Гражданский кодекс часть 1

Железнодорожный районный суд *** в составе председательствующего Буйлука А.А. при секретаре Носовой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО РОСБАНК к Сотниковой Е. Г. и Сотникову Ю. В. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество и встречному иску Сотниковой Е. Г. и Сотникова Ю. В. к ПАО РОСБАНК о признании договора ипотеки недействительным,

установил:

ПАО РОСБАНК (до изменения наименование АКБ «РОСБАНК» (ОАО)) обратилось в суд с вышеуказанным иском к Сотниковой Е.Г. и Сотникову Ю.В. В обоснование иска истец указал, что **** между АКБ «РОСБАНК» (ОАО) и ответчиками был заключен кредитный договор **. В соответствии с условиями кредитного договора банк предоставил, а ответчики получил кредит в сумме 3 500 000 руб. сроком на 182 месяца. Процентная ставка, согласно условиям договора, 14,85 % годовых.

В соответствии с условиями кредитного договора кредит предоставлен для строительства загородного дома.

Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил, перечислив денежные средства в порядке, предусмотренном в пункте 2.1 кредитного договора.

Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору являются: залог принадлежащего ответчику Сотниковой Е.Г. на праве собственности жилого дома (площадью 54,6 кв.м., кадастровый **) с земельным участком, на котором он располагается (участок площадью 807 кв.м. с кадастровым номером **), по адресу ***а; страхование рисков в соответствии с п. 4.1.7 кредитного договора.

**** истец и Сотникова Е.Г. заключили договор об ипотеке № **, в соответствии с которым Сотникова Е.Г. передала истцу в залог (ипотеку) жилой дом с земельным участком, на котором он располагается по адресу: ***, в обеспечение по кредитному договору **.

Залог дома и земельного участка оформлен закладной, первоначальным и единственным залогодержателем по которой является ПАО РОСБАНК.

Начиная с марта 2014 года ежемесячные аннуитетные платежи по в погашение кредита и уплаты процентов за пользование кредитом производятся с систематическим нарушением сроков и не в полном объеме.

**** истцом в адрес ответчиков были направлены письма с требованием о досрочном возврате кредита. Ответчиками данное требование не исполнено.

Однако ответчики вышеуказанное требование не исполнено.

Размер задолженности по состоянию на **** составил 3 633 264 руб. 35 коп., в том числе текущий долг – 3 373 494 руб. 30 коп., просроченная часть основного долга – 8667 руб. 91 коп., просроченные проценты – 249 324 руб. 18 коп., проценты на просроченный основной долг – 1777 руб. 96 коп.

Согласно закладной залоговая стоимость заложенного имущества составляет: жилой дом – 4 140 000 руб., земельный участок – 400 000 руб. Всего залоговая стоимость имущества составляет 4 540 000 руб.

Истец просил взыскать с ответчиков задолженность по кредитному договору в размере 3 633 264 руб. 35 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 366 руб. 32 коп. и обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом площадью 54,6 кв.м., имеющий кадастровый **) с земельным участком, на котором жилой дом располагается площадью 807 кв.м. с кадастровым номером **, расположенные по адресу ***.

В ходе рассмотрения дела истец, уточнив размер исковых требований, просил взыскать с ответчиков задолженность по кредитному договору по состоянию на **** в размере 3 746 546 руб. 27 коп., в том числе текущий долг – 3 341 432 руб. 86 коп., просроченная часть основного долга – 35 729 руб. 35 коп., просроченные проценты – 366 756 руб. 02 коп., проценты на просроченный основной долг – 2628 руб. 04 коп.

Ответчики предъявили встречный иск, в котором просили признать недействительным договор ипотеки ** от **** и выданную во исполнение договора закладную. В обоснование встречного иска указано, что спорная сделка была совершена ****, государственная регистрация сделки совершена ****, закладная выдана залогодержателю ****. Следовательно, к спорным правоотношениям должны быть применены положения Гражданского кодекса РФ, действующие на момент совершения сделки. В соответствии с п. 5.1 спорного договора ипотеки стороны установили, что договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. На имеющемся у ответчиков договоре ипотеке отсутствует удостоверительные надписи нотариуса. На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Следовательно, договор ипотеки и выданная во исполнение договора закладная ничтожны, так как договор не был нотариально удостоверен.

Представитель истца по первоначальному иску ПАО РОСБАНК Смирнов Д.С. в судебном заседании исковое заявление поддержал, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Полагал, что встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит, так как так как договор ипотеки является действительным, отсутствие нотариального удостоверения договора не является основанием для признания его недействительным. Действительно стороны договорились о том, что договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению. Однако договор нотариально удостоверен не был. В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделка, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Сторонами сделка исполнялась, после чего ответчики перестали выполнять условия по внесению платежей по кредиту. Полагает, что оснований для признания сделки недействительной нет. Поэтому отсутствие нотариального удостоверения договора не может являться основанием для признания сделки недействительным.

Истцом по первоначальному иску также представлен письменный отзыв на иск.

Ответчик Сотникова Е.Г. иск в части взыскания задолженности по кредитному договору в сумме 3 746 546 руб. 27 коп. и расторжении кредитного договора признала. Встречное исковое заявление поддержала, полагала, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворению не подлежит по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении.

Ответчик Сотников Ю.В. иск в части взыскания задолженности по кредитному договору в сумме 3 746 546 руб. 27 коп. и расторжении кредитного договора признал. Встречное исковое заявление поддержал, полагал, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворению не подлежит по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении.

Кроме того, Сотников Ю.В. и Сотникова Е.Г. в обоснование возражений против предъявленного к ним иска в части обращении взыскания за заложенное имущество пояснили, что на строительство предмета ипотеки был использован материнский капитал. Сотникова Е.Г. приняла на себя обязательство, удостоверенное нотариусом, об оформлении в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства в общую собственность, в том числе детей с определением размера долей по соглашению. В настоящий момент они имеют на попечении трех несовершеннолетних детей. Сотникова Е.Г. не оформила с несовершеннолетними детьми в общую равно долевую собственность земельный участок и жилой дом. У несовершеннолетних детей нет другого жилого помещения. Данные обстоятельства свидетельствуют об ухудшении жилищных условий несовершеннолетних, спорной сделкой, которая фактически лишает детей жилого помещения, что противоречит целям и задачам Федерального закона от **** №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Судом Сотникову Ю.В. и Сотниковой Е.Г. разъяснены предусмотренные ст. 173 ГПК РФ последствия признания иска.

Выслушав пояснения представителя ПАО РОСБАНК, Сотникова Ю.В., Сотниковой Е.Г., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что **** между АКБ «РОСБАНК» (ОАО) и ответчиками был заключен кредитный договор **. В соответствии с условиями кредитного договора банк предоставил, а ответчики получил кредит в сумме 3 500 000 руб. сроком на 182 месяца. Процентная ставка, согласно условиям договора, 14,85 % годовых. Кредит предоставлен для строительства загородного дома, стоимость которого должна составлять не менее 100% от суммы кредита

В обеспечение исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору **** между кредитором и заемщиком Сотниковой Е.Г. был заключен договор об ипотеке **, в соответствии с которым Сотникова Е.Г. предоставила в ипотеку принадлежащий ей на праве собственности жилой дом (площадью 54,6 кв.м., кадастровый **) с земельным участком, на котором он располагается (участок площадью 807 кв.м. с кадастровым номером **), по адресу *** (л.д. 23-27).

Начиная с марта *** года ежемесячные аннуитетные платежи по в погашение кредита и уплаты процентов за пользование кредитом производятся с систематическим нарушением сроков и не в полном объеме.

Суд принимает признание Сотниковым Ю.В. и Сотниковой Е.Г. иска в части взыскания задолженности по кредитному договору и расторжении кредитного договора, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы иных лиц.

Проверяя обоснованность требования ПАО РОСБАНК об обращении взыскания на заложенное имущество, а также требований встречного иска Сотникова Ю.В. и Сотниковой Е.Г. о признании недействительным договор ипотеки ** от **** и выданной во исполнение договора ипотеки закладной, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Согласно п. 1 ст. 50, ст.ст. 3 и 4 названного Федерального закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательств по кредитному договору, заключенному между истцом и ответчиками.

Предусмотренных ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество нет.

В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ, подп. 3 и 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

При заключении договора об ипотеке его стороны оценили предмет ипотеки в размере 4 540 000 руб. (п. 1.4 договора). Однако в ходе рассмотрения настоящего дела в суде между сторонами возник спор о рыночной стоимости предмета залога.

В связи с возникшим спором о стоимости предмета ипотеки по делу проведена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «БЕЛАЗОР». Согласно заключению ООО «БЕЛАЗОР» ** от **** рыночная стоимость земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 807 кв.м., расположенного по адресу ***, кадастровый ** по состоянию на **** составляет 260 000 руб. Рыночная стоимость жилого дома, площадью 197,3 кв.м., расположенного по адресу ***, кадастровый ** по состоянию на **** составляет 4 390 000 руб. (л.д. 123-140).

Суд принимает заключение судебной экспертизы, поскольку оно выполнено в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отвечает требования ст. 86 ГПК РФ, а содержащиеся в нем выводы обоснованы и не оспаривались сторонами.

В соответствии со ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции на дату обращения судом взыскания на заложенное имущество и дату определения судом начальной продажной цены, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку в ходе рассмотрения дела истец и ответчик не достигли соглашения о начальной продажной цене предмета ипотеки, эта цена определяется судом на основании заключения эксперта в размере 80 % от рыночной стоимости, определенной в заключение судебной экспертизы от ******, выполненном экспертом ООО «БЕЛОЗАР», т.е. в размере 3 512 000 руб. (4 390 000 руб. х 80%) – жилой дом и в размере 208 000 руб. (260 000 руб. х 80%) – земельный участок.

Встречный иск Сотникова Ю.В. и Сотниковой Е.Г. удовлетворению не подлежит.

Согласно выписке из финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки от **** (л.д. 85, 86) Сотниковой Е.Г.**** и **** были перечислены средства материнского капитал на общую сумму 376669 руб. 35 коп. на индивидуальное жилищное строительств. Вместе с тем, ответчиками по первоначальному иску не представлено доказательств тому, что средства материнского капитала были израсходованы именно на данную цель.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от **** N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении ребенка, имеющего гражданство Российской Федерации, у женщин, родивших второго ребенка, начиная с ****, независимо от места их жительства.

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 7 названного Федерального закона лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе использовать на улучшение жилищных условий.

Согласно ст. 10 Федерального закона от **** N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться, в частности, на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Средства могут направляться на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от **** N 862 в случае, если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение - засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения - в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа).

Судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора обременение приобретенного жилого помещения не снято, поскольку ответчиками обязанности по заключенному кредитному договору не исполнены.

Принимая во внимание, что условия, предусмотренные подпунктом "ж" пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, не наступили, обременение с жилого помещения, приобретенного с использованием ипотечного кредита (займа), не снято, суд приходит к выводу, что заключенный договор об ипотеке не противоречит целям и задачам Федерального закона от **** №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Проверяя обоснованность доводов Сотникова Ю.С. и Сотниковой Е.Г. о ничтожности договора ипотеки, вследствие несоблюдения нотариальной формы удостоверения сделки, суд приходит к следующим выводам.

В п. 3.4 договора об ипотеке предусмотрено условие о том, что обращение взыскания на предмет залога осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Пунктом 5.1 договора об ипотеке предусмотрено, что договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и действует до полного исполнения Сотниковым Ю.В. и залогодателем их обязательств, предусмотренных кредитным договором.

По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 163 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день заключения договора ипотеки) нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день заключения договора ипотеки) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено в том числе залогом.

Пунктами 2, 3 ст. 339 ГК РФ предусмотрено, что договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариального удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Несоблюдение данных правил влечет недействительность договора о залоге.

Пунктом 6 ст. 349 ГК РФ (в редакции на день заключения договора ипотеки) предусматривалась возможность обращения на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в случае неисполнения должником обеспеченного должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

При этом из содержания п. 6 ст. 349 ГК РФ следует, что договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может не быть удостоверен нотариально, что не допускает обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, но не приводит к ничтожности договора в связи с несоблюдением требований к его форме.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от **** N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

На основании ст. 8 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также данного Закона.

Согласно ст. 10 Федерального закона от **** N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Абзацем вторым п. 6 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено, что если одной из сторон или сторонами договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.

Таким образом, из содержания п. 6 ст. 349 ГК РФ и абзаца 2 п. 6 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) следует, что несоблюдение условия о нотариальном удостоверении договора ипотеки не допускает обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, в случаях, когда такой порядок обращения возможен, но не является основанием для отказа в государственной регистрации договора ипотеки и не приводит к ничтожности договора в связи с несоблюдением требований к его форме.

В силу п. 2 ст. 11 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Как следует из материалов дела, договор ипотеки прошел государственную регистрацию, в связи с чем принимается судом в качестве доказательств надлежащего обеспечения кредитного договора.

За подачу искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 30 366 руб. 32 коп., что подтверждается платежным поручением ** от ****. На основании ст. 98 ГПК РФ указанные расходы подлежат возмещению истцу за счет ответчиков солидарно пропорционально удовлетворенным требованиям - в сумме 30 366 руб. 32 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Кредитный договор ** от ****, заключенный между АКБ «РОСБАНК» (ОАО), Сотниковой Е. Г. и Сотниковым Ю. В. расторгнуть.

Взыскать с Сотниковой Е. Г. и Сотникова Ю. В. в пользу ПАО РОСБАНК солидарно задолженность по кредитному договору ** от **** в размере 3 746 546 руб. 27 коп. (в том числе текущий долг – 3 341 432 руб. 86 коп., просроченная часть основного долга – 35 729 руб. 35 коп., просроченные проценты – 366 756 руб. 02 коп., проценты на просроченный основной долг – 2628 руб. 04 коп.) и 30 366 руб. 32 коп. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

В счет исполнения Сотниковой Е. Г. и Сотниковым Ю. В. обязательств по кредитному договору ** от **** и возмещения ПАО РОСБАНК судебных расходов обратить взыскание на предмет ипотеки:

индивидуальный жилой дом, назначение жилое. Площадь: общая 197,3 кв.м. Инвентарный **. Адрес (местоположение): ***. Кадастровый **;

земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый индивидуальным жилым домом. Площадь 807 кв.м. Адрес (местоположение): установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***. Кадастровый **.

Установить начальную продажную цену жилого дома в размере 3 512 000 руб., земельного участка – в размере 208 000 руб., а способ реализации указанного недвижимого имущества - с публичных торгов.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в *** областной суд через Железнодорожный районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.А. Буйлук