Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ООО «Колос» ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 ФИО4, представителя ответчиков Комитета по управлению имуществом администрации городского округа – город Камышин и администрации городского округа – город Камышин ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Колос» к ФИО3, ФИО2, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа – город Камышин и администрации городского округа – город Камышин о признании сделки ничтожной и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Колос» с учетом измененных исковых требований обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО2, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа – .... (далее также КУИ) и администрации городского округа – .... (далее также администрация) о признании сделки ничтожной и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

В обоснование своих измененных требований ООО «Колос» указало, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Колос» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям данного договора ООО «Колос» продало ФИО2 двухэтажное нежилое здание площадью 1 651,9 кв.м., расположенное по адресу: ....-А, со всем находящимся в нем оборудованием. Согласно п. 2.1. договора стоимость проданного нежилого здания со всем хлебопекарным оборудованием составила 960 000 рублей.

Решением Арбитражного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ по иску учредителя ООО «Колос» ФИО15 был признан недействительным данный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Колос» и ФИО2, а так же применены последствия недействительности сделки в виде возврата ООО «Колос» спорного двухэтажного нежилого здания со всем находящимся в нем оборудованием.

Однако поскольку спорное здание ФИО2 было продано, то исполнить решение арбитражного суда оказалось невозможно. В связи с чем, ООО «Колос» было вынуждено обратиться в Камышинский городской суд с иском к ФИО3, которому в тот момент было перепродано спорное здание с иском об его истребовании из чужого незаконного владения.

Решением Камышинского городского суда .... от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены в полном объеме и из незаконного владения ФИО3 в пользу ООО «Колос» было истребовано указанное двухэтажное нежилое здание. В процессе рассмотрения данного дела обществу стало известно, что в 2012 г. ФИО2 было приобретено право собственности на земельный участок, находящийся под их зданием и принадлежащий на праве аренды ООО «Колос». В материалы дела третьим лицом – Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа – .... были представлены следующие документы: постановление администрации городского округа – .... от ДД.ММ.ГГГГ№ ....-п «О предоставлении гр. ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 34:36:000006:46 в собственность за плату», расчет цены продажи земельного участка, договор купли-продажи земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Стоимость земельного участка была рассчитана на основании кадастровой стоимости и составляла на момент приобретения ее ФИО2 363 826,26 руб.

Как позже было ими установлено, данный земельный участок следовал судьбе находящегося на нем здания, т.е. ДД.ММ.ГГГГ был реализован вместе со зданием ФИО7, потом гражданину ФИО14 и далее уже гражданину ФИО3

Договор купли-продажи земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа – .... и ФИО2, является недействительным (ничтожным) в силу следующего.

На основании постановления главы администрации городского округа – .... от ДД.ММ.ГГГГ№ ....-п между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа – .... и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка № ..... Согласно данному договору ФИО2 купил земельный участок с кадастровым номером № ...., площадью 2 166 кв.м., под нежилым зданием, расположенным по адресу: .... использование продаваемого земельного участка - эксплуатация нежилого здания под пекарню. Цена участка – 363 826,26 рублей.

Единственным основанием для предоставления земельного участка в собственность ФИО2 являлось то обстоятельство, что он на тот момент незаконно являлся собственником находящегося на земельном участке нежилого здания.

Поскольку судебными инстанциями сделка купли-продажи двухэтажного нежилого здания площадью 1 651,9 кв.м., расположенного по адресу: ....-А, была признана недействительной, то исключительное право на приобретение земельного участка с учетом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, у ФИО2 отсутствовало, соответственно и у администрации городского округа – .... отсутствовали законные основания для принятия решения о предоставлении земельного участка ФИО8 и для заключения с ним договора купли-продажи № .....

С учетом изложенных обстоятельств, договор, заключенный в нарушение пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент заключения ничтожного договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В настоящее время согласно Выписки из ЕГРП № .... от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка является ФИО3, которого считают недобросовестным приобретателем по следующим основаниям.

Земельный участок выбыл из законного владения общества помимо его воли. Волеизъявления на расторжение договора аренды у общества не было, напротив, в июле 2012 срок аренды земельного участка ООО «Колос» был продлен (постановление администрации городского округа – .... «О продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером № .... от ДД.ММ.ГГГГ). Решениями судов, имеющих преюдициальное значение для данного дела, установлено, что спорное нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке, также выбыло из владения ООО «Колос» незаконно, помимо его воли. Таким образом, ФИО2 в момент заключения договора купли-продажи земельного участка незаконно осуществлял права собственника расположенного на данном участке нежилого здания, соответственно и дальнейшая продажа данного земельного участка является незаконной.

В связи с изложенным, руководствуясь ст. 302 ГК РФ, учитывая то обстоятельство, что спорный земельный участок выбыл из владения ООО «Колос» помимо его воли, общество вправе истребовать его из владения ФИО3 Единственной целью неоднократных перепродаж земельного участка и находящегося на нем здания являлся увод имущества, находящегося в споре, от взыскания.

Из договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка, заключенного между ФИО14 и ФИО3 видно, что цена продажи спорного земельного участка, так же как и нежилого здания, существенно занижена по сравнению с их рыночной стоимостью, в связи с чем ФИО9 не может являться добросовестным приобретателем. Данная позиция отражена также и в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ .... «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

С учетом измененных требований, в том числе и в последнем судебном заседании просит:

- признать ничтожной сделку купли-продажи земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между ФИО2 и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа – .... в отношении земельного участка, назначение – земли населенных пунктов, земельные участки других промышленных предприятий, площадью 2 166 кв.м., расположенного по адресу: ....-А, кадастровый № ....;

- истребовать из незаконного владения ФИО3 в муниципальную собственность земельный участок, назначение – земли населенных пунктов, земельные участки других промышленных предприятий, площадью 2 166 кв.м., расположенного по адресу: ....-А, кадастровый № ....;

- обязать Комитет по управлению имуществом администрации городского округа – .... восстановить право аренды ООО «Колос» на земельный участок, площадью 2 166 кв.м., расположенный по адресу: ....-А, кадастровый № .....

Представитель истца ООО «Колос» ФИО10, действующая по доверенности с надлежащими полномочиями, измененные исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно пояснив, что срок исковой давности обществом не пропущен, поскольку КУИ не высылало им уведомление о расторжении договора аренды и договор купли-продажи земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ между КУИ и ФИО2 Об этих сделках им стало известно в июле-августе 2015 г. при рассмотрении в Камышинском городском суде дела по иску ООО «Колос» к ФИО3 об истребовании спорного здания из незаконного владения, когда КУИ предоставила все документы. Тогда же им стало известно, что ФИО3 является собственником спорного земельного участка. Ранее при рассмотрении дела в Арбитражных судах им о данных сделках известно не было, поскольку это не являлось предметом рассмотрения и документы по земельному участку не предоставлялись. Также считает, что право обратиться с данным иском у общества возникло только после ДД.ММ.ГГГГ – даты вступления в силу решения Арбитражного суда .....

От исковых требований в части приведения стороны в первоначальное положение она отказалась, так как решение суда в данной части было бы невозможно исполнить. Считает, что ФИО3 также как и предыдущие собственники земельного участка является недобросовестным приобретателем. При продаже земельного участка его стоимость была значительно занижена.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал и пояснил, что договор купли-продажи земельного участка между ним и администрацией отвечал всем требованиям действующего законодательства. Кроме того, считает, что ООО «Колос» не являлось арендатором, поскольку договор продления аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию. Также считает, что истец пропустил срок исковой давности.

Представитель ответчика ФИО3 ФИО6, действующий также как представитель ответчика ФИО2, исковые требования не признал и пояснил, что ООО «Колос» не имеет право заявлять такие требования, поскольку не являлось арендатором спорного земельного участка. Отношения между КУИ и ООО «Колос» надлежащим образом оформлены не были. Более того, договор аренды земельного участка был расторгнут. Договор о продлении срока аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию. ФИО3 является добросовестным приобретателем земельного участка. О кадастровой стоимости последнего он не знал. Кроме того, ООО «Колос» пропустило срок исковой давности, так как о сделке между КУИ и ФИО2 общество должно было узнать ДД.ММ.ГГГГ в момент вынесения администрацией постановления о предоставлении ФИО2 спорного земельного участка в собственность за плату.

Представитель ответчиков Комитета по управлению имуществом администрации городского округа – .... и администрации городского округа – ....ФИО11, а также ранее опрошенная в предыдущем судебном заседании ФИО12, исковые требования не признали, пояснив, что ни КУИ, ни администрация прав истца не нарушали. ФИО2 представил им документы о том, что приобрел у ООО «Колос» двухэтажное нежилое здание. ФИО2 стал собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, занимаемым ООО «Колос» на праве аренды. При этом они считали, что договор аренды земельного участка с ООО «Колос» продолжал действовать, не смотря на то, что не прошел государственную регистрацию. На основании документов, подтверждающих право собственности на нежилое здание ФИО2, они посчитали, что к последнему перешло и право аренды земельного участка, поскольку земельный участок следовал судьбе находящегося на нем недвижимого имущества. На основании заявления ФИО2 они продали ему спорный земельный участок. При этом у них отсутствовала обязанность направить в адрес ООО «Колос» копию постановления о предоставлении ФИО2 в собственность земельного участка. Такое постановление они ООО «Колос» не направляли.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков, ФИО13 и ФИО14, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

Как установлено в судебном заседании, постановлением администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ№ ....-п ООО «УФУК» (Турция) предоставлен из земель поселений на праве аренды сроком на одиннадцать месяцев земельный участок площадью 2 166 кв.м. для эксплуатации нежилого здания под пекарню по адресу: .... (л.д. 158).

Постановлением администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ№ ....-п ООО «УФУК» (Турция) продлен до ДД.ММ.ГГГГ срок аренды земельного участка площадью 2 166 кв.м. с кадастровым номером № .... из земель поселений для эксплуатации нежилого здания под пекарню по адресу: .... (л.д. 157).

Постановлением главы городского округа – .... от ДД.ММ.ГГГГ№ ....-п ООО «УФУК» (Турция) продлен на пять лет срок аренды земельного участка площадью 2 166 кв.м. с кадастровым номером № .... из земель поселений для эксплуатации нежилого здания под пекарню по адресу: .... (л.д. 156).

Согласно договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом администрации городского округа – .... предоставил ООО «УФУК» (Турция) на основании постановления главы городского округа – .... от ДД.ММ.ГГГГ№ ....-п на срок по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель поселений площадью 2 166 кв.м. с кадастровым номером № .... в границах, согласно прилагаемому кадастровому плану земельного участка по адресу: ...., для эксплуатации нежилого здания под пекарню. При этом Росреестром ДД.ММ.ГГГГ на указанный земельный участок зарегистрировано обременение (л.д. 148-152, 153).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Колос» письмом уведомило главу администрации городского округа – .... о переименовании ООО «УФУК» (Турция) на ООО «Колос» и просило продлить еще на пять лет срок действия договора № .... от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 147).

Постановлением администрации городского округа – ....ДД.ММ.ГГГГ№ ....-п ООО «Колос» продлен на пять лет срок аренды земельного участка площадью 2 166 кв.м. с кадастровым номером № ....

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом администрации городского округа – .... и ООО «Колос» в связи с заключением нового договора аренды земельного участка решили договор аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть с даты государственной регистрации договора аренды № .... от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 145).

Согласно договору аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом администрации городского округа – .... на основании постановления администрации городского округа – .... от ДД.ММ.ГГГГ№ ....-п сдал сроком на пять лет ООО «Колос» на условиях аренды из земель населенных пунктов земельный участок площадью 2 166 кв.м. с кадастровым номером № .... в границах согласно кадастровому паспорту земельного участка, для эксплуатации нежилого здания под пекарню, расположенного: .....2 договора предусмотрено, что он подлежит государственной регистрации (л.д. 140-143). По акту приема передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Колос» принял указанный земельный участок. В акте также указано, что он является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

При этом действующее законодательство не устанавливает срок, в течение которого договор аренды земельного участка должен быть зарегистрирован в учреждениях, осуществляющих государственную регистрацию. Следовательно, договор аренды земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный сроком на пять лет, мог быть зарегистрирован в течение всего срока его действия и до такой регистрации имел для КУИ и ООО «Колос» юридическую силу.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, только ООО «Колос», как собственник недвижимого имущества, расположенного на арендуемом земельном участке, имело преимущественное право на приобретение спорного земельного участка в собственность за плату.

В тоже время генеральный директор ООО «Колос» ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ направил в КУИ уведомление о том, что ООО «Колос» заключило с ФИО2 договор уступки прав по договору № .... от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером 34:36:000006:0046 (л.д. 139). При этом сам договор уступки прав требования ни в КУИ, ни в администрацию, ни в судебном заседании представлен не был.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Колос» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям данного договора ООО «Колос» продало ФИО2 двухэтажное нежилое здание площадью 1 651,9 кв.м., расположенное по адресу: ...., со всем находящимся в нем оборудованием. Согласно п. 2.1. договора стоимость проданного нежилого здания со всем хлебопекарным оборудованием составила 960 000 рублей.

Затем администрация городского округа – .... вынесла постановление от ДД.ММ.ГГГГ№ ....-п, которым на основании заявления ФИО2 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № .... по нежилым зданием, расположенным по адресу: ...., и на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№ .... предоставила из земель населенных пунктов в собственность за плату ФИО2 земельный участок под нежилым зданием с кадастровым номером № .... площадью 2 166 кв.м. (л.д. 138).

На основании указанного постановления в последующем между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа – .... и ФИО2 был заключен договор № .... купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 приобрел в собственность спорный земельный участок за сумму 363 926,26 руб., что составляло 15% от кадастровой стоимости земельного участка 2 425 508,46 руб. (л.д. 121-130, 134-137).

Однако решением Арбитражного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Колос» и гражданином ФИО2, был признан недействительным.

Кроме того, этим же решением применены последствия недействительности сделки в виде возврата ООО «Колос» недвижимого имущества: двухэтажного нежилого здания площадью 1 651,9 кв.м, расположенного по адресу: ...., а также оборудования: хлебопекарную печь «GIMAK» ДФ-113 с горелками EG 18-7.5 - 4 шт.; ГРПШ ГСГО-2 с регулятором РДБК 1-50-35 заводской № ....; котел отопительный водогрейный стальной, изготовленный 03.12.2003 г., газогорелочное устройство котла ИШМА-А-100 А заводской № ....; котел отопительный водогрейный стальной, изготовленный ДД.ММ.ГГГГ, газогорелочное устройство котла ИШМА- А-80А Заводской № .....

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением Арбитражного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ, определением Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение Арбитражного суда .... оставлено без изменения.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом было установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорное недвижимое имущество отчуждено обществом по цене значительно ниже его рыночной стоимости, волеизъявление директора ООО «Колос» не соответствовало воле представляемого им юридического лица, в действиях директора общества ФИО17 должная заботливость и осмотрительность в отношении интересов представляемого общества отсутствовала, действовал директор недобросовестно, с превышением своих полномочий, ввиду отсутствия одобрения крупной сделки единственным участником общества. В результате данной сделки ООО «Колос» лишилось имущества, которое необходимо для осуществления предпринимательской деятельности. Согласно пункту 2.4. Устава основной деятельностью организации и основным источником ее дохода является производство хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения. По договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ реализовано недвижимое имущество ООО «Колос», которое использовалось в качестве хлебопекарни. Совершенная сделка купли-продажи привела к невозможности осуществления производственно-хозяйственной деятельности организации.

В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12. 2003 № 23 «О судебном решении» разъяснено, что согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 ГПК РФ).

Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на момент заключения договора № .... купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на спорном земельном участке находился объект недвижимости, в отношении которого ФИО2 не являлся собственником.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из вышеизложенного, договор № .... купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между КУИ и ФИО2, заключен в нарушении п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) и в силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) является ничтожной сделкой и исковые требования в этой части подлежат удовлетворению.

В тоже время в последующем по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал нежилое здание площадью 1 651,9 кв.м. и земельный участок площадью 2 166 кв.м., кадастровый № ...., расположенные по адресу: ...., ФИО13 (л.д. 97-109).

В свою очередь ФИО13 указанные нежилое здание и земельный участок по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ продал ФИО14 (л.д. 86-96).

А ФИО14 по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ продал спорную недвижимость ФИО3

При этом решением Камышинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

Иск общества с ограниченной ответственностью «Колос» к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворить.

Истребовать из незаконного владения ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Колос» двухэтажное нежилое здание площадью 1 651,9 кв.м., кадастровый (или условный) № ...., расположенное по адресу: .....

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Камышинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО3 – без удовлетворения.

При рассмотрении дела судебные инстанции учли вышеуказанные постановления Арбитражных судов, которые сделку купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Колос» и ФИО2 признали недействительной, ввиду того, что спорное недвижимое имущество отчуждено обществом по цене, значительно ниже его рыночной стоимости, волеизъявление директора ООО «Колос» не соответствовало воле представляемого им юридического лица, в действиях директора общества ФИО17 должная заботливость и осмотрительность в отношении интересов представляемого общества отсутствовала, действовал директор недобросовестно, с превышением своих полномочий, ввиду отсутствия одобрения крупной сделки единственным участником общества. В результате данной сделки ООО «Колос» лишилось имущества, которое необходимо для осуществления предпринимательской деятельности. По договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ реализовано недвижимое имущество ООО «Колос», которое использовалось в качестве хлебопекарни. Совершенная сделка купли-продажи привела к невозможности осуществления производственно-хозяйственной деятельности организации.

Также судебные инстанции пришли к выводу, что ФИО3 не может являться добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку оно выбыло из владения ООО «Колос» помимо его воли, на момент совершения сделки по приобретению имущества в ЕГРП имелась отметка о наличии возражений относительно зарегистрированного права в отношении этого имущества, при этом сама по себе запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

ФИО3, являясь стороной по сделке купли-продажи спорного недвижимого имущества, проявив должную осмотрительность и осторожность в момент ее совершения, при наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество об имеющихся возражениях относительно зарегистрированного права, учитывая неоднократность отчуждения спорного имущества за незначительный промежуток времени (три сделки в период с ДД.ММ.ГГГГ, включая последнюю по продаже ему здания), при этом по цене, значительно ниже рыночной, о чем заявлялось ООО «Колос» и не оспаривалось ответчиком, должен был усомниться в праве продавца на отчуждение спорного имущества.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что из протокола судебного заседания суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на момент приобретения спорного имущества ФИО3, последнему было известно и о наличии судебных споров в отношении данного имущества.

Как было указано ранее, в силу ст. 61 ГПК РФ указанные судебные решения имеют для суда преюдициальное значение.

По оспариваемому договору купли-продажи ФИО3 было приобретено не только нежилое здание, но и земельный участок под ним. При этом цена земельного участка также являлась значительно ниже рыночной. В п. 6 договора стоимость земельного участка площадью 2 166 кв.м., расположенного в ...., определена как 350 000 руб. При этом сам ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ приобрел данный земельный участок у КУИ за 363 826,26 руб., что составляло лишь 15% от кадастровой стоимости земельного участка – 2 425 508,46 руб.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ФИО3 является недобросовестным приобретателем и в отношении спорного земельного участка, который выбыл из владения ООО «Колос» помимо его воли вследствие злоупотребления своими полномочиями директором общества ФИО17 Волеизъявления ООО «Колос» на расторжение договора аренды земельного участка не было. При этом ФИО3 в нарушение ст. 56, 60 ГПК РФ договор уступки прав требования в материалы дела не представил.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Статьей 305 ГК РФ установлено, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). При этом, должны иметь место основания, предусмотренные статьей 302 ГК РФ, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Как разъяснено в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Учитывая вышеизложенное, суд, оценив исследованные доказательства в совокупности, пришел к выводу, что исковые требования в части истребования спорного земельного участка из незаконного владения ФИО3 подлежат удовлетворению.

Также подлежат удовлетворению и требования о возложении на Комитет по управлению имуществом администрации городского округа – .... обязанности восстановить ООО «Колос» право аренды на указанный земельный участок.

Суд не может принять доводы ФИО2, представителя ФИО3 и ФИО2 ФИО6 о пропуске ООО «Колос» срока исковой давности. При этом суд исходит из следующего.

Как было указано выше, договор купли-продажи земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между ФИО2 и КУИ.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В тоже время Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса РФ, регламентирующие порядок применения и исчисления срока исковой давности, изменены.

В соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 181 ГК РФ трехгодичный срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно пункту 9 статьи 3 вышеуказанного Федерального закона установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку трехлетний срок исковой давности по сделке от 03.10.2012, о ничтожности которой заявлено истцом, на 01.09.2013 не истек, течение сроков исковой давности по признанию данной сделки недействительной следует исчислять по правилам, установленным Гражданским кодексом РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

Таким образом, поскольку ООО «Колос» не являлось стороной сделки, то трехлетний срок исковой давности надлежит исчислять с того момента, когда истец узнал или должен был узнать о начале исполнения сделки.

Как пояснила в судебном заседании представитель истца ФИО10, о договоре № .... купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ее доверителю стало известно только в процессе рассмотрения иска ООО «Колос» к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения в июле-августе 2015, решение по которому было вынесено ДД.ММ.ГГГГ. Именно в процессе рассмотрения указанного дела КУИ предоставило все документы на земельный участок, в том числе и сам договор № .... купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. До этого момента ООО «Колос» о совершенной сделке ничего не знало. Тогда же обществу стало известно о том, что в настоящее время ФИО3 является собственником земельного участка. Кроме того, право обратиться в суд о признании сделки с земельным участком ничтожной у них появилось только ДД.ММ.ГГГГ после вступления в силу решения Арбитражного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ, которым был признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Колос» и ФИО2

Как установлено в судебном заседании, ООО «Колос» представляло два лица – ФИО17, действующий как директор, и ФИО15, действующая как учредитель. При этом решениями вышеуказанных арбитражных судов установлено, что ФИО17 действовал в ущерб обществу и именно письмом за его подписью КУИ был уведомлен о переуступке обществом ФИО2 права аренды спорного земельного участка, а ФИО15 об этом ничего известно не было. При этом предметом рассмотрения в арбитражных судах явилось признание недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Колос» и ФИО2 Сделка по купле-продаже спорного земельного участка предметом рассмотрения дел в арбитражных судах не была.

Представители КУИ и администрации в судебном заседании пояснили, что постановление № ....-п от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № .... в собственность за плату» в адрес ООО «Колос» не направлялось.

Доказательств того, что ООО «Колос» в лице ФИО15 было известно или должно было быть известно о предоставлении ФИО2 в собственность земельного участка и о заключении договора № .... купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ответчики в материалы дела не представили.

Из решения Камышинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что только при рассмотрении иска ООО «Колос» к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения КУИ были представлены все документы на спорный земельный участок.

Таким образом, ООО «Колос» не пропустила срок исковой давности.

Кроме того, в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать ничтожной сделку купли-продажи земельного участка № .... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между ФИО2 и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа – .... в отношении земельного участка, назначение – земли населенных пунктов, земельные участки других промышленных предприятий, площадью 2 166 кв.м., расположенного по адресу: ....-А, кадастровый № .....

Истребовать из незаконного владения ФИО3 в муниципальную собственность земельный участок, назначение – земли населенных пунктов, земельные участки других промышленных предприятий, площадью 2 166 кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый № .....

Обязать Комитет по управлению имуществом администрации городского округа – .... восстановить право аренды ООО «Колос» на земельный участок, площадью 2 166 кв.м., расположенный по адресу: ....-А, кадастровый № .....

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Камышинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Козионов В.С.