Гражданский кодекс часть 1

Выксунский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи К.Ю.О., с участием представителей истца Н.Н. –О.А., О.В., ответчика В.Н., его представителя И.В., при секретаре Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Н.Н. к В.Н. о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Н.Н. обратился в суд с иском к В.Н. о взыскании двойной суммы задатка в размере 200000руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 5200 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДАТА между истцом и В.Н. было заключено Соглашение о намерениях, согласно которому в срок до ДАТА включительно они обязались заключить основной договор купли-продажи двухэтажного нежилого здания площадью х-х кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, …. В момент подписания настоящего Соглашения истец, как покупатель, перечислил В.Н. в качестве задатка денежную сумму в размере 100000руб. в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению вышеуказанного объекта. При заключении основного договора купли-продажи сумма задатка должна была быть учтена в счет оплаты стоимости приобретаемого истцом объекта. Согласно п.6.1 указанного Соглашения В.Н., как продавец, перед заключением и подписанием основного Договора купли-продажи обязан был собрать (подготовить) и предоставить истцу в срок до ДАТА включительно необходимые для заключения Договора купли-продажи указанного объекта документы, в состав которых входит: выписка из ЕГРН о правах на земельный участок, на котором расположен приобретаемый объект; выписка из ЕГРН о правах на продаваемый объект; правоустанавливающие документы (документ основание) на продаваемый объект; согласие супруги на продажу объекта, нотариально удостоверенное; справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и арендным платежам за земельный участок; согласие собственника земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № х/хх от ДАТА расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, …, кадастровый номер … третьим лицам; техническую документацию в отношении объекта и земельного участка (технический и кадастровый паспорта на объект и др.). Указанные обязательства В.Н. исполнены не были, что явилось основанием расторжения Соглашения о намерениях от ДАТА и истребования уплаченного ему задатка, так как согласно условиям данного пункта Соглашения не предоставление и отсутствие указанных документов является основанием для возврата уплаченного покупателем задатка и расторжения заключенного соглашения ДАТА в адрес В.Н. было направлено письменное уведомление, в котором истец заявил об отказе исполнения (расторжении) Соглашения о намерениях заключить с ним договор купли-продажи двухэтажного нежилого здания площадью х-х кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, …, в связи с чем предложил ему вернуть уплаченный задаток в двойном размере в течение 5 дней с момента получения настоящего уведомления путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца. Уведомление В.Н. было получено ДАТА, однако добровольно вернуть денежные средства он отказался. Именно по вине В.Н. не был заключен основной договор купли-продажи двухэтажного нежилого здания площадью х-х кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, …, поскольку именно его поведение и не исполнение им обязательств в части оформления и предоставления вышеуказанных документов, в число которых входило согласие собственника земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, явилось причиной срыва самой сделки. При таких обстоятельствах В.Н. обязан вернуть сумму задатка в двойном размере 200000руб.

В судебное заседание истец Н.Н. не явился, будучи извещенным надлежащим образом о рассмотрении дела, воспользовался правом на ведение дела через представителей О.А. и О.В., действующих на основании доверенности …, которые в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске, просили их удовлетворить.

Ответчик В.Н. в судебном заседании исковые требования Н.Н. не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, указав, что в срок до ДАТА из документов, перечисленных в п.6.1 Соглашения о намерениях отсутствовало согласие супруги на продажу объекта и согласие собственника земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды, но данные документы не требовались для заключения сделки. Считает, что истец сам отказался от заключения основного договора.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.ст.12, 55, 56, 57, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд находит следующее.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований или возражений. Бремя доказывания между сторонами распределено.

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Материалами дела подтверждается, что ДАТА между В.Н. (Продавец) и Н.Н. (Покупатель) заключено Соглашение о намерениях, в соответствии с п.1 которого стороны обязались в срок до ДАТА включительно заключить договор купли-продажи двухэтажного нежилого здания площадью х-х кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, …, согласно которому «Продавец» обязуется передать в собственность «Покупателя» указанный объект, а «Покупатель» обязуется принять в собственность данный объект и уплатить за него «Продавцу» 10000000руб.

В силу п.3 Соглашения о намерениях от ДАТА, в момент подписания настоящего Соглашения «Покупатель» перечислил «Продавцу» в качестве задатка денежную сумму в размере 100000 рублей в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта. При заключении «Сторонами» основного договора купли-продажи задаток засчитывается в счет оплаты стоимости объекта. При отсутствии вида разрешенного использования вышеуказанного объекта (здания) в качестве гостиницы или отеля, в числе видов, закрепленных градостроительным регламентом и правилами землепользования и застройки для территориальной зоны, на которой расположен объект, по взаимному согласию «Сторон» основной договор купли-продажи не заключается, задаток «Продавцом» возвращается в течение 5 дней с момента получения им градостроительного регламента.

Как следует из пунктов 6 и 6.1 Соглашения о намерениях от ДАТА, «Продавец» обязуется перед заключением и подписанием основного договора купли-продажи предоставить «Покупателю» необходимые для заключения договора купли-продажи объекта документы в срок до ДАТА включительно, в состав которых должны входить:

- выписка из ЕГРН о правах на земельный участок, на котором расположен приобретаемый объект;

- выписка из ЕГРН о правах на продаваемый объект;

- правоустанавливающие документы (документ основание) на продаваемый объект;

- согласие супруги на продажу объекта, нотариально удостоверенное;

- справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и арендным платежам за земельный участок;

- согласие собственника земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № -/хх от ДАТА, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, …, кадастровый номер … третьим лицам;

- техническую документацию в отношении объекта и земельного участка (технический и кадастровый паспорта на объект и др.).

При этом в данном пункте Соглашения о намерениях ДАТА также указано, что отсутствие вышеуказанных документов также является основанием для возврата уплаченного «Покупателем» задатка и расторжения настоящего соглашения.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Гражданский Кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Правовой анализ приведенных норм позволяет прийти к выводу, что задаток является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон договорных обязательств. При этом последствия в виде потери задатка либо уплаты его в двойном размере допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила нарушение и ответственна за неисполнение договора.

Из анализа указанных норм права в совокупности с условиями заключенного между сторонами Соглашения следует, что денежные средства в размере 100000руб., уплаченные «Покупателем» Н.Н. «Продавцу» В.Н. можно квалифицировать именно как задаток, поскольку указанные денежные средства были оплачены «Покупателем» «Продавцу» в обеспечении исполнения своих обязательств по заключению основного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Однако, договор купли-продажи двухэтажного нежилого здания площадью х-х кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, …, сторонами до ДАТА года заключен не был.

Обращаясь в суд с иском, истец указал, что именно по вине В.Н. не был заключен основной договор, в связи с чем, он имеет право на взыскание с него двойной суммы задатка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Как следует из содержания искового заявления Н.Н., в срок до ДАТА В.Н. не были выполнены обязательства по предоставлению «Покупателю», в данном случае истцу Н.Н. документов, перечень которых приведен в п.6.1 Соглашения о намерениях от ДАТА

В материалы дела ответчиком представлены выписки из ЕГРН о правах на земельный участок, на котором расположен приобретаемый объект и о правах на продаваемый объект, датированные ДАТА и ДАТА соответственно, а также копия градостроительного регламента на земельный участок по адресу: г. Выкса …, в котором в качестве условно разрешенных видов использования (требующих специального согласования) спорного земельного участка указано гостиничное обслуживание.

Следует обратить внимание, что наличие в градостроительном регламенте вида разрешенного использования спорного земельного участка - гостиничное обслуживание может свидетельствовать об исполнении продавцом В.Н. п.3 Соглашения о намерениях от ДАТА, даже несмотря на то обстоятельство, что указанный вид является условно разрешенным. Сам по себе п.3 Соглашения о намерениях от ДАТА требования о наличии основного вида разрешенного использования объекта в качестве гостиницы или отеля не содержит.

При этом в ходе рассмотрения дела самим ответчиком подтверждено, что из документов, перечисленных в п.6.1 Соглашения о намерениях действительно отсутствовало согласие супруги на продажу объекта и согласие собственника земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды, однако данные документы, по мнению ответчика, не требовались для заключения сделки.

Между тем, согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон.

В данном случае сторонами по их взаимной воле было согласовано условие, определяющее перечень документов, которые со своей стороны должен был предоставить ответчик истцу в срок до ДАТА включительно для заключения основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Предоставленные ответчиком в ходе рассмотрения дела документы, в частности: эскизный проект – Благоустройство территории по адресу: г. Выкса …, предпроектное предложение – реконструкция … г. Выкса под гостиницу, не содержат даты изготовления данных документов и по своей сути отношения к рассматриваемому спору не имеют, в перечень документов, предусмотренный п.6.1 Соглашения о намерениях от ДАТА не входят.

При таких обстоятельствах следует вывод о том, что со стороны продавца В.Н. был нарушен п.6.1 Соглашения о намерениях от ДАТА, так как в срок до ДАТА весь перечень документов, содержащийся в данном пункте, покупателю предоставлен не был, что может являться основанием для возврата уплаченного покупателем задатка, на что прямо имеется ссылка в указанном пункте Соглашения.

Одновременно суд полагает необходимым указать следующее.

Из объяснений представителей сторон в судебном заседании и исследованных судом материалов дела следует, что ни продавец, ни покупатель в срок до ДАТА не предлагали друг другу заключить основной договор купли-продажи. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт предложения, как истцом, так и ответчиком в срок до ДАТА заключить основной договор.

Бездействие, как истца, так и ответчика, судом квалифицируется как отказ, как продавца, так и покупателя, от намерений по заключению основного договора, так как, ни истец, ни ответчик не совершили действия, предусмотренные Соглашением о намерениях от ДАТА, направленные на заключение договора. Таким образом, как истец, так и ответчик утратили интерес в заключение основного договора.

ДАТА Н.Н. в адрес.Н. было направлено письменное уведомление - требование, в котором истцом было заявлено об отказе исполнения (расторжении) Соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи двухэтажного нежилого здания площадью х-х кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, ….. Одновременно в данном уведомлении содержалось требование о возврате уплаченного задатка в двойном размере в течение 5 дней с момента получения настоящего уведомления.

Данное уведомление было получено В.Н. ДАТА, о чем в деле имеется почтовое уведомление.

ДАТА В.Н. в адрес Н.Н. был направлен ответ на уведомление, в котором содержалось указание на необходимость пересмотреть размер задатка до 500000руб. в зачет общей стоимости суммы сделки и оформлении дополнительного соглашения.

В данном случае ни содержание уведомления - требования Н.Н., ни ответ на уведомление В.Н. не могут быть расценены судом в качестве доказательства направления сторонами друг другу предложения о заключении основного договора.

Доказательств, в подтверждение тому, что неисполнение обязательств предварительного договора, обусловлено ненадлежащим исполнением обязательств именно ответчиком, материалы дела не содержат.

Так, ни одна из сторон не представила суду доказательств, что до истечения срока, в который стороны должны заключить основной договор, она направила другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 381 п. 1 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Отказ от возврата задатка, если обе стороны утратили интерес к заключению договора, является неосновательным обогащением, подлежащим возврату в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, согласно которого лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

С учетом всех обстоятельств дела, отсутствия предложения как со стороны истца, так и со стороны ответчика в адрес другой стороны о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, следует признать, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен по причине отсутствия инициативы сторон к его заключению, а поскольку основной договор не был заключен, а сумма задатка в размере 100 000 рублей была получена В.Н., обязательство исполнить невозможно, исходя из положений п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, являются прекращенными, поэтому задаток подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в размере 100 000 рублей. Перечисленная сумма задатка в данном случае является неосновательным обогащением ответчика.

При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика двойной суммы уплаченного задатка не подлежат удовлетворению.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 5200руб., подтвержденные чеком-ордером от ДАТА, подлежат возложению на ответчика пропорционально размеру удовлетворяемых судом требований (50%), а именно в сумме 2600руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Н.Н. удовлетворить частично.

Взыскать с В.Н. в пользу Н.Н. денежные средства в счет задатка в размере 100 000 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2600 рублей 00 копеек, а всего 102600 (сто две тысячи шестьсот) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований к В.Н. Н.Н. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Выксунский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья- К.Ю.О.