недвижимости – спорной квартиры. Данный договор займа был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> 21.02.2018г. № №:№-1. Свои обязательства по договору займа Г.А. не исполнила до настоящего времени.

16.07.2018г. между Т.Ю. и Г.А. был заключен договор займа денежных средств с одновременным залогом недвижимости – спорной квартиры. Данный договор займа был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> 10.08.2018г. №№:№

06.03.2020г. между Т.Ю. и О.И. заключен договор уступки права требования (Цессии), в соответствии с которым Т.Ю. передала О.И. право требования к должнику Г.А. по договору займа от 16.07.2018г. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>. Таким образом, Т.Ю. является ненадлежащим ответчиком и не несет ответственности по предъявленному иску, не должна отвечать и исполнять требования искового заявления.

Свои обязательства по договорам займа от 16.02.2018г. и 16.07.2018г. Г.А. не исполнила до настоящего времени.

В соответствии со ст.ст. 352, 353 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, однако, такое обязательство прекращено не было. В случае перехода права на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, либо в порядке универсального правопреемства, залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Залогу присуще право следования, т.е. залог обременяет заложенное имущество, прикрепляясь к нему, а не к первоначальному залогодателю (ст. 38 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Конституционный Суд РФ на это обстоятельство много раз обращал внимание. В своих актах он указывал, что обеспечение интересов залогодержателя при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, установленное ст. 353 ГК РФ, составляет конституирующий элемент этого института, без которого залог не может выполнять функции обеспечения кредита, в том числе публично значимые. По обоснованному мнению Конституционного Суда, обеспечивается защита интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству.

Правила о праве следования действуют не только при переходе прав собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на заложенную вещь, но и при переходе иных вещных прав. Реализация заложенного имущества, даже без согласия залогодержателя не влечет недействительность сделки, поскольку переход права собственности не прекращает право залога.

Статья 352 ГК РФ закрепляет исчерпывающий перечень оснований прекращения залога, не содержит такое основание, как переход права на заложенное имущество к добросовестному приобретателю.

Переход права собственности не прекращает право залога, и правопреемник залогодателя становится на его место, при этом какие-либо исключения, позволяющие освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя, не предусмотрены. Независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает права обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений – между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем). Просит в удовлетворении требований о признании залога прекратившимся отказать.

В судебном заседании истец и его представитель настаивали на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель истца пояснил, что считает условия заключенных с ответчика сделок в части залога ничтожными, независимо от признания их таковыми судом. Фактически субъектом является один ФИО7, все сделки совершались лично им. Стороны не уведомляли кредиторов по другим договорам залога. Полагает данные договоры формальными, очередность удовлетворения залогодержателей не подлежит применению.

Представитель ответчиков возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях на иск. Считала, что поскольку сделки не признаны недействительными, залог следует за вещью. Просила в удовлетворении иска отказать.

Ответчики ФИО7, ФИО5, ФИО8, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьи лица ФИО9, представитель Федерального агентства по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало. Ответчики ФИО7, ФИО5 и ФИО8 просили рассмотреть дело в их отсутствие, о чем указали в отдельно поданных заявлениях (л.д. 122-124).

С учетом положений ст.ст. 113, 167 ГПК РФ, судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив исковое заявление, возражения на иск, обсудив изложенные в них доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд находит заявленное требование подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям:

в судебном заседании установлено, что Решением Третейского суда от 28.06.2019г. со ФИО9 в пользу ФИО8 взыскана задолженность по договору займа с одновременным залогом недвижимости № б/н от 16.12.2018г. в размере 450 000 рублей, из которых сумма основного долга 300 000 рублей, проценты по договору займа в размере 150 000 рублей; расходы по оплате третейского сбора 30 000 рублей; обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО9 в виде квартиры по адресу: <адрес>А, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена предмета залога в соответствии с Договором займа с одновременным залогом недвижимости №б/н от 16.12.2018г. в размере 350 000 рублей.

Определением Динского районного суда от 02.09.2019г. выдан исполнительный лист на принудительное исполнение указанного решения (л.д. 27 - 29).

На основании исполнительного листа 01.10.2019г. судебным приставом-исполнителем Динского РОСП УФССП по <адрес> возбуждено исполнительное производство в отношении должника ФИО9, предмет исполнения взыскание 480 000 рублей (л.д. 30-31, 33-35).

16.10.2019г. судебный пристав-исполнитель произвел арест квартиры, принадлежащей ФИО9, по адресу: <адрес>А, <адрес>, установив предварительную оценку 350 000 рублей (л.д. 37-38).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16.10.2019г. установлена стоимость арестованного имущества в размере 350 000 рублей (л.д. 39, 40).

И ФИО8, и ФИО9 с указанными документами ознакомлены, о чем свидетельствуют их личные подписи.

08.11.2019г. квартира по адресу: <адрес>А, <адрес> передана на торги (постановление, акт – л.д. 41-44).

Поручением МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> от 30.01.2020г. № ООО «Торг Инвест» поручено реализовать указанную квартиру путем проведения торгов (л.д. 45).

Открытые торги в электронной форме проводились 12.03.2020г. в 13-30 часов, по их итогам определен победитель – участник №С.А., предложившая 355 250 рублей (л.д. 22-24).

16.03.2020г. между ООО «Торг Инвест» и С.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно, квартиры, площадью 24,7 кв.м., КН №:2214, по адресу: <адрес>А, <адрес> согласно протокола о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества № от 12.03.2020г. Стоимость имущества 355 250 рублей, оплата произведена полностью (л.д. 19-21).

18.03.2020г. истец обратилась в Филиал ГАУ КК МФЦ КК в <адрес> с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество, приложив необходимый пакет документов (л.д. 12).

Управлением Росреестра регистрация права ФИО1 была приостановлена в связи с наличием записи в ЕГРН об ограничении (обременении) прав в отношении указанного объекта на основании договора займа с одновременным залогом недвижимости от 16.02.2018г., заключенного между ФИО7 и ФИО9 Согласие залогодержателя ФИО7 на государственную регистрацию права не представлено (л.д. 13).

Согласно сведениям из ЕГРН, квартира по адресу: <адрес>А, <адрес> зарегистрирована в собственности за ФИО9, зарегистрированы обременения 21.02.2018г. за ФИО7 на срок с 21.02.2018г. по 16.02.2019г. и 13.03.2020г. за ФИО5 с 10.08.2018г. по 16.07.2019г. и с 04.03.2019г. по 16.12.2021г. (л.д. 14-18).

В адрес ответчиков ФИО7 и ФИО8 истцом 27.03.2020г. были направлены телеграммы с просьбой явиться для подачи заявления о переходе права собственности (л.д. 25, 26).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из поступивших по запросу суда из Динского отдела Управления Росреестра по <адрес> копиям дел правоустанавливающих документов в отношении спорной квартиры (л.д. 139-195) следует:

16.02.2018г. между ФИО7 и ФИО9 был заключен договор займа с залогом спорной недвижимости, заявление о государственной регистрации залога от имени ФИО7 подано ФИО11 на основании нотариальной доверенности от 08.09.2017г., с правом приобретать на имя доверителя любое имущество любым способом за цену и на условиях по своему усмотрению.

16.07.2018г. заключен договор займа с залогом недвижимости между ФИО12 и ФИО9, заявление о регистрации залога от ФИО12 подано ФИО7

16.12.2018г. заключен договор займа с залогом недвижимости между ФИО12 и ФИО9, при этом заявление о регистрации залога от ФИО12 подано ФИО7 на основании доверенности от 14.06.2018г.

06.03.2020г. между ФИО8 и ФИО5 заключены два договора цессии, заявления о государственной регистрации которых от имени ФИО5 также подал в органы Росреестра ФИО7 на основании доверенности от 04.10.2017г., которой последний наделен широким кругом полномочий.

Форма и содержание всех договоров займа с залогом недвижимости идентичны.

При этом более поздние договоры займа с одновременным залогом недвижимости, заключенные ФИО9, в п. 1.14 содержат сведения о наличии иных, зарегистрированных ограничений (обременений) предмета залога, залогодержатели ФИО8, ФИО7

Анализ исследованных доказательств в их совокупности приводит суд к убеждению, что при принятии решения Федеральным арбитражным Третейским судом г. Москвы при ООО «Открытое Партнерство» 28.06.2019г. о взыскании со ФИО9 в пользу ФИО8 задолженности по договору займа с одновременным залогом недвижимости № б/н от 16.12.2018г., Третейский суд располагал сведениями, о наличии иных обременений и залогодержателей, при этом принял решение об обращении взыскания на заложенное имущества.

Заинтересованными лицами (залогодержателями) данное решение не обжаловано, сведений об обратном, суду не представлено.

В судебном заседании установлено, что спорную квартиру ФИО1 приобрела с торгов, состоявшихся 12.03.2020г., за 355 250 рублей.

Результаты торгов, стоимость реализованного имущества сторонами не оспаривалась. В установленном законом порядке торги арестованного имущества недействительными не признавались.

При наличии на предмет залога прав нескольких залоговых кредиторов, являющихся первоначальным и последующим залогодержателями, вырученные от продажи заложенного имущества средства направляются на погашение требований последующего залогодержателя лишь после полного удовлетворения требований первоначального залогодержателя. Вырученная от реализации заложенного имущества сумма явно недостаточна для исполнения в полном объеме требований исполнительного документа (480 000 рублей).

Доводы истца о недействительности (ничтожности) сделок судом не принимаются, поскольку о принятии дополнительных оснований иска и требований о признании соответствующих договоров недействительными (ничтожными) заявлено не было.

Доводы возражений представителя ответчиков со ссылкой на ст.ст. 352, 353 ГК РФ о том, что при переходе права на заложенное имущество к другому лицу залог сохраняется, не могут быть приняты судом как основание для отказа в удовлетворении иска.

Действительно, согласно п. 4 ст. 342 Гражданского кодекса РФ в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом, и срок предъявления которых к взысканию не наступил.

Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.

Однако, в силу подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. Указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014г.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011г. № «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» предусмотрено, что исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ) не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом следует оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых, покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.

Приобретая спорную квартиру с торгов, С.А. действительно знала, что на основании судебного решения реализуется предмет залога (обременение в пользу ФИО8), поскольку об этом указано как в сведениях о проведении торгов, так и в договоре купли-продажи арестованного имущества. О наличии обременений по договору займа с одновременным залогом недвижимости от 16.07.2018г., заключенного ФИО7 и ФИО9 информация отсутствовала.

Что касается обременений по договорам от 16.07.2018г. и от 16.12.2018г., то о них истец знать не могла, поскольку регистрация договоров цессии и займа с залогом в пользу ФИО13 и внесение соответствующих сведений в ЕГРН произведены 13.03.2020г., после того, как 12.03.2020г. состоялись торги.

Исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности с изложенными нормами права, приводят суд к убеждению, что залог спорной квартиры по договорам займа от 16.02.2018г., 16.07.2018г. и от 16.12.2018г. следует признать прекратившимся и произвести регистрацию сделки купли продажи истцом арестованного недвижимого имущества.

Оснований для удовлетворения требований, предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, суд не усматривает, т.к. ни текст первоначальных исковых требований, ни уточненных, не содержит указаний на обстоятельства, свидетельствующих о нарушении либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов истца со стороны данного ответчика.

Требование об обязании органы Росреестра внести соответствующие записи в ЕГРН ничем не обоснованы, более того, регистрация права приостановлена до 31.12.2020г., в регистрации права истцу отказано не было.

В случае несогласия с принятым Управлением Росреестра решением о приостановлении государственной регистрации, истец вправе в соответствии со ст. 218 КАС РФ обратиться в суд с административным иском об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, оформленным в соответствии с требованиями ст.ст. 125, 126 КАС РФ

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 и к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества от 16.03.2020г. № квартиры с кадастровым номером №:2214, расположенной по адресу: Россия, <адрес>А, <адрес>.

Признать залог квартиры с кадастровым номером №:2214, расположенной по адресу: Россия, <адрес>А, <адрес> пользу ФИО13 по договорам займа от 16.07.2018г. и от 16.12.2018г. прекратившимся.

Признать залог квартиры с кадастровым номером №:2214, расположенной по адресу: Россия, <адрес>А, <адрес> пользу ФИО4 по договору займа от 16.02.2018г. прекратившимся.

В части требований, предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – отказать.

Данное решение является достаточным основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> соответствующих записей в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Динской районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Т. П. Николаева