Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Итака-Север» к Никитиной Людмиле Петровне о взыскании задолженности по оплате агентского вознаграждения, процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному исковому заявлению Никитиной Людмилы Петровны к ООО «Итака-Север» о признании агентского договора недействительным,

установил:

ООО «Итака-Север» обратилось к с данным иском к ФИО3, указав, что в декабре 2020 года ФИО3 обратилась в ООО «Итака-Север» с просьбой найти покупателя трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: , собственниками которой являются ФИО7 и ФИО8 В этой связи ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор №-ПР, вознаграждение истца по которому составляло 100 000 рублей, в свою очередь обязанность по оплате которого возникает у ФИО3 в том числе в случае, если ООО «Итака-Север» выполнит свои обязательства и найдет покупателя указанной квартиры, однако продавец откажется от заключения договора купли-продажи квартиры. Истец выполнил обязательства по договору, подыскав покупателя квартиры ФИО4, с которой продавцом был заключен предварительный договор купли-продажи, однако ФИО3, как представитель собственников квартиры, отказалась от подписания основного договора купли-продажи, дважды не явившись на встречу с покупателем в обусловленное между ними время и место. В этой связи истец просит взыскать с ФИО3 агентское вознаграждение в размере 100 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 228,76 рублей.

ФИО3 заявила встречный иск к ООО «Итака-Север» о признании агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сторонами, недействительным. Согласно встречному исковому заявлению, ФИО3 расценивает выплату вознаграждения в размере 100 000 рублей, обязанность по выплате которого согласно договору возникает и в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи квартиры с покупателем, как санкцию – неустойку за отказ заказчика от исполнения договора, что, по мнению ФИО3, недопустимо, поскольку противоречит нормам Закона о защите прав потребителей, запрещающего устанавливать условия договора, ущемляющие права потребителя. Кроме того, ФИО3 считает, что ее полномочия, как представителя собственников квартиры, со стороны сотрудников ООО «Итака-Север» проверены не были, в вводной части договора не указан документ, на основании которого ФИО3 действовала от имени собственников квартиры при заключении агентского договора. Также ФИО3 полагает, что договор заключен под влиянием заблуждения, поскольку подписывая договор она полагала, что его предметом является подбор квартиры для нее (ФИО3), которая продавая квартиру своих родственников ФИО7 и ФИО8, подыскивала встречный вариант для покупки другой квартиры. Продажей квартиры, расположенной по адресу: , она (ФИО3) занималась самостоятельно и при помощи своей знакомой ФИО2, покупатель на данную квартиру ФИО4 был найден до заключения оспариваемого агентского договора с ООО «Итака-Север», в связи с чем заключение договора с ответчиком по встречному иску, предметом которого являлся поиск покупателя на указанную квартиру, не требовалось (л.д. 114-116).

Представитель ООО «Итака-Север» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, путем вручения судебной повестки представителю по доверенности ФИО12, которая документов, подтверждающих уважительность своей неявки не представила, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствии представителя истца по первоначальному иску.

В предыдущих судебных заседаниях ФИО12 просила удовлетворить исковые требования ООО «Итака-Север», полностью поддержав исковое заявление. Также представитель ООО «Итака-Север» возражала против удовлетворения исковых требований, указывая, что агентский договор между ФИО3 и ООО «Итака-Север» был заключен осознанно, ФИО3 желала заключения данного договора, и не заблуждалась относительно его предмета. Оспаривание договора фактически обусловлено нежеланием ФИО3 выполнять свои обязательства по нему (л.д. 102-103).

Ответчик по первоначальному иску ФИО3, и ее представитель адвокат ФИО9 в судебное заседание явились, просили отказать в удовлетворении первоначального иска по доводам, изложенным во встречном иске. Кроме того, адвокат ФИО9 указала, что в нарушение положений Гражданского кодекса РФ по заключенному сторонами агентскому договору ООО «Итака-Север» не представляло отчетов о выполнении договора принципалу ФИО3, не занималось сопровождением сделки купли-продажи квартиры. Покупатель ФИО4, которого как утверждает представитель ООО «Итака-Север» агентство приискало в рамках исполнения оспариваемого агентского договора, обратилась в ООО «Итака-Север» ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока его действия, что также свидетельствует о том, что в рамках заключенного договора агент ООО «Итака-Север» каких-либо действий по исполнению взятых на себя обязательств не предпринимало.

ФИО4, являющаяся по делу третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в этой связи, руководствуясь ст. 167 ГПК, дело рассмотрено в ее отсутствии.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд считает, что как первоначальные, так и встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ заключен агентский договор №-ПР (в иске ошибочно указан №-ПР) между ООО «Итака-Север» (агент по договору) и ФИО3 (принципал по договору), согласно которому агент принимает на себя обязанности по поиску покупателя, желающего приобрести объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: за вознаграждение в размере 100 000 рублей (л.д. 8-10).

Согласно пояснениям сторон, данным в судебном заседании, а также как усматривается из представленных суду доверенностей 6 от ДД.ММ.ГГГГ, 7 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенных нотариусом ФИО10, ФИО3 собственником объекта недвижимости, являющегося предметом вышеуказанного агентского договора, не является, а представляет интересы собственников квартиры ФИО7 и ФИО8 по ее продаже (л.д. 127-130).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, ФИО11 в лице их представителя ФИО3 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , предметом которого является договоренность сторон о подготовке и заключении в дальнейшем основного договора купли-продажи данного недвижимого имущества по цене 3 500 000 рублей, 350 000 из которых вносятся за счет личных средств ФИО4 до подписания данного предварительного договора, а 3 150 000 рублей - за счет ипотечных денежных средств, предоставленных АО «Россельхозбанк» (л.д. 11-12).

ДД.ММ.ГГГГФИО7, ФИО11 в лице их представителя ФИО3 и ФИО4 вновь заключен аналогичный предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .

Согласно ответу на запрос суда представитель АО «Россельхозбанк» подтвердил, что ДД.ММ.ГГГГФИО4 обратилась в банк для получения ипотечного кредита, заявка была одобрена. Затем ФИО4 изъявила желание приобрести квартиру, расположенную по адресу: , для получения ипотечного кредита для приобретения которой ФИО4 был представлен пакет документов, среди которых отчет об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Однако кредитный договор о предоставлении денежных средств на приобретение данного объекта недвижимости заключен не был (л.д. 89-95).

В этой связи, представленными суду доказательствами подтверждается то обстоятельство, что после заключения сторонами агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, не позднее ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения первоначального предварительного договора) появился покупатель на квартиру, расположенную по адресу: , которым являлась ФИО4

То обстоятельство, что покупатель ФИО4 была приискана силами ООО «Итака-Север» подтверждает акт от ДД.ММ.ГГГГ о неявке ФИО3Б как представителей продавцов квартиры, на заключение основного договора купли-продажи с покупателем ФИО4, подписание которого должно было состояться в офисе АО «Россельхозбанк» по адресу: . Указанный акт помимо ФИО4, представителя банка, также подписан представителем ООО «Итака-Север» ФИО12, что свидетельствует о сопровождении сделки купли-продажи квартиры, покупателем по которой выступает ФИО4, представителем данного агентства недвижимости (л.д. 33).

Ссылка представителя ФИО3 о том, что указанный акт составлен уже по истечении срока действия агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ№-ПР, и указанные действия совершались вне оспариваемого договора, является обоснованной, поскольку согласно п. 5.1 указанного агентского договора он заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ, его срок продлевается до полного исполнения обязательств по договору купли-продажи, заключенного между принципалом и покупателем в случае, если договор купли-продажи объекта недвижимости заключен до истечения срока действия агентского договора. Поскольку основной договор купли-продажи объекта недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ заключен не был, то акт от ДД.ММ.ГГГГ действительно составлен по истечении срока агентского договора. Вместе с тем, независимо от истечения срока агентского договора, заключенного сторонами, акт от ДД.ММ.ГГГГ о неявке ФИО3 на подписание договора купли-продажи подтверждает связь между потенциальным покупателем квартиры ФИО4 и ООО «Итака-Север», которые приискали данного покупателя самостоятельно, либо опосредованно через третьих лиц, что допустимо согласно п. 1.1 агентского договора.

Довод ФИО3 и ее представителя о том, что ФИО4 обратилась в агентство ООО «Итака-Север» только ДД.ММ.ГГГГ, и ранее данной даты контактов с ООО «Итака-Север» не имела, несостоятелен, поскольку обращение ФИО4 в агентство от указанной даты было с просьбой помочь в заключении основного договора купли-продажи с ФИО3, которая после заключения предварительного договора перестала выходить на связь с покупателем (л.д. 30-31). Указанное обращение наоборот свидетельствует о том, что взаимоотношения сторон по поводу приобретения квартиры возникли ранее.

Вместе с тем, не смотря на то обстоятельство, что у квартиры, расположенной по адресу: , появился потенциальный покупатель, основания для выплаты агентского вознаграждения со стороны принципала агенту отсутствовали.

В соответствии с ч. 1 ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Согласно п. 1.3 агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ№-ПР право агента на вознаграждение в размере 100 000 рублей возникает в полном объеме в момент заключения договора об отчуждении объекта недвижимости, а также в случае, если в течении срока действия договора агент найдет покупателя, но продавец откажется от заключения с ним договора об отчуждении объекта недвижимости или не совершит действий, необходимых для заключения договора об отчуждении объекта недвижимости.

Как следует из положений ст. 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей по договорному обязательству может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий, либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Таким образом, из смысла данного агентского договора право на вознаграждение у агента возникает либо если между принципалом (лицами в интересах которых действует принципал) совершена сделка-купли продажи квартиры с покупателем, которого нашел агент, либо если покупатель приискан агентом и готов купить квартиру, однако продавец откажется от ее продажи по собственной воле и желанию.

Однако, указанные условия для возникновения у принципала обязанности по выплате агентского вознаграждения агенту не наступили.

Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключен между продавцами ФИО7, ФИО11 и покупателем ФИО4 не был.

Предварительный договор, заключенный между ФИО7, ФИО11 в лице их представителя ФИО3 и ФИО4, является лишь соглашением о намерении в будущем заключить основной договор.

Так, согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как указано в п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 3.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7, ФИО11 в лице их представителя ФИО3 и ФИО4 стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Указанный срок заключения основного договора также определен сторонами в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ДД.ММ.ГГГГФИО3 уведомляет ФИО4 о том, что отказывается от заключения договора, в связи с неисполнением последней обязательств по уплате задатка, условие о выплате которого имеется в предварительном договоре (л.д. 76).

В ответ на данные действия ДД.ММ.ГГГГФИО4 направила предложение ФИО7 и ФИО8 о заключении основного договора (л.д. 13-14).

По смыслу закона предварительный договор не расторгается сторонами, а прекращает свое действие в случае, если стороны не заключили основной договор, при этом в случае если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то ее можно понудить к его заключению путем обращения в суд (ч. 5 ст. 429 ГК РФ, ч. 4 ст. 445 ГК РФ).

Вместе с тем, основной договор между ФИО7, ФИО11 и ФИО4 заключен в срок, установленный в предварительном договоре, не был, не смотря на направление продавцам со стороны покупателя предложения о заключении договора до истечения даты, в которую стороны условились заключить основной договор, при этом ФИО4 в суд с требованиями к ФИО7 и ФИО8 о понуждении к заключению основного договора в порядке ч. 5 ст. 429 ГК РФ не обращалась.

Как пояснила в судебном заседании ФИО3 основной договор не был заключен по причине не внесения ФИО4 предусмотренного предварительным договором задатка.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п.4 ст. 380 ГК РФ), который зачисляется в счет цены по заключенному основному договору.

Как следует из предварительного договора денежные средства в размере 350 000 рублей выплачиваются со стороны ФИО4 продавцам ФИО7 и ФИО8 до подписания предварительного договора, подтверждением надлежащего исполнения обязательств покупателя будет являться расписка продавцов в получении денежных средств (п.2.2 предварительного договора как от ДД.ММ.ГГГГ, так и от ДД.ММ.ГГГГ).

Задаток со стороны ФИО4 продавцам не передан, расписка в получении задатка в размере 350 000 рублей продавцами, либо ФИО3, которая согласно доверенностям имеет право перечислять причитающиеся по договору купли-продажи квартиры денежные средства на расчетный счет ФИО7, а соответственно и получать данные денежные средства, отсутствует.

Ссылка представителя ООО «Итака-Север» на то обстоятельство, что продавцы не предоставили реквизиты банковского счета, на который необходимо перечислить задаток, не имеет правового значения для разрешения данного гражданского дела, поскольку в предварительном договоре имелось условие именно о составлении расписки в получении денежных средств продавцами или их представителем в наличной форме. Доказательств, подтверждающих причины объективно свидетельствующие о невозможности передачи задатка со стороны ФИО4 представителю продавцов ФИО3, или отказа продавцов в принятии задатка, суду не представлено.

В этой связи отказ продавцов от заключения основного договора купли-продажи квартиры с ФИО4 обусловлен неполучением ими задатка со стороны ФИО4, на получение которого была уполномочена ФИО3 Отказ в выплате задатка является нарушением со стороны ФИО4 условий предварительного договора, выполнением которых по соглашению сторон сделки было обусловлено заключение основного договора, в связи с чем суд приходит к выводу, что незаключение основного договора купли-продажи квартиры произошло по вине покупателя ФИО4, а не продавцов, в интересах которых действовала ФИО3

Поскольку отказ от заключения договора купли-продажи с покупателем ФИО4 обусловлен действиями самой ФИО4, а не действиями ФИО3, которая не подписала основной договор с покупателем при наличии веских оснований на это, поскольку покупатель не совершил действий, свидетельствующих о намерении купить квартиру, уплатить полную цену за нее, то фактически у ООО «Итака-Север» не возникло оснований требовать выплаты от ФИО3 агентского вознаграждения, так как условия, являющиеся согласно п. 1.1 агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ№-ПР основаниями для выплаты агентского вознаграждения, не наступили.

Кроме того, суд принимает во внимание, что суду представлено два идентичных предварительных договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенных между ФИО7, ФИО11 в лице их представителя ФИО3 и ФИО4, с разными датами, в связи с чем дата заключения предварительного договора фактически не определена.

Так как суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Итака-Север» о взыскании задолженности по выплате агентского вознаграждения с ФИО3, то оснований для взыскания с нее процентов за пользование чужими денежными средствами также не имеется.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1 ст. 178 ГК РФ). Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается относительно предмета сделки (п.п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ).

Однако ФИО3 подписала оспариваемый ею агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ№-ПР, заключенный между нею и ООО «Итака-Север», предмет договора прописан в главе 1 данного договора, доказательств того, что ФИО3 не имела возможности ознакомиться с договором, прочитать его перед подписанием, суду не представлено.

Действия сторон, совершенные после подписания оспариваемого агентского договора по подготовке и подписанию с ФИО4 предварительного договора купли-продажи квартиры, свидетельствуют о том, что предметом агентского договора являлся именно подбор покупателя квартиры, что соответствует сведениям, изложенным в п. 1.1 и 1.2 договора, при этом ФИО3 понимала, что осуществляются действия по поиску покупателя квартиры, о чем свидетельствуют ее действия по подписанию предварительного договора купи-продажи квартиры, а также по осуществлению переписки с ФИО4 после подписания предварительного договора.

ООО «Итака-Север» не осуществляло каких-либо действий по подбору ФИО3 другой квартиры, и ФИО3 каких-либо претензий о том, что данные действия не осуществляются в адрес ООО «Итака-Север» не предъявляла, что также подтверждает то обстоятельство, что согласованным и оговоренным сторонами предметом агентского договора являлся именно поиск покупателя на квартиру, расположенную по адресу: , а не подбор новой квартиры для ФИО3

Обращение ФИО3 за помощью в поиске покупателя на квартиру к частным лицам до заключения оспариваемого агентского договора не свидетельствует об отсутствии намерения ФИО3 на его заключение, поскольку последняя могла осуществлять продажу квартиры различными способами, как прибегая к помощи знакомых, так и одновременно обратившись в агентство недвижимости.

В этой связи довод встречного иска о том, что ФИО2 фактически занималась продажей квартиры является несостоятельным, и не влечет за собой признание агентского договора недействительным.

Так, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО2 показала, что летом 2020 года она помогала ФИО3 продать квартиру, разместила объявление на специализированных сайтах, в какой-то момент опосредованно через ООО «Итака-Север» появился покупатель ФИО4 При заключении договора между ФИО3 и ФИО4 она (ФИО2) не присутствовала, об обстоятельствах его заключения что-либо пояснить не может.

Довод ФИО3 о том, что она не является собственником квартиры по адресу: , в связи с чем не могла действовать как принципал в агентском договоре, суд считает несостоятельным. Так, при заключении агентского договора ФИО3 имела доверенность от собственников данной квартиры на осуществление действий по ее продаже, с содержанием которой представитель ООО «Итака-Север» был ознакомлен, что подтвердили стороны в судебном заседании.

Согласно п. 2 ст.166 ГПК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Поскольку ФИО3 знала о том, что собственником вышеуказанной квартиры не является, а, заключая агентский договр, действует в интересах ФИО7 и ФИО8, то оспаривать сделку по данным основаниям она не вправе.

Суд приходит к выводу, что ФИО3, исполняя поручение ФИО7 и ФИО8 по совершению действий по продаже принадлежащей им квартиры, самостоятельно решила заключить агентский договор с ООО «Итака-Север», выступая стороной в данной сделке.

Оспаривание отдельных положений договора не влечет его недействительность в целом, в связи с чем условие указанное в п. 3.2 оспариваемого агентского договора о штрафе не является основанием для признания в целом договора недействительным, а лишь является основанием для правовой оценки указанного пункта договора. При этом суд принимает во внимание, что п. 3.2 агентского договора ФИО3 в отдельном порядке не оспаривается, требований о взыскании указанного штрафа ООО «Итака-Север» к ФИО3 не предъявляло.

Не предоставление отчетов агента принципалу о ходе исполнения агентского договора, предоставление которых предусмотрено ст. 1008 ГК РФ также не является основанием для признания агентского договора недействительным, а лишь свидетельствует о надлежащем или ненадлежащем исполнении сторонами обязательств по договору. Кроме того, согласно п. 2.9 агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ№-ПР в случае, если в результате исполнения настоящего договора право агента на вознаграждение в полном объеме не возникло, и принципал в течении двух недель с момента окончания срока действия договора в письменном виде не представил претензий по качеству выполнения договора, отчет в устном виде считается представленным надлежащим образом и принятым принципалом. При этом ст. 1008 ГК РФ не содержит обязательных требований о предоставлении отчета агентом принципалом в письменном виде, в связи с чем устная форма отчета также является допустимой.

В силу изложенного у суда не имеется оснований для признания агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ№-ПР, заключенного между ФИО3 и ООО «Итака-Север» недействительны.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку как первоначальный, так и встречный иск удовлетворению не подлежат, то судебные расходы в виде оплаченной сторонами государственной пошлины им не возмещаются.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ООО «Итака-Север» к Никитиной Людмиле Петровне о взыскании задолженности по оплате агентского вознаграждения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также встречного искового заявления Никитиной Людмилы Петровны к ООО «Итака-Север» о признании агентского договора недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приозерский городской суд Ленинградской области.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2022 г.