ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Решение № 2-1898/2013 от 23.12.2013 Советского районного суда г.Тулы (Тульская область)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    23 декабря 2013 г.                        город Тула

    Советский районный суд г. Тулы в составе:

    председательствующего – судьи Бездетновой А.С.,

    при секретаре – Грачеве В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1898/2013 по иску ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» о возмещении вреда и возврате аванса, по встречному иску ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи,

у с т а н о в и л :

    ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» о возмещении вреда и возврате аванса. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ним и ответчиком в лице генерального директора ФИО2 был заключен предварительный договор на покупку объекта недвижимости (трехкомнатной квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, с условием внесения аванса в размере <данные изъяты>. Согласно п. 4 предварительного договора исполнитель ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» обязался осуществить сделку купли-продажи объекта недвижимого имущества не позднее ДД.ММ.ГГГГ., стоимость объекта недвижимого имущества стороны определили в <данные изъяты>. Поскольку он располагал суммой только в <данные изъяты>, он предупредил ответчика о том, что будет приобретать квартиру с учетом того обстоятельства, будет ли ему выдан кредит на сумму <данные изъяты>, поэтому в предварительный договор был включен п. 8, в котором указано, что в случае отказа банка на выдачу кредита по данной квартире, аванс возвращается исполнителем в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ г. ОАО Сбербанк России отделение 8604/0136 сообщило ему, что сумма ипотечного кредита может быть выдана только в размере <данные изъяты>, в связи с чем у него было недостаточно средств для приобретения квартиры, и он был вынужден отказаться от исполнения договора по независящим от него условиям. Он обратился к ответчику и попросил вернуть уплаченный аванс, однако ответчик ответил отказом. ДД.ММ.ГГГГ г. он отправил письменную претензию с требованием возвратить аванс, к которой приложил копию решения банка о предоставлении кредита в размере <данные изъяты>, о направлении претензии он сообщил ответчику. Однако 22.05.2013 г. он получил телеграмму, в которой сообщалось, что он приглашается для совершения сделки купли-продажи квартиры. В ответ он направил заявление, в котором указал, что отказывается с ним работать в связи с утратой доверия и просил вернуть уплаченный аванс. Полагая, что в правоотношениях с ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» он является потребителем, и на данные правоотношения распространяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей» и ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 487 ГК РФ истец просил взыскать с ответчика сумму аванса в размере <данные изъяты>, расходы на составление претензии <данные изъяты>, оплату услуг представителя <данные изъяты>, штраф в размере <данные изъяты> за неисполнение требований потребителя, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>

    Во встречном исковом заявлении ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи генеральный директор ФИО2 указал, что ДД.ММ.ГГГГ г в ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» обратилась ФИО3 с целью оказать ей помощь в продаже принадлежащей ей квартиры по адресу: <...>. Агентство заключило с ФИО3 договор на оказание маркетинговых услуг по поиску оптимального покупателя, готового купить принадлежащую ей на праве собственности 3-х комнатную квартиру по указанному адресу. При этом было предусмотрено, что продажа квартиры осуществляется с одновременной покупкой квартиры для заказчика. В феврале 2013 г. к ним обратился ФИО1, который, осмотрев квартиру, выразил желание ее приобрести за <данные изъяты>, предупредив, что квартира будет приобретаться с использованием заемных средств, и у него имеется предварительное согласие банка на предоставление кредита. ДД.ММ.ГГГГ г. между ними был заключен предварительный договор купли-продажи, в котором стороны определили существенные условия основного договора. В целях подтверждения серьезности намерений по условиям предварительного договора покупателем ФИО1 был внесен аванс <данные изъяты>. При этом в п. 7 предварительного договора предусмотрено, что в случае отказа покупателя от приобретения объекта недвижимого имущества, аванс ему не возвращается. Пунктом 8 предварительного договора установлено исключение из правила, определенного п. 7 договора о том, что аванс возвращается в полном объеме в случае отказа банка на выдачу кредита по данной квартире. Данный пункт подразумевал, что аванс возвращается только в том случае, если данная квартира не устроит банк в качестве обеспечения, и он откажет заявителю в выдаче кредита именно по данной квартире. ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» предприняло все меры для заключения договора, однако ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратился в Агентство и сообщил, что не располагает необходимой денежной суммой и просит вернуть ему аванс. Ему была предложена помощь в обращении в другие банки, которые могли бы предоставить ему кредит на взаимовыгодных условиях, однако от помощи он отказался. На дальнейшие переговоры покупатель не являлся, требований о расторжении предварительного договора купли-продажи он не заявлял, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ г. Агентство направило ему телеграмму с предложением заключить ДД.ММ.ГГГГ г. основной договор купли-продажи, однако от заключения договора покупатель уклонился, мотивировав это письменно тем, что утратил к стороне по договору, то есть к Агентству, доверие. Полагая, что покупателем совершен односторонний отказ от исполнения обязательства, ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» просило суд понудить ФИО1 заключить договор купли-продажи указанной выше квартиры по адресу: <...>., взыскать с ФИО1 судебные издержки в виде оплаты услуг представителя в сумме <данные изъяты> и уплаченную государственную пошлину в сумме <данные изъяты>

    В уточненном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ г. истец по встречному иску ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» увеличил требование о взыскании судебных издержек и просил взыскать судебные издержки в сумме <данные изъяты>

    В судебное заседание истец ФИО1 не явился, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В письменных объяснениях просил удовлетворить заявленные требования по основаниям, по существу изложенным в исковом заявлении. Кроме того, истец обратил внимание на то, что в правоотношениях с ответчиком был добросовестен и обо всех своих трудностях в получении кредита сразу же поставил его в известность, кроме того, представитель ответчика – работник Агентства попыталась позвонить в другие банки с целью выдачи кредита, однако получила ответ, что кредит истцу как достигшему 64-летнего возраста выдан быть не может. Он предпринял все необходимые действия, которые от него зависели с целью получения кредита и предупреждал контрагента, что если кредит не будет ему выдан в надлежащей сумме, сделка не будет завершена. Полагает, что правоотношения между ним и Агентством регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», поэтому в связи с удовлетворением заявленных им требований просил взыскать компенсацию морального вреда и штраф за несвоевременное удовлетворение требований потребителя.

Его представитель по ордеру адвокат Щелокова И.К. заявленные истцом первоначальные требования поддержала и просила удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Встречные исковые требования полагала не подлежащими удовлетворению, поскольку в настоящее время отсутствует предмет спора – 3-х комнатная квартира по адресу: <адрес>, так как она продана.

Представители ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» директор ФИО2 и по доверенности ФИО4, действующая также по доверенности в интересах ответчика ФИО3 заявленные истцом требования не признали и просили в удовлетворении иска отказать. В обоснование своей позиции ссылались на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, в том числе на то, что свои обязательства перед истцом по первоначальному иску Агентство исполнило в полном объеме, а со стороны ФИО1 имеет место односторонний отказ от исполнения обязательства. Указание в договоре о возврате аванса в том случае, если банком не будет предоставлен кредит на приобретение квартиры, подразумевает отказ банка в предоставлении кредита полностью именно в связи с тем, если квартира не устроит банк в качестве обеспечения, а в ответе банка не фигурирует данное обстоятельство, кроме того, истцу кредит хотя и не в полной сумме предоставлен быть может, и истец не обращался в другие банки за выдачей кредита. Полагают, что выдвигая требования о возврате аванса истец злоупотребляет своим правом, что в соответствии со ст. 10 ГК РФ дает суду основания для отказа в заявленных требованиях. Встречные требования о взыскании расходов просили удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Выслушав мнения участников процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира по адресу: <адрес> на праве общей долевой собственности принадлежала ФИО5 (1/3 доля в праве) и ФИО3 (2/3 доли в праве), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права №.

ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО3 и ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» в лице генерального директора ФИО2 был заключен договор на оказание маркетинговых услуг, по условиям которого заказчиком было поручено Агентству провести маркетинговые исследования на рынке недвижимости в соответствии с условиями и целями договора, выполнить ряд определенных фактических действий в целях нахождения покупателя, готового купить объект недвижимости заказчика в соответствии с его условиями. Агентство вправе получить аванс за квартиру от покупателя и передать аванс за квартиру. Оплата за услуги Агентства составляет <данные изъяты>.

В соответствии с предварительным договором на покупку объекта недвижимости с условием внесения аванса от 18.02.2013 г., данный договор заключен ООО «Агентством недвижимости «Новый адрес» как исполнителем и ФИО1 как покупателем о том, что исполнитель получил от покупателя аванс в размере <данные изъяты> за трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> по поручению собственников объекта недвижимости ФИО3 и ФИО5 Полученный исполнителем аванс свидетельствует о намерении покупателя приобрести права собственности на объект недвижимого имущества на свое имя или на имя указанного им лица. Исполнитель принимает на себя обязательства осуществить сделку купли-продажи объекта недвижимого имущества не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., стоимость объекта недвижимости составляет <данные изъяты>. Переданный покупателем аванс входит в стоимость объекта недвижимого имущества. В соответствии с п. 7 договора в случае отказа покупателя от приобретения объекта недвижимого имущества, аванс не возвращается. В силу п. 8 договора в случае отказа банка на выдачу кредита по данной квартире аванс возвращается исполнителем в полном объеме.

Согласно сообщению руководителя отделения № клиенту ФИО1 одобрена сумма ипотечного кредита в размере <данные изъяты>, срок кредита 108 мес., дата заполнения анкеты ДД.ММ.ГГГГ г.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

По смыслу положений ст. ст. 454, 460 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязан передать принадлежащую ему на праве собственности вещь, свободную от притязаний третьих лиц, в собственность покупателя, а покупатель обязан принять эту вещь и оплатить.

Договор купли-продажи, в том числе предварительный, может быть заключен лицом, не являющимся собственником имущества, с покупателем на основании поручения от собственника имущества, совершенного в соответствии со ст. 971 ГК РФ, согласно которой по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Анализируя содержание правоотношений между сторонами спора, выраженных в предварительном договоре от 18.02.2013 г., заключенным между ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» и ФИО1, суд приходит к выводу о том, что данный договор о продаже объекта недвижимости по адресу: <...>, заключен Агентством от своего имени, тогда как по делу установлено, что указанный объект недвижимости в собственности Агентства не находится, а собственники имущества ФИО3 и ФИО5 сторонами договора от 18.02.2013 г. не являлись, и данный договор не подписывали.

Кроме того, из заключенного между ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» и ФИО3 договора на оказание маркетинговых услуг не усматривается наличие поручения на совершение сделок купли-продажи от имени ФИО3 и в ее интересах, а предусмотрено только оказание услуг по поиску покупателя и составлению документов, что не позволяет расценивать данный договор как договор поручения. При этом в п. 2.5 договора от 16.11.2012 г. прямо предусмотрено, что исполнитель ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» обязано оказывать заказчику ФИО3 юридическое сопровождение и содействовать в заключении договора купли-продажи между ним и покупателем.

Не представлено доказательств поручения ФИО3 Агентству недвижимости «Новый адрес» совершения сделок с принадлежащим ей недвижимым имуществом и на других предусмотренных законом основаниях.

Таким образом, предварительный договор от 18.02.2013 г. на покупку недвижимого имущества заключен Агентством недвижимости «Новый адрес», будучи лицом, не имеющим право его заключать, с покупателем ФИО1 в нарушение требований закона, в связи с чем в силу требований ст.ст. 167 и 168 ГК РФ данный предварительный договор от 18.02.2013 г. для его сторон не порождает правовых последствий, поскольку является ничтожным.

В этой связи документ, называемый предварительным договором от 18.02.2013 г., следует рассматривать как подтверждающий получение ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» <данные изъяты> от ФИО1, при этом законных оснований для того, чтобы Агентством данная сумма удерживалась в своей собственности, в силу приведенных обстоятельств не имеется, и исходя из положений ст. 1102ГК РФ, в соответствии с которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса, данная сумма подлежит взысканию в пользу истца ФИО1 с ответчика ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес».

Переданная ФИО1 Агентству недвижимости «Новый адрес» сумма <данные изъяты> к числу неосновательного обогащения, в соответствии со ст. 1109 ГК РФ не подлежащему возврату не относится, доказательств такового не представлено.

Обстоятельства, связанные с обращением ФИО1 в ОАО Сбербанк России за получением кредита для приобретения вышеназванной квартиры для разрешения спора правового значения не имеют.

Доводы представителя ответчика ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» по доверенности ФИО4 о наличии в действиях ФИО1 злоупотребления правом, не подтверждены объективными доказательствами и противоречат обстоятельствам дела. Так, в ходе рассмотрения дела судом установлено и фактически не отрицалось представителями ответчика, а также подтверждено допрошенной в ходе судебного разбирательства свидетелем ФИО6, что ФИО1 сообщил об отсутствии у него полной суммы для приобретения квартиры, выезжал к месту своего жительства в г. Магадан для сбора документов, представил эти документы для выдачи кредита и по получению ответа о неполной выдаче кредита сразу же сообщил об этом представителю Агентства. Тем самым, по выводам суда, поведение ФИО1 в имеющихся обстоятельствах следует признать добросовестным и не носящим характера злоупотребления правом, тем более, что имело место нарушение его прав, а не законных интересов других лиц.

Суд полагает, что надлежащим ответчиком по заявленным истцом ФИО1 требованиям о взыскании аванса в сумме <данные изъяты> является ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес», а не ФИО3, поскольку в правоотношения с последней истец не вступал, а им был заключен договор именно с Агентством недвижимости «Новый адрес», по буквальному содержанию договоров от 16.11.2012 г. и от 18.02.2013 г. заключившим его от своего имени, в связи с чем не имеет правового значения последующая судьба переданной истцом суммы в <данные изъяты>, в том числе, возможная передача этой суммы собственнику квартиры ФИО3 либо третьему лицу.

Вместе с тем, не подлежат удовлетворению заявленные истцом ФИО1 требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа за неисполнение его требований как потребителя, поскольку данные исковые требования не основаны на законе.

Так, в соответствии с Законом РФ от 07.02.1997 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Действительно, в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена возможность компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

    Вместе с тем, по смыслу абзацев 5 и 6 ст. 1 Закона РФ «О защите прав потребителей» ФИО1 не может быть отнесен к потребителям услуг ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес», поскольку в договорные отношения по поводу оказания ему каких-либо услуг он не вступал, его представитель в судебном заседании данный факт отрицал, а продавцом товара в виде недвижимого имущества, как было установлено судом, ответчик не являлся.

    В соответствии с положениями ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными ст. 151 ГК РФ и гл.59 ГК РФ. В силу ч. 2 ст. 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающим имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. На такие основания истцом не указано, и суд таковых не усматривает.

В этой связи в удовлетворении заявленных истцом ФИО1 требований о взыскании компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение его требований должно быть отказано.

    Разрешая заявленные ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» встречные требования к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи, суд полагает их не подлежащими удовлетворению исходя из вышеустановленных обстоятельств того, что заключенный между сторонами договор от 18.02.2013 г. не порождает для сторон правовых последствий.

    Кроме того, согласно представленному договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 14.09.2013 г. принадлежащая ФИО7 и ФИО3 на праве общей долевой собственности квартира по адресу: <...>, продана ФИО8, в связи с чем по требованию о понуждении заключить договор купли-продажи на момент вынесения решения отсутствует предмет договора.

    Решая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из положений ст. 98 ГПК РФ, в соответствии с которой судебные расходы взыскиваются в пользу только той стороны, в чью пользу состоялось решение суда.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

    Из представленных квитанций на оплату услуг адвоката за составление претензии и ведение дела в суде следует, что истцом понесены расходы в сумме <данные изъяты>. С учетом характера и сложности дела, большого количества судебных заседаний, в том числе в суде апелляционной инстанции, в которых принимала участие адвокат Щелокова И.А., а также принимая во внимание частичное удовлетворение заявленных истцом требований, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца понесенные им расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты>.

    Руководствуясь положениями ст.ст. 192-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

     иск ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» о возмещении вреда и возврате аванса удовлетворить частично.

    Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в сумме <данные изъяты>, судебные расходы в сумме <данные изъяты>.

    В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказать.

    В удовлетворении встречного иска ООО «Агентство недвижимости «Новый адрес» к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд подачей жалобы через Советский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

    Председательствующий         подпись

Копия верна.

    Судья                                    А.С. Бездетнова.

                        Секретарь