Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО7, ФИО6, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, о прекращении права собственности на ? долю ж/п ФИО5, об исключении ? доли ж/п, принадлежащей ФИО2 из наследственной массы, о возврате ж/п, о внесения изменений в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд к ФИО7, ФИО6, ФИО5 с иском о расторжении договора купли-продажи, о прекращении права собственности на ? долю ж/п ФИО5, об исключении ? доли ж/п, принадлежащей ФИО2 из наследственной массы, о возврате ж/п, о внесения изменений в ЕГРН.

Представители истца в судебное заседание явились, предъявленные исковые требования поддержали и показали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, с одной стороны, и ФИО5 и ФИО2, с другой стороны, был подписан договор купли-продажи <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры – 4 500 000 руб. Согласно договору, передача д/средств, в счет оплаты по договору, осуществляется в течение двух дней с момента гос. регистрации права собственности. ДД.ММ.ГГГГ9 <адрес> МО была произведена гос. регистрация перехода права собственности на вышеуказанное ж/п. Однако до настоящего времени денежные средства за квартиру истцу не переданы. Один из покупателей – ФИО2 - скончался ДД.ММ.ГГГГ Наследниками ФИО2 являются ответчики по делу. В связи с изложенным ФИО4 просит суд:

- расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

- прекратить право собственности ФИО5 на ? долю вышеуказанного объекта недвижимого имущества;

- исключить из наследственной массы ФИО2 ? долю на вышеуказанное ж/п;

- возвратить ж/п ФИО4,;

- указать, что решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Представитель ответчиков в судебное заседание явился, с заявленными требованиями не согласился, указав, что денежные средства по договору были переданы своевременно: передавались ФИО2 (до его смерти) непосредственно истице. Да, письменных доказательств передачи денежных средств нет, но имеются иные доказательства этой подтверждающие. Кроме того, сейчас ответчики готовы передать деньги за ж/п, они у них имеются.

Представитель 3 лица – Управление Росреестра по МО - в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения извещен.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает, что требования ФИО4 подлежат удовлетворению.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, с одной стороны, и ФИО5 и ФИО2, с другой стороны, был подписан договор купли-продажи <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры – 4 500 000 руб. (л. д. 39).

Согласно договору, передача д/средств, в счет оплаты по договору, осуществляется в течение двух дней с момента гос. регистрации права собственности.

Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение произведена ДД.ММ.ГГГГ (долевая собственность – по ? доли за каждым из покупателей – л. д. 10).

Один из покупателей – ФИО2 - скончался ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 78 оборот).

Наследниками ФИО2 являются ответчики по делу, в состав наследственного имущества вошла и ? доля спорного объекта недвижимости (л. д. 74).

В настоящее время ФИО4 (продавец ж/п) обратилась в суд к наследникам ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, в связи с неоплатой: в соответствии со ст. 452 ГК РФ, в адрес ответчиков направлена претензия (л. д. 12).

Изучив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к следующему:

согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу ст. ст. 160-162 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Как указано выше, ФИО4 – продавец по договору купли-продажи жилого помещения – настаивала на том, что в течение двух дней с момента гос. регистрации права собственности (предусмотрено договором) денежные средства в размере 4 500 000 руб. – стоимость предмета договора – ей переданы не были.

Отрицая данный факт, представитель ответчиков (в частности ФИО5 – супруги ФИО2) наставил на том, что оплата по сделке была произведена, однако, каких-либо доказательств – письменных (в том, числе, платежных документов, подтверждающих перечисление 4 500 000 руб.) - в соответствии со ст. 56, 60 ГПК РФ, суду представлено не было. Кроме того, в судебном заседании представитель ФИО5, ФИО7 и ФИО6 пояснял, что деньги могут быть переданы в настоящее время (ими ответчики располагают).

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в части оплаты жилого помещения, покупателями – ФИО5 и ФИО2 - исполнены не были (иного судом не установлено). Данный факт подтверждается также решением Долгопрудненского городского суда (ст. 61 ГПК РФ) от ДД.ММ.ГГГГ г. (мотивировочная часть) по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6 и ФИО7 о признании сделки купли-продажи недействительной (л. д. 15).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество является существенным нарушением договора и соответствуют смыслу, придаваемому указанной нормой права понятию существенного нарушения договора: по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Действительно, в силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Однако из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ: в ходе рассмотрения дела установлено существенное нарушение договора другой стороной (ФИО4 в значительной степени лишен того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора).

Как указано выше, один их покупателей – ФИО2 - скончался.

? доля вышеуказанного объекта недвижимости вошла в наследственную массу, оставшуюся после его смерти: наследники – ответчики по делу.

С учетом сказанного, суд полагает возможным:

- расторгнуть договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адрес у: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, с одной стороны, и ФИО2 и ФИО5, с другой стороны, расторгнуть;

- прекратить право собственности ФИО5 на ? долю <адрес>, расположенной по адрес у: <адрес>, путем погашении записи о гос. регистрации права собственности в ЕГРН;

- исключить из наследственной массы ФИО2 ? долю <адрес>, расположенной по адрес у: <адрес>

- возвратить <адрес>, расположенную по адрес у: <адрес>, ФИО4;

- указать, что данное решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН, в том числе, в части регистрации права собственности ФИО9 на <адрес>, расположенную по адрес у: <адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4 к ФИО7, ФИО6, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, о прекращении права собственности на ? долю ж/п ФИО5, об исключении ? доли ж/п, принадлежащей ФИО2 из наследственной массы, о возврате ж/п, о внесения изменений в ЕГРН, удовлетворить.

Договори купли-продажи <адрес>, расположенной по адрес у: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, с одной стороны, и ФИО2 и ФИО5, с другой стороны, расторгнуть.

Прекратить право собственности ФИО5 на ? долю <адрес>, расположенной по адрес у: <адрес>, путем погашении записи о гос. регистрации права собственности в ЕГРН.

Исключить из наследственной массы ФИО2 ? долю <адрес>, расположенной по адрес у: <адрес>.

Возвратить <адрес>, расположенную по адрес у: <адрес>, ФИО4.

Указать, что данное решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН, в том числе, в части регистрации права собственности ФИО3 на <адрес>, расположенную по адрес у: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И. А. Лапшина

Решение в окончательной форме вынесено 29.11.2021 г.

Судья И. А. Лапшина