Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Эрго» к ФИО1, ФИО2 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ПАО Росбанк, ЗАО «Кинвест», ЧУ «УК «Гамаюн» об оспаривании решений общих собраний собственников помещений дома,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Эрго», с учетом уточненных требований, обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ЗАО «Кинвест», ЧУ «УК «Гамаюн» о признании недействительными: решения общего собрания собственников нежилых помещений здания по <адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ., и решения внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений указанного здания, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. № по вопросу №7 о подтверждении ранее принятых решений собственников нежилых помещений, принятых на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ., указав, что Обществу на праве собственности принадлежит 23,159% помещений в нежилом здании по <адрес>. Решением общего собрания собственников помещений указанного здания, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ., в частности были утверждены положения договора на управление и обслуживание общедолевого имущества собственников и земельных участков и договора по охране объектов подразделениями охранного предприятия «Каскад», а также утверждена стоимость работ по ремонту лестничного марша и ремонту системы отопления в здании «Гамаюн», арендная плата на 2018г., результаты работы ревизора и перенос собрания собственников с ДД.ММ.ГГГГ. на ДД.ММ.ГГГГ. Однако Общество в указанном собрании, участия не принимало. Считает указанное решение и принятое в дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ. решение, оформленное в п.7 повестки дня от ДД.ММ.ГГГГ., подтвердившее результаты собрания от ДД.ММ.ГГГГ., инициатором которого был ФИО17, недействительными, проведенными с существенными нарушениями положений ст.ст.181.3-181.5 ГК РФ, ст.44-48 ЖК РФ. На собрании 30.11.2017г. отсутствовал кворум, поскольку на собрании присутствовало только 4 собственника, а от 17 собственников были представлены доверенности, которые не были удостоверены в установленном законом порядке (пп.3,4 ст.185.1) ГК РФ либо нотариально удостоверены, ввиду чего не могли быть учтены при подсчете голосов. Также был нарушен порядок подготовки и проведения собрания: собственники должны быть извещены о проведении собрания не менее, чем за 10 дней и в этот же срок должны быть ознакомлены со всеми материалами, которые будут рассматриваться на собрании, тогда как утвержденные на собрании ДД.ММ.ГГГГ. договора на управление и обслуживание общедолевого имущества собственников и земельных участков и по охране объектов подразделениями охранного предприятия «Каскад» были представлены присутствующим на этом собрании собственникам только перед его началом. Кроме того, решение собственников об утверждении договора на управление и обслуживание общедолевого имущества собственников и земельных участков по <адрес> не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку данный договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и только после этого заключен с каждым собственником на условиях, указанных в решении общего собрания и договоре с управляющей компанией; пункты 2.2.4 и 4.2 не соответствуют действующему законодательству, т.к. отсутствует какое-либо экономическое обоснование размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества за 1 кв.м., а установленное данными пунктами право управляющей компании использовать доходы, полученные от сдачи в аренду общего имущества не соответствуют положениям ГК РФ; ЧУ «УК «Гамаюн» со вступлением в действие Федерального закона от 05.05.2014г. №99-ФЗ не может осуществлять деятельность по управлению зданием.

В связи с тем, что общее собрание собственников нежилых помещений здания по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ., на котором приняты оспариваемые истцом решения, проводилось на основании решения собственников, оформленного протоколом №8 от 23.10.2012г. о проведении собрания собственников в последний четверг каждого месяца в 14:00 час., протокольными определениями суда от 22.10.2018г., 31.01.2019г. к участию в деле в качестве ответчиков привлечены: ФИО4, ФИО5, ЗАО «Кинвест», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО3 в лице законного представителя ФИО2, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ПАО Росбанк.

Представитель истца ФИО30 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по вышеизложенным доводам, просил их удовлетворить.

Представитель ЧУ «УК «Гамаюн» ФИО31 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях на иск (л.д.215-219 – т.1, 50-51,102-106 – т.2, 94-96 – т.3).

ФИО17, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, иные привлеченные к участию в деле в качестве ответчиков собственники нежилых помещений в ТБЦ «Гамаюн» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома, порядок его проведения, подсчета и оформление результатов регламентированы ст. 44-48 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, п.5 ст.181.4 ГК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (п.4,5 ст.45 ЖК РФ).

Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

На основании п.1 ст.181.3, п.п.1, 4 ст.181.4 ГК РФ решение собрания, к которому с учетом разъяснений, приведенных в п.103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», относится и решение собственников нежилых помещений в здании, недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п.3 ст.181.2 ГК РФ). Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

По правилам ст.181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Ничтожное решение собрания, а равно оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительны с момента их принятия (п.7 ст.181.4 ГК РФ, п.119 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно п.2 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято при отсутствии необходимого кворума (пункт 2 статьи 181.5 ГК РФ) (п.108 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

По делу установлено, что ООО «Эрго» является собственником нежилых помещений площадью <данные изъяты> кв.м. (23,159%), расположенных на 1-ом, 4-ом и 6-ом этажах здания, по <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.169,171 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ. собственниками нежилых помещений, расположенных по <адрес>, ТБЦ «Гамаюн» проведено собрание в форме совместного присутствия, в котором приняли участие: ФИО1, действующий также по доверенностям, заверенным ЧУ «УК «Гамаюн», в интересах ФИО15 и ФИО16, ФИО17, представитель ФИО18 – ФИО32, представитель ФИО33 и ФИО34 – ФИО34, ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО3 и ФИО21, ФИО19, ФИО20, при этом ФИО17 на основании доверенностей, заверенных ЧУ «УК «Гамаюн», действовал в интересах ФИО4, ФИО5, ФИО19, ЗАО Кинвест», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО12, ФИО13, ФИО14 ООО «Эрго» не участвовало в собрании. По результатам данного собрания приняты оформленные протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. решения по следующим вопросам повестки дня: избрание председателя собрания (п.1); утверждение положений договора на управление и обслуживание общедолевого имущества собственников и земельных участков (п.2); утверждение договора по охране объектов подразделениями охранного предприятия «Каскад» (п.3); утверждение стоимости работ по ремонту лестничного марша и ремонту системы отопления в здании «Гамаюн» (п.4); рассмотрение заявлений арендаторов (п.5); утверждение арендной платы на 2018г. (п.6); результаты работы ревизора (п.7); о переносе декабрьского собрания собственников в 2017г. с ДД.ММ.ГГГГ. на ДД.ММ.ГГГГ. (п.8) (л.д.13-18, 32- 49 – т.1)

ДД.ММ.ГГГГ. по инициативе ФИО17 в форме очного голосования было проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений здания по <адрес>, по результатам которого принято оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. № решение по вопросу № повестки дня о подтверждении ранее принятых решений собственников нежилых помещений, принятых на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.52-57 т.2).

Как следует из материалов дела и объяснений представителя ответчика ЧУ «УК «Гамаюн», собственники нежилых помещений заблаговременно, надлежащим образом были уведомлены о предстоящем собрании ДД.ММ.ГГГГ., поскольку в соответствии с решением общего собрания учредителей – собственников нежилых помещений здания по <адрес>, оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ., собрания собственников проводятся в последний четверг каждого месяца в 14:00 час. с заслушиванием отчета руководителя ЧУ УК «Гамаюн» за прошедший период, при этом в повестку дня включаются вопросы по письменному заявлению собственников, представленному в управляющую компанию не позднее чем за 10 дней до предстоящего собрания, которая доводится до сведения собственников не позднее чем за неделю (л.д.220-224 т.1). Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ООО «Эрго» по электронной почте было направлено уведомление о предстоящем собрании с указанием повестки дня (л.д.231-233 т.1).

Таким образом, доводы истца о том, что собственники нежилых помещений здания по <адрес>, и в частности непосредственно сам истец не были извещены о предстоящем ДД.ММ.ГГГГ. собрании с повесткой дня по восьми вопросам, своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашли.

Вместе с тем, заслуживают внимания доводы истца об отсутствии кворума при проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ. и приложения к нему, на дату проведения собрания в данном домовладении собственники владели нежилыми помещениями общей площадью <данные изъяты> кв.м. – 100% голосов, как указывалось выше, в общем собрании приняли участие 7 собственников и представлено 17 доверенностей, что составило 67,18% площади, при этом доверенности, выданные ФИО4, ФИО5, ФИО19, ЗАО Кинвест», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО12, ФИО13, ФИО14 на имя ФИО17 и доверенности, выданные ФИО11 и ФИО33 на ФИО34, ФИО15 и ФИО16 на ФИО1 удостоверены ЧУ «УК «Гамаюн»..

В силу ч. 2 ст. 48 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент проведения общего собрания), представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Пунктами 3, 4 ст. 185.1 ГК РФ предусмотрено, что доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.

На момент проведения собрания положения п. 4 ст. 185 ГК РФ, позволявшие удостоверять доверенности граждан жилищно-эксплуатационной организацией по месту их жительства, утратили силу в соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ.

Соответственно, положениями закона, действовавшими на время проведения оспариваемого общего собрания, не было предусмотрено удостоверение доверенности на голосование на общем собрании собственников нежилых помещений в здании управляющей организацией.

Поскольку представленные доверенности на право голосования от имени собственников нежилых помещений здания не отвечают приведенным выше требованиям закона, их голоса (принадлежащая им площадь) не может быть учтена при определении кворума.

С учетом изложенного, процент проголосовавших в собрании составит 19,787%, из 67,18% указанных в протоколе и составляющих кворум, подлежат исключению голоса ФИО17, действующего в интересах ФИО4 (0,345%), ФИО5 (7,895%), ФИО19 (3,005%), ЗАО Кинвест» (0,629%), ФИО6 (1,261%), ФИО7 (0,093%), ФИО8 (6,869%), ФИО9 (0,158%), ФИО10 (1,477%), ФИО12 (0,173%), ФИО13 (0,754%), ФИО14 (5,402%), а также ФИО1 (5,732%), действующего в своих интересах и в интересах ФИО15 (0,963%) и ФИО16 (8,092%), ввиду ненадлежащего оформления доверенностей и отсутствия подписи ФИО1 в протоколе, подтверждающей его волеизъявление, ФИО2 действующей в интересах ФИО21 (0,246%) (26.03.1999г.р.), поскольку на момент проведения собрания он был совершеннолетним, доверенность на представление его интересов отсутствует.

Таким образом, при принятии решений на собрании собственников нежилых помещений, расположенных по <адрес> ТБЦ «Гамаюн» кворум отсутствовал, допущенное нарушение является существенным, поскольку не позволяет оценить волеизъявление большей части собственников, ввиду чего суд признает решения названного собрания проводимого ДД.ММ.ГГГГ. в форме совместного присутствия оформленные протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. по вопросам повестки: 1) Избрание председателя собрания; 3) Утверждение положений Договора по охране объектов подразделениями охранного предприятия «Каскад»; 4) Утверждение стоимости работ по ремонту лестничного марша и ремонту системы отопления в здании «Гамаюн»; 5) Рассмотрение заявлений арендаторов; 6) Утверждение арендной платы на 2018г.; 7) Результаты работы ревизора; 8) О переносе декабрьского собрания собственников 2017г., с ДД.ММ.ГГГГ. на ДД.ММ.ГГГГ. недействительными.

При этом ссылки представителя ответчика на подписание ЧУ «УК «Гамаюн» ДД.ММ.ГГГГ. договора № по охране объектов подразделениями охранного предприятия «Каскад», что свидетельствует о последующем одобрении сделки собственниками, суд находит необоснованными, т.к. данный договор о таковом не свидетельствует, а свидетельствует лишь о фактической реализации ЧУ «УК «Гамаюн» оспариваемого решения собрания.

Вместе с тем, отсутствуют основания для признания недействительным решения указанного собрания по второму вопросу повестки дня – утверждение положений «Договора на управление и обслуживание общедолевого имущества собственников и земельных участков по <адрес>

В соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

В п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. всеми собственниками нежилых помещений ТБЦ «Гамаюн» заключены по утвержденным на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ. положениям договора на управление и обслуживание общедолевого имущества собственников нежилых помещений и земельных участков по <адрес> с ЧУ «УК «Гамаюн» (л.д.210 – 248 - т.2, 1-56 – т.3). Такое последующее поведение собственников указывает на их волеизъявление по заключению оспариваемого договора на условиях, утвержденных собранием собственников от ДД.ММ.ГГГГ., и свидетельствует об их одобрении данной сделки.

При этом ссылки истца, о том, что утвержденный на собрании ДД.ММ.ГГГГ. договор на управление и обслуживание общедолевого имущества собственников и земельных участков ТБЦ «Гамаюн» был представлен присутствующим на этом собрании собственникам только перед его началом; что данный договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и только после этого заключен с каждым собственником на условиях, указанных в решении общего собрания и договоре с управляющей компанией; пункты 2.2.4 и 4.2 договора не соответствуют действующему законодательству, т.к. отсутствует какое-либо экономическое обоснование размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества за 1 кв.м., а установленное данными пунктами право управляющей компании использовать доходы, полученные от сдачи в аренду общего имущества не соответствуют положениям ГК РФ; ЧУ «УК «Гамаюн» со вступлением в действие Федерального закона от 05.05.2014г. №99-ФЗ не может осуществлять деятельность по управлению зданием, у учреждения отсутствует лицензия на право управления многоквартирным домом, судом во внимание не принимаются, в силу следующего.

Федеральным Законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ внесены изменения в главу 4 части первой ГК РФ.

Так согласно пп.8 п.3 ст.50 ГК РФ (в новой редакции) юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах учреждений, к которым относятся государственные учреждения (в том числе государственные академии наук), муниципальные учреждения и частные (в том числе общественные) учреждения.

В силу п.1 ст.123.21 ГК РФ (в новой редакции) учреждением признается унитарная некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.

Учреждение может быть создано гражданином или юридическим лицом (частное учреждение) либо соответственно Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием (государственное учреждение, муниципальное учреждение). При создании учреждения не допускается соучредительство нескольких лиц (п.2 ст.123.21 ГК РФ (в новой редакции).

При этом согласно ч.16 ст.3 ФЗ РФ от 05.05.2014 № 99-ФЗ учреждение, созданное до дня вступления в силу настоящего Федерального закона несколькими учредителями, не подлежит ликвидации по указанному основанию. Такое учреждение (за исключением государственного или муниципального учреждения) по решению своих учредителей может быть преобразовано в автономную некоммерческую организацию или фонд.

Как следует из материалов дела, ЧУ «УК «Гамаюн» было создано в ДД.ММ.ГГГГ., ее учредителями являлось 18 физических и юридических лиц; запись о регистрации в ЕГРЮЛ внесена ДД.ММ.ГГГГ., и сохраняется до настоящего времени; в этот же день учреждение поставлено на учет в налоговом органе. В ходе проведенной в ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Министерства юстиции по Смоленской области проверки в деятельности Учреждения выявлены нарушения действующего законодательства, в частности, в связи с противоречием действующему законодательству не представляется возможным продолжение деятельности организации в организационно-правовой форме «учреждение» с сохранением нескольких учредителей; в п.9.3. Устава организации предусмотрено ведение приносящей доход деятельности, тогда как п.п.3.3.-3.4. Устава содержится открытый перечень видов деятельности; в нарушение ст.123.21 ГК РФ у организации в оперативном управлении отсутствует имущество, переданное собственником; п.11.3 Устава противоречит норме 123.23 ГК РФ. Однако данные нарушения подлежат согласно вынесенному Управлением предписания устранению путем внесения изменений в учредительные документы ЧУ «УК «Гамаюн» и приведением в соответствие с действующим законодательством организационно-правовой формы, и не влекут ликвидацию организации и прекращение ее деятельности по управлению зданием (л.д.107-168-т.2).

До вынесения на общее собрание от ДД.ММ.ГГГГ. вопроса об утверждении договора на управление и обслуживание общедолевого имущества собственников и земельных участков ТБЦ «Гамаюн» собственниками помещений было принято решение о создании комиссии по утверждению условий названного договора, в состав которой, в том числе, вошло ООО «Эрго». Назначенное на ДД.ММ.ГГГГ. заседание комиссии ООО «Эрго» не явилось, в связи с чем другими членами комиссии было принято решение о переносе заседания на ДД.ММ.ГГГГ., о чем ООО «Эрго» уведомлено ДД.ММ.ГГГГ., однако, на заседании комиссии ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Эрго» также не явилось, что подтверждается представленными в материалами дела соответствующими документами (л.д.227-230, 234-238 – т.1). На заседании комиссии 28.11.2017г. согласованы условия названного договора (л.д.19 – т.1).

Как указывалось выше, договор на управление и обслуживание общедолевого имущества собственников и земельных участков ТБЦ «Гамаюн» подписан ЧУ «УК «Гамаюн» с каждым собственником нежилого помещения в здании ТБЦ «Гамаюн».

В п.2.2.4 и 4.2 оспариваемого договора установлено право УК сдавать в аренду МОП с последующим согласованием собственников в соответствии с размером арендной платы, утвержденной общим собранием, а арендную плату, полученную от сдачи МОП расходовать на покрытие сметы расходов; определен размер платы за техническое обслуживание, содержание и текущий ремонт общего имущества.

На общем собрании учредителей-собственников нежилых помещений ТБЦ «Гамаюн» ДД.ММ.ГГГГ. собственники в соответствии со ст.246 ГК РФ, 156 ЖК РФ, единогласно приняли решение о передаче МОП в здании ТБЦ «Гамаюн» в управление ЧУ «УК «Гамаюн» и УК делегированы полномочия по заключению договоров аренды и накоплению денежных средств, полученных от заключенных договоров аренды на счете Учреждения для дальнейшего использования в целях ремонта здания. Ежегодно собственниками нежилых помещений утверждается смета расходов на содержания здания (л.д.169-209 – т.2). Законность действий ЧУ «УК «Гамаюн» по распределению денежных средств, получаемых от сдачи в аренду МОП подтверждается также постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018г.

Ссылки истца на необходимость заключения договора управления в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и наличие у ЧУ «УК «Гамаюн» лицензии на право управления многоквартирным домом, суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права, поскольку действующее законодательство не содержит норм по обязательному лицензированию управляющих компаний по управлению нежилыми зданиями.

Относительно признания недействительным внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений здания по адресу<адрес> оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. № по вопросу №7 о подтверждении ранее принятых решений собственников нежилых помещений, принятых на общем собрании 30.11.2017г. суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ. по инициативе ФИО17 в форме очного голосования было проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений здания по <адрес>, на котором присутствовали: ООО «Эрго», ФИО15, действующая в своих интересах, а также в интересах ФИО1 и ФИО16 по нотариально удостоверенным доверенностям, ФИО17, действующий в своих интересах и в интересах ЗАО «Кинвест», ФИО6, ФИО33, ФИО12, ФИО11, ФИО4, ФИО29, ФИО13, ФИО7, ФИО9, ФИО14, по доверенностям удостоверенным ЧУ «УК «Гамаюн», ФИО28, ФИО20, представитель ФИО18 – ФИО32 По результатам данного собрания принято оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. № решение по вопросу №7 повестки дня о подтверждении ранее принятых решений собственников нежилых помещений, принятых на общем собрании 30.11.2017г. (л.д.52-72 т.2).

Как указывалось выше, положениями закона, действовавшими на время проведения оспариваемого общего собрания (ч.2 ст.48 ЖК РФ, п.п.3,4 ст.185.1 ГК РФ) не было предусмотрено удостоверение доверенности на голосование на общем собрании собственников нежилых помещений в здании управляющей организацией, тогда как доверенности на право голосования ФИО17 от имени других вышеуказанных собственников удостоверены ЧУ «УК «Гамаюн», и не отвечают приведенным выше требованиям закона, ввиду чего их голоса (принадлежащая им площадь) не может быть учтена при определении кворума.

С учетом изложенного, процент проголосовавших в собрании составит 34,553%, из 71,684% присутствующих согласно протокола и 48,456% проголосовавших положительно по седьмому вопросу повестки собрания, подлежат исключению голоса ФИО17, действующего в интересах ФИО4 (0,346%), ЗАО Кинвест» (0,631%), ФИО6 (1,265%), ФИО7 (0,094%), ФИО9 (0,159%), ФИО12 (0,174%), ФИО13 (0,756%), ФИО14 (5,418%), ФИО29 (0,432%), ФИО11 (2,314%), ФИО33 (2,314%), ввиду ненадлежащего оформления доверенностей.

Таким образом, при принятия оспариваемого решения на собрании собственников нежилых помещений кворум отсутствовал, ввиду чего суд признает решение вышеуказанного собрания по вопросу №7 повестки дня о подтверждении ранее принятых решений собственников нежилых помещений, принятых на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ.. недействительным.

Кроме того, в силу разъяснений, содержащихся в п.108 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые в обоснование законности оспариваемых решений ссылается представитель ЧУ «УК «Гамаюн», названное решение также является недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Эрго» удовлетворить частично.

Признать недействительными решения собрания собственников нежилых помещений расположенных по <адрес> ТБЦ «Гамаюн» проводимого ДД.ММ.ГГГГ. в форме совместного присутствия оформленных протоколом №06/17 от ДД.ММ.ГГГГ. по вопросам повестки: 1) Избрание председателя собрания; 3) Утверждение положений Договора по охране объектов подразделениями охранного предприятия «Каскад»; 4) Утверждение стоимости работ по ремонту лестничного марша и ремонту системы отопления в здании «Гамаюн»; 5) Рассмотрение заявлений арендаторов; 6) Утверждение арендной платы на 2018г.; 7) Результаты работы ревизора; 8) О переносе декабрьского собрания собственников 2017г., с ДД.ММ.ГГГГ. на ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным решение внеочередного собрания собственников нежилых помещений расположенных по адресу<адрес> проводимого ДД.ММ.ГГГГ в очной форме оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. по седьмому вопросу повестки: о подтверждении ранее принятых решений собственников нежилых помещений, принятых на общем собрании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Председательствующий: Н.Г.Шевцова

Мотивированное решение суда изготовлено 22.02.2019г.