Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительной сделки, в связи с нарушением преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчикам, в обоснование иска указав, что является законным обладателем долевой собственности в квартире по адресу <адрес>, где прописана и проживает уже 5 лет, сама полностью оплачивает за квартиру, произвела в ней ремонт. До мая 2019 долевыми сособственниками являлись ФИО4 и ФИО5.. Когда ФИО5 умерла (ДАТА), лишь в мае 2019 года в наследство вступил внук умершей ФИО2 В октябре 2019 года из квитанции по оплате за квартиру она узнала, что один из собственников не ФИО2 а некий ФИО3 Считает, что сделка прошла не законно, так как ее не известили о продаже доли.

Просит признать сделку о продажи доли ФИО2 некоему ФИО3 в квартире по адресу: <адрес> недействительной, признать недействительной запись о регистрации права собственности, внесенную в ЕГРП. Признать за ней имущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру, как установлено Гражданским кодексом РФ.

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержала пояснив, что получила на выходных 03 августа 2019 письмо о намерении продавить долю, и сразу в понедельник - 05.08.2019 пошла по указанному в письме адресу, это оказалось агентство недвижимости «<данные изъяты>», где над ней посмеялись, когда она спросила ФИО6, и она ушла. Кроме того, письмо с предложением покупки подписано ФИО6., она такую не знает. А в октябре 2019 года она получила квитанцию, где собственником уже был указан ФИО3. Из официального сайта в сети Интернет видно, что ФИО3 являлся руководителем агентства недвижимости. В квартире не появлялись никогда ни ФИО2, ни ФИО3. Просит признать сделку недействительной и признать за ней право покупки, а затем она будет оспаривать цену доли в размере 2500000 руб., которая не соответствует действительной рыночной стоимости доли, является значительно завышенной. Она готова выкупить долю, но по действительной цене.

В судебное заседание ответчики не явились, о времени и месте судебного заседания извещались судом по известным адресам места жительства, однако судебные извещения не получили, имела место неудачная попытка вручения. Вместе с тем, в силу ст. 165.1 Гражданского кодекса России извещения считаются доставленными, риск их неполучения лежит на адресатах. В связи с чем, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса России, суд определил возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

В судебном заседании по ходатайству истца был допрошен свидетель ФИО7., бывший супруг истца, который показал, что изначально стали проживать в этой квартире с Назаренко, на своей доле, потом ФИО5 съехала. Они сделали ремонт и проживали своей семьей. Когда бывшая жена получила письмо о продаже доли, он вместе с ней ходил по указанному адресу, и выяснили, что это агентство недвижимости, а его владелец ФИО3. Когда они приходили, ходила бывшая жена и сказала, что агентство было закрыто.

На основании исследованных в судебном заседании доказательств: пояснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетеля, письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 18.09.2019, собственниками квартиры по адресу <адрес>, являются: ФИО3 - 129\147 доли с 10.09.2019, ФИО1 - 18\294 доли с 10.02.2014, ФИО4 - 18\2094 доли с 11.08.2010.

Управлением Росреестра представлена копия нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 09.09.2019, на основании которого за ФИО3 зарегистрировано право собственности на 129\147 доли спорной квартиры, согласно которого ФИО2 продал, а ФИО3 купил право собственности по цене за 2500000 руб., которая определена сторонами и передана покупателем продавцу до подписания договора.

В пункте 6 договора купли-продажи отражено, что в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, до, заключения настоящего договора "Продавец" предложил участникам общей долевой собственности на жилое помещение гр. ФИО1, ФИО4 купить принадлежащие ему 129/147 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение за 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, о чём известил их путём направления заказных писем с уведомлением и описью вложения, содержащих в себе извещение об указанном предложении и о намерении продать 129/147 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, третьему лицу, за 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей. Данные письма отправлены 12 июля 2019 года. 03 августа 2019 года письмо получено адресатом гр. ФИО1. 19.08.2019 года письмо, адресованное ФИО4 вернулось за истечением срока хранения, что подтверждается отчетом об отслеживании отправлений. Указанное письмо предоставлено нотариусу запечатанным, вскрыто нотариусом лично, наличие вышеуказанного уведомления установлено.

Статьей 166 Гражданского кодекса России (далее ГК) установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1,2 статьи 250 ГК, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 250 ГК при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», отражено, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ денежные средства в размере стоимости дома, суммы сборов и пошлин, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Статьей 549 ГК предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. (ст. 555 ГК).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Из положений ст. 46 Конституции Российской Федерации и требований ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

С учетом того, что бремя доказывания по данному делу с учетом правоотношений сторон возложено на истца, относимых и допустимых доказательств, подтверждающих нарушение преимущественного права покупки, истцом суду в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ представлено не было. При этом сама истец подтвердила факт получения ей письма с предложением покупки доли, однако должных мер к тому, чтобы выйти на связь с продавцом в целях выкупа доли не предприняла.

При заявлении требований о нарушении преимущественного права покупки доли, истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Ответчик ФИО2 выполнил свою обязанность, предусмотренную статьей 250 ГК РФ, письменно уведомив сособственников о продаже доли и предоставлении им права на преимущественную покупку, при этом указанные уведомления содержали в себе все необходимые условия продаваемого имущества и его цену. Несогласие истца с ценой продажи доли в указанном случае не имеет значения, поскольку такая цена устанавливается продавцом.

Кроме того, обязательным условием для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли является обеспечение истцом наличия у него денежных средств в размере цены договора для передачи продавцу, при этом истец не согласна с этой ценой, что само по себе препятствует переводу на нее прав и обязанностей покупателя ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи доли квартиры, в связи с нарушением преимущественного права покупки доли, переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 129\147 доли квартиры по <адрес> от 09.09.2019, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 02.03.2020.

Судья: \подпись\

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна: судья \Якимова Л.В.\

Решение подшито в деле № 2-187/2020, находится в Кировском районном суде г. Хабаровска.

Секретарь: Кугук К.В.