Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по г.Норильску и к ФИО2о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) права собственности на недвижимое имущество, и встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился с иском к ответчикам о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) права собственности на недвижимое имущество. Требования мотивированы тем, что 15 февраля 2016 года истец приобрел у ответчика квартиру, по адресу: <адрес>, по цене 510000 рублей, из которых 480000 рублей истец уплатил при подписании договора, а остальная сумма 30000 рублей должна была быть переведена счет. 15.09.2016 года истец платежным поручением № перечислил 30000 рублей на расчетный счет указанный в договоре, однако денежные средства вернулись по причине не соответствия расчетного счета и данных владельца счета. ФИО2 уклоняется от получения оставшейся денежной суммы. Просит прекратить ипотеку на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>54. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> снять ограничение с приобретенной квартиры.

ФИО2 обратился к ФИО1 со встречным иском о признании договора купли-продажи недействительным, указывая на то. что он является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора дарения и договора приватизации. В феврале 2016 года к нему обратилась его мать с просьбой о передаче жилого помещения под залог ФИО1. для гарантии возврата займа, пояснив, что занимает у того денежные средства на срок 6 месяцев в сумме 300000 рублей под 10% в месяц и должна будет вернуть 480000 рублей. 15.02.2016 года он вместе с матерью приехал в МФЦ <адрес>, где в присутствии ФИО1. и риэлтора он подписал договор купли-продажи квартиры, в отношении которого ему объяснили, что так оформляется залог. В договоре была предусмотрена формальная недоплата 30000 рублей. Было разъяснено, что после возврата денежных средств, квартиру вновь переоформят в его собственность. Договор был подписан, а деньги в сумме 300000 рублей переданы матери. В сентябре 2016 года мать не смогла вернуть долг и попросила отсрочку на 2 месяца, на что ФИО1. сказал, что процентная ставка изменилась и квартира будет продана за долги. Заключенный между ним и ФИО1. договор купли-продажи является мнимой сделкой, прикрывающей денежный займ, по следующим обстоятельствам.: после подписания и регистрации сделки он и его мать остались проживать в квартире; производили оплату жилищно-коммунальных платежей; в квартире остаются их вещи; ФИО1 не предъявил в управляющую компанию документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение. Фактическая рыночная стоимость была занижена в 2 раза, реальная рыночная стоимость квартиры составляет 1000000 рублей. Просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный 15 февраля 2016 года между ним и ФИО1., и применить последствия оспоримой сделки, возвратив жилое помещение в его собственность.

В судебном заседании истец-ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержали требования о снятии обременения ипотеки. Встречный иск не признают. ФИО1 суду пояснил, что 15 февраля 2016 года между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Квартира приобреталась истцом для проживания, однако до полной выплаты денежных средств по договору он не возражал, чтобы семья бывшего собственника оставалась проживать в квартире. Он пытался перечислить денежные средства на расчетный счет, указанный в договоре, но деньги вернулись по причине не соответствия номера счета и владельца. В настоящий момент денежная сумма 30000 рублей перечислена на депозит суда, и обязательства по договору исполнены полностью. Он не оплачивал жилищно-коммунальные платежи по приобретенному жилому помещению, поскольку в нем не проживал, после вселения в квартиру он оплатит задолженность. В настоящее время в производстве Норильского суда имеется его исковое заявление о выселении ФИО2 из спорной квартиры. Относительно встречного иска – притворной сделки не было. Действительно ранее между ним и матерью У.А.КБ.. заключался договор беспроцентного займа, в отношении которого он также обратился в суд о принудительном взыскании долга. Имеют место два разных договора, заключенные в разное время. 15.02.2016 года он приобретал жилое помещения для дальнейшего проживания в нем.

Ответчик-истец ФИО2. в судебном заседании пояснили, что он является дееспособным, инвалидности не имеет, на момент совершения сделки по продаже квартиры он достиг совершеннолетия. Однако, при совершении сделки его ввели в заблуждение, он не имел намерений продавать свою квартиру. Его матери нужны были деньги в сумме 300000 рублей, ФИО1 согласился занять денежные средства под залог недвижимости. Ему было разъяснено, что через договор купли-продажи оформляется залог квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Условия договора купли-продажи были им прочитаны, понятны. Никто не угрожал и не принуждал его подписывать договор. Договор купли-продажи был подписан им добровольно. После подписания договора он написал расписку о получении денежных средств, при этом денег он не получал – деньги в сумме 300000 рублей были переданы его матери. В договоре было указано 480000 рублей – это была сумма с процентами, которую надо было вернуть. О том, что договором купли-продажи был прикрыт договор займа, свидетельствуют и те обстоятельства, что до настоящего времени он и его семья проживают в квартире, оплачивают жилищно-коммунальные платежи. Просит признать сделку недействительно и возвратить жилое помещение в его собственность, а возврат денежных средств ФИО1. определить ежемесячными платежами, поскольку в настоящее время они не имеют денежных средств для возврата долга.

Представитель ФИО2. – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании полностью поддержал позицию ФИО2., считает, что в данном случае имела место мнимая сделка, имел место договор займа денежных средств.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания был извещен своевременно и надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. Из представленных возражений следует, что в случае уклонения залогодержателя от обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ипотеки, собственники находящегося в залоге объекта недвижимости вправе обратиться в суд с иском о прекращении потеки. В случае удовлетворения данного требования, такое решение суда будет являться основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетеля. исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

15.02.2016 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, состоящего из двух жилых комнат, общей площадью 42,2 кв.м.

По условиям договора цена квартиры была определена в 510 000 рублей (п.3). В момент подписания договора Покупатель выплатил продавцу 480000 рублей. Оставшаяся сумма 30000 рублей должна быть переведена Продавцу на р/счет № открытый в ПАО «Сбербанк России» доп.офис № к/с 30№, ИНН <***> в срок 15 сентября 2016 года. Договор подписан сторонами. ФИО2. в договоре указано, что денежные средства в сумме 480000 рублей получены в полном размере. Одновременно с подписанием договора ФИО2 была написана расписка о том, что денежные средства за проданную квартиру он получил в полном объеме, согласно договору от 15.02.2016 года.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.02.2016 года подтверждается, что на момент заключения сделки купли-продажи квартиры ФИО2. являлся ее единственным собственником.

Право собственности ФИО1 на спорную квартиру было зарегистрировано 19.02.2016 г. и, поскольку квартира была продана с рассрочкой, было установлено обременение права собственности в виде ипотеки в силу закона (номер государственной регистрации № от 19.02.2016 г.).

Согласно выписке из лицевого счета №, открытого на имя ФИО1 денежные средства в сумме 30000 рублей переводились на счет, указанный в договоре купли-продажи от 15 февраля 2016 года, однако не были получены «продавцом» и возвращены «покупателю» по причине не совпадения номера счета и данных владельца счета.

05.12.2016 года ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением о снятии обременения со спорного жилого помещения.

В период производства по делу ФИО1 в адрес ФИО2. направлялась телеграмма о необходимости разрешить вопрос по выплате оставшейся суммы по договору купли-продажи спорной квартиры.

30.12.2016 года ФИО1. перечислил денежные средства в сумме 30000 рублей на залоговый счет Управления судебного департамента в Красноярском крае, на основании определения Норильского городского суда от 26.12.2016 года. Факт перечисления денежных средств подтверждается чеком-ордером.

ФИО2 возражая относительно заявленных требований, предъявил встречный иск о признании сделки недействительной и применения последствия оспоримой сделки, указав в обоснование, что ключи от квартиры ФИО1 не передавались, на сегодняшний день в жилом помещении зарегистрированы он и его родители (отец с матерью), оплату жилищно-коммунальных платежей производят он и его родители; ФИО1 не представил в управляющую компанию сведений о перемене собственника жилого помещения. В данном случае имел место договор залога квартиры в целях обеспечения договора займа. Просит возвратить квартиру в его собственность, признав недействительным договор купли-продажи.

В соответствии со ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

В силу положений ст.162 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Ст.167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу ст.178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Кроме того, согласно ст.179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Необходимо отметить, что для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

ФИО2 в судебное заседание не представлено каких-либо достаточно допустимых и достоверных доказательств в обоснование заявленных им встречных требований.

Исследованные в судебном заседании доказательства (договор купли-продажи жилого помещения, расписка в получении денежных средств, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение за ФИО1, выписка из лицевого счета о переводе денежных средств, чек-ордер о перечислении денежных средств на депозит суда) свидетельствуют о ясном и четком волеизъявлении сторон при заключении сделки, направленном в соответствии с требованиями ст.153 ГК РФ как на изменение, так и на установление гражданских прав и обязанностей, в связи с чем имело место обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с соответствующими заявлениями, а также осуществлена государственная регистрация перехода права собственности с выдачей свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя ФИО1

Доводы ФИО2 о том, что ФИО1 жилое помещение после заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности фактически не было передано, он в нем не проживает, прежний собственник и члены его семьи зарегистрированы и проживают в спорной квартире, оплачивают жилищно-коммунальные платежи, не свидетельствуют о совершении сторонами мнимой либо притворной сделки.

Согласно действующему законодательству собственники имущества вправе по собственному усмотрению осуществлять принадлежащие им права по пользованию жилым помещением. Факт неоплаты жилищно-коммунальных платежей ФИО1 не свидетельствует об отсутствии у него намерений для использования жилого помещения.

Условия договора купли-продажи жилого помещения от 15 февраля 2016 года конкретны и не допускают двоякого толкования. ФИО2. является дееспособным лицом, и в судебном заседании пояснил, что читал условия договора купли-продажи.

Угроз и насилия при совершении сделки в отношении ФИО2. со стороны ФИО1. либо иных лиц не было, что было подтверждено самим ФИО2 в судебном заседании, давшего пояснения о том, что договор был подписан им добровольно.

Суд критически относится к пояснениям свидетеля <данные изъяты>., которая приходится матерью ФИО2., о том, что фактически был заключен договор залога недвижимого имущества, в целях обеспечения договора займа.

В соответствии с требованиями ст.808 ГК РФ договор займа подлежит заключению в письменной форме, о чем <данные изъяты> не могло не быть известно. Ранее между ФИО1 и <данные изъяты> заключался договор беспроцентного займа, обеспеченного поручительством, что подтверждается копией соответствующего договора от 6.05.2015 года. Надлежащим образом оформленного договора займа, в котором оговорены услуги залога спорного жилого помещения, суду не представлено.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи жилого помещения от 15 февраля 2016 года стороны действовали добровольно, осознавали существо и последствия, совершаемой ими сделки. При таких обстоятельствах, встреченный иск ФИО2. не подлежит удовлетворению в полном объеме.

В судебном заседании установлено, что ФИО1. полностью исполнены обязательства по договору купли-продажи от 15 февраля 2016 года.

В силу пункта 4 ст. 29 Федерального Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об «ипотеке» (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании вступившего в законную силу решения суда.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Учитывая, что истец ФИО1. исполнил обязательство в пользу продавца в полном объеме, требование о прекращении обременения права собственности на недвижимое имущества подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по <адрес> и к ФИО2о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.

Признать прекращенным обременение права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на двухкомнатную квартиру, назначение жилое, общей площадью 42,2 кв.м., расположенную на 4 этаже по адресу: Россия, <адрес>, в виде ипотеки в силу закона (номер государственной регистрации № от 19.02.2016 г.), установленной на основании договора купли-продажи от 15.02.2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, - в связи с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства.

Данное решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке (номер государственной регистрации № от 19.02.2016 г.).

Копию решения по делу по вступлению в законную силу в трехдневный срок направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

ФИО2 в удовлетворении встречных исковых требований к ФИО1 о признании договора купли-продажи от 15 февраля 2016 года недействительным и применении последствий оспоримой сделки, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.А.Ченцова

В окончательной форме решение изготовлено 28 февраля 2017 года.