Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании двойной суммы уплаченного им задатка, ссылаясь на то, что 16.07.2020 между сторонами был заключен предварительный договор с внесением задатка в размере 3 500 000 рублей, по условиям которого ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) обязались заключить не позднее 31 мая 2021 года договор купли продажи:

-сельскохозяйственного комплекса находящегося на вышеуказанном земельном участке с некапитальными строениями и оборудованием, в который входит:

-некапитальное строение, общей площадью 270 кв.м., в котором расположено офисное помещение с мебелью и видеонаблюдением, жилое помещение с санузлом, (второй этаж): тренажерный зал, заточная мастерская, свободное помещение и основное производственное помещение;

- ангар металлический площадью 65 кв.м.;

- навес для готовой продукции, площадью 120 кв.м.;

- жилой дом из бруса для проживания рабочих, площадью 140 кв.м., состоящий из 5 комнат, санузла, с подведенной к нему скважиной;

- производственное оборудование: станок ЛП-800, станок УПП-600 (1 шт.), станок МН-3091 шт.), станок заточный для лен (1 шт.), станок заточный для дисков, (1 шт.), станок разводной для лент (1шт.), станок деревообрабатывающий (4 шт.), электропила цепная (1 шт.), пила циркулярная маятниковая (1 шт.).

Основной договор купли-продажи не был заключен на условиях предварительного договора по вине продавца ФИО4, так как последней не были приняты меры по изменению категории земельного участка с категории «земли сельскохозяйственного назначения» на категорию «земли промышленности» и внесению изменений в ЕГРН, а так же не представлены документы на объекты, расположенные на земельном участке, перечисленные в предварительном договоре.

Поскольку ответчик принятые на себя по предварительному договору обязательства не исполнила, основной договор купли-продажи в установленный сторонами срок заключен не был, в связи с чем переданная истцом сумма задатка подлежит возврату в двойном размере.

В связи с чем истец просил взыскать с продавца двойную сумму уплаченного задатка в размере 7 000 000 руб., а также судебные расходы в размере 43 200 рублей.

Представитель ФИО3- ФИО1 в суд явился, требования поддержал и просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ФИО4- ФИО2 в суд явилась, в удовлетворении исковых требований просила отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему:

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, что 16.07.2020 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи по условиям которого ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) обязались заключить договор купли продажи:

-земельного участка, с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадью 22 133 кв. м., расположенный -сельскохозяйственного комплекса находящегося на выше указанном земельном участке с некапитальными строениями и оборудованием, в который входит:

некапитальное строение, общей площадью 270 кв.м., в котором расположено офисное помещение с мебелью и видеонаблюдением, жилое помещение с санузлом, (второй этаж): тренажерный зал, заточная мастерская, свободное помещение и основное производственное помещение;

ангар металлический площадью 65 кв.м;

навес для готовой продукции, площадью 120 кв.м:

жилой дом из бруса для проживания рабочих, площадью 140 кв.м., состоящий из 5 комнат, санузла, с подведенной к нему скважиной:

производственное оборудование: станок ЛП-800, станок УПП-600(1 шт.), станок МН-3091 шт.), станок заточный для лен(1 шт)т, станок заточный для дисков, (1 шт.), станок разводной для лент(1шт.), станок деревообрабатывающий(4 шт.), электропила цепная( 1 шт.), пила циркулярная маятниковая( 1 шт.);

- автомобиль Газель регистрационный номер №.

По условиям договора стороны пришли к соглашению, что стоимость земельного участка с сельскохозяйственным комплексом составляет 6 600 000 руб., (п. 2.1 предварительного договора купли-продажи).

В п.2.3. предварительного договора купли-продажи установлен порядок расчетов, согласно которому покупатель производит оплату 3 500 000 рублей наличными деньгами в качестве задатка при подписании договора, остаток выкупной стоимости земельного участка с сельскохозяйственным комплексом и оборудованием в сумме 3 100 000 рублей выплачивается покупателем наличными денежными средствами в день заключения договора купли продажи, но в срок не позднее 31 мая 2021 года.

ФИО3 в установленном порядке был передан задаток ФИО4 в размере 3 500 000 рублей, что подтверждается распиской от 16.07.2020 года(л.д.10). и не оспаривалось стороной ответчика о получении денежных средств в качестве задатка.

Данный задаток предоставлен в счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи и в качестве обеспечения намерения приобрести в собственность земельный участок с имущественным комплексом, то есть в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи земельного участка с имущественным комплексом на согласованных условиях в определенный срок.

При таких обстоятельствах сомнений в отношении характера данного платежа как задатка, обеспечивавшего исполнение возникших из предварительного договора обязательств по заключению основного договора (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), у суда не имеется.

В соответствии с п. 3.2.4 договора предварительного договора купли-продажи, стороны принимают на себя обязательства заключить договор купли-продажи после перевода земельного участка в категорию земли « промышленного назначения» в срок до 31.05.2021 года. Таким образом данный срок был сторонами согласован и установлен до 31 мая 2021 года, включая срок необходимый для изменения категории земли. Выполнение данных обязательств в срок до 31 мая 2020 года ФИО4 подтвердила, о чем так же указала в расписке (л.д.11).

С целью заключения договора купли-продажи ФИО3 направил в адрес ФИО4 заверенное нотариусом городского округа Электросталь московской области ФИО5 заявление с предложением заключить основной договор купли- продажи в помещении нотариальной конторы 31 мая 2021 года в 14.00 час.

В установленный срок основной договор купли-продажи земельного участка и имущественного комплекса между сторонами заключен не был, поскольку стороной продавца не были приняты меры по изменению категории земельного участка с категории « земли сельскохозяйственного назначения» на категорию «земли промышленности» и внесению изменений в ЕГРН, и не представлены документы на некапитальное строение, общей площадью 270 кв.м., в котором расположено офисное помещение с мебелью и видеонаблюдением, жилое помещение с санузлом, (второй этаж): тренажерный зал, заточная мастерская, свободное помещение и основное производственное помещение, ангар металлический площадью 65 кв.м., навес для готовой продукции, площадью 120 кв.м., жилой дом из бруса для проживания рабочих, площадью 140 кв.м., состоящий из 5 комнат, санузла, с подведенной к нему скважиной.

Доводы ответчика о том, что 31 мая 2021 года стороны должны были заключить только договор купли-продажи имущественного комплекса, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку; практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон; обычаи делового оборота; последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Анализируя условия предварительного договора, заключенного сторонами в сопоставлении с другими условиями и смыслом договора в целом и с последующими фактическими действиями продавца и покупателя по исполнению договоров, текста расписки, суд приходит к выводу, что воля сторон была направлена на куплю-продажу именно земельного участка (с разрешенным видом использования «земли промышленности» с расположенными на нем объектами.

При этом данные объекты, не являются объектами недвижимости, что подтверждается заключением эксперта ООО «Региональная служба судебных экспертиз», выполненного 21 марта 2021 года и не оспаривалось стороной ответчика. Следовательно, самостоятельными объектами сделки купли-продажи они не могли быть.

Поэтому суд полагает, что характеристика земельного участка (разрешенный вид использования) является существенной, поскольку влияет на возможность определения порядка использования собственником указанного недвижимого имущества, ввиду ограничения способов, предоставленных видом разрешенного использования.

Данные обстоятельства свидетельствует о том, что основной договор купли-продажи недвижимости в установленный сторонами срок не был заключен по вине ФИО4, которой не были своевременно предприняты меры по началу процедуры перевода земельного участка. Первое обращение в адрес главы Кировской районной администрации о предоставлении информации было направлено ФИО4 только 19.02.2021, в то время как стороны определили срок заключения основного договора - 31.05.2021.

В связи с чем указанные обстоятельства являются основанием для применения к ответчику обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть уплаты задатка в двойном размере как стороной, ответственной за неисполнение договора.

Доводы представителя ответчика об утрате интереса в заключении основного договора со стороны покупателя суд находит неубедительными, поскольку направление ФИО7 Е,А. со стороны ФИО3 предложения по заключению основного договора купли-продажи свидетельствуют о его действительном желание заключить сделку, на ведение переговоров по вопросу сделки, на понуждение покупателя выразить должным образом свою волю.

При этом, отсутствие у ответчика правоустанавливающих документов на объекты, расположенные на земельном участке с видом разрешенного использования «сельскохозяйственные земли», исключает возможность принудительного заключения основного договора купли-продажи по решению суда, поскольку при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право на покупку такого земельного участка по цене, за которую он продается.

В силу абзаца третьего подпункта 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из указанных норм следует, что сделка, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка либо отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

То обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора категория земельного участка не была изменена на категорию «земли промышленности» не освобождает ФИО4 от ответственности за неисполнение обязательства по предварительному договору в виде уплаты двойной суммы задатка, поскольку соответствующие условия предварительного договора не были оспорены и недействительными не признаны, а надлежащее оформление правоустанавливающих документов на отчуждаемые объекты зависит так же от поведения самого продавца.

Общие правила сроков исполнения обязательств определены в статье 314 ГК РФ, из которой следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Доводы ответчика о том, что срок в договоре не оговорен, не освобождает его от обязанности заключения основного договора в соответствии с п.4 ст. 429ГК РФ в течение года со дня заключения предварительного договора, т. е. до 16 июля 2021, а в случае его не заключения по возврату задатка в двойном размере. Однако данный срок ко дню разрешения спора в суде истек, при этом основной договор не был заключен по причинам, зависящим от продавца.

В обоснование своих возражений ответчик так же указывает на неисполнение обязательств со стороны истца, который должен был в срок до 01.08.2021 года документально завести на территорию муниципального района « Город Киров и Кировский район» калужской области общество с ограниченной ответственностью, управление профильной деятельностью которого возложить на ФИО8

Однако указание в предварительном договоре потестативных условий препятствует их квалифицировать как условия договора купли-продажи.

При этом во исполнение п. 3.2.5 предварительного договора ФИО3 организовал по адресу: обособленное подразделение ООО «Мигсервис» ( где поручил руководство ФИО6, что подтверждается решением единственного участника Общества с ограниченной ответственностью « МИГСЕРВИС» от 30.04.2021 и Положением об обособленном подразделении ООО « МИГСЕРВИС» от 30.04.2021 и уведомлением о постановке на учет в налоговом органе обособленного подразделения (). Продавцу данные решения были направлены 13 мая 2021 года и получены последним 19.05.2021.

Учитывая, что основной договор купли-продажи не заключен между сторонами по вине ФИО4, поскольку истец обращался к продавцу с уведомлением о необходимости заключить основной договор купли-продажи, однако продавец не предпринял действий для заключения основного договора, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика двойной суммы уплаченного задатка в размере 7 000 000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 43200,00 руб., что подтверждается чек-ордерами ПАО Сбербанка от 13.07.2021, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, к ФИО4 о взыскании задатка в двойном размере удовлетворить.

Взыскать с ФИО4,, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки , паспорт гражданина Российской Федерации серия области, проживающей по адресу: пользу ФИО3,, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, двойную сумму уплаченного задатка в размере 7000 000 (семь миллионов) рублей и госпошлину в размере 43 200 (сорок три тысячи двести) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Брянский областной суд через Дятьковский городской суд.

Мотивированное решение составлено 17 июня 2022 г.

Председательствующий судья (подпись) Л.Г. Гуляева