Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильев М.В. к Чернякова Е.В., с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета иска, Красса Н.В., Васильева И.В., нотариуса Баташев А.А., Управления Росреестра по Ростовской области, о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 07 марта 2018 года незаключенными, применении последствий недействительности сделки в виде погашения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

Васильев М.В. обратился с иском к Черняковой Е.В., Черняковой Н.В. о признании договора купли-продажи между Васильевым М.В. в лице Васильевой И.В. и Черняковой Е.В. жилого дома и земельного участка от 07 марта 2018 года по адресу: <адрес>, незаключенным. В обоснование требований указано, что 07 декабря 2016 года Васильевым М.В. приобретен на основании договора купли-продажи жилой дом, кадастровый № и земельный участок, кадастровый № по адресу: <адрес>. В период с 11.10.2017 по 05.04.2018 в отношении Васильева М.В. избрана мера пресечения в виде заключения под стражу, в связи с чем, в указанный период истец находился в <данные изъяты>. Впоследствии мера пресечения изменена на домашний арест с запретом определенных действий на период с 05.04.2018 по 26.11.2020.

В связи с отсутствием возможности пользоваться телефоном, интернетом и иными средствами связи, контактировать с кем-либо кроме следователя, адвоката, сотрудников УФСИН по г. Таганрогу, истцом в указанный период оформлена генеральная доверенность на супругу Васильеву И.В.

В сентябре 2021 года из Выписки ЕГРН истцу стало известно о том, что он более 3,5 лет не является собственником объектов недвижимости по адресу: <адрес>.

Собственником являлась мать бывшей супруги – Чернякова Е.В., в настоящее время собственником является сестра бывшей супруги – Чернякова Н.В.

Истец полагает, что бывшая супруга без его согласия продала дом и земельный участок своей матери, которая в дальнейшем продала объекты недвижимости своей второй дочери, от данных сделок каких-либо денежных средств истец не получал. Васильев М.В. продолжает пользоваться указанным домом, содержит его, оплачивает коммунальные услуги и осуществляет строительство забора по периметру земельного участка.

В ходе рассмотрения дела Васильев М.В. уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд признать договор купли-продажи от 07 марта 2018 г. между Васильевым М.В. в лице Васильевой И.В. и Черняковой Е.В. в отношении жилого дома, кадастровый № и земельного участка, кадастровый № по адресу: <адрес>, незаключенным, признать договор купли-продажи между Черняковой Е.В. и Черняковой Н.В. от 05 сентября 2021 года ничтожным, применить последствия ничтожной сделки, исключив из ЕГРН запись о праве собственности Черняковой Е.В. на спорное имущество.

В период рассмотрения дела Чернякова Н.В. сменила фамилию с «Чернякова» на «Красса» после регистрации брака, в связи с чем, судом произведена замена фамилии ответчицы с Черняковой Н.В. на Красса Н.В.

Впоследствии при рассмотрении дела Васильев М.В. отказался от исковых требований к Красса Н.В. о признании договора купли-продажи недвижимости от 05 сентября 2021 года ничтожным, указав, что при рассмотрении дела установлено, что договор купли-продажи недвижимости от 05 сентября 2021 года между Черняковой Е.В. и Черняковой (Красса) Н.В. не заключался, имел место договор дарения от 03 сентября 2021 года, который на основании решения Таганрогского городского суда Ростовской области от 03.04.2023 по делу 2-1744/2023 признан недействительным (ничтожным), судебное постановление не вступило в законную силу. Заявлено о прекращении производства по делу в данной части. 17 января 2024 года судом вынесено определение, которым принят отказ Васильева М.В. от исковых требований к Черняковой (Красса) Н.В. в указанной части, производство по делу прекращено в части требований о признании договора купли-продажи от 05 сентября 2021 года, Красса Н.В. привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований.

С учетом принятых судом уточнений от Васильева М.В. заявлены исковые требования Васильева М.В. к Черняковой Е.В. о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома кадастровый № и земельного участка кадастровый № по адресу: <адрес> от 07 марта 2018 года, между Васильевым М.В. в лице представителя Васильевой И.В. и Черняковой Е.В., применении последствий признании сделки недействительной путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности Черняковой Е.В. на указанное недвижимое имущество.

В судебном заседании представитель истца Васильева М.В. – адвокат Романычев А.Г., действующий на основании ордера от 20.10.2023, доверенности № от 12.04.2022, уточненные исковые требования поддержал. Суду пояснил, что в период с 12.10.2017 по 05.04.2018 в связи с возбужденным в отношении Васильева М.В. уголовного дела истец находился под стражей в <данные изъяты>, где выдал на имя своей супруги Васильевой И.В. несколько доверенностей с целью представления его интересов на период ограничений, не намерен был продавать жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Доверенность выдана для использования в случае необходимости с его согласия на осуществления действий от его имени, поскольку он был лишен такой возможности. Договор купли-продажи от 07.03.2018 с ним не был согласован. Денежные средства ни он, ни его бывшая супруга Васильвеа И.В. не получали. Впоследствии он находился под домашний арест с 06.04.2018 с установленными судом ограничениями.

В 2021 году истцу стало известно о заключении супругой Васильевой И.В. от его имени по доверенности договора купли-продажи от 07 марта 2018 года недвижимого имущества по указанному адресу без его согласия и распоряжения, без получения денежных средств в счет стоимости имущества.

Как впоследствии истцу стало известно, супруга Васильева И.В. приняла самостоятельное решение о заключении формальной сделки без его согласия, денежные средства в счет стоимости имущества не получала и истцу не передавала, поскольку сделка являлась фиктивной, на что указывает выдача Черняковой Е.В. на имя Васильева М.В. и Васильевой И.В. доверенности в 2018 году, а впоследствии распоряжения в 2021 года на распоряжение имуществом. Весь период времени истец владел спорным имуществом, оплачивал коммунальные платежи, осуществлял ремонтные работы, что подтверждается документально и пояснениями свидетелей, опрошенных в ходе судебного заседания, выданными Черняковой Е.В. на имя истца доверенностью на распоряжение имуществом. После снятия ограничений и освобождении истцу стало известно о сделке, после чего была достигнута договоренность с ответчиком о возврате имущества, для чего 02.09.2021 Чернякова Е.В. выдала распоряжение на имя Васильева М.В., на основании которого Васильев М.В. намерен был продать спорное имущество без переоформления на свое имя с целью экономии денежных средств.

Для продажи спорного имущества в сентябре 2021 года истцом заказана и получена выписка из ЕГРН, из которой стало известно об отчуждении жилого дома и земельного участка Черняковой Н.В., после чего истец обратился в суд с иском. В полном объеме поддержал доводы письменных пояснений, просил удовлетворить исковые требования, возражал против применения срока исковой давности, при этом, пояснил, что в случае применения судом срока исковой давности просил его восстановить с учетом даты окончания ограничений в отношении истца, установленных судом.

В судебном заседании представитель ответчика Черняковой Е.В. - Соколов А.А., действующий на основании доверенности № от 19.01.2024, возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что ответчица является добросовестным приобретателем имущества. Денежные средства в счет стоимости имущества переданы Васильевой И.В. наличными до подписания договора, что подтверждается непосредственно текстом самого договора купли-продажи. Васильеву М.В. было сразу известно о сделке, после подписания которой прошло более трех лет на день обращения с иском, в связи с чем, пропущен срок исковой давности. Указал, что коммунальные платежи и налоги не оплачиваются Васильевым М.В. Выданное распоряжение 02.09.2021 на имя Васильева М.В. от Черняковой Е.В. подтверждает факт того, что ему было известно о заключении договора купли-продажи имущества, при наличии которой он имел возможность переоформить имущество на свое имя, но не воспользовался данным правом. Просил в иске отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета иска, Красса Н.В. - Соколов А.А., действующий на основании доверенности № от 25.10.2022, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поддержал доводы письменных возражений, указав, что на данный период времени имущество подарено Красса Н.В., которая оплачивает коммунальные платежи, налоги. Васильеву М.В. было известно о сделке на период заключения договора купли-продажи, оснований для признания договора недействительным не имеется.

В судебное заседание Васильев М.В. не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представлено письменное заявление о рассмотрении дела в отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца Васильева М.В. в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием в деле его представителя.

В судебное заседание ответчица Чернякова Е.В. и третье лицо Красса Н.В. не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представлены письменные заявления о рассмотрении дела в отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием в деле их представителя.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований относительно предмета иска, Васильев И.В., нотариус Баташев А.А., представитель Управления Росреестра по Ростовской области не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представлены письменные заявления о рассмотрении дела в отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, опросив в ходе судебного заседания свидетелей, суд приходит к следующим выводам:

Согласно положениям статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

На основании положений статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

По смыслу положений статей 160 и 434 ГК РФ под документом, выражающим содержание заключаемой сделки, понимается не только единый документ, но и несколько взаимосвязанных документов, каждый из которых подписывается сторонами сделки.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании положений статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, если иное не предусмотрено законом.

В силу положений статей 456, 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что Васильев М.В. приобрел в собственность на основании договора купли-продажи от 07 декабря 2016 г. жилой дом площадью 366,5 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 612 кв.м. с кадастровым номером № по адресу<адрес>. Право собственности Васильева М.В. на объекты недвижимости зарегистрировано 12 декабря 2016 на основании указанного договора.

Впоследствии на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07 марта 2018 г., заключенного от имени истца его супругой Васильевой И.В. (на данный период времени брак расторгнут) на основании генеральной доверенности, принадлежащие Васильеву И.В. указанные объекты недвижимости, проданы матери супруги истца - Черняковой Е.В.

Пунктом 3 договора купли-продажи от 07 марта 2018 г. предусмотрена стоимость имущества в размере 4000000 руб.

Этим же пунктом предусмотрено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора купли-продажи.

Пунктом 12 договора предусмотрено, что покупатель Чернякова Е.В. приобретает право собственности на объекты недвижимого имущества с момента государственной регистрации права.

Право собственности на жилой дом и земельный участок, приобретенные Черняковой Е.В. на основании договора купли-продажи от 07 марта 2018 г., зарегистрировано 13 марта 2018 г.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на момент заключения договора купли-продажи спорного имущества в период с 12.10.2017 по 05.04.2018, в связи с возбужденным в отношении Васильева М.В. уголовным делом, он находился под стражей в <адрес>.

Впоследствии в отношении Васильева М.В. изменена мера пресечения на домашний арест с 06.04.2018 по 21.12.2018 по месту жительства: <данные изъяты> с установлением следующих ограничений: не покидать и не менять без письменного разрешения следователя место жительства за исключением случаев посещения следователя и участия в следственных действиях; не общаться с кем-либо без письменного разрешения следователя с использованием домашнего и мобильного телефонов, за исключением общения с защитниками и использования телефонной связи для вызова скорой медицинской помощи, сотрудников правоохранительных органов, аварийно спасательных служб в случае возникновения чрезвычайной ситуации, а также для общения с контролирующим органом, следователем; не получать и не отправлять корреспонденцию, в том числе письма, телеграммы, посылки и электронные послания; не вести переговоры с кем-либо, в частности, с участниками уголовного производства по настоящему уголовному делу, за исключением защитников и родственников, без письменного разрешения следователя с использованием любых средств связи.

С 22.12.2018 по 31.07.2020 в отношении Васильева М.В. действовала мера пресечения в виде запрета определенных действий, а именно: не выходить за пределы квартиры, в которой проживает Васильев М.В. по адресу: <данные изъяты> в период времени с 21 часа до 07 часов; не общаться с лицами, не являющимися его близкими родственниками, указанными в п. 4 ст. 5 УК РФ; не отправлять и не получать почтово-телеграфных отправлений; не использовать средства связи и информационно телекоммуникационной сети «Интернет».

31.07.2020 приговором Таганрогского городского суда Васильеву М.В. установлена мера пресечения в виде домашнего ареста по адресу: <адрес>, до вступления приговора в законную силу. Приговор вступил в законную силу 26.11.2020, мера пресечения в виде домашнего ареста отменена.

03 сентября 2021 года на основании договора дарения Чернякова Е.В. подарила Черняковой (после регистрации брака Красса) Н.В. жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

На день рассмотрения данного дела указанный договор дарения от 03 сентября 2021 года признан ничтожным на основании решения Таганрогского городского суда Ростовской области от 03 апреля 2023 года, которое не вступило в законную силу на день вынесения данного решения суда.

На данный период времени право собственности на спорное жилое помещение и земельный участок зарегистрированы на имя Черняковой Н.В. (после регистрации брака Красса Н.В.), что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

Согласно исковым требования истец Васильев М.В. ссылается на отсутствие его волеизъявления на заключение договора купли-продажи от 07 декабря 2018 года и отчуждение принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, неисполнение покупателем обязательств по передаче денежных средств в счет стоимости имущества, не принятие объектов недвижимости, фактическое пользование и владение им спорным имуществом после заключения договора купли-продажи, в связи с чем, полагает, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка является незаключенным.

Представитель ответчика в судебном заседании утверждал, что денежные средства по договору купли-продажи спорных объектов получила Васильева И.В. в форме наличных денежных средств, стороны данной сделки фактически исполнили договор, право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 12 ГК РФ предусматривает, что защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая установленные ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд полагает, что достоверно факт наличия волеизъявления Васильева М.В. на отчуждение принадлежащего ему конкретного имущества по адресу: <адрес>, не установлен.

Факт выданной на имя Васильевой И.В., являющейся на тот период супругой истца, генеральной доверенности на распоряжение всем имуществом истца, не подтверждает наличие волеизъявления Васильева М.В. на продажу спорного имущества с учетом наличия в его собственности иного имущества.

Также следует отметить, что дополнительно истцом выдана доверенность на имя супруги Васильевой И.В. на представление его интересов как лица, имеющего статус индивидуального предпринимателя, что подтверждает доводы истца о том, что истцом при выдаче доверенностей предполагалось наделение Васильевой И.В. полномочиями на представление его интересов при возникновении необходимости, с учетом ограничения его действий.

Из пояснений нотариуса Баташева А.А. следует, что 22.12.2017 в нотариальную контору обратилась Васильева И.В. с просьбой оформления генеральной доверенности на её имя на территории <адрес>.

27.12.2017 нотариусом осуществлен выезд на территорию <адрес> для оформления доверенностей, полномочия в доверенностях оговаривались общие для текущих дел, целью оформления доверенностей продажа спорного имущества не являлась.

Согласно доверенности от 27.12.2017 бланк №, № (т.д. 2 л.д. 189) следует, что Васильев М.В. доверяет Васильевой И.В. управлять и распоряжаться всем имуществом, совершая следующие сделки: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы и сроки, заключать и подписывать договоры, представлять интересы в УПФР и УСЗН г. Таганрога, управлять и распоряжаться всеми банковскими счетами, вкладами, представлять интересы в судебных инстанциях и иных организациях и т.д.

Из пояснений третьего лица Васильевой И.В. следует, что в период нахождения Васильева М.В. в СИЗО-2 на её имя оформлена доверенность для возможного личного разрешения возникающих вопросов. С учетом деятельности истца, возникли вопросы с ИФНС по г. Таганрогу относительно его деятельности в качестве индивидуального предпринимателя. После получения доверенности Васильева И.В. прияла самостоятельное решение для сохранения имущества о заключении договора купли-продажи со своей матерью в отношении имущества истца, при этом, денежные средства в счет стоимости имущества от Черняковой Е.В. не передавались, договор купли-продажи носил формальный характер, Васильеву М.В. о сделке не было известно, документы относительно сделки в подлинном виде она передала ему только в 2021 году, поскольку боялась признать в отчуждении имущества. После заключения сделки за денежные средства Васильева М.В. проводились строительные работы по адресу спорного имущества, поскольку жилой дом был не достроен.

В соответствии с доводами ответчика следует, что денежные средства по договору купли-продажи от 07 марта 2018 года переданы Васильевой И.В. в форме наличных до заключения договора купли продажи, указав, что данный факт доказан текстом договора купли-продажи.

Со стороны истца представлены документы, подтверждающие отсутствие поступления денежных средств в сумму 4000000 руб. как на счет Васильева М.В., так и на счет Васильевой И.В., факт получения денежных средств наличными истцом и Васильевой И.В. оспаривается.

В ходе судебного заседания ответчиком не представлены доказательства в подтверждение фактической передачи денежных средств, которые могут быть представлены в виде письменной расписки о получении денежных средств, документов в подтверждение наличия указанной в договоре суммы в размере 4000000 руб. у ответчицы в виде наличных, достаточного дохода для оплаты стоимости имущества.

Также следует отметить, что наличие выданной Черняковой Е.В. доверенности бланк № от 15.03.2018 на имя Васильева М.В. и Васильевой И.В., в период нахождения Васильева М.В. в СИЗО-2, на распоряжение и управление всем имуществом, учитывая, что на день выдачи доверенности в её собственности находилось только спорное имущество, подтверждает доводы Васильевой И.В. о том, что принятое ею самостоятельно решение о заключении сделки по продаже имущества её матери носило формальный характер, фактически не исполнялось.

При этом оценивая добросовестность действий сторон оспариваемого договора, следует указать на заключение сделки между близкими родственниками, Чернякова Е.В. являющаяся матерью Васильевой И.В., не могла быть не осведомлена об имеющихся обстоятельствах относительно собственника имущества.

Материалы дела содержат документы об оплате коммунальных платежей, налогов, приобретение строительных материалом и оплаты строительных работ по адресу нахождения спорного имущества на период с 2018 по 2021 год от имени Васильева М.В.

Новый собственник Чернякова Е.В. в домовладение не вселялся, несмотря на осуществления государственной регистрации перехода права, доказательств в подтверждение наличия намерений у Черняковой Е.В. на вселение в спорное имущество, пользование им не представлено.

В материалы дела не представлены документы в подтверждение произведенных оплат по коммунальным платежам и налогам именно Черняковой Е.В., имеют место документы в подтверждение внесения коммунальных платежей Черняковой (Красса) Н.В., которая является собственником спорных помещений на основании договора дарения на данный период времени, оплаченные после принятия судом в сентябре 2021 года исковых требований Васильева М.В.

Со слов опрошенных в судебном заседании свидетелей Куницына О.В., Гриценко А.Г., Махмудова Э.А., Петрик Д.С. установлено, что они знакомы с Васильевым М.В. и Васильевой И.В., поскольку Куницына О.В. является их соседкой по адресу нахождения спорного объекта, остальные свидетели проводили ремонтные работы по адресу: <адрес>. Указали, что ответчицу Чернякову Е.В. они никогда не видели, относительно объема и стоимости проводимых строительных работ общались до 2018 года и в 2020 году с Васильевым М.В., а впоследствии с 2018 года с супругой Васильева М.В. – Васильевой И.В., которая производила оплаты за проведенные работы. Им было известно о неприятностях в семье с Васильевым М.В., поэтому все действия обсуждались с Васильевой И.В., поскольку они воспринимались как семья.

Куницына О.В. видела один раз нового владельца домовладения примерно два-три года назад, но со слов Васильева М.В. ей стало известно, что имеет место спор относительно помещения. До настоящего времени все вопросы относительно домовладения <адрес>, она разрешает с Васильевым М.В. в телефонном режиме.

Со стороны ответчика каких-либо доказательств пользования имуществом, вселения в жилое помещение Черняковой Е.В. не представлено.

В качестве доказательств представлены документы в подтверждение оплаты налоговой, коммунальных платежей от имени Красса (Чернякова) Н.В., к которой спорное имущество перешло в собственность после оформления Черняковой Е.В. договора дарения в сентябре 2021 года, который предметом спора по данному делу не является, в связи с чем, суд критически относится к представленным документам, которые не подтверждаю факт исполнения договора купли-продажи от 07 марта 2018 года покупателем Черняковой Е.В.

Одновременно следует отметить, что Черняковой Е.В. было известно о нахождении Васильева М.В. на дату оформления договора купли-продажи в СИЗО-2, в связи с избранием ему меры пресечения в виде заключения под стражу, при этом, должной предусмотрительности покупатель не проявил при заключении договора купли-продажи, наличие его личного волеизъявления на продажу земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, не проверено, доверенность на отчуждение спорного объекта Васильев М.В. не оформлял.

В период заключения договора купли-продажи от 07 марта 2018 года Васильев М.В. находился в СИЗО-2 включительно до 05 апреля 2018 года, не имел реальной возможности повлиять на сделку 07 марта 2018 года, отозвать доверенность, либо предпринять иные действия, препятствующие оформлению договора купли-продажи между своей супругой, на данный период бывшей супругой, и её матерью Черняковой Е.В.

При рассмотрении дела судом не установлено волеизъявление Васильева М.В. на отчуждение принадлежащего ему на праве собственности имущества в виде земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, при оспаривании истцом и третьим лицом факта получения денежных средств в счет стоимости договора купли-продажи от 07 марта 2018 г., ответчиком Черняковой Е.В. не представлены надлежащие доказательства передачи денежных средств в размере 4000000 руб. ни Васильевой И.В., ни Васильеву М.В.

Отметка в договора купли-продажи от 07 марта 2018 года о том, что денежные средства по договору выплачены до подписания договора, надлежащим доказательством передачи денежных средств не является, поскольку заключение договора и определение условий договора является прерогативой сторон договора, при заключении условий которого Васильев М.В. не присутствовал, нотариусом договор не оформлялся, при регистрации перехода права собственности в полномочия регистрирующей организации проверка факта исполнения всех условий договора купли-продажи не входит.

Ответчиком не представлены доказательства наличия и возможности передачи Васильевой И.В. суммы в размере 4000000 руб., исполнения договора в части принятия жилого дома и земельного участка в фактическое пользование, в связи с чем, доводы ответчика о добросовестном поведении покупателя при заключении договора купли-продажи от 07 марта 2018 года, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Васильевой Е.В. заявлено о применении срока исковой давности, против применения которого истец возражал, указав, что в случае его применения судом просил восстановить процессуальный срок, поскольку истец не имел возможности ранее обратиться с иском в связи с нахождением под стражей, а впоследствии под домашним арестом с установленными судом ограничениями.

К спорам о признании недействительными договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка применяются сроки исковой давности, установленные в ст. 181 ГК РФ: три года для ничтожных сделок и один год - для оспоримых. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а при предъявлении иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Рассматривая данный спор о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, суд полагает, что срок исковой давности по данной сделке следует исчислять с момента прекращения обстоятельств, в силу которых Васильев М.В. был ограничен в своих действиях, в частности, в общении, использовании интернет связи, в свободном передвижении, т.е. с 27 ноября 2020 года (дата вступления в законную силу приговора суда), поскольку Васильев М.В. был лишен возможности самостоятельно получить информацию о совершенной сделке и новом собственнике имущества.

Доказательств в подтверждение того, что Васильеву М.В. было известно о заключении договора купли-продажи 07 марта 2018 года до 27 ноября 2020 года, ответчиком не представлено.

Обращение в суд истца имело место 20 сентября 2021 года, т.е. до истечения годичного и трехгодичного срока для обращения в суд, в связи с чем, срок исковой давности применению не подлежит.

Учитывая указанные обстоятельства, суд считает исковые требования о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома кадастровый № и земельного участка кадастровый № по адресу: <адрес> от 07 марта 2018 года, подлежащими удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, признание судом обоснованными требования истца о признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> от 07 марта 2018 года, необходимо применить последствия недействительной сделки путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности Черняковой Е.В. на спорное имущество.

Руководствуясь ст.ст. 167, 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Васильев М.В. к Чернякова Е.В. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> незаключенными, применении последствий недействительности сделки в виде погашения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности, - удовлетворить в полном объеме.

Признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома кадастровый № и земельного участка кадастровый № по адресу: <адрес> от 07 марта 2018 года, заключенный между Васильев М.В. в лице представителя Васильева И.В. и Чернякова Е.В..

Применить последствия недействительной сделки путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности Чернякова Е.В. на жилой дом кадастровый № и земельный участок кадастровый № по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятии решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Бондаренко

Мотивированное решение будет составлено 07 февраля 2024 года.