Гражданский кодекс часть 1

представителя истцов – адвоката «Адвокатского кабинета ФИО3 г. Киселевска Кемеровской области № 42/311» ФИО3, действующей на основании удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ и ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре – Гоголь О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Киселевске

27 февраля 2013 года

дело по иску глечиковой р.м.

глечикова м.а.

к половниковой н.в.

о признании предварительного договора купли-продажи

квартиры незаключенным и о возврате

суммы неосновательного обогащения

УСТАНОВИЛ:

31 октября 2012 года истцы ФИО6 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО4 о взыскании суммы задатка и процентов за её использование. В исковом заявлении истцы просили взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование задатком в размере <данные изъяты> рублей, а также все судебные расходы.

27 декабря 2012 года истцы ФИО6 и ФИО2 изменили основания заявленных исковых требований к ответчику ФИО4, представив новое исковое заявление о признании предварительного договора купли-продажи квартиры незаключенным и о возврате суммы неосновательного обогащения.

Свои требования мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной в <адрес> В пункте 1 указанного договора была указана характеристика квартиры, а именно, её площадь, количество комнат, этажность дома, а в пункте 2 основания права собственности ответчика на отчуждаемую квартиру.

Так, в пункте 2 было указано, что квартира принадлежит продавцу на основании акта сдачи-приёмки жилого помещения (квартиры) без даты и указания адреса квартиры, договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ№), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с ДД.ММ.ГГГГ№, выданного отделом архитектуры и градостроительства Администрации г.Киселёвска и зарегистрированного в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ за №.

В пункте 6 договора было указано, что на момент подписания настоящего договора, отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, не подарена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

В соответствии с ч. 3 ст. 429, ч.1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ, считают, что указанный договор является незаключенным, так как в данном договоре не установлен предмет договора и не содержатся существенные условия. Во-первых, не указана дата составления акта сдачи-приёмки жилого помещения (квартиры) и в свидетельстве о государственной регистрации данный документ указан иначе, как акт сдачи-приёмки жилого помещения(квартиры) по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Во-вторых, запись регистрации в ЕГРП, указанная в договоре, не соответствует фактической записи №. В-третьих, в предварительном договоре не указаны существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.

На основании ч. 2 ст. 346 ГК РФ, ч.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена и так далее лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На момент заключения предварительного договора купли-продажи залогодатель ответчик ФИО4 согласия залогодержателя в лице некоммерческого органа «Фонда развития жилищного строительства» не получила, а следовательно, распорядиться данным имуществом права не имела.

Согласно п.4.1.21 Договора долгосрочного целевого жилищного займа от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, являясь заёмщиком, взяла на себя обязательство не отчуждать приобретённое с использование займа жилое помещение, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия займодавца. Однако, заключая с ними предварительный договор об отчуждении квартиры, ответчик ФИО4 в некоммерческий орган «Фонд развития жилищного строительства» для дачи согласия не обращалась.

Из содержания ст. 460 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Однако они письменного такого согласия не давали.

По условиям предварительного договора купли-продажи они передали ответчице <данные изъяты> рублей в качестве задатка, и пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Но по незаключенному договору стороны не вправе требовать друг от друга исполнения предусмотренных обязанностей, поскольку указанные в таком договоре права и обязанности не считаются возникшими.

Основным последствием признания договора незаключенным является двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ), в виде взыскание со стороны, получившей исполнение с другой стороны, стоимости неосновательного обогащения в соответствии с 4.1 ст. 1102 ГК РФ.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ ответчик за неправомерное пользование денежными средствами вследствие их неправомерного удержания и уклонения от их возврата должен выплатить проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учётной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства, размер которой с 14.09.2012 года составляет 8,25%.

ДД.ММ.ГГГГ закончился срок заключения договора купли-продажи. Соответственно, размер процентов, подлежащих взысканию с ответчика в их пользу, на ДД.ММ.ГГГГ составил <данные изъяты> рублей из расчета: <данные изъяты>

Просят признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной в <адрес>, заключенный между ними, ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и ФИО4, с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, взыскать с ФИО4 в их пользу неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование данной денежной суммой в размере <данные изъяты> рублей, расходы на составление искового заявления в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Истец ФИО6 в судебном заседании исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и взыскании с ФИО4 неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей, процентов за пользование данной денежной суммой в размере <данные изъяты> рублей и судебных расходов поддержала в полном объеме, пояснив суду следующее. ДД.ММ.ГГГГ она с мужем ФИО7 обратились в агентство недвижимости <данные изъяты> с целью приобретения квартиры, расположенной в <адрес>. Они выехали по адресу, осмотрели квартиру и приняли решение приобрести её в собственность. Так как они не смотрели документы на квартиру, им не было известно о том, находится ли квартира в собственности продавца или нет. Однако они знали, что квартира находится под ипотекой, и деньги, которые они внесут за квартиру, будут направлены на погашение ипотеки, о чем им сообщил сотрудник агентства недвижимости по имени Г.. Они договорились о том, что стоимость квартиры составит <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей подлежали передаче продавцу сразу, так как указанная сумма была у них с мужем в наличии, а <данные изъяты> рублей - после того, как они продадут свой жилой дом. На основании устного соглашения в агентстве недвижимости был составлен предварительный договор купли-продажи в письменной форме, в котором был предусмотрен порядок расчета, и расписка, подтверждающая передачу денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей ФИО4. Срок заключения основного договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ, исходя из того расчета, что до указанного времени они с мужем продадут свой жилой дом, с чем они были согласны. Они с мужем прочитали договор и подписали его. Последствия отказа от заключения основного договора им были понятны. Кроме того, в агентстве недвижимости им объяснили, что при окончательном расчете за квартиру они, ответчик и представитель агентства должны будут обратиться в банк, где будет погашен долг по ипотеке за квартиру, после чего будет получено согласие банка на продажу квартиры и оформлены документы на квартиру на них с мужем. Так как они не могли продать свой дом, в июне <данные изъяты> года она позвонила в агентство недвижимости и попросила выставить квартиру Половниковой на продажу, а также просила продлить срок для заключения основного договора. Примерно в июне <данные изъяты> года в газетах появилось объявление о продаже квартиры ФИО4, о чем, по её мнению, ФИО4 было известно. ДД.ММ.ГГГГ ей позвонила Г, и сказала, что ФИО4 отказалась продлить срок для заключения основного договора купли-продажи и вернуть денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей. Непосредственно к ФИО4 с просьбой продлить срок для заключения основного договора купли-продажи она не обращалась. Считает, что ФИО4 отказалась продать им квартиру в связи с тем, что они не смогли своевременно продать свой жилой дом. В связи с чем, просит суд заявленные исковые требования удовлетворить.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и взыскании с ФИО4 неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей, процентов за пользование данной денежной суммой в размере <данные изъяты> рублей и судебных расходов, а также показания истца ФИО1 поддержал в полном объеме. Дополнительно истец ФИО2 суду пояснил, что им с супругой было известно о том, что квартира, расположенная по адресу <данные изъяты> находилась в залоге. О том, что в пункте 6 договора было указано, что квартира не обременена, никто из присутствующих при заключении договора внимания не обратил по причине незнания закона. После того, как договор был составлен, жена ознакомилась с условиями договора, прочитав его. Он подписал договор, не читая его. Дом, в котором проживал он с супругой, был выставлен на продажу в марте <данные изъяты> года. Так как в течение 3 месяцев покупатели на дом не нашлись, жена обратилась в агентство недвижимости и попросила выставить квартиру Половниковой на продажу. В агентстве им сказали, что выставят квартиру на продажу по цене <данные изъяты> рублей для того, чтобы вернуть им <данные изъяты> рублей. Дала ли на это свое согласие ФИО4 ему не известно. В связи с тем, что они с женой не приобрели квартиру в собственность, просит суд заявленные исковые требования удовлетворить.

Представитель истцов – адвокат «Адвокатского кабинета ФИО3 г. Киселевска Кемеровской области № 42/311» ФИО3 доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала в полном объеме, дополнительно показав, что в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ есть существенные ошибки, которые влияют на права её доверителей. Так, в пункте 2 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ перечислены правоустанавливающие документы на квартиру, в том числе, акт сдачи-приемки жилого помещения без указания адреса жилого помещения и даты его составления, и документ, разрешающий ввод объекта в эксплуатации, в котором не правильно указан регистрационный номер. Неправильное указание правоустанавливающих документов влечет за собой неправильное установление предмета договора. Соответственно, в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был определен его предмет и не был конкретизирован объект недвижимости, который подлежал передаче истцам. В связи с чем, просит суд признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1, ФИО2 неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование данной денежной суммой в размере <данные изъяты> рублей и понесенные ими судебные расходы.

Ответчик ФИО4, будучи надлежащим образом уведомленной о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, уважительной причины своей неявки суду не представила, рассмотреть дело в свое отсутствие не просила.

Ранее в судебных заседаниях ответчик ФИО4 исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, и о взыскании с неё в пользу Г-вых неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей, процентов за пользование данной денежной суммой в размере <данные изъяты> рублей и судебных расходов не признала, пояснив суду следующее. Квартира по адресу <данные изъяты>, была приобретена ею в Фонде жилищного кредитования Кемеровской области в декабре <данные изъяты> года в кредит. Право собственности на квартиру было зарегистрировано в <данные изъяты> году. Так как она находилась в тяжелом материальном положении, она приняла решение продать квартиру, для чего она обратилась в агентство недвижимости <данные изъяты> куда передала документы о том, что квартира находится в ипотеке, и свидетельство о праве собственности на квартиру. В марте <данные изъяты> года к ней приехали Г-вы, которые осмотрели квартиру и приняли решение купить её. При ней сотрудник агентства недвижимости объяснил ФИО7, что квартира находится в залоге и обременение возможно снять только в случае полного погашения кредитной задолженности. После чего в агентстве недвижимости был составлен предварительный договор купли-продажи, который был прочитан ею и Г-выми. В договоре речь шла о задатке, который являлся мерой, обеспечивающей заключение основного договора купли-продажи в дальнейшем. После прочтения договора сотрудники агентства спросили у них, понятны ли им последствия не заключения основного договора купли-продажи. На момент заключения предварительного договора купли-продажи речь об отчуждении квартиры не шла. Срок заключения основного договора купли-продажи по соглашению сторон был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако устно договорились о том, что деньги в размере <данные изъяты> рублей будут переданы до ДД.ММ.ГГГГ для того, чтобы погасить кредитную задолженность и к ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи и оформить право собственности на квартиру на покупателей. Денежные средства на погашение кредитной задолженности за квартиру она и Г-вы должны были совместно отвезти в банк и погасить существующую задолженность по кредитному договору. В свою очередь она обязалась до сентября <данные изъяты> года квартиру никому не отчуждать и за две недели до погашения кредитной задолженности получить у банка согласие на продажу квартиры. В день подписания предварительного договора купли-продажи Г-вы передали ей <данные изъяты> рублей, о чем была составлена расписка. В начале сентября ей позвонили из агентства недвижимости и предложили продать квартиру, на что она своего согласия не дала, так как не хотела нарушать условия предварительного договора. В конце сентября сотрудник агентства недвижимости предложила ей продлить срок для заключения основного договора, на что она ответила отказом, так как Г-вы не предпринимали мер для продажи своего дома. Считает, что Г-вы отказались от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем, просит суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Представитель ответчика ФИО4 ФИО5 доводы своего доверителя поддержала в полном объеме, пояснив суду, что избранный истцами способ защиты своих прав является не правомерным, поскольку не отвечает требованиям абз. 2 ст. 14 ГК РФ и не охватывается правовым режимом защиты прав залогодержателя. В соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, и т.д., если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом статьей 39 этого закона предусмотрено, что залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Такое право у залогодержателя наступает при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ. Таким образом, право признания сделки купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в ипотеке, недействительной законодательно закреплено за залогодержателем, каковым истцы не являются. Однако, ни законом, ни иными документами истцам, которые являются покупателями по предварительному договору купли-продажи квартиры, не предоставлено право заявления требования о признании сделок об отчуждении имущества недействительными на основании статьи 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В связи с чем, истцы выбрали ненадлежащий способ защиты, поскольку право собственности на имущество не может быть отчуждено продавцом на основании предварительного договора купли-продажи имущества, и истцы не являются залогодержателями объекта продажи. Доводы истцов о том, что предварительный договор купли-продажи не был заключен в связи с тем, что в нем отсутствовали дата составления акта сдачи-приемки жилого помещения, неправильно были указаны наименования документов, не соответствовал номер записи в ЕГРП, также несостоятельны и не основаны на нормах законодательства. Так, из содержания ст. 432, 429 ГК РФ следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 указанной статьи). При этом в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ. В пункте 1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели возможность заключения основного договора купли - продажи квартиры двухкомнатной квартиры общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на втором этаже жилого трехэтажного дома по адресу: <данные изъяты>, принадлежащей ответчику на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ, о чем указано в 2 предварительного договора. В пункте 9 этого же договора указано, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи, который стороны обязуются заключить в последующем. В пункте 10 договора стороны приняли на себя обязательства заключить договор купли-продажи указанной квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Этим же договором определялись цена продаваемой квартиры, ее характеристики, порядок расчета за квартиру между покупателем и продавцом (п. 3 договора). Предварительный договор был заключен в форме, установленной для основного договора, то есть в письменной форме. Объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, определен сторонами настолько подробно, насколько это возможно. Так, истец и ответчик согласовали условия относительно этажей расположения квартиры, общей площади помещений; условия предварительного договора позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащие продаже истцам при заключении основного договора; возможность и необходимость более подробного описания объекта купли-продажи на момент подписания предварительного договора истцами не обоснована. Таким образом оспариваемый истцами предварительный договор купли-продажи квартиры, содержит условия, позволяющие установить предмет договора и цену продажи, как того требуют п. 1 ст. 549, ст. 554, ст. 555 ГК РФ, а также соответствует требованиям п. 2 ст. 429 ГК РФ и оснований считать его незаключенным не имеется. В связи с чем, на удовлетворения требований истцов о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным и о возврате суммы неосновательного обогащения возражает и просит отказать истцам в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Свидетель Г.И. в судебном заседании показала, что она работает в агентстве недвижимости около 3 лет. В сентябре <данные изъяты> года к ней обратилась ФИО4 с просьбой продать квартиру, расположенную по адресу <данные изъяты>, в связи с чем они заключили договор на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 поставила её в известность о том, что квартира находится в ипотеке. Поэтому Половниковой нужно было найти покупателей, которые были согласны приобрести квартиру за наличный расчет для того, чтобы погасить кредитную задолженность по ипотеке, снять обременение с квартиры и оформить сделку. ФИО4 представила ей свидетельство о регистрации права на квартиру, в которой было указано, что на квартиру установлена ипотека в силу закона, акт сдачи-приема квартиры и договор уступки права требования. Все документы были предоставлены ФИО4 в копиях. Весной <данные изъяты> года в агентство обратились Г-вы с просьбой показать им квартиру по <адрес> Осмотрев квартиру, Г-вы приняли решение купить её с тем условием, что окончательный расчет за квартиру будет произведен после того, как они продадут свой жилой дом. В марте <данные изъяты> года между Г-выми и ФИО4 был заключен предварительный договор, по условиям которого Г-вы внесли ФИО4 задаток за квартиру, а ФИО4 обязалась не продавать квартиру до осени <данные изъяты> года. При составлении предварительного договора она предложила ФИО7 внести в качестве задатка <данные изъяты> рублей, однако Г-вы пожелали установить размер задатка в сумме <данные изъяты> рублей. Она объяснила ФИО7, что задаток является обеспечительной мерой и останется у ФИО4, если они откажутся от заключения основного договора купли-продажи, что было указано в предварительном договоре. О том, что квартира находится в ипотеке, Г-вы знали. На момент составления предварительного договора сумма кредитной задолженности составляла около <данные изъяты> рублей. При расчете за квартиру стороны должны были обратиться в банк, погасить ипотеку за квартиру, получить в банке справку о погашении задолженности и разрешение на снятие залога. После чего в течение 5 дней между сторонами должен был быть заключен основной договор купли-продажи, который подлежал регистрации в органах юстиции. О таком порядке расчета стороны договорились устно, о включении его в качестве условия в предварительный договор купли-продажи стороны не настаивали. Обязательным условием предварительного договора было условие о сроке заключения основного договора – до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный срок был установлен по согласованию с Г-выми с тем условием, чтобы они могли продать свой жилой дом. Предварительный договор был прочитан ФИО4 и Г-выми, замечаний и вопросов по условиям договора у сторон не было. После заключения предварительного договора купли-продажи, квартира ФИО4 была снята с продажи. Летом к ней обратились Г-вы и попросили выставить квартиру Половниковой на продажу, мотивируя это тем, что они не могут продать свой дом. Ближе к концу августа она позвонила ФИО4 и предложила выставить квартиру на продажу, на что ФИО4 ответила отказом, так как не хотела нарушать условия предварительного договора. В конце сентября она позвонила ФИО4 и сказала, что Г-вы предложили продлить срок заключения основного договора, на что ФИО4 также ответила отказом, о чем она поставила в известность Г-вых по окончанию срока предварительного договора. После чего Г-вы потребовали у неё, чтобы ФИО4 вернула им деньги.

Суд, заслушав истцов и их представителя, представителя ответчиков, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В силу положений ст. 429 ГК РФ предварительным договором является такое соглашение сторон, в котором стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Кроме того, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

На основании ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также определена цена этого имущества.

При этом, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). А при отсутствии в договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и цены недвижимости, условия договора считаются несогласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как было установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1, ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 9).

Предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сторонами в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

В соответствии с п. 1 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи ФИО4 обязалась передать, а ФИО1, ФИО2 принять в совместную долевую собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <данные изъяты> общей полезной собственностью <данные изъяты> кв.м., расположенной на втором этаже жилого трехэтажного кирпичного дома.

Согласно п. 3договора стороны достигли соглашения о цене отчуждаемой квартиры, которая составила <данные изъяты> рублей и порядок расчета, а именно, что ФИО8 заплатили ФИО4 <данные изъяты> рублей в качестве задатка до подписания настоящего договора, и обязались заплатить <данные изъяты> рублей не позднее заключения основного договора купли-продажи.

При этом, исходя из п. 10 договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО4 до указанной даты обязалась не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п. 1 настоящего договора квартиры (л.д. 9).

Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1, ФИО2 содержал в себе условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора продажи недвижимости, а также срок заключения основного договора.

При этом доводы истцов и их представителя о том, что неправильное указание в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ правоустанавливающих документов ответчика на квартиру повлекло за собой неправильное установление предмета договора, не основано на законе и не может быть принято судом во внимание по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ФИО4 на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу <данные изъяты>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись № (л.д. 39).

В качестве документов - основания регистрации права собственности в свидетельстве были указаны: акт сдачи-приемки жилого помещения (квартиры), находящегося по адресу <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ№, разрешение на ввод в эксплуатацию с ДД.ММ.ГГГГ№, выдавший орган Отдел архитектуры и градостроительства Администрации г.Киселевска.

Однако при внесении указанных правоустанавливающих документов в п. 2 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ была допущена неточность в их написании. Так, акт сдачи-приемки был указан без даты и адреса передаваемой квартиры, а в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию в регистрационном номере Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество отсутствует последняя цифра.

При этом, указанные неточности в правоустанавливающих документах, поименованных в п. 2 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не отменяют положения п. 1 данного договора, где установлен его предмет, и не противоречат ему. Указанные неточности были допущены по невнимательности при составлении предварительного договора купли-продажи, стороны не настаивали на включении перечня правоустанавливающих документов на квартиру и их полного наименования в качестве обязательного условия договора и при подписании договора не обратили на это внимания.

Более того, сведения, указанные в п. 1 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствуют сведениям, имеющимся в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним и сведениям, указанным в правоустанавливающих документах на квартиру.

Доводы представителя истцов о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ нельзя считать заключенным, поскольку в него не было включено такое существенное условие, как приобретение квартиры истцами после продажи своего жилого дома, противоречат установленным в ходе судебного заседания обстоятельствам дела.

Как было указано выше, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению о том, что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, как показали в судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2, указанный срок был установлен для того, чтобы они имели возможность продать жилой дом, расположенный по адресу <данные изъяты> и внести оставшуюся сумму за квартиру. Таким образом, указанный вопрос обсуждался сторонами при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, истцы были согласны с установленным сроком, считая его разумным и достаточным для выполнения принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, внесение в предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ условия о том, что квартира будет приобретена истцами после продажи своего дома, по мнению суда, являлось необязательным.

Доводы представителя истцов о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры истцы были введены в заблуждение относительного того, что квартира не находится под обременением, опровергаются показаниями самих истцов, свидетеля Г.И. и ответчика.

Так, в судебном заседании, имевшем место ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО1 показала о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры ей и супругу было известно о том, что квартира находится в ипотеке, и что денежные средства, которые они внесут за квартиру, будут направлены на погашение кредитной задолженности. Такие же показания дал в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 Кроме того, и истцы, и ответчик в судебном заседании подтвердили, что до заключения основного договора, они совместно должны были внести денежные средства в погашение кредитной задолженности ответчика, получить разрешение банка на снятие с квартиры обременения права, после чего заключить основной договор и зарегистрировать переход права собственности. Аналогичные показания дала в судебном заседании свидетель Г.И. пояснив, что пункт 6 не был исключен из предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку стороны не придали ему значения.

Ссылка представителя истцов в обосновании исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным на положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ является несостоятельной, поскольку положениями ст. 39 вышеуказанного федерального закона право признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ принадлежит залогодержателю, кем истцы не являются.

Таким образом, в судебном заседании было установлено, что предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ по своей форме и содержанию соответствует требованиям, установленным ст. ст. 429, 432, 549, 554 и 555 ГК РФ. В связи с чем, исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной <адрес> заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Правила ст. 1102 ГК РФ, на которую ссылаются в обоснование своих требований истцы и их представитель, предусматривает обязанность лица возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное имущество только в том случае, если оно приобрело это имущество за его счет без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

В силу положений ч. 1ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Исходя из условий, заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере <данные изъяты> рублей являлась задатком и была выплачена истцами в обеспечении исполнения ими обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Как было установлено в судебном заседании из показаний свидетеля Г.И. , размер задатка был установлен истцами самостоятельно, она разъясняла ФИО8, что задаток является обеспечительной мерой и что в случае их отказа от заключения основного договора купли-продажи квартиры, сумма задатка останется у ФИО4

Кроме того в п. 3 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ было указано, что в случае отказа покупателей от заключения договора купли-продажи квартиры, указанной в п. 1 договора, задаток в сумме <данные изъяты> рублей остается у продавца. Учитывая, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подписан ФИО1 и ФИО2, что ими в судебном заседании не оспаривалось, суд приходит к выводу о том, что они читали указанный договор, были ознакомлены с его условиями и согласны с ними.

В связи с чем, доводы истцов о том, что им не было известно, что <данные изъяты> рублей являются задатком по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являются несостоятельными.

Как следует из показаний истцов и свидетеля Г.И. до истечения срока предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истцы отказались от своего намерения приобрести квартиру, расположенную по <адрес> о чем свидетельствует их обращение в агентство недвижимости с просьбой выставить квартиру ответчика на продажу. При этом истцы не предпринимали мер по урегулированию с ответчиком вопроса о продлении срока предварительного договора купли-продажи, что истцами в судебном заседании не оспаривалось. Более того, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцами было направлено письменное уведомление, в котором они предложили ответчику расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, мотивируя это тем, что они не могут продать свой жилой дом.

Доказательств того, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в срок по вине ФИО4, истцами и их представителем в судебное заседание представлено не было.

В связи с чем, суд считает установленным тот факт, что за неисполнение условий предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответственны истцы, то есть сторона уплатившая задаток. Соответственно, исходя из положений ч. 2 ст. 381 ГК РФ сумма задатка в размере <данные изъяты> рублей должна остаться у ответчика ФИО4

Таким образом, исковые требования ФИО1, ФИО2 о взыскании с ФИО4 в их пользу стоимость неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей, а также процентов за пользование данной денежной суммой в сумме <данные изъяты> рублей удовлетворению не подлежат.

В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры незаключенным и о возврате суммы неосновательного обогащения ФИО1, ФИО2 отказано, требования истцов о взыскании судебных расходов, понесенных на оплату государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб., на составление искового заявления в суд в сумме <данные изъяты> руб. также удовлетворению не подлежат.

Статьей 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Ответчиком ФИО4 представлены договор поручения от ДД.ММ.ГГГГ, расписки от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 110-114 ), в соответствии с которыми ею оплачены услуги представителя в сумме <данные изъяты> рублей. Указанную сумму ответчик просит взыскать в свою пользу с истцов. Учитывая характер объекта судебной защиты и её объем, продолжительность участия представителя в судебных заседаниях и досудебной подготовки, конкретные обстоятельства предоставления представителем своих услуг, их качество, требования разумности и справедливости, суд считает, что указанная сумма должна быть взыскана в пользу ответчика ФИО4 с истцов ФИО1, ФИО2 в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной <адрес> заключенного между ними и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, взыскании с ФИО4 в их пользу стоимости неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей, процентов за пользование данной денежной суммой в размере <данные изъяты> рублей, расходов на оплату государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, расходов на составление искового заявления в сумме <данные изъяты> рублей отказать.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ФИО4 расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 15 марта 2013 года.

Судья - Т.П. Зоткина

Решение в законную силу не вступило.

В случае обжалования судебного решения сведения об обжаловании и о результатах обжалования будут размещены в сети «Интернет» в установленном порядке.