Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1, (доверенность № 1 от 09.01.2019, срок действия по 31.12.2019), представителя ответчика ФИО2 (доверенность 70 АА 1182494 от 11.08.2018, срок действия на один год),

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Топаз» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, агентскому договору, неустойки, ущерба,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Топаз» (далее ООО «Топаз») обратилось в суд с иском к Барсу Г.С., в котором, с учетом изменения исковых требований, просит взыскать с ответчика сумму основного долга по договору аренды в размере 102166,03 рублей, сумму основного долга по агентскому договору в размере 37315,78 рублей, неустойку по договору аренды и агентскому договору в размере 84944,42 рублей, сумму причиненного ущерба в размере 114500,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 730,00 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что 26.05.2016 между ООО «Топаз» и ФИО3 заключён договор аренды нежилых помещений ..., расположенных по адресу: ... вышеуказанному договору арендатор обязан выплачивать арендную плату за содержание помещение в соответствии с выставленными актами, каждый месяц. По состоянию на 01.06.2018 у Барса Г.В. образовалась задолженность по арендной плате и содержанию помещения в размере 102166,03 рублей. 26.05.2016 между ООО «Топаз» и ФИО3 заключён агентский договор ..., по которому Барс Г.С. обязан возмещать ООО «Топаз» затраты на оплату коммунальных услуг и выплачивать агентское вознаграждение. По состоянию на 01.06.2018 у ФИО3 образовалась задолженность по агентскому договору в размере 37315,78 рублей. Полагает, что в соответствии с п.8.2 договора, в связи с нарушением арендатором сроков уплаты арендной платы, платы за содержание помещений, за период с 01.06.2017 по 12.11.2018 с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 84944,42 рублей. В связи с тем, что нежилые помещения, переданные в аренду, не приведены арендатором в соответствующее состояние, как предусмотрено п. 6.4.11 договора, просит взыскать с ответчика сумму причиненного ущерба в размере 114500,00 рублей, установленную экспертным заключением ООО «Аргумент».

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом изменения, поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что 26.05.2016 между ООО «Топаз» и ФИО3 заключён договор аренды нежилых помещений ..., агентский договор ... По состоянию на 01.06.2018 у Барса Г.В. образовалась задолженность по арендной плате и содержанию помещения в размере 102166,03 рублей, задолженность по агентскому договору в размере 37315,78 рублей. Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 26.05.2016 по 13.07.2017 ответчиком внесена сумма в размере 777359, 15 рублей. Обеспечительный платеж в размере 60000 рублей, платеж в размере 7000 рублей зачтены в бесспорном порядке в счет уплаты неустойки в период действия договора.

Ответчик Барс Г.С., извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме. Согласно представленному письменному отзыву, полагает, что требования истца о начислении арендной платы за июль 2016 неправомерны, поскольку нежилые помещения, являющиеся объектом Договора аренды, были фактически переданы ответчику 01.08.2016. На настоящий момент по договору аренды отсутствует фактическая задолженность по внесению арендной платы, при этом образовалась переплата в размере 46183,97 рублей, поскольку ответчиком произведена уплата арендной платы в общей сумме 583183,97 рублей, а также уплата обеспечительного платежа в размере 60000,00 рублей, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период с 26.05.2016 по 13.07.2017. В соответствии со ст.333 ГК РФ, просит снизить размер неустойки и рассчитать её исходя из ключевой ставки Банка России – 0,02 % за каждый день просрочки. Полагает, что истцом не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие наличие задолженности по агентскому договору, факт и объем потребления коммунальных услуг ответчиком в период фактического пользования арендованным имуществом, а общая сумма, уплаченная ответчиком по агентскому договору, составляет 131175,18 рублей, с учетом оплаты в размере 7000 рублей, 124175,18 рублей. Считает, что требования о взыскании с ответчика причиненного ущерба необоснованны, поскольку истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт причинения ущерба именно ответчиком, причинно-следственная связь между действиями ответчика и причиненным ущербом, и обосновывающие размер ущерба.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным

Согласно ч.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч.1,2 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Из ч. 1 ст. 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренды аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.

На основании ст. 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

Из ст.ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что 26.05.2016 между ООО «Топаз» (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 26.05.2016 № 031/М1Б (т.1 л.д.25-31), в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование (аренду) за плату помещение, расположенное по адресу: ... Настоящий договор действует с 26.05.2016 по 31.03.2017 (заключается на 11 месяцев). Договор вступает в силу с момента подписания сторонами, и действует до даты окончания срока аренды, указанный в настоящем договоре. Не освобождение помещения арендатором после окончания срока аренды не продляет действие настоящего договора, ни при каких условиях. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента передачи нежилых помещений арендатору по акту приема-передачи.

Из акта приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2016 (т.1 л.д.32) следует, что ООО «Топаз», передал Барсу Г.С. нежилое помещение, расположенное втором этаже здания по адресу: ..., а Барс Г.С. принял указанное нежилое помещение.

На момент подписания настоящего акта арендодатель принял от арендатора вышеуказанный объект, в акте не отражено, что помещение нуждалось в ремонте.

Плата и порядок расчетов между сторонами регулируются разделом 2 договора.

Согласно п.2.1 договора арендная плата начисляется с 01.07.2016. Плата за содержание помещений начисляется с момента подписания акта приема-передачи арендуемого нежилого помещения до даты возвращения помещений арендодателю также по акту приема-передачи. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально исходя из фактического количества дней пользования арендуемым помещением. В сумму арендной платы не включены коммунальные платежи.

Помимо арендной платы арендатор оплачивает расходы по содержанию помещений, включающие в себя: уборку помещений, содержание и охрану общего имущества, размер которых определяется приложением №3, 3а, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 2.3 договора определена арендная плата из расчета фиксированной ставки за месяц в размере 60000 рублей в месяц, из расчета 400 рублей за кв.м., НДС не начисляется. В сумму арендной платы не включены коммунальные платежи.

В соответствии с п.2.5 договора арендатор обязуется ежемесячно вносить арендную плату и плату за содержание помещений в форме стопроцентной предоплаты не позднее 5-го (пятого) числа календарного месяца, за который осуществляется оплата.

Согласно п.4.1.1. договора до подписания акта приема передачи арендуемых помещений арендатор обязан оплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере ежемесячной суммы постоянной части арендной платы равной 60000 рублей за площадь всего помещения, передаваемого в аренду. В случае если арендатор нарушит условия договора аренды, арендодатель вправе в бесспорном внесудебном порядке удержать из суммы обеспечительного платежа неустойку, пеню, установленные договором аренды, а также возмещение убытков, причиненных действиями арендатора, его персоналом и посетителями, и связанных с нанесением ущерба (повреждений) имуществу и оборудованию арендодателя.

Пунктом 2.7 договора установлено, что стоимость коммунальных услуг (водоснабжение, канализация, электроэнергия) не включается в сумму арендной платы. Плата за данные услуги складывается из тарифов, установленных организациями, предоставляющими указанные услуги, за фактическое их потребление и оплачивается по отдельному договору, который должен быть заключен одновременно с настоящим договором. Арендодатель имеет право менять цену за коммунальные услуги при централизованном изменении тарифов. Коммунальные услуги оплачиваются в виде предоплаты. В случае не заключения договора на оплату коммунальных услуг одновременно с настоящим договором арендодатель имеет право не передавать помещение в аренду.

В соответствии с п. 1.1. агентского договора от 26.05.2016 №031/М1Б, заключенного ООО «Топаз» (агент) и ФИО3 (принципал), агент за вознаграждение от своего имени, но за счет принципала и по его поручению обязуется: совершать юридические и фактические действия в целях обеспечения электричеством, тепловой энергией, холодной водой и канализацией арендуемое принципалом нежилые помещения общей площадью 150 кв.м., расположенные на первом этаже по адресу: г... представлять интересы принципала в отношениях в энергоснабжающими организациями, производить расчеты с ЭСО за потребляемые принципалом коммунальные услуги. Принципал обязуется возмещать агенту затраты на оплату потребленных принципалом коммунальных услуг, и выплачивать агентское вознаграждение за выполнение поручения принципала в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

Согласно п.2.1 агентского договора Барс Г.С. обязуется выплатить агенту по настоящему договору возмещение затрат на оплату потребленных принципалом коммунальных услуг. Расчет количества потребленных услуг производится установленным расчетным способом на основании данных приборов учета; агентское вознаграждение в размере 1% от стоимости потребленных принципалом коммунальных услуг.

Оплата по настоящему договору производится перечислением денежных средств на расчетный счет или путем внесения наличных средств в кассу агента в следующем порядке: до 01 числа расчетного месяца принципалом самостоятельно производится предоплата агенту в размере 100 % стоимости предполагаемого объема (заявленный месячный величины) потребления коммунальных услуг, которая определяется по данным предыдущего месяца (п.2.2.1.).

Согласно п. 2.2.2. агентского договора окончательный расчет (уточненный платеж) с фактическим объемом потребленных коммунальных услуг производится принципалом до 05 числа через месяц, следующего за расчетным на основании счета на уточненный платеж, выставленного агентом. До 10 числа через месяц, следующего за расчетным, принципалом производится расчет по агентскому вознаграждению (п.2.2.3.)

В соответствии с п. 4.1.1. агентского договора в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания агентского договора принципал обязан выплатить агенту обеспечительный платеж в размере 7000 рублей в месяц (без НДС). В случае если принципал нарушит условия агентского договора, агент вправе в бесспорном внесудебном порядке удержать из суммы обеспечительного взноса неустойку, пеню, установленные агентским договором, а также возмещение убытков, причиненных действиями принципала, его персоналом и посетителями, связанных с нанесением ущерба (повреждений) имуществу и оборудованию агента.

В соответствии с соглашением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.05.2017 (т.1 л.д. 36) договор аренды нежилого помещения № 031/М1Б от 26.05.2016 расторгнут с момента подписания настоящего соглашения. Подписание акта приема-передачи не освобождает арендатора от выплаты всех сумм задолженности по арендной плате, пене и коммунальным платежам.

Согласно акта приема-передачи от 13.07.2017 (т.1 л.д.41) арендатор в соответствии с п.6.4.13 договора аренды нежилого помещения 031/М1Б от 26.05.2016 передал (возвратил) арендодателю объект нежилого фонда – нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания по адресу: г...

Решением Арбитражного суда Томской области от 13.04.2018 отказано в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Топаз» об обязании принять по акту приема-передачи в фактическом состоянии нежилые помещения, судом установлено, что на дату рассмотрения спора произошла фактическая передача помещений из аренды, допуск в помещения осуществляется только под контролем сотрудников ответчика.

В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК РФ арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

По сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на 05.07.2018 Барс Г.С., ИНН ... не является индивидуальным предпринимателем.

Обращаясь с настоящим иском, ООО «Топаз» ссылалось на то, что ответчиком ФИО3 обязательства по арендной плате и содержанию помещения по договору аренды нежилого помещения от 26.05.2016 № 031/М1Б по состоянию на 01.06.2018 перед ООО «Топаз» не исполнены на сумму 102166,03 рублей, а также не исполнены обязательства по уплате задолженности по агентскому договору в размере 37315,78 рублей.

08.06.2018 ООО «Топаз» в адрес ответчика была направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате и содержанию помещения по договору нежилого помещения 031/М1Б от 26.05.2016 в размере 102166,03 рублей, по агентскому договору в размере 37315,78 рублей, однако ответа на претензию в адрес ООО «Топаз» не поступило, обязательства не исполнены.

Доказательств, подтверждающих оплату задолженности по договору аренды нежилого помещения от ... полностью ответчиком в соответствии со ст.56 ГПК РФ суду представлено не было.

В подтверждение задолженности, истцом суду представлены приходные кассовые ордеры, акты сверки взаимных расчетов, подписанные стороной истца, акты на оказание услуг ...

Из представленных истцом документов приходных кассовых ордеров ООО «Топаз», акта сверки взаимных расчетов за ... акта сверки взаимных расчетов за период ... по договору аренды от 26.05.2016 следует, что по состоянию на ...Барс Г.С. оплатил истцу денежные средства в размере 586 183,97 рублей.

Так, по договору аренды от 26.05.2016 согласно приходному кассовому ордеру ...ФИО3 внесены денежные средства в размере 40 000 рублей ФИО3, согласно приходному кассовому ордеру ... размере 20000 рублей - ..., согласно приходному кассовому ордеру ... в сентябре 2016 года ФИО3 внесены денежные средства размере 20000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 06.10.2016 в октябре 2016 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 20 000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 21.10.2016 в октябре 2016 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 20 000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 04.11.2016 в ноябре 2016 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 20 000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 15.11.2016 в ноябре 2016 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 20 000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 21.11.2016 в ноябре 2016 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 20 000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 02.12.2016 в декабре 2016 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 20 000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 14.12.2016 в декабре 2016 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 25 475,08 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 12.01.2017 в январе 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 60 000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 31.01.2017 в январе 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 45 559,97 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 28.02.2017 в феврале 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 46 250,83 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 20.03.2017 в марте 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 10 228 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 31.03.2017 в марте 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 33 000 рублей,согласно приходному кассовому ордеру ... от 28.04.2017 в апреля 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 40 000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 22.05.2017 в мае 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 15 000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 25.05.2017 в мае 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 11 000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 29.05.2017 в мае 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 14 000 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 01.06.2017 в июне 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 60 000 рублей.

Во исполнении обязательств по агентскому договору от 26.05.2016 согласно приходному кассовому ордеру ... от 14.12.2016 в декабре 2016 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 34524,92 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 31.01.2017 в январе 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере в размере 19440,03 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 28.02.2017 в феврале 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 18198,54 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 28.02.2017 в феврале 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 550,23 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 20.03.2017 в марте 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 14771,91 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... 21.04.2017 в апреле 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 20689,15 рублей, согласно приходному кассовому ордеру ... от 17.05.2017 в мае 2017 года ФИО3 внесены денежные средства в размере 16000 рублей.

Согласно ... задолженность ФИО3 перед ООО «Топаз» по агентскому договору аренды на 01.06.2018 составила 37315,78 рублей. Данный акт не подписан ответчиком.

Согласно ... задолженность ФИО3 перед ООО «Топаз» по договору аренды на 01.06.2018 составила 102 166,03 рублей. Данный акт не подписан ответчиком.

Согласно ... подписанного только представителем ООО «Топаз» задолженность ФИО3 на 13.07.2017 составила 268117, 61 рублей.

Из заявления ФИО3 от 05.04.2017, адресованного в ООО «Топаз» о рассрочке (т.2., л.д. 68) следует, что на 1.04.2017 задолженность по аренде составила 16496, 03 рублей.

Согласно ... подписанного представителем ООО «Топаз» и полученного Барс Г.С., ООО «Топаз» получено от ФИО3 по договору аренды 777359, 15 рублей.

В судебном заседании стороны пришли к соглашению, что именно эта сумма внесена Барс Г.С. в ООО «Топаз» по договору аренды, из них 60000,00 рублей и 7 000,00 рублей внесены как обеспечительный платежи, списанные истцом в счет гашения неустойки. То есть уплачено 710359,15 рублей по договору аренды.

Период начисления аренды с 01.07.2016 по 1.06.2017 - 11 месяцев – 660000,00 рублей.

Период оплаты за содержание помещения с 1.08.2017 по 1.06.2017 – 10 месяцев – 2835,00 х 10 = 28 350,00 рублей.

В судебном заседании стороны пришли к единому мнению, что ФИО3 внесены денежные средства в размере 777359, 15 рублей.

Следовательно, размер задолженности по договору аренды между ООО «Топаз» и Барс Г.С.... согласно акту ... составляет 102166,03 рублей (668350 – 586183,97 = 102166,03 рублей), сумма задолженности по агентскому договору от 26.05.2016 согласно ... по агентскому договору между ООО «Топаз» и Барс Г.С. составляет 37315,78 рублей (161490,96 – 124175,18 =37315,78 рублей).

Таким образом, судом установлено, что ответчиком обязательства по вышеуказанному договору аренды нежилого помещения не исполнены, что противоречит требованиям ст. 309, 310 ГК РФ.

Довод представителя ответчика о начислении арендной платы с 1.08.2016 опровергается п. 2.1 Договора аренды, в котором стороны пришли к соглашению, что арендная плата начисляется с 01.07.2016, плата за содержание помещений с момента подписания акта приема-передачи арендуемого нежилого помещения.

Довод представителя ответчика о том, что имела место переплата в пользу истца по договору аренды в размере 46183,97 рублей за период с 26.05.2016 по 13.07.2017, в ходе судебного заседания не нашли своего подтверждения, в связи с чем, во внимание суда не принимаются.

Более того, в судебном заседании представитель истца ФИО1 пояснила, что обеспечительные платежи, внесенные ответчиком в размере 60000 рублей по договору аренды, в размере 7000 рублей по агентскому договору в связи с нарушением условий договора аренды, агентского договора удержаны арендодателем в бесспорном внесудебном порядке в счет неустойки, установленные договором аренды от 26.05.2016, агентским договором от 26.05.2016.

Таким образом, суд, исследовав представленные по делу доказательства, приходит к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы, вытекающих из договора аренды от 26.05.2016, агентского договора от 26.05.2016 и считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по арендной плате и содержанию помещения по договору аренды нежилых помещений от 26.05.2016 по состоянию на 01.06.2018 в размере 102166,03 рублей, задолженность по агентскому договору от 26.05.2016 по состоянию на 01.06.2018 в размере 37315,78 рублей.

Обращаясь с настоящим иском, истец полагает, что с ответчика помимо суммы задолженности по арендной плате и содержанию помещения по договору аренды от 26.05.2016, задолженность по агентскому договору от 26.05.2016 взысканию подлежит сумма неустойки (пени), предусмотренная договором аренды, агентским договором.

Действительно в силу п.8,2 договора аренды от 26.05.2016 сторонами согласовано условие о том, что в случае нарушения арендатором сроков уплаты арендной платы, платы за содержание помещений и отопление, установленных настоящим договором, арендодатель начисляет арендатору неустойку в размере 0.5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Начисление производится со следующего числа даты внесения арендной платы, установленной по договору, до момента погашения задолженности. Согласно п.5.5. агентского договора от 26.05.2016 в случае нарушения принципалом сроков внесения платежей и получения платежных документов, предусмотренных настоящим договором, агент начисляет принципалу пеню в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки принципал обязан оплатить начисленную пеню.

Согласно п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.

В пункте 72 этого же Постановления указано, что заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Как следует из представленного в материалы дела расчета сумма неустойки за просрочку оплаты задолженности по договору аренды от ..., агентскому договору от ... за период с ... по ... составляет 84944, 42 рублей.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Судом учитывается, что истцом в бесспорном порядке, согласно условиям договора, в счет неустойки списаны обеспечительные платежи в сумме 67000,00 рублей.

Учитывая отсутствие информации о том, что неисполнение заемщиком обязательства повлекло причинение истцу ущерба, иных значительных негативных последствий, принимая во внимание период начисления пени, соотношение задолженности по уплате основного долга и размера начисленной суммы неустойки (пени), руководствуясь требованиями разумности и справедливости, суд приходит к выводу о явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства и наличии оснований для уменьшения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 0,03 %.

Таким образом, размер неустойки по договору аренды за период с 01.08.2017 по 30.01.2019 подлежит взысканию в размере 18665,73 рублей, размер неустойки по агентскому договору за период с 01.08.2017 по 30.01.2019 - в размере 6817,59 рублей.

Разрешая требования о взыскании ущерба, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из п. 2 ст. 655 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Пунктом 1 ст. 655 ГК РФ установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред; лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В судебном заседании установлено, что согласно п.1.6 договора аренды от 26.05.2016 состояние арендуемого помещения не момента передачи в аренду: пригодное для использования. Передаваемые в аренду помещения оборудованы инженерными системами электро-, водо-, и теплоснабжения, необходимыми для функционирования помещений по назначению (п.1.3.).

Из пункта 1.3. акта приема-передачи от 01.08.2016 следует, что у сторон нет претензий друг к другу по объекту и существу договора.

Из акта о переустройства и (или) перепланировке арендатором нежилого помещения от 28.06.2017 следует, что в арендуемом нежилом помещении (... была проведена перепланировка (приложение 1). Установлены деревянные каркасные перегородки толщиной 70 мм.

Как усматривается из акта осмотра нежилых помещений, переданных в аренду по договору аренды нежилого помещения от 07.07.2017 ...) на момент осмотра объект находится в следующем состоянии: арендатором произведен демонтаж установленных ИП Барс Г.С. в процессе эксплуатации помещений перегородок, дверных блоков и оборудования. На момент осмотра помещение находится в следующем состоянии: стены загрязнены, имеют множественные отверстия под крепеж по периметру. Справа и слева у окон на стенах выложен кафель от пола до потолка, стены требуют шпаклёвки, покраски, снятия кафеля, плитка имеет повреждения и требует замены в количестве штук. Плинтус поврежден в области дверных проемов со стороны помещения .... Пол-керамогранит имеет множественные повреждения плиток в виде сколов и сквозных отверстий диаметром до 2 см., требует замены. В стене под окном имеется сквозное отверстие диаметром около 20 см., которое на момент осмотра запенено монтажной пеной, выходит на улицу. Два дверных проема из трех, ведущих в помещение имеют повреждения. В помещении ... арендатором произведен демонтаж оборудования, перегородок, мебели. Стены помещения загрязнены, имеют множественные отверстия под крепеж, справа от входа на разной высоте. Плинтус без повреждений. Пол-керамогранит имеет множественные повреждения плиток в виде сколов и отверстий диаметром до 2-3 см, требующих замены. На момент осмотра помещения ... стены имеют множественные загрязнения и требуют окраски, потолок армстронг без повреждений. Пол-керамогранит на лестничном пролете, ведущем в помещение ... установлен деревянный пандус, требующий демонтаж. Окна без повреждений.

Согласно ... (т.1 л.д.42) при осмотре нежилых помещений ... первого этажа здания по ...., переданных ИП Барс Г.С. по договору аренды нежилого помещения ... в состоянии отраженном в приложениях ... к договору, выявлены дефекты, образовавшиеся в процессе эксплуатации помещений, а также вследствии действий арендатора по демонтажу конструкций (перегородок, дверных блоков и т.п.) и оборудования (воздухоотводов, печей и т.п.), установленных арендатором самовольно в процессе эксплуатации переданных в аренду помещений.

Пунктом 1.2 акта приема-передачи от ... (т.1 л.д.41) определено, что на момент подписания настоящего акта арендодатель принял от арендатора вышеуказанный объект в следующем техническом состоянии: стороны не пришли к соглашению относительно состояния арендованных помещений на момент их передачи.

Согласно п. 1.4 акта приема-передачи от ... арендатору предложено в срок до 01.08.2017 провести за свой счет ремонтно-восстановительные работы в помещениях ... с учетом установленных настоящим актом несоответствий и дефектной ведомости от 07.07.2017 и привести помещение в первоначальный вид, имевший на момент передачи помещений от арендодателя арендатору на 01.08.2016.

Из протокола ... следует, что проведя совместный осмотр спорных помещений, с уполномоченным сотрудником ООО «Топаз» Барс Г.С. выражает замечания по следующим пунктам техзадания: в помещении ... отсутствует необходимость в проведении штукатурки стен; согласовано следующие виды работ: замена плитки «Армстронг» в меньшем количестве (35 шт.) самостоятельно в течение 3 дней с момента согласования техзадания и проведения перерасчета по договору аренды, демонтаж плитки со стен самостоятельно в течение 3 дней с момента согласования техзадания и проведения перерасчета по договору аренды, шпаклевание стен, монтаж обоев на стены, покраска стен, демонтаж напольной плитки в количестве 4 шт., монтаж напольной плитки в количестве 4 шт. (1,44 кв.м.), монтаж вентиляционной решетки. В помещении ... согласованы следующие виды работ: замена уголка самостоятельно в течение 3 дней с момента согласования техзадания и проведения перерасчета по договору аренды, замена плитки самостоятельно в течение 3 дней с момента согласования техзадания и проведения перерасчета по договору аренды, демонтаж напольной плитки в количестве 4 шт. (1,44 кв.м.), монтаж плитки в количестве 4 штук (1.44 кв.м.), покраска стен. В помещении ... согласована покраска стен, в демонтаже напольной плитки, монтаже напольной плитки отсутствует необходимость. На фасаде согласована штукатурка стен (заделка отверстий).

В соответствии с ... ООО «Топаз» истцом составлен локальный сметный расчет от 25.06.2018, согласно которому сумма затрат для устранение недостатков составляет 125404,55 рублей.

08.06.2018 ООО «Топаз» в адрес ответчика была направлена претензия, в том числе о согласовании ремонтных работ и сроков их проведения, однако арендатор не исполнил данную обязанность, обратного суду не представлено.

Истцом в обоснование своей позиции был представлен акт приема – передачи к договору аренды нежилого помещения ... подписанный сторонами в котором позиции сторон по недостаткам переданных помещений отражены в дефектной ведомости от 07.07.2017, показания счетчиком вода 114,0, электричество счетчик ...

Ответчиком было заявлено о подложности доказательства - акт приема – передачи к договору аренды нежилого помещения ..., так как он выполнен на двух листах, которые не прошиты, не пронумерованы, подписью и печатью ответчика заверен только второй лист. Заявлено ходатайство о технической экспертизе целостности документа.

- являются ли лист №1 и лист №2 Акта приема-передачи от 13.07.2017 частью одного документа?

- изготовлены ли лист №1 и лист №2 Акта приема-передачи от 13.07.2017 в одно время?

- изготовлены ли лист №1 и лист №2 Акта приема-передачи от 13.07.2017 с помощью одно технического устройства (принтера)?- изготовлены ли подписи и печати сторон, содержащиеся на листе №2 Акта приема-передачи от 13.07.2017, в одно время?

- соответствует ли время выполнения печатного и рукописного текста, содержащегося на листах №1 и №2 дате, указанной на документе (13 июля 2017 года)?

Согласно заключению судебно-технической экспертизы ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России ... печатный текст на 1 листе и печатный текст на 2 листе в акте приема-передачи от 13.07.2017 выполнен на разных печатающих устройствах. Установить являются ли лист 1 и лист 2 акта приема-передачи от 13.07.2017 частью одного документа, давность выполнения печатного текста, рукописных записей, оттисков печатей, не представляется возможным.

Следовательно, ответчиком не доказан факт подложности документа.

Акт принимается судом в качестве доказательства.

Для решения вопроса о стоимости затрат на устранение недостатков, а также причинах образования недостатков, указанных в дефектной ведомости от 07.07.2018, акте осмотра нежилых помещений от 07.07.2017 по ходатайству истца по делу была проведена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению специалиста ООО Строительно-Техническая экспертиза «Аргумент» от ... стоимость затрат на устранение недостатков, указанных в дефектной ведомости от ..., акте осмотра нежилых помещений от 07.07.2017 в ценах на III квартал 2017 года составляет: 114506 рублей. Причина образования недостатков, указанных в дефектной ведомости от 07.07.2017, акте осмотра нежилых помещений от 07.07.2017, а именно: повреждения плиток потолка «Армстронг» загрязнения стен помещения ... повреждения плинтуса в области дверных проемов со стороны помещения ... повреждения двух дверных проемов из трех, ведущих в помещение, возникли от эксплуатации помещения; необходимость в выполнении работ по демонтажу плитки, штукатурки и шпатлевки стен возникла после облицовки стен керамической плиткой арендатором; повреждения стен в виде множественных отверстий под крепеж; повреждения плиток пола в виде сколов и сквозных отверстий диаметром до 2 см возникли после монтажа деревянных перегородок. Повреждения плиток пола в виде сколов и отверстий диаметром до 2-3 см, повреждения стен в виде множественных отверстий под крепеж помещения ... возникли после монтажа оборудования, перегородок и мебели; загрязнения стен помещения ... возникли после эксплуатации помещения. Загрязнения стен помещения ... возникли от эксплуатации помещения; появление пандуса возникло от действий арендатора. Повреждения стен и пола помещения ... могли образоваться в результате перепланировки (монтаж и демонтаж деревянных каркасных перегородок).

Оценивая заключение судебной экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством. При этом эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения., оснований сомневаться в заключении эксперта не имеется, поскольку данное заключение составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчики не представили доказательств возможности причинения указанных повреждений при иных обстоятельствах, а кроме того, надлежащим образом не оспорили объем повреждений.

На основании изложенного, суд считает возможным при определении размера ущерба, подлежащего компенсации ООО «Топаз» необходимо взять за основу данные, изложенные в указанном экспертном заключении, составленном 16.01.2019.

Учитывая изложенное, а также то, что ответчиком не было представлено доказательств, которые могли бы служить основанием для освобождения ФИО3 от гражданско-правовой ответственности, суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО3 в пользу ООО «Топаз» стоимость затрат на устранение недостатков в размере 114 500 рублей.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Определением Октябрьского районного суда г. Томска от 15.08.2018 по данному гражданскому делу была назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ «Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», оплата за производство данной экспертизы была возложена на ответчика – ФИО3 12.10.2018 в Октябрьский районный суд ... поступило экспертное заключение от ... и ходатайство о взыскании денежных средств за проведение экспертизы в размере 21 600 рублей.

В силу ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 ГПК РФ.

Учитывая, что исковые требования истца частично удовлетворены, суд считает необходимым взыскать с ФИО3 в пользу ФБУ «Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» денежные средства за производство судебно-технической экспертизы в размере 21 600 рублей.

Исходя из существа спора, результата его разрешения, размера удовлетворенных требований, с ответчика в пользу общества с ограниченной ответственностью «Топаз» расходы по оплате государственной пошлины в размере 1730 рублей.

Кроме того, с ФИО3 в доход Муниципального образования «Город Томск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4264, 65 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Топаз» к Барсу Г.С. о взыскании задолженности по договору аренды, агентскому договору, неустойки, ущерба удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Топаз» задолженность по арендной плате по содержанию помещения по договору аренды нежилых помещений от 26.05.2016 по состоянию на 01.06.2018 в размере 102166,03 рублей (сто две тысячи сто шестьдесят шесть рублей 03 копейки), задолженность по агентскому договору в размере 37315,78 рублей (тридцать семь тысяч триста пятнадцать рублей 78 копеек), неустойку по договору аренды за период с 01.08.2017 по 30.01.2019 в размере 18665, 73 рублей (восемнадцать тысяч шестьсот шестьдесят пять рублей 73 копейки), неустойку по агентскому договору за период с 01.08.2017 по 30.01.2019 в размере 6817, 59 рублей (шесть тысяч восемьсот семнадцать рублей 59 копеек), сумму ущерба в размере 114500,00 рублей (сто четырнадцать тысяч пятьсот рублей), расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 730,00 рублей (одна тысяча семьсот тридцать рублей).

Взыскать с ФИО3 в пользу ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России за производство судебно-технической экспертизы документов ... в размере 21600 рублей (двадцать одна тысяча шестьсот рублей, 00 копеек).

Взыскать с ФИО3 в доход Муниципального образования «Город Томск» госпошлину в размере 4264, 65 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Томска.

Председательствующий (подпись) Л.Б. Остольская

Копия верна.

Судья Л.Б. Остольская

Секретарь: В Ю.Б.

«__» _____________ 20 __ года

Оригинал хранится в деле №2-7/2-2019 в Октябрьском районном суде г.Томска.