Гражданский кодекс часть 1

судьи Юнусовой О.В., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1886/2021 по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности, встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

17 июля 2020 г. между продавцом ФИО4 и покупателями ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1 200 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость земельного участка установлена договором в размере 6 600 000 руб. 00 коп., из которых 4 600 000 руб. 00 коп. оплачиваются за счет целевых кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Расчеты по сделке в сумме 50 000 руб. 00 коп. были проведены на дату подписания договора. Передача остальных денежных средств должна была быть осуществлена в течение 21 рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателям и ипотеки с использованием индивидуального сейфа банка. Кредитный договор был заключен. Также ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ПАО Сбербанк был заключен договор аренды индивидуального сейфа. Кроме того, между ФИО2, ФИО3 и ООО «ЦНС» был заключен договор на оказание услуг электронной регистрации, в рамках которого персональный менеджер осуществлял сопровождение сделки. 30 июля 2020 г. должен был быть получен пакет документов, подтверждающих переход права собственности. Однако, 29 июля 2020 г. менеджер ООО «ЦНС» сообщил, что продавец передумал продавать земельный участок и обратился в Росреестр с заявлением об отказе от сделки, поскольку нашел нового покупателя. Право собственности ФИО2, ФИО3 зарегистрировано не было, в связи с чем они не могут исполнить обязательства перед банком по кредитному договору в части ипотеки. Поскольку договор купли-продажи был заключен в надлежащей форме, объект передан покупателям, а продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, то имеются основания для государственной регистрации перехода права собственности в судебном порядке.

В этой связи ФИО2, ФИО3 просили суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом ФИО4 и покупателями ФИО2, ФИО3

ФИО4 заявила встречный иск к ФИО2, ФИО3, просила суд признать договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО2, ФИО3 незаключенным.

В обоснование встречного иска ФИО4 указала на следующие обстоятельства. Договор аренды индивидуального сейфа от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на срок 31 день и уже прекращен. Денежные средства продавцу не передавались Доказательства оплаты покупателями расходов по аренде индивидуального сейфа не представлены. Соответственно, у продавца не возникло право пользования индивидуальным сейфом для получения денежных средств. Пункты 2.3.2 и 2.3.3 договора купли-продажи являются взаимоисключающими, что нарушает право продавца на получение оплаты по договору. Способ оплаты товара договором не установлен. Поскольку сторона покупателей недобросовестно исполнила обязанности по предоставлению формы договора, а также не направила документы, необходимые для регистрации перехода права собственности (свидетельство о регистрации брака) в Росреестр в срок, установленный для такой регистрации, продавец направил заявление о расторжении договора купли-продажи. Восстановить положение продавца в отношении получения денежных средств в судебном процессе не представляется возможным, так как договор аренды сейфа прекращен. Поскольку воля покупателей не была направлена на добросовестное заключение договора, договор купли-продажи не был исполним, то оснований для государственной регистрации не имеется. Договор является незаключенным.

В судебном заседании представитель ФИО2, ФИО3 первоначальный иск поддержала, встречный иск не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ФИО4 в судебном заседании иск ФИО2, ФИО3 не признал, поддержал встречный иск.

Представитель третьего лица – ПАО Сбербанк – в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, суду представил письменный отзыв, согласно которому ПАО Сбербанк считает иск ФИО2, ФИО3 подлежащим удовлетворению.

Представитель третьего лица – Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (сокращенное наименование ООО «ЦНС») – в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области – в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав в судебном заседании представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 154 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

ФИО5 является собственником земельного участка площадью 1 200 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4 и покупателями ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка.

Стоимость земельного участка установлена договором в размере 6 600 000 руб. 00 коп.

По условиям договора часть стоимости объекта в размере 4 600 000 руб. 00 коп. оплачиваются за счет целевых кредитных средств, предоставленных покупателям ПАО Сбербанк по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Порядок расчетов по договору определен пунктами 2.3.1 – 2.3.3договора.

Согласно п. 2.3.1 договора расчеты по сделке в сумме 50 000 руб. 00 коп. между покупателями и продавцом проведены на дату подписания договора.

Согласно п. 2.3.2 договора передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение 21 рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателям и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 2.3.3 договора расчеты по договору производятся с использованием индивидуального сейфа банка.

Никаких противоречий между пунктами 2.3.2 и 2.3.3 договора не имеется, порядок расчетов достаточным образом конкретизирован и понятен.

Формулировка «в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет не место передачи денежных средств, а место государственной регистрации, является обычной для договоров данной категории.

Доводы ФИО4 о том, что приведенные пункты договора являются взаимоисключающими, нарушают право продавца на получение оплаты по договору, являются надуманными.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что объект передается на основании данного договора, который является документом, подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателями.

Таким образом, письменная форма договора была соблюдена, соглашение по всем существенным условиям договора сторонами было достигнуто. Оснований для признания договора незаключенным не имеется.

Доводы ФИО5 о том, что покупателями в Управление Росреестра по Московской области не было своевременно предоставлено свидетельство о браке, что препятствовало осуществлению государственной регистрации перехода права собственности, о незаключенности договора или нарушении его условий не свидетельствуют. Срок подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности договором не установлен.

Таким образом, встречный иск ФИО5 удовлетворению не подлежит.

Для надлежащего исполнения условий договора купли-продажи между ПАО Сбербанк, ФИО4, ФИО2, ФИО3 был заключен договор аренды индивидуального сейфа № от ДД.ММ.ГГГГ на срок 31 день со дня подписания сторонами акта приема-передачи.

Акт приема-передачи индивидуального сейфа был подписан ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы.

Соответственно, срок аренды сейфа был установлен до ДД.ММ.ГГГГ

ФИО2, ФИО3 надлежащим образом исполнили обязательства по оплате земельного участка, разместив в индивидуальном сейфе денежные средства в общей сумме 6 550 000 руб. 00 коп.

Индивидуальный сейф был открыт ПАО Сбербанк России ДД.ММ.ГГГГ в связи с неявкой арендатора в установленный срок, денежные средства в сумме 6 550 000 руб. 00 коп. находятся в ПАО Сбербанк.

Однако, данное обстоятельство не свидетельствует об утрате возможности исполнения покупателями обязанности по оплате цены договора и отсутствии средств понуждения к совершению соответствующих действий.

Подачу документов для государственной регистрации права собственности осуществляло ООО «ЦНС» в рамках договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2

Документы для государственной регистрации перехода права собственности были поданы в Управление Росреестра по Московской области в электронной форме 18 июля 2020 г.

В связи с непредоставлением свидетельства о регистрации брака покупателей 30 июля 2020 г. государственная регистрация была приостановлена на срок до 24 октября 2020 г.

Из уведомления от 17 июля 2020 г., направленного сотрудником ПАО Сбербанк в Управление Росреестра по Московской области, усматривается, что ФИО2, ФИО3 изначально предоставили свидетельство о заключении брака для направления в Управление Росреестра по Московской области. Вина покупателей в приостановлении государственной регистрации отсутствовала.

При этом, 30 июля 2020 г. ФИО5 подала в адрес ПАО Сбербанк заявление о расторжении договора купли-продажи в связи с несоблюдением стороной условий.

Дальнейшие действия для государственной регистрации перехода права собственности сотрудниками ООО «ЦНС» не предпринимались, при том, что покупатели не были должным образом уведомлены о данном обстоятельстве.

30 октября 2020 г. в государственной регистрации перехода права собственности было отказано в связи с непредоставлением свидетельства о заключении брака.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности не состоялась по вине сотрудников ООО «ЦНС».

Однако, в дальнейшем ФИО4 от государственной регистрации перехода права собственности уклонилась.

Оценивая все представленные по делу доказательства суд приходит к выводу о наличии оснований для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности по рассматриваемому договору купли-продажи.

Таким образом, иск ФИО2, ФИО3 подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО2, ФИО3.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным – отказать.

Настоящее решение является основанием для осуществления государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк в отношении земельного участка площадью 1 200 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, после осуществления государственной регистрации права собственности на него за ФИО2, ФИО3.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме – 29.08.2021г.

Судья О.В. Юнусова