Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тамборской Н.С. к Пашковой С.В., Жданову Д.В. об установлении сервитута на земельный участок,

установил:

Тамборская Н.С. обратилась в суд с заявлением к Пашковой С.В., привлеченному к участию в деле в качестве соответчика Жданову Д.В., в обоснование иска указывает, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 590 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, здание с кадастровым номером №, площадь 333,9 кв.м, расположенное на данном земельном участке, ранее принадлежавшие ООО «Стройиндустрия», доступ к которым осуществлялся по единственной дороге - части земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего Пашковой С.В., через который проходит дорога к земельному участку истца. Ответчик Пашкова С.В. с сентября 2020 года препятствует истцу проезду к своему земельному участку, на котором возвела забор. Истец лишена возможности пользоваться своим земельным участком, проведением ремонтных работ в здании, доступ строительной техники к земельному участку ограничен, другого проезда к земельному участку у истца нет. В досудебном порядке урегулировать спор не представилось возможным, чем нарушаются права Тамборской Н.С.

Просит с учетом уточнения исковых требований установить бессрочное ограничение и пользование земельного участка, необходимого для установления сервитута в целях проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером №, через земельный участок с кадастровым номером № согласно координатам и маршруту, указанными в отношении данного судебного участка в судебной экспертизе по делу в размере платы равной 20 000 руб. в год, в соответствии с ранее представленной справкой о рыночной стоимости имущества № от 05.07.2021.

В судебное заседание истец Тамборская Н.С. не явилась, извещена надлежаще, ее представитель истца по доверенности Флегонтова О.П. исковые требования поддержала, пояснив, что просит установить сервитут через земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий Пашковой С.В., основываясь на заключении экспертизы, так как этот проезд имеет больше ширину, через второй земельный участок возможен только проход. В дальнейшем здание по адресу: <адрес> будет использоваться под гаражи. Сервитут должен быть установлен бессрочный с годовой оплатой. Проект реставрации здания должен быть установлен с учетом сервитута, реконструкция не должна стать препятствием для проезда. При покупке земельного участка знали, что нет проезда, надеялись на установление сервитута. Проект реконструкции здания ответчиком с Комитетом культуры г. Вологды не согласован, когда начнутся работы по реставрации не известно. Стоимость сервитута составляет 20 000 руб. в год согласно справке оценщика. Через участок Жданова Д.В. возможен только проход, а проезд не соответствует нормам СНиП. Со стоимостью выкупной платы не согласны, очень дорогая. Сейчас идет ремонт здания, установление сервитута необходимо для проезда к зданию, которое планируется реконструировать под жилое.

В судебном заседании ответчик Пашкова С.В. с уточненными исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что проезд к зданию каретника через <адрес> существует с 1997 года. Здание, расположенное на ее земельном участке является памятником культурного наследия. Договор с реставраторами заключен в феврале 2021 года. При приобретении здания знала, что должна быть его реконструкция, это указывалось в договоре купли-продажи. Считает, что сервитут сейчас установить не могут, поскольку будет реконструкция здания, ездить будет нельзя. Она покупала дом и земельный участок с торгов, проезда изначально не было, стоял забор.

В судебное заседание ответчик Жданов Д.В. не явился, извещен надлежаще, причины неявки не известны. Ранее в судебном заседании 01.04.2021 пояснял, что у него через земельный участок маленький проезд. Заезд возможен на земельный участок только с <адрес>. В случае установления сервитута невозможен будет проезд автотехники к его зданию.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно существа спора, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Вологодской области не явился, ранее представили письменную информацию по делу, просили о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, решение по делу оставляют на усмотрение суда.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно существа спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области явился, извещен надлежаще, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, ранее представили отзыв на иск.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно существа спора, ООО «Стройиндустрия» в лице конкурсного управляющего Чебыкина В.П., не явился, извещен надлежаще, причины неявки не известны.

Суд, рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта, исследовав материалы дела и собранные по нему доказательства, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Тамборская Н.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 590 кв.м, и расположенном на нем нежилого здания «каретника» с кадастровым номером №, площадью 333,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Смежный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Пашковой С.В..

Смежный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Жданову Д.В.

Истец, полагая, что доступ к принадлежащим ей объектам недвижимости возможен только через земельный участок с кадастровым номером №, обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно положениям статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Положения статьи 274 ГК РФ направлены на создание необходимых правовых гарантий для эксплуатации истцом своего недвижимого имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Из смысла приведенных норм гражданского и земельного законодательства о сервитуте следует, что с заявлением об установлении сервитута вправе обращаться лицо, которое не имеет возможности пользоваться своим земельным участком или иным имуществом без установления сервитута. При обращении в суд с требованием об установлении сервитута истец обязан доказать невозможность удовлетворения его потребностей иным способом кроме как посредством сервитута и отсутствие у него возможности разрешить этот вопрос во внесудебном порядке. Названный иск имеет своей целью приобрести право ограниченного пользование чужим земельным участком, последующая реализация которого дает истцу возможность наиболее полно осуществлять полномочия собственника в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования разумности и целесообразности его установления для обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 274 ГК РФ, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В судебном заседании установлено, что ответчики препятствуют доступу истца к принадлежащим ею недвижимому имуществу. Соглашение об обеспечении доступа к объектам недвижимости ни в досудебном порядке, ни в ходе рассмотрения дела сторонами не достигнуто.

Для установления по делу юридически значимых обстоятельств определением суда от 02.04.2021 по ходатайству истца по делу назначена комплексная судебная землеустроительная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

Согласно выводам заключения экспертов ООО «Лаборатория судебных экспертиз» № от 27.05.2021 установлено нижеследующее:

Проход и проезд на земельный участок с кадастровым номером № может быть обеспечен через земельный участок с кадастровым номером №, так как ширина проезда в данном случае составляет 4,17 м (более 3,5 м), что соответствует действующим требованиям СНиП и противопожарных норм. Посредством земельного участка с кадастровым номером № может быть обеспечен только проход с земель общего пользования, так как ширина части земельного участка между зданием и существующим забором составляет 2,79 м (менее 3,5 м).

С учетом действующих требований СНиП, противопожарных норм и фактической ширины покрытия и ворот, установленных на земельных участках, возможно установить сервитут для обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером №:

через земельный участок с кадастровым номером № для прохода и проезда техники (фактическая ширина проезда составляет 4,17 м и соответствует требованиям СНиП и противопожарных норм);

через земельный участок с кадастровым номером № только для прохода (фактическая ширина ворот и прохода составляет 2,79 м и не соответствует требованиям СНиП и противопожарных норм).

Вариант организации проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером № через земельный участок с кадастровым номером № в целях установления сервитута графически отображен на схеме в Приложении № 5. Данный вариант предполагает формирование части земельного участка с обозначением № площадью 159 кв.м согласно каталогу координат, представленному в таблице 1. Местоположение части определено с учётом существующего забора, бордюра и газона.

Вариант организации прохода (без организации проезда для техники) к земельному участку с кадастровым номером № через земельный участок с кадастровым номером № в целях установления сервитута графически отображен на схеме в Приложении № 6. Данный вариант предполагает формирование части земельного участка с обозначением № площадью 104 кв. м согласно каталогу координат, представленному в таблице 2. Местоположение части определено с учетом существующего забора, бордюра и газона.

В результате анализа перечисленных факторов экспертом сделан вывод, что оптимальным вариантом организации прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером № является организация проезда через часть земельного участка с обозначением № согласно Приложению № 5 и таблице 1 экспертного заключения.

Рыночная стоимость платы за ограничение в использовании земельных участков, необходимых для установления сервитута в целях организации проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером № в форме единовременного платежа составляет:

Вариант 1. Со стороны <адрес> через земельный участок с кадастровым номером № - 1 117 929 руб.

Вариант 2. Со стороны <адрес> через земельный участок с кадастровым номером № - 796 432 руб.

Согласно письменным пояснениям к судебной экспертизе ООО «Лаборатория судебных экспертиз» № от 27.05.2021 пол делу эксперта Жирнова И.Н., рыночная стоимость платы за ограничение в использовании земельных участков, необходимых для установления сервитута в целях организации проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером № составляет со стороны <адрес> через земельный участок с кадастровым номером № – 117 942 руб. в год, что согласуется со стоимостью, указанной в экспертном заключении (стр. 72 том 3).

Выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не вызывают у суда сомнений, экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, экспертное заключение дано лицами, обладающими специальными познаниями в области геодезии (землеустроительных работ), оценочной деятельности, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем данное экспертное заключение суд признает относимым и допустимым доказательством по делу.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что в данном случае установление сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для обеспечения прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, принадлежащему Тамборской Н.С., в соответствии со схемой в приложении № 5 заключения экспертов ООО «Лаборатория судебных экспертиз»№ от 27.05.2021, согласно каталогу координат, представленному в таблице № 1, является наиболее оптимальным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости по проходу и проезду к принадлежащему последней объекту недвижимости.

При этом суд, с учетом уточненных исковых требований, отсутствия необходимости ограничений в пользовании для доступа на земельный участок иных (помимо Пашковой С.В.) лиц, полагает возможным установление сервитута по первому варианту, определенному заключением судебной экспертизы.

Условия установления сервитута по указанному варианту не являются неоправданно обременительными для Пашковой С.В. (с учетом площади земельного участка), и несения ею дополнительных затрат, которым при ином варианте сервитута не возникли бы, и не лишают ее права использовать земельный участок по своему усмотрению в соответствии с разрешенным использованием на что была вправе рассчитывать без обременения земельного участка сервитутом.

Отсутствие иной возможности проезда строительной техники к строению – зданию, расположенному на принадлежащем истцу земельном участке, в котором проводятся ремонтные работы, проезда на свой земельный участок послужило основанием обращения с иском в суд.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Шушкова Н.В. пояснила, что при выборе наилучшего варианта установления сервитута исходили из ширины проезда, соблюдения требований СНиП и противопожарных норм.

Эксперт при выборе оптимальной ширины проезда учитывал требования методических рекомендаций, СНиП и противопожарных норм. Пашкова С.В. выражая несогласие с вариантом эксперта, не представила доказательств, что имеется возможность разместить проезд по свободному участку, без нарушений СНиП и противопожарных норм, минимально ограничив сервитутом земельный участок.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о создании со стороны Пашковой С.В. препятствий в пользовании своим недвижимым имуществом в соответствии с его назначением, а сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ей участком (объектом).

При этом в нарушение статьи 56 ГПК РФ Пашкова С.В. не представила доказательств, что предложенный экспертом первый вариант установления сервитута создает существенные неудобства для нее, и не доказала наличие менее обременительного способа доступа к объектам недвижимости истца, чем определен экспертом в данном варианте.

Посредством земельного участка Жданова Д.В. может быть обеспечен только проход, для проезда транспортных средств в соответствии с СНиП и противопожарными нормами, ширины проезда будет не достаточно.

При этом доводы ответчика Пашковой С.В. о невозможности установления сервитута в связи с реконструкцией здания каретника как памятника культурного наследия суд находит несостоятельными.

Из ответа Департамента градостроительства Администрации г. Вологды от 13.07.2021 следует, что заявление и документация на реконструкцию <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № в Департамент не поступали, разрешение на реконструкцию Департаментом не выдавалось.

В Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области по вопросу согласования проведения реконструкции (реставрации) <адрес> с кадастровым номером №Пашкова С.В. не обращалась, срок реконструкции указывается в разрешении и действует с даты его выдачи.

Представленный в материалы дела эскизный проект планируемого к застройке жилого дома по адресу: <адрес> АУК ВО «Вологдареставрация» не согласован. Реконструкция дома не началась, сроки реконструкции не согласованы и не определены в установленном законом порядке, разрешение на реконструкцию жилого дома не представлено.

При этом в случае дальнейшего проведения реконструкции вправе обратиться в суд с иском, как собственник обремененной недвижимости, так и собственник объекта, для обеспечения использования которого был установлен сервитут, о прекращении сервитута, в случае необходимости.

Кроме того, при разрешении спора суд не учитывает, что ранее проезд на земельный участок истца отсутствовал, так как земельный участок существовал единый объект, в настоящее время это два самостоятельных земельных участка со своей территорией. Через другой участок - Жданова Д.В. возможен только проход на земельный участок истца, а не проезд. Ответчик Жданов Д.В. в судебном заседании пояснил, что если будет через его участок ездить автотранспорт, то ему некуда будет ставить автомобиль, поскольку территория проезда у него небольшая. Размеры прохода от крыльца дома не позволяют умещать технику, обеспечить пожарный проезд, в случае заезда через его земельный участок иных ТС у него нет возможности периодически переставлять свой автомобиль.

Довод Пашковой С.В. относительно того, что ранее земельный участок был куплен и проезд был не через ее земельный участок, не имеет правового значения при разрешении вопроса об установлении сервитута.

Согласно пункту 7 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания таких границ участка и деления их на части.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ, индивидуализация земельного участка осуществляется путем внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о его уникальных характеристиках (кадастровый номер, описание местоположения границ и другие сведения согласно ст. 7 Закона о кадастре недвижимости).

Следует учитывать, что сервитут относится к вещным правам, подлежащим государственной регистрации. Следовательно, для исполнения судебного решения об установлении сервитута и его регистрации требуется определение судебным решением конкретных границ обременения на земельном участке, установление объема ограничений.

Принимая во внимание то обстоятельство, что согласно ст. 23 ЗК РФ сервитуты подлежат государственной регистрации, сведения о контурах сервитута, точках, в границах которых будет существовать сервитут, обозначены судебной экспертизой, суд считает необходимым установить Тамборской Н.С. право бессрочного ограниченного пользования частью земельного участка (частный сервитут) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для обеспечения прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, принадлежащему Тамборской Н.С., в соответствии со схемой в приложении № 5 заключения экспертов ООО «Лаборатория судебных экспертиз»№ от 27.05.2021, согласно каталогу координат, представленному в таблице № 1:

№

№).

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами. При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

Размер платы за пользование частью участка ответчика суд полагает возможным установить также в соответствии с выводами судебной экспертизы и письменными пояснениям эксперта-оценщика ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Жирнова И.Н., согласно которым рыночная стоимость платы за ограничение в использовании земельных участков, необходимых для установления сервитута в целях организации проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером № в форме периодических платежей.

Справка о рыночной стоимости имущества № от 05.07.2021 получена истцом самостоятельно, выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы, не опровергает.

Разрешая спор, суд исходя из факта пользования ответчиком земельным участком истца обремененным сервитутом, устанавливает плату в форме периодичных платежей в сумме 9 828,50 руб. ежемесячно, рассчитанную из суммы, 117 942 руб., установленной в заключении судебной экспертизы, и принимая во внимание возможность владельца сервитута беспрепятственно при необходимости продавать свой земельной участок, не нарушая при этом права плательщика сервитута.

Таким образом, суд считает необходимым установить для Тамборской Н.С. размер платы за пользование частью земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в форме периодичных платежей в сумме 9 828,50 руб. в месяц. (117 942 / 12).

Несогласие стороны истца с размером платы за сервитут суд отклоняет, так как ходатайство о назначении судебной экспертизы было заявлено представителем истца в том экспертном учреждении, которое им заявлено и в котором проведена судебная экспертиза. У истца была возможность предложить иное экспертное учреждение на выбор, которым Тамборская Н.С. не воспользовалась. Несоразмерности размера платы за сервитут суд не усматривает, так как земельный участок находится в центре города, стоимость земли в центральной части города высокая. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований к ответчику Пашковой С.В. В иске к Жданову Д.В. суд считает необходимым отказать.

Руководствуясь ГК РФ, ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

исковые требования Тамборской Н.С. удовлетворить.

Установить Тамборской Н.С. право бессрочного ограниченного пользования частью земельного участка (частный сервитут) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для обеспечения прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, принадлежащему Тамборской Н.С., в соответствии со схемой в приложении № 5 заключения экспертов ООО «Лаборатория судебных экспертиз»№ от 27.05.2021, согласно каталогу координат, представленному в таблице № 1:

№

Установить для Тамборской Н.С. размер платы за пользование частью земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в форме периодичных платежей в сумме 9 828,50 руб. в месяц.

Установить, что ежемесячная плата за осуществление права бессрочного ограниченного пользования соседним земельным участком (частный сервитут) подлежит оплате Тамборской Н.С. ежемесячно не позднее последнего дня каждого месяца на счет Пашковой С.В. по реквизитам, представленным Пашковой С.В. не позднее 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В иске к Жданову Д.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е. Бахарева

Мотивированное решение изготовлено 26.07.2021